Comparaison des SCPI sur le site APPSCPI
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- Renée Mongeau
- il y a 8 ans
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1 Comparaison des SCPI sur le site APPSCPI Mode d'emploi des informations fournies Mise à jour : 28/02/2011 Modèle de raisonnement d'un investisseur impliqué par les informations (Les informations sont destinées à un investisseur ; un porteur de parts qui voudrait suivre l'évolution de sa SCPI ou en revendre les parts dispose des bulletins trimestriels de celle-ci.) Etape 1 : un investisseur potentiel veut d'abord savoir «combien un investissement SCPI rapporte (en %/prix d'achat frais compris)» et comparer les diverses SCPI en un clin d'œil pour en choisir une ou plusieurs en première approximation. Etape 2 : le choix initial ci-dessus peut être affiné en consultant une fiche contenant davantage de détails ; lorsque l'appscpi en dispose, cette fiche est accessible sur le site de l'association en cliquant sur le nom de la SCPI dans la colonne de gauche du tableau comparatif décrit ci-après. Etape 3 : le choix final exigeant toutes les informations disponibles, l'investisseur devra consulter le site de la société de gestion ou s'adresser à elle pour obtenir le(s) dernier(s) bulletins trimestriels ou annuels, que l'appscpi ne saurait lui fournir. L'APPSCPI fournira un lien vers le site de la société de gestion chaque fois qu'elle en a un, qu'elle y publie ses bulletins ou non. Etape 1 : tableau comparatif Dans le modèle de tableau ci-dessous chaque SCPI est décrite sur une seule ligne, avec les renseignements suivants (où les chiffres sont non significatifs) :
2 Exemple de tableau comparatif des SCPI SCPI (1) Date prix d'achat (2) Px achat (3) Dividende (4) % rendement (5) Valeur de réalisation (6) + value latente (7) Résultat annuel (8) Ratio (7)/(5) en % (9) Société de gestion Genepierre 2T % % % AMUNDI Selectipierre 2 3T % % % UFFI Ce tableau est en deux parties : la première partie contient les SCPI ouvertes à l'investissement ; la seconde partie contient les SCPI liquidées ou en cours de liquidation.
3 Description des colonnes de ce tableau SCPI : Nom de la SCPI, les lignes du tableau étant en ordre alphabétique croissant par rapport à ce nom. Quand ce nom n'est suivi d'aucune indication, il s'agit d'une SCPI patrimoniale de rendement : classique, régionale ou murs de magasins. Pour les autres SCPI, le nom est suivi d'un type. Pour les SCPI fiscales, le «type» est le nom du ministre ou parlementaire. (1) Date prix d'achat : il s'agit du dernier trimestre pour lequel la société de gestion a fourni un prix d'achat de part en fin de trimestre. Exemple : 4T10 signifie quatrième trimestre 2010 ; le prix d'achat est celui qu'on a constaté à la fin de cette période, tous frais inclus. (2) Prix d'achat : il s'agit du prix total en euros que devait payer un investisseur pour acheter une part à la date de la colonne (1), droits d'enregistrement éventuels de 4,8% et commission TTC éventuelle de la société de gestion inclus. Les droits d'enregistrement ne sont dus ni dans les souscriptions, ni dans les retraits dans les sociétés à capital variable. Lors d'un achat de parts par l'intermédiaire de la société de gestion, celle-ci peut : Ne pas facturer de commission (cas des souscriptions par exemple, où la commission est incluse dans le prix) ; Ou facturer une commission forfaitaire (une centaine d'euros, par exemple) quel que soit le nombre de parts ; Ou facturer à l'acheteur une commission de vente, pouvant aller jusqu'à 5% HT de la valeur "net vendeur" des parts, soit 5,98% TTC. Lors d'une transaction de gré à gré (entre deux investisseurs qui se connaissent), la plupart des sociétés de gestion ne facturent qu'une commission forfaitaire représentant la tenue du registre des transactions quel que soit le nombre de parts vendues ; se renseigner auprès de la société de gestion. (3) Dividende annuel : il s'agit du dernier dividende annuel publié, en euros. Ce dividende s'entend brut, avant un éventuel prélèvement fiscal : le prélèvement libératoire forfaitaire. (4) Pourcentage de rendement : c'est le quotient du dernier dividende annuel par part connu (3) par le prix d'achat d'une part net acheteur (2) (c'est-à-dire droits d'enregistrement et commission incluses) à la date d'achat (1) : (4) = (3) divisé par (2) en pour-cent. Exemple : pour Selectipierre 2, une part achetée net 357 à la fin du 3 ème trimestre 2010 a rapporté par an en 2009 un dividende de 22.62, donc le rendement est 22.62/357 = , c'est-à-dire 6.34%. (5) Valeur de réalisation : c'est la plus récente valeur de revente des bâtiments estimée par des experts, plus éventuellement les autres actifs réalisables, le tout rapporté à une part et exprimé en euros.
