L Observatoire du Financement

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1 Institut CSA Institut CSA Crédit Logement Crédit Logement JUIN ème édition Observatoire Crédit Logement / CSA L Observatoire du Financement Crédit Logement Institut CSA des Marchés Résidentiels

2 Sommaire CRÉDIT Message LOGEMENT de la Direction Générale 1 à Répartition propos des du marchés capital immobiliers 3 Le Rapport marché de des gestion crédits immobiliers aux particuliers 5 LES Comptes clientèles de l exercice du marché des crédits immobiliers 17 Les Résolutions coûts des présentées opérations immobilières réalisées 25 Les Rapport garanties financier associées aux crédits immobiliers 27 LA Rapport PLACE des DE commissaires CRÉDIT LOGEMENT aux comptes DANS LE MARCHÉ 43 Note Bilande méthode 58 L Observatoire Soldes intermédiaires du Financement de gestiondu Logement - O.F.L. 62 L histoire Soldes intermédiaires d un dossier de gestion prêt 64

3 solvabilité Client neuf Logement crédit logement Fonds prêt Trésorerie Capital Social Immobilier ancien Recouvrement Jean-Marc VILON Directeur Général Je suis très heureux de vous présenter la sixième édition du document annuel de synthèse de l Observatoire Crédit Logement / CSA du financement des marchés résidentiels. Vous trouverez dans cette publication, aux côtés de l analyse du professeur Michel Mouillart, l ensemble des indicateurs habituels que nous suivons, ainsi que leur évolution sur les dernières années. Les deux derniers semestres montrent des chiffres de production de crédits immobiliers en contraction prononcée : certains pronostiquent donc un effondrement et une crise profonde ; et si nous n étions en train de vivre qu un retour à un niveau plus raisonnable, loin des excès de l euphorie des années récentes? Je vous laisse, bien sûr, forger votre propre vision, en espérant que les données de cette publication contribueront à vous apporter un éclairage factuel et documenté. Je vous souhaite bonne lecture et fructueuse réflexion. 1

4 solvabilité Client neuf Fonds prêt Logement Crédit Logement Trésorerie Capital Social Immobilier ancien Recouvrement Crédit Logement est un établissement de crédit, non coté, agréé par le Comité des Établissements de Crédit et des Entreprises d Investissement. Son capital est principalement détenu par BNP Paribas, le Crédit Agricole, LCL - le Crédit Lyonnais et la Société Générale/Crédit du Nord à hauteur de 16,5% chacun, aux côtés du Groupe Crédit Mutuel CIC, de la BPCE, du Crédit Foncier, de La Banque Postale et de HSBC. Crédit Logement intervient pour garantir, sous forme de caution solidaire, les prêts destinés au financement du logement des particuliers qui lui sont présentés par ses banques partenaires. En plus de 35 années d existence, plus de 6 millions d emprunteurs ont déjà bénéficié de l intervention de Crédit Logement, leur permettant ainsi de financer leur projet immobilier sans hypothèque. En 211, Crédit Logement a délivré plus de 68 milliards d euros d accords de garantie nouveaux, contre 87 milliards d euros en 21. Avec plus de 395 opérations immobilières garanties sur l exercice représentant 632 prêts, Crédit Logement confirme la place prépondérante qu il occupe sur le marché des crédits aux particuliers, en garantissant ainsi plus de 3% de l ensemble des prêts à l habitat. L encours au 31 décembre 211 s élève à près de 224 milliards d euros pour prêts. L analyse de risque réalisée par Crédit Logement porte sur l ensemble des composantes financières et structurelles des prêts et tient compte aussi bien de la solvabilité de l emprunteur, que de la valeur du bien, objet du financement. Ces données enrichissent une base statistique depuis plus de 15 ans. Ainsi, en utilisant pleinement la synergie existant entre ceux qui pratiquent l analyse des marchés, Michel MOUILLART et l Institut CSA et ceux qui en assurent le financement, Crédit Logement a pu lancer «L observatoire du Financement des Marchés Résidentiels - Observatoire Crédit Logement / CSA». Les analyses réalisées par l Observatoire s appuient sur les 25 opérations garanties mensuellement par Crédit Logement dont sont exclus : les rachats de créances ; les prêts relais ; les prêts mixtes (financements nouveaux intégrants une part de rachat), soit une alimentation annuelle de l Observatoire d environ 2 opérations. 2

5 solvabilité Client neuf Fonds prêt Immobilier ancien Logement Recouvrement DU REDÉMARRAGE AUX INTERROGATIONS Trésorerie Capital Social Michel MOUILLART Professeur d Économie à l Université de Paris Ouest La crise financière internationale de l automne 28 a été à l origine d un choc sur le secteur du logement d une rare violence. La production de crédits immobiliers aux particuliers mesurée au niveau des offres acceptées a décroché de 17.1 % d après l Observatoire de la Production de Crédits Immobiliers (OPCI). Et la situation s est détériorée jusqu au printemps suivant, la production de crédits reculant de 15.4 % sur l ensemble de l année 29. Les interventions des pouvoirs publics ont permis aux marchés immobiliers et de la construction de se ressaisir. D autant qu en réduisant de façon rapide et prononcée les taux des crédits immobiliers aux particuliers et en relançant fortement leur production, les établissements de crédit ont nettement contribué à la redynamisation de ces marchés. La reprise s est alors amplifiée en 21 : elle a été rapide, avec une production de crédits en progression de 41.3 %, d après l OPCI. L amélioration des conditions de crédit a véritablement porté cette reprise des marchés, en permettant à la demande de se réaliser dans de bonnes conditions. D ailleurs, d après l Observatoire Crédit Logement/CSA, les taux du secteur concurrentiel sont descendus à 3.25 % en novembre 21 : jamais, par le passé, ces taux n étaient descendus aussi bas. L activité a continué à progresser au cours du 1er semestre 211, mais à un rythme plus lent qu auparavant ( % en glissement annuel) : pourtant, jamais par le passé un 1er semestre n avait connu une telle activité. Mais l environnement des marchés immobiliers s est, de nouveau, brutalement dégradé au début de l été 211 : l activité a alors décroché (plus fortement qu à l habitude, durant les mois d été). La demande a commencé à se replier rapidement, paralysée par les conséquences attendues de la crise de la dette souveraine (dégradation du marché du travail, pertes de pouvoir d achat ). Et le resserrement de l offre de crédit a commencé à se préciser : outre la mise en œuvre anticipée des ratios de fonds propres et de liquidité de Bâle III (une partie des établissements a choisi de réduire leur production et/ou de durcir leurs conditions d octroi des crédits pour faire face aux nouvelles contraintes), les établissements de crédit ont subi les premiers contrecoups de la crise de la dette souveraine. Dans un contexte où le gouverneur de la Banque de France recommandait aux banques de surveiller leurs fonds propres et de veiller à prendre le moins de risques possibles («une gestion rigoureuse des risques», «éviter un allongement excessif de la durée des crédits», ). Cependant, le recul du marché des crédits a été moins prononcé qu escompté : en repli de «seulement» 21.8 % au 2nd semestre, en glissement annuel ( % par rapport au 1er semestre). Le 4ème trimestre a été, en effet, moins mauvais que prévu, parce qu une partie de la demande a réalisé ses projets de manière anticipée : pour la deuxième année consécutive, les annonces publiques (suppression du PTZ+ dans l ancien, nouveau rabotage du «Scellier» ) sont venues perturber le marché. On peut considérer que près de 2 % de l activité du dernier trimestre de l année 211 a ainsi été réalisée par anticipation. Pour autant, la production de crédits a reculé de 4.3 % en

6 Compte tenu des tendances récessives marquées qui affectent le marché depuis plus de six mois, l année 212 devrait amplifier le recul constaté en 211, avec une baisse attendue de l ordre de 25 % de la production de crédits : voire d un peu plus si, comme cela est à craindre, les marchés ne se ressaisissaient pas durant l été. Rien ne semble en effet pouvoir venir contrarier les tendances actuelles du marché : la demande est inquiète et hésite, l offre de crédit est toujours prise dans le tourbillon de la crise de la dette souveraine et les pouvoirs publics n ont plus les moyens d une action correctrice de soutien aux marchés. Pour une production de milliards d euros en 211, d après l OPCI, l activité devrait donc redescendre à 12 milliards d euros en 212 et même, peut-être, entre 11 et 115 milliards d euros. En 29, au point bas de la précédente crise, la production était descendue à milliards d euros. Les chiffres de la production observée au 1er trimestre 212 confirment d ailleurs que le repli du marché constitue une vraie réalité : avec une production en baisse de 25.9 % au 1er trimestre 212, en glissement annuel ( % par rapport au 4ème trimestre 211). Et comme le scénario qui est en cours d écriture ressemble de plus en plus à celui qui avait maintenu les marchés immobiliers dans une zone de basse activité durant cinq années, entre 1993 et 1998, il est à craindre que la production de crédits ne réussisse pas à décoller de son niveau actuel avant 214 ou 215. Mais bien sûr, le redémarrage du marché pourrait être plus rapide, même si actuellement le moteur de la reprise paraît en panne. 4

7 le marché des crédits immobiliers aux particuliers

8 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers Source OFL / CSA Les effectifs concernés Le nombre d opérations immobilières financées (en milliers d unités) Accession (ensemble) 663,9 713,7 844,2 699, 566,5 79, - dont accession neuf 195,5 227,8 255,3 22,2 166,4 184, - dont accession ancien 468,4 485,9 589, 478,7 4,1 525, Résidences secondaires 2,8 25,7 36,6 25, 15,8 27,7 Investissement locatif 56,9 72,7 13,9 8,9 68,4 85,4 Travaux seuls 395,2 293,9 492,8 499,4 5,7 564,9 Ensemble du marché 1 136,7 1 15,9 1 45, , , , , ,7 1 15, , ,4 485,9 589, 525, 3 195,5 227,8 255,3 184, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Accession (ensemble) 56,7 711,4 - dont accession neuf 17,2 215,4 - dont accession ancien 39,5 496, Résidences secondaires 2, 24,8 Investissement locatif 6,1 76,7 Travaux seuls 35,2 442,4 Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Marché du neuf 21,3 267,6 Marché de l ancien 43,4 545,3 Travaux seuls 35,2 442,4 Ensemble du marché 1, 1 255,3 Ensemble du marché 1, 1 255,3 Travaux seuls 17,2% Accession neuf Travaux seuls 21,3% Marché du neuf 35,2% 35,2% Investissement locatif 6,1% 2% 39,5% Accession ancien 43,4% Marché de l'ancien Résidences secondaires 5

9 Les ménages ont réalisé de l ordre de opérations immobilières financées par recours au crédit immobilier, en moyenne chaque année entre 21 et 21. Le marché de l ancien est de loin le plus important, à 43.4 % de l ensemble, alors que le marché du neuf ne représente que 21.3 % de l ensemble. Pourtant, entre 25 et 27, le marché du neuf a retrouvé de la vigueur sous l effet de la reprise des flux de l accession à la propriété. Le dynamisme de ce segment de marché s est alors renforcé en 25 avec la réforme du PTZ, puis en 27 avec la mise en place du crédit d impôt au titre des intérêts d emprunt. Mais dans le même temps, le marché de l ancien a aussi bénéficié de ces réformes, avec l ouverture du PTZ à l ancien sans travaux et le crédit d impôt. Et surtout, il a pleinement tiré parti du dynamisme du marché de la revente qui ne s est pas démenti jusqu en 27. Ainsi, en dépit de l effet récessif que la hausse des prix de l immobilier ancien aurait dû avoir sur le niveau de son activité, les flux de l accession dans l ancien se sont rapidement redressés dès 25, après plusieurs années de progression modérée. Entre 24 et 27, par exemple, ils ont progressé de 6.6 % en moyenne chaque année, contre % en moyenne chaque année entre 21 et 24. Dès 28, avec le déclenchement de la crise financière et économique internationale, les marchés du neuf et de l ancien ont lourdement décroché. Et en 29, l activité des marchés immobiliers était redescendue à un niveau particulièrement bas. Par exemple, les flux de l accession ont reculé de 32.9 % entre 27 et 29 (soit une perte de opérations d accession en deux ans) : une telle dépression de ce marché n avait encore jamais été observée par le passé. Seul, finalement, le marché des travaux a alors résisté durant les années de la crise, confirmant son caractère contra cyclique déjà observé par le passé, à plusieurs reprises. En 21, tous les marchés ont retrouvé de la vigueur, encouragés par le redressement rapide de la production de crédits immobiliers, par les conditions de taux et de durée qui leur étaient associées et par les mesures publiques de soutien de l activité (dans le neuf, notamment). Ainsi, le niveau de l accession a progressé de 25.2 % (+ 1.6 % dans le neuf et % dans l ancien) : alors que l investissement locatif privé se redressait tout aussi rapidement, avec %. Cependant, dans un tel contexte, le marché des travaux ne se sera contenté que d une hausse de son activité de 12.8 % : après avoir connu, il est vrai, une croissance de son activité remarquable durant la première moitié des années 2 et une résistance particulière pendant la crise. Et dans l ensemble, en un an, le nombre des opérations immobilières réalisées par les ménages et financées à crédit a cru de 2.5 %, retrouvant pratiquement le niveau d activité qui était le sien avant le début de la crise de 28. 6