4 (6) Le pourcentage de plus-value latente : plus-value potentiellement réalisable en vendant les locaux au prix estimé par les experts (5), alors qu'on les a achetés au prix net acheteur (2) : (6) = [(5) (2)] divisé par (5), en pour-cent. Exemple : les locaux de Selectipierre 2 ont été estimés en 2010 à par part ; un acheteur qui a payé la part 357 a donc une plus-value latente de = , ce qui représente / = 0.291, c'est-à-dire 29.1%. Raison d'être de cette colonne : un placement SCPI est défensif. Dans le passé, des baisses de prix dans l'immobilier, amplifiées s'agissant du prix des parts, ont parfois fait perdre aux porteurs de parts de SCPI une fraction importante de leur capital. Une plus-value latente est une marge de sécurité amortissant une baisse éventuelle de prix avant que celle-ci provoque une perte pour le porteur de parts qui voudrait les revendre. Lorsque la plus-value potentielle [(5) (2)] est négative, on l'appelle moins-value potentielle, et le pourcentage correspondant est précédé du signe moins. Une grande prudence s'impose alors. Certains porteurs préfèrent considérer, à un instant donné, le prix d'achat de la part sur le marché, rapporté à la valeur des actifs que cette part reflète. Si le prix d'achat est inférieur à la valeur des actifs, ils parlent de «décote». Dans le cas contraire, ils parlent de «surcote» et la plus grande prudence s'impose alors comme ci-dessus. La décote est un signe de défiance des investisseurs vis-à-vis du gérant ou de la SCPI, la surcote un probable et momentané excès de confiance. (7) Résultat annuel (dernier résultat courant publié) : valeur qui illustre mieux la qualité de gestion de la SCPI que le dividende, dont le montant est laissé au libre arbitre de la société de gestion. (8) Ratio résultat annuel /valeur de réalisation en % (révision annuelle). Ce ratio illustre bien la qualité de la gestion de la SCPI. (9) Société de gestion : c'est la société agréée par l'amf qui gère la SCPI. L'accès à son site Internet s'obtient en cliquant sur le lien du nom de la société de gestion (exemple : AMUNDI pour Genepierre) Il est loisible d'accéder alors à ce site pour vérifier les informations de performance ci-dessous et trouver d'autres informations utiles. De toute manière, même lorsque le site Internet n'existe pas ou est inconnu, il est sage de contacter la société de gestion pour plus de renseignements ; utiliser par exemple la liste des adresses fournie par l'amf. Etape 2 : fiches (en projet) Chaque SCPI serait décrite sur une fiche comprenant, en plus des renseignements du tableau ci-dessus et à une «date de fiche» égale à celle des derniers renseignements fournis par la société de gestion : (a) Les coordonnées postales et Internet ; (b) La nature du capital : fixe ou variable, et la capitalisation à la date de la fiche ;
5 (c) Le nombre de parts et le nombre d'associés ; (d) La composition du patrimoine (bureaux, habitations, etc.) sous forme de diagramme «camembert» ; (e) Le graphique de l'historique financier, comme ci-dessous sauf que les 4 fonctions sont «base 100 en l'an X» et, pour être à des échelles comparables ; Prix moyen acheteur Valeur de réalisation Recettes locatives (HT) Revenu distribué (f) Le taux d'occupation financier (%) à la date de la fiche ; (g) Les prix net acheteur et vendeur à la date de la fiche, ainsi que le nombre de parts en attente de transaction (en %). Accès au tableau comparatif des SCPI (réservé aux adhérents de l'appscpi) : cliquer sur le lien suivant, ou en recopier l'adresse dans un navigateur
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