10 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Le nombre de prêts concernés (en milliers d unités) Accession 1 23,2 1 46, , ,8 1 22,1 1 32,9 - dont accession neuf 414,1 382,1 422,5 399, 31,9 376,4 - dont accession ancien 816,1 664,7 929,1 846,8 711,2 926,5 Résidences secondaires 27,8 34,3 47,6 3,9 19,6 35,6 Investissement locatif 75,1 9,8 137,8 12, 85,7 116,1 Travaux seuls 532,2 435,4 751,9 813,4 835,5 753,8 Ensemble du marché 1 865,2 1 67, , , ,9 2 28, ,8 2 28, ,2 1 67, ,1 816,1 382,1 664,7 422,5 929,1 376,4 926, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Accession (ensemble) 59, ,2 - dont accession neuf 19,6 379,6 - dont accession ancien 4,3 781,6 Résidences secondaires 1,6 31,9 Investissement locatif 5,2 1,4 Travaux seuls 33,4 648, Ensemble du marché 1, 1 941,6 Niveau annuel moyen (en milliers) % Nombre Marché du neuf 23, 446,4 Marché de l ancien 43,7 829,2 Travaux seuls 33,4 636,3 Ensemble du marché 1, 1 941,6 7

11 Travaux seuls 33,4% 19,6% Accession neuf Travaux seuls 33,4% 23,% Marché du neuf Investissement locatif 5,2% 1,6% 4,3% Accession ancien 43,7% Marché de l'ancien Résidences secondaires Afin de financer leurs projets immobiliers, les ménages contractent chaque année plus de prêts immobiliers. À l image de ce qui se constate à l examen du nombre des opérations immobilières, 43.7 % des prêts immobiliers financent l ancien contre 23. % pour le neuf. Ce sont bien sûr les marchés de l accession qui portent la plus grosse part du marché, à 59.8 %. Le marché des travaux représentant tout de même 33.4 % de l ensemble des prêts accordés. Après avoir diminué jusqu en 24, le nombre total des prêts accordés s est fortement relevé en 25 puis en 26 et en 27. La baisse des taux d intérêt (jusqu en 25) et l élargissement de l offre de crédits bancaires de la part des établissements distributeurs (relèvement de la quotité des prêts principaux, recul de l usage de l épargne logement, ), mais aussi les conséquences de la hausse des prix de l immobiliers ont conduit les emprunteurs (au premier rang desquels les accédants) à mobiliser plus de prêts pour boucler leurs plans de financement. Sans oublier, les conséquences que l ouverture du PTZ à l ancien sans travaux a pu avoir à cet égard. Avec l entrée en récession des marchés immobiliers, le nombre des prêts a reculé en 28 puis en 29 : mais dans une moindre proportion que l activité même de ces marchés (par exemple, % pour les seuls marchés de l accession). L effondrement du marché de la revente a en effet privé une partie des candidats à la réalisation d un projet immobilier d une ressource d autofinancement qu ils ont dû compenser par un recours accru à l endettement (hausse des montants moyens empruntés, accroissement du nombre de prêts utilisés). En outre, la crise économique a altéré les réseaux d entraide familiale sur lesquels une partie des accédants (jeunes ou modestes) s appuie, en d autres circonstances, pour boucler leurs plans de financement. Sous l effet de la reprise des marchés constatée en 21, le nombre des prêts accordés a pratiquement retrouvé le niveau qu il avait atteint en 27 : en progression de 12.5 % sur un an. La hausse la plus forte s observe bien sûr sur le marché de l accession dans l ancien (+ 3.3 %) : la remontée rapide du nombre des ménages modestes explique cela (outre un prêt principal, ils mobilisent très souvent un PTZ et un prêt social) et elle s inscrit dans le mouvement de remontée du nombre des opérations d accession réalisées. Alors que la reprise reste moins vive sur le marché de l accession dans le neuf ( %) : mais la hausse rapide des coûts des opérations financées sur ce marché a contraint les ménages à mobiliser largement, outre un recours accru au PTZ, toutes les possibilités de financement par endettement qui leur étaient accessibles (prêts d épargne-logement et prêts sociaux). En revanche, le marché des travaux se singularise par une diminution du nombre des prêts accordés : à cet égard, la parenthèse des années de crise paraît refermée (un nombre de prêts par opération sensiblement supérieur à ce qui se constatait auparavant), mais pour un niveau d activité plus important que par le passé. 8

12 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Le nombre moyen de prêts par opération immobilière (niveau annuel moyen 21-21) Accession (ensemble) 1,63 - accession neuf 1,76 - accession ancien 1,58 Résidences secondaires 1,29 Investissement locatif 1,31 Travaux seuls 1,46 Ensemble du marché 1,55 Marché du neuf 1,67 Marché de l ancien 1,55 Travaux seuls 1,46 Ensemble du marché 1,55 En moyenne, les emprunteurs mobilisent de l ordre de 1.6 prêt par opération immobilière. C est dans le neuf que le montage des plans de financement nécessite le plus de prêts, avec plus de 1.7 prêt en moyenne. Cela s explique par les pratiques qui s observent en matière d accession à la propriété dans le neuf : il est vrai qu en général, les accédants y sont plus modestes (apport personnel plus faible, recours plus fréquent à des prêts complémentaires sociaux ) que ceux qui se rencontrent sur le marché de l ancien. C est sur les marchés de la résidence secondaire et de l investissement locatif que le nombre de prêts mobilisés par opération est le plus faible. 9

13 La production de crédits immobiliers aux particuliers (en milliards d euros) Les offres acceptées - Source OPCI Les crédits versés- Source modèle FANIE Ensemble de la production 7,83 118,64 17,23 141,19 119,45 168,8 161,6 Seuls prêts bancaires 57,82 16,46 155,52 126,12 13,83 15,99 143,84 Avec plus de 17 milliards d en 27, la production de crédits immobiliers aux particuliers mesurée au niveau des offres acceptées a connu une nouvelle progression : moindre que par le passé (+ 2.5 % contre % en 26), mais toujours remarquable dans le contexte d incertitudes qui avait alors prévalu. Depuis 21, l évolution est très rapide : % en moyenne, chaque année ( % au total sur six années). Dès 28, le déclenchement de la crise financière internationale a eu raison du dynamisme de l offre de crédits alors que la demande fléchissait de façon sensible : ainsi, et pour la première fois depuis le début des années 2, le niveau des offres acceptées a reculé de 29.8 % entre 27 et 29 pour s établir à moins de 12 milliards d. La demande s est en effet considérablement affaiblie, avec la montée du chômage et les conséquences de la crise sur les revenus des ménages (perte des heures supplémentaires, absence de revalorisation des rémunérations ). En comparaison de l effondrement des productions constaté dans le même temps dans la plupart des pays européens (Espagne, Grande Bretagne, Irlande et Portugal, par exemple), le repli observé en France est pourtant resté de faible ampleur. En 21 cependant, les marchés immobiliers ont retrouvé de la vigueur. La baisse des taux des crédits a alors exprimé la volonté des établissements de crédit de redynamiser les marchés. Le niveau des offres acceptées s est donc redressé rapidement : % en 21. Une reprise d une telle ampleur ne s était pas encore observée jusqu alors. Et après seulement une année de redémarrage de l activité, le marché des crédits a retrouvé le niveau qui était le sien juste avant la crise, en La production considérée ne concerne que les financements nouveaux hors les rachats de créances (les renégociations qui ne correspondent à aucune opération immobilière) et hors les prêts relais non consolidés (correspondant en fait à un apport personnel non encore mobilisé, dans le cas d une revente préalable par exemple) Ensemble de la production 67,37 15,38 154,89 128,6 19,63 138,44 145,55 Hors les prêts sociaux (1% logement, caisses de retraite ) 65,76 13,98 152,89 127, 18,63 137,54 144,75 Seuls prêts bancaires 53,86 91,72 138,57 112,39 94,23 121,32 128,32 18 Ensemble de la production (milliards d'euros) 17,23 Les offres acceptées Les crédits versés 168,8 161, ,64 154,89 141,19 128,6 119,45 138,44 145,55 9 7,83 15,38 19, , Les crédits versés ne s élevaient quant à eux qu à un peu moins de 155 milliards d e en 27 (+ 3.2 % contre % en 26 et % en moyenne chaque année depuis 21 : % au total). À partir de 28, le niveau de ces crédits a aussi enregistré le contrecoup de la crise financière internationale, avec un recul de 29.2 % en deux ans : le niveau des crédits versés, moins de 11 milliards d e en 29, revenant ainsi à son niveau de l année 24. Dès 21, le niveau de ces crédits s est aussi redressé : +26,3% sur un an. Ce sont les prêts bancaires qui portent l essentiel de la reprise : ils ont progressé de 28,7% en 21 (après avoir reculé de 32,% durant la crise). Le mouvement s est poursuivi en 211, mais à un rythme plus lent qu en 21, avec seulement % : les prêts bancaires qui ont continué à porter le marché ont quant à eux augmenté de 5.8 %. L écart entre la production mesurée au niveau des offres acceptées et les crédits versés tient à l existence d annulations (de l ordre de 7 à 8 % chaque année, désormais) et aux délais de réalisation des projets immobiliers, donc aux rythmes d engagement des crédits. 1

14 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Montant des crédits versés Niveau annuel moyen (en milliards d euros) % Nombre Accession (ensemble) 81, 93,19 - dont accession neuf 24,7 28,47 - dont accession ancien 56,2 64,71 Résidences secondaires 2,2 2,54 Investissement locatif 7,4 8,57 Travaux seuls 9,4 1,77 Ensemble du marché 1, 115,6 Niveau annuel moyen (en milliards d euros) % Nombre Marché du neuf 29,9 34,45 Marché de l ancien 6,7 69,84 Travaux seuls 9,4 1,77 Ensemble du marché 1, 115,6 Travaux seuls Investissement locatif Résidences secondaires 7,4% 2,2% 9,4% 56,2% 24,7% Accession neuf Accession ancien Travaux seuls Marché de l'ancien 9,4% 6,7% 29,9% Marché du neuf En moyenne, compte tenu de l activité de chacun des marchés sur lesquels les ménages réalisent leurs projets, mais aussi du nombre de prêts qu ils utilisent en moyenne par opération et des coûts moyens de chaque catégorie d achats immobiliers, 6.7 % des crédits versés financent le marché de l ancien mais seulement 9.4 % celui des travaux. Le marché de l accession à la propriété consomme alors 81. % des crédits. Celui des résidences secondaires est à cet égard le plus étroit avec 2.2 % seulement. 11

15 Les montants moyens empruntés par opération immobilière (en milliers d euros) Accession (ensemble) 82,2 118,4 146,8 145,5 159,9 165,7 - accession neuf 87,6 112,3 144,8 145,3 178,1 197,1 - accession ancien 8, 121,2 147,6 145,6 152,4 154,7 Résidences secondaires 59,1 87,6 15,4 114,2 19,4 11,8 Investissement locatif 65,1 98,4 121, 122,6 121, 115,8 Travaux seuls 21, 3,2 26,8 28,1 2,3 22,3 Ensemble du marché 59,9 92,9 13,9 98,5 96,2 13, , ,8 147,6 152,4 1 87,6 8, 112,3 121, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché En moyenne, en 21, chaque opération immobilière consommait 13 1 de crédits : lorsque les ménages ne réalisent que des travaux dans leurs logements, le montant des crédits consommés était de 22 3 contre en cas d accession dans le neuf. Le secteur des résidences secondaires utilise quant à lui 11 8 de crédits par opération et celui de l investissement locatif privé, Sous l effet de la hausse des prix de l immobilier et de l amélioration de la qualité et du confort des logements achetés, le montant moyen emprunté à cru de 72.1 % entre 21 et 21, soit de 6.2 % en moyenne chaque année : % pour les résidences secondaires, % pour l investissement locatif, % pour l accession dans l ancien, % pour l accession dans le neuf mais seulement +.7 % pour les travaux seuls. 12

16 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) Les prêts utilisés Le nombre de prêts utilisés Niveau annuel moyen Épargne Prêts Prêts (en milliers) PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 8,3 5,6 39,6 28,4 247, 445,8 Marché de l ancien 94,2 41,4 86,9 38,8 586,4 847,7 Travaux seuls 14,4 4,9 261,6 117,4 249,8 648, Ensemble du marché 188,9 96,8 388,1 184,6 1 83, ,6 Épargne Prêts Prêts % PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 4,1 2,6 2, 1,5 12,7 23, Marché de l ancien 4,9 2,1 4,5 2, 3,2 43,7 Travaux seuls,7,3 13,5 6, 12,9 33,4 Ensemble du marché 9,7 5, 2, 9,5 55,8 1, Travaux seuls 33,4% 23,% Marché du neuf 43,7% Marché de l'ancien En moyenne, 55.8 % des prêts accordés aux ménages pour financer leurs projets immobiliers sont des prêts bancaires classiques. Bien que leur production ait fortement fléchi depuis la fin des années 9 (du fait notamment de la concurrence de prêts bancaires rendue très vive avec la baisse des taux de secteur concurrentiel, mais aussi en conséquence des réformes successives qui ont rendu le produit moins attractifs pour les emprunteurs), les prêts d épargne représentent en moyenne 2. % de l ensemble. Alors que les PC-PAS ne concernent que 5. % et, en dépit de leur importance dans le montage des plan de financement des accédants modestes, les PTZ seulement 9.7 %. 13

17 Les montants empruntés (en milliards d euros) Niveau annuel moyen Épargne Prêts Prêts PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 1,66 4,83,49,61 26,86 34,45 Marché de l ancien 1,39 3,65 1,4,61 63,14 69,84 Travaux seuls,27,25 1,4,79 8,6 1,77 Ensemble du marché 3,32 8,73 2,93 2,2 98,6 115,6 Épargne Prêts Prêts % PTZ PC-PAS logement sociaux bancaires Ensemble Marché du neuf 1,4 4,2,4,5 23,3 29,9 Marché de l ancien 1,2 3,2,9,5 54,9 6,7 Travaux seuls,2,2 1,2,7 7, 9,4 Ensemble du marché 2,9 7,6 2,5 1,8 85,2 1, Travaux seuls 9,4% 29,9% Marché du neuf Marché de l'ancien 6,7% Au-delà des réformes et de la volonté publique de redynamiser le secteur des PAS qui se sont observées depuis le début des années 2, ce sont les prêts bancaires classiques qui financent maintenant les marchés résidentiels. En termes de production globale de crédits versés, le secteur des prêts bancaires porte en effet 85.2 % du total des montants empruntés : le niveau des taux proposés et les habitudes que les ménages ont pu acquérir de ne plus recourir qu à un faible nombre de prêts par opération contribuent à expliquer ce résultat. Alors que le secteur de l épargne logement ou celui des prêts sociaux ne portent qu une faible proportion de la production de crédits comme d ailleurs le secteur des PTZ. 14

18 Le marché des crédits immobiliers aux particuliers (suite) La répartition géographique de la production (en milliers d unités) Le nombre de prêts utilisés Niveau annuel moyen (milliers d unités) Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 245,8 119, 62,7 733, ,2 - dont accession neuf 51,4 39,2 19,2 269,9 379,6 - dont accession ancien 194,4 79,8 43,5 463,9 781,6 Résidences secondaires 1,7 2,8 2,6 24,8 31,9 Investissement locatif 2,5 1,5 6,1 63,4 1,4 Travaux seuls 49,4 147,7 29, 421,9 648, Ensemble du marché 317,4 279,9 1, , ,6 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 12,7 6,1 3,2 37,8 59,8 - dont accession neuf 2,6 2, 1, 13,9 19,6 dont accession ancien 1, 4,1 2,2 23,9 4,3 Résidences secondaires,1,1,1 1,3 1,6 Investissement locatif 1,1,5,3 3,3 5,2 Travaux seuls 2,5 7,6 1,5 21,7 33,4 Ensemble du marché 16,3 14,4 5,2 64,1 1, ,1 % ,3 % 14,4 % 5,2 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Niveau annuel moyen (milliers d'unités) Structure du marché (en%) L Ile de France avec près de prêts accordés chaque année pour financer la réalisation des projets immobiliers des ménages représente 16.3 % du marché. La région Rhône-Alpes avec plus de prêts, 14.4 % du marché et la région PACA avec près de 1 4 prêts, 5.2 % du marché. Les autres régions représentent alors plus de prêts pour 64.1 % du marché. 15

19 Les montants empruntés (en milliards d euros) Niveau annuel moyen (milliards d euros) Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 25,98 1,15 5,92 51,13 93,19 - dont accession neuf 5,12 3,3 1,9 18,15 28,47 - dont accession ancien 2,87 6,85 4,2 32,98 64,71 Résidences secondaires,17,21,26 1,9 2,54 Investissement locatif 1,87,8,56 5,33 8,57 Travaux seuls 1, 1,6,7 7,47 1,77 Ensemble du marché 29,2 12,76 7,44 65,84 115,6 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Ensemble Accession 22,6 8,8 5,1 44,4 81, - dont accession neuf 4,4 2,9 1,7 15,8 24,7 - dont accession ancien 18,1 6, 3,5 28,7 56,2 Résidences secondaires,1,2,2 1,7 2,2 Investissement locatif 1,6,7,5 4,6 7,4 Travaux seuls,9 1,4,6 6,5 9,4 Ensemble du marché 25,2 11,1 6,5 57,2 1, ,2% ,2 % 15 11,1 % 6,5 % Ile de France Rhône Alpes PACA Autres régions Niveau annuel moyen (milliards d'euros) Structure du marché (en%) Si on raisonne non plus en termes de nombre de prêts mais en termes de volume de production de crédits, une région plus chère que les autres telle l Ile de France va avoir un poids proportionnellement plus élevé puisque la consommation moyenne de crédits y sera plus forte qu ailleurs : 25.6 %. La région PACA bénéficie aussi d un poids dans la production de crédits supérieur à celui qui est le sien lorsqu on raisonne en nombre de prêts : le niveau moyen des opérations financées y est aussi au-dessus de la moyenne nationale. La région Rhône-Alpes en dépit de coûts d opérations réalisées dans la moyenne nationale a un poids inférieur à celui observé avec le nombre de prêts accordés. Le poids relatif des travaux y est en effet nettement plus fort qu ailleurs. Les autres régions ne représentent donc plus que 57.2 % des montants empruntés. 16

20 Les clientèles du marché des crédits immobiliers Source OFL / CSA L ensemble du marché La répartition des emprunteurs selon l âge du chef de ménage Structure du marché (en %) Moyenne Moins de 35 ans 31,4 37,2 35, 31,4 28,4 29,7 33, De 35 à 45 ans 29,8 31,6 3,4 3,9 28,6 27,4 3,4 De 45 à 55 ans 26,2 21,8 2,7 22,2 22,5 22,7 22,5 De 55 à 65 ans 9,9 8, 11,4 12,7 15,2 14,6 11,3 Plus de 65 ans 2,6 1,3 2,5 2,8 5,3 5,6 2,8 4 3 Répartition en moyenne + de 55 ans à 55 ans 35 à 45 ans 22,5% 3,4% 14,1% 33,% Moins de 35 ans Moins de 35 ans 35 à 45 ans 45 à 55 ans plus de 55 ans Les emprunteurs ont pour près des deux tiers d entre eux moins de 45 ans. Près d un tiers se classe même parmi les jeunes ménages, les moins de 35 ans. Entre 21 et 25, la part des moins de 35 ans a progressé : de 31.4 % en 21 à 37.8 % en 25. L évolution est sensible, rapide même compte tenu de la taille des effectifs concernés : de l ordre de 357 ménages de moins de 35 ans en 21 contre plus de 481 en 25 ( % soit % chaque année, en moyenne). L attrait que l accession à la propriété a pu acquérir chez les jeunes ménages explique clairement cela (cherté des locations, préparation de la retraite, conditions de crédit, transferts inter générationnels ) : les incitations publiques, avec notamment la réforme du PTZ, ont alors permis de conforter cette évolution. Et il n est pas surprenant que ces jeunes ménages (et l ensemble des emprunteurs par voie de conséquence) aient choisi d allonger la durée des emprunts contractés afin de pouvoir réaliser leurs projets immobiliers dans de bonnes conditions. Cette évolution s est principalement réalisée au détriment des 45 à 65 ans dont la part parmi les emprunteurs a reculé de près de 7 points, passant de 36.1 % en 21 à 29.5 % en 25. Entre 25 et 27, au-delà des fluctuations qui se constatent d une année sur l autre, la part des moins de 45 ans (respectivement celle des moins de 35 ans) a perdu un peu plus de 3 points (respectivement un peu moins de 3 points) au bénéfice principal des 55 à 65 ans. Mais comme durant ces années, le nombre d opérations immobilières a continué à progresser à un rythme soutenu ( %, soit % chaque année, en moyenne), les effectifs correspondants se sont accrus : avec, par exemple, plus de 966 ménages de moins de 45 ans en 27 contre plus de 878 en 25 (plus de 517 ménages de moins de 35 ans en 27). Avec le déclenchement de la crise, le nombre des emprunteurs a reculé, de 22.1 % entre 27 et 29 : ce sont les emprunteurs les plus avancés dans leur cycle de vie qui ont le mieux résisté (la part des 45 ans et plus s établissant à 43. % en 29 contre 34.6 % en 27) au détriment principalement des jeunes ménages (la part des moins de 35 ans perdant près de 7 points en deux ans pour s établir à 28.4 %). La reprise observée en 21 a bénéficié proportionnellement plus aux moins de 35 ans qu aux autres ménages : leur part dans l ensemble du marché s est ainsi accrue de 1.3 point, pour s établir à 29.7 %. Ils ont tiré avantage des conditions de crédit proposées (et notamment, de l allongement de la durée des prêts dont ils ont été les grands bénéficiaires), du dynamisme de l offre de crédit et des incitations publiques à accéder à la propriété (le PTZ, notamment). Bien que remarquable, cette évolution n a cependant pas permis à ces jeunes ménages de retrouver la place qu ils occupaient dans le marché avant la crise (par exemple, 35. % en 27). Enfin, parmi les autres ménages, les 45 à 55 ans et les 65 ans et plus ont aussi vu leur poids dans le marché progresser, mais de manière plus modérée. 17

21 La répartition des emprunteurs selon la PCS du chef de ménage Structure du marché (en %) Moyenne Agri., comm., artisan 5,7 2,7 3,8 4,1 4, 4, 3,6 Prof, lib., cadre sup 28,7 34,4 34,5 33,7 3,7 32,9 32,2 Prof, intermédiaire 26,3 27,2 24, 22, 2,1 19,3 24,3 Employé, ouvrier 32,4 31,9 3,7 32,5 33,3 32, 32,6 Retraité, autre inactif 6,9 3,8 6,9 7,7 11,9 11,8 7,2 4 Répartition en moyenne 3 2 Prof. lib., cadre sup 32,2% 24,3% Prof. intermédiaire Agri., comm., artisan Retraité, autre inactif 3,6% 7,2% 32,6% Employé, ouvrier Agri., comm., artisan Employé, ouvrier Prof. lib., cadre sup Retraité, autre inactif Prof. intermédiaire La part des cadres supérieurs et des professions libérales parmi les emprunteurs s est aussi élevée durant la première moitié des années 2 pour se stabiliser à plus de 34 % en 24. L évolution s est alors réalisée au détriment de la proportion des agriculteurs, commerçants et artisans et des retraités et autres inactifs. Entre 25 et 27, l évolution s est poursuivie mais au détriment des ouvriers et des employés, et des professions intermédiaires. Elle exprime alors les conséquences de l augmentation des prix de l immobilier et, surtout, le développement rapide du marché de la revente. Avec le déclenchement de la crise, la composition du marché s est rapidement déformée : le recul rapide du marché de la revente s est ainsi trouvé associé à un repli de la part des cadres supérieurs et des professions libérales (de près de 4 points entre 27 et 29) et de celle des professions intermédiaires (de près de 4 points durant ces années). Cette déformation s est alors réalisée au bénéfice de la part des ouvriers et des employés, mais aussi des inactifs et des retraités. La reprise du marché s est alors accompagnée d une remontée de la part des cadres supérieurs et des professions libérales, au détriment du reste des emprunteurs : la reprise rapide du marché de l ancien et le déblocage rapide du marché de la revente ont largement contribué à cela. Ainsi, en moyenne, le marché se répartit principalement entre les cadres supérieurs et les professions libérales (près du tiers du marché), les ouvriers et les employés (le tiers du marché) et les professions intermédiaires (un cinquième du marché). 18

22 Les clientèles du marché des crédits immobiliers (suite) La répartition des emprunteurs selon le niveau des revenus du ménage Structure du marché (en %) Moyenne Moins de 2 SMIC 14,1 11,3 19,8 22,1 26,5 26,8 17,6 De 2 à 3 SMIC 25,6 24,1 26,1 25,1 24,2 25, 24,7 De 3 à 4 SMIC 22,5 24, 21, 19,9 17,4 17,4 21,9 De 4 à 5 SMIC 13,8 15,8 13,8 13,9 13,3 13, 14,6 Plus de 5 SMIC 24,1 24,8 19,2 19, 18,7 17,9 21,2 4 Répartition en moyenne 3 Moins de 2 SMIC de 5 SMIC 4 à 5 SMIC 21,2% 14,6% 17,6% 21,9% 24,7% 2 à 3 SMIC 3 à 4 SMIC Moins de 2 SMIC 2 à 3 SMIC 3 à 4 SMIC 4 à 5 SMIC + de 5 SMIC Près d un emprunteur sur quatre dispose d un revenu inférieur à 2 SMIC. Ces emprunteurs modestes ont vu leur poids dans le marché se réduire sensiblement au début des années 2 : l élévation des prix de l immobilier et la dégradation des aides publiques à l accession à la propriété rendaient en effet la réalisation des projets de plus en plus difficile, l amélioration des conditions de crédit ne permettant pas d en compenser tout l impact négatif. Avec la réforme du PTZ et son ouverture à l ancien sans travaux, le mouvement s est interrompu, puis inversé et en 27 près de 2 % des emprunteurs disposaient d un revenu de moins de 2 SMIC. Cette évolution s est réalisée principalement au détriment des emprunteurs aux revenus les plus élevés (5 SMIC et plus) dont le poids dans le marché s est réduit de près de 5 points dans le même temps. Ce mouvement de déformation du marché s est amplifié durant la crise : la contraction rapide du marché de la revente, sur lequel les ménages à revenus élevés sont habituellement surreprésentés, s est traduite par une nouvelle progression de la part des ménages les plus modestes. Et cette transformation du marché s est poursuivie en 21, dans un contexte d expansion des volumes d activité. Ainsi, en 21, 26.8 % des emprunteurs disposaient d un revenu inférieur à 2 SMIC (près de 13 points de plus qu en 21) et 51.8 % d un revenu inférieur à 3 SMIC. En moyenne, le marché des crédits immobiliers aux particuliers compte alors à peu près 22 % de ménages à revenus aisés, un peu plus de 35 % de ménages à revenus moyens et donc près de 43 % de ménages à revenus modestes. 19

23 La répartition des emprunteurs selon les revenus des emprunteurs Variation annuelle Ensemble du marché moyenne (en milliers d euros) (en %) Accession 36,5 44,3 43,71 44,49 47,35 45,78 2,5 - accession neuf 35,17 41,31 41,71 41,48 48,17 49,36 3,8 accession ancien 37,5 45,31 44,58 45,87 47,2 44,52 2,1 Résidences secondaires 55,81 61,58 66,66 74,94 7,97 67,26 2,1 Investissement locatif 53,58 63,11 63,85 71,7 73,51 7,11 3, Travaux seuls 41,15 5,32 47,57 48,64 45,32 45,34 1,1 Ensemble du marché 4,27 47,36 46,98 48,35 48,35 47,52 1,9 5 49, ,31 44,58 44, ,17 37,5 41,31 41, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché La variation annuelle moyenne du revenu des emprunteurs (%) 3,8 2,1 2,1 3, 1,1, 1, 2, 3, 4, 5, 6, Accession neuf Accession ancien Résidences secondaires Investissement locatif Travaux seuls 2

24 Les clientèles du marché des crédits immobiliers (suite) Entre 21 et 21, les revenus annuels des emprunteurs ont augmenté de 1.9 % en moyenne chaque année. Ils s établissaient alors à en 21. Ce sont les revenus des accédants dans le neuf qui ont cru le plus rapidement : % en moyenne chaque année. Alors que dans l ancien, ces revenus ont progressé moins rapidement, de 2.1 % en moyenne chaque année. Jusqu en 24, la hausse des prix de l immobilier ancien a été absorbée par le marché sans compromettre l expansion de son activité : les clientèles se sont alors déplacées vers les catégories sociales plus aisées. Entre 25 et 27, alors que la hausse des prix se ralentissait nettement, les revenus des accédants dans l ancien ont quasiment stagné avec le retour des accédants modestes et une nouvelle expansion du marché. Sur un marché déprimé, dans un contexte économique peu propice à la réalisation des projets, les revenus des accédants dans l ancien ont cependant augmenté de 2.5 % en 29. Avec la reprise observée en 21, le marché s est rapidement redéployé au bénéfice de ménages plus modestes : ainsi, les revenus des emprunteurs ont diminué de 5.3 % en 21, retrouvant le niveau auquel ils avaient stagné entre 24 et 27. Les revenus des accédants dans le neuf ont progressé à un rythme un peu plus rapide que celui observé sur le marché de l investissement locatif (+ 3. % en moyenne, chaque année). Alors que les revenus ont cru un peu moins vite sur le marché des résidences secondaires (+ 2.1 % en moyenne chaque année), à un rythme comparable à ce qui s est observé dans l ancien. Et c est sur le marché des travaux seuls que les revenus des emprunteurs ont cru le moins vite (+ 1.1 % en moyenne chaque année). Les revenus les plus élevés se rencontrent chez les investisseurs (7 11 de revenus en 21, soit 48 % de plus que l ensemble du marché) et chez les acheteurs de résidences secondaires (67 26 de revenus en 21, soit 42 % de plus que l ensemble du marché). 21

25 Les principales composantes du marché La répartition des emprunteurs selon l âge du chef de ménage Structure moyenne accession accession Résidences Investissement Travaux Ensemble (en %) Accession neuf ancien secondaires locatif seuls du marché Moins de 35 ans 48,4 47,5 48,8 6,7 19,2 13,6 33, De 35 à 45 ans 3,9 31,8 3,6 23,2 32,3 29,7 3,4 De 45 à 55 ans 14,5 14,2 14,6 41,8 34,7 31,3 22,5 De 55 à 65 ans 5,3 5,5 5,3 25,6 12,3 19,3 11,3 Plus de 65 ans,9 1,1,8 2,7 1,5 6,1 2, ,5 48, ,8 3,6 2 14,2 14,6 1 6,6 6,1 Moins de 35 ans 35 à 45 ans 45 à 55 ans + de 55 ans Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Pour 48.4 % d entre eux, les accédants à la propriété sont jeunes, moins de 35 ans. Et en moyenne, 79.4 % des ménages ont moins de 45 ans. À cet égard, peu de différences se constatent entre le neuf et l ancien. Les ménages qui achètent une résidence secondaire sont en revanche nettement plus avancés dans la vie : 41.8 % ont entre 45 et 55 ans et même, 25.6 % ont entre 55 et 65 ans. Bien que plus jeunes que ces derniers, les investisseurs ont pour plus des deux tiers d entre eux entre 35 et 55 ans ; les jeunes ménages ne sont que 19.2 % parmi les investisseurs et comme cela se constate pour toutes les formes de dépenses immobilières, les plus de 65 ans sont très minoritaires. La structure par âge des emprunteurs pour les travaux est à peu près comparable à celle des investisseurs. 22

26 Les clientèles du marché des crédits immobiliers (suite) La répartition des emprunteurs selon la PCS du chef de ménage Structure moyenne accession accession Résidences Investissement Travaux Ensemble (en %) Accession neuf ancien secondaires locatif seuls du marché Agri., comm., artisan 2,8 3,2 2,6 4,5 5,5 4,6 3,6 Prof. lib., cadre sup 3,7 24,6 33,3 51,1 53,5 29,6 32,2 Prof. intermédiaire 26,4 26,2 26,5 19, 19,4 22,2 24,3 Employé, ouvrier 36,5 42,2 34, 16,3 16,7 3,3 32,6 Retraité, autre inactif 3,6 3,8 3,5 9, 4,9 13,4 7, , ,3 26,2 26,5 34, ,6 3,2 2,6 3,8 3,5 Agri., comm., artisan Prof. lib., cadre sup Prof. intermédiaire Employé, ouvrier Retraité, autre inactif Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Les accédants à la propriété dans le neuf appartiennent plus fréquemment à des PCS modestes (ouvriers et employés) que les accédants dans l ancien. En revanche, les accédants dans l ancien sont sur représentés parmi les cadres supérieurs et les professions libérales. Les profils sociodémographiques des acheteurs de résidences secondaires et ceux des investisseurs se ressemblent : plus de 5 % de cadres supérieurs et de professions libérales, mais un peu plus de 16 % d ouvriers et d employés. La répartition selon leur PCS des ménages qui s endettent pour financer des travaux est en revanche plus proche de la moyenne des emprunteurs. 23

27 La répartition des emprunteurs selon le niveau des revenus du ménage Structure moyenne accession accession Résidences Investissement Travaux Ensemble (en %) Accession neuf ancien secondaires locatif seuls du marché Moins de 2 SMIC 18,1 17, 18,5 6,7 6,8 19,6 17,6 De 2 à 3 SMIC 27,1 31,3 25,3 12,9 14,9 23,4 24,7 De 3 à 4 SMIC 22,5 23,8 21,9 18,7 18, 21,7 21,9 De 4 à 5 SMIC 14,2 13,1 14,7 18,2 17,1 14,4 14,6 Plus de 5 SMIC 18, 14,7 19,5 43,5 43,2 2,9 21, , 18,5 31,3 25,3 23,8 21,9 13,1 14,7 14,7 19,5 1 Moins de 2 SMIC De 2 à 3 SMIC De 3 à 4 SMIC De 4 à 5 SMIC Plus de 5 SMIC Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Les accédants à la propriété dans le neuf disposaient en moyenne d un niveau de revenus inférieur à celui des autres emprunteurs jusqu en 29, et notamment à celui des accédants dans l ancien. Ils sont donc sur représentés parmi les tranches de revenus inférieurs à 3 SMIC : ils sont 48.3 % en moyenne contre 43.8 % parmi les accédants dans l ancien et de l ordre de 2 % parmi les acheteurs de résidences secondaires et les investisseurs. En revanche, à peu près 44 % des acheteurs de résidences secondaires et des investisseurs disposent d un revenu moyen supérieur à 5 SMIC. La répartition selon leur niveau de revenus des ménages qui s endettent pour financer des travaux est encore dans la moyenne des emprunteurs. 24

28 Les coûts des opérations immobilières réalisées Source OFL / CSA L évolution du coût moyen (en milliers d euros) Variation annuelle moyenne (en %) Accession 122,12 165,48 25,15 29,2 215,68 226,99 7,1 - accession neuf 132,13 158,31 192,89 198,9 219,41 247,34 7,2 - accession ancien 117,94 168,85 21,47 213,94 214,13 219,86 7,2 Résidences secondaires 95,42 13,66 169,1 185,4 183,96 172,44 6,8 Investissement locatif 8,2 116,58 149,5 15,87 151,61 141,25 6,5 Travaux seuls 26,5 35,81 32,12 34,61 24,81 26,48, Ensemble du marché 86,16 127, 132,13 138,27 128,44 138,96 5,5 247, Le coût moyen des opérations (en milliers d'euro) 192,89 21,47 219, ,31 168, ,13 117, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché Les coûts des opérations immobilières réalisées par les emprunteurs ont progressé de 5.5 % en moyenne chaque année, entre 21 et 21. Ils avaient cru de 8.8 % en moyenne chaque année, entre 21 et 27 : mais avec le déclenchement de la crise, ils ont reculé de 5.1 % en moyenne chaque année, entre 27 et 29. Ils ont alors retrouvé le chemin de la croissance en 21, avec une progression de 8.2 % sur un an : la reprise des marchés s est donc accompagnée d une nouvelle poussée sur les prix. Les coûts des travaux seuls ont fortement reculé en 29 ( %), sous l effet de la montée en puissance de l éco-ptz qui a transformé en profondeur le marché de l amélioration-entretien des logements : cette évolution s exprimant notamment par l arrivée sur ce marché de ménages plus modestes qu auparavant. Jusqu alors, les coûts des travaux étaient restés «les plus sages», avec une hausse annuelle moyenne de 3.9 % (donc à un rythme pas trop éloigné de celui constaté pour les revenus des emprunteurs à ce titre). En 21, le coût des travaux a renoué lui aussi avec la croissance : %, sur un marché en expansion rapide, bénéficiant à plein de l effet «éco-ptz». Ainsi au total, entre 21 et 21, les coûts des travaux se sont pratiquement stabilisés. Les coûts des opérations réalisées par les accédants dans le neuf ont progressé plus vite que le reste du marché, mais avec % par an, en moyenne. Comme d ailleurs, les coûts des opérations réalisées par les accédants dans l ancien qui ont augmenté de 7.2 % % par an en moyenne (soit plus de 2 fois plus que les revenus des ménages concernés). La faible progression du coût de ces opérations qui se constate pourtant depuis 26 (+.9 % en moyenne chaque année) tranche à cet égard avec l augmentation rapide observée auparavant ( % en moyenne chaque année, jusqu en 26). Alors que les coûts des résidences secondaires et ceux des investissements locatifs ont aussi cru rapidement : avec respectivement, % et % par an en moyenne, en dépit d une relative stabilité de ces coûts en 29 et surtout d une baisse en 21. En 21, à plus de 247 e en moyenne, le coût d une accession à la propriété dans le neuf était de 75 % supérieur à celui d un investissement locatif privé. 25

29 L évolution du coût relatif (en nombre d années de revenus) Niveau annuel moyen (en %) Accession 3,7 4,1 5,2 5,4 5,2 5,5 4,6 - accession neuf 4,2 4,3 5,1 5,5 5,4 5,8 4,8 - accession ancien 3,5 4,1 5,2 5,3 5,2 5,4 4,6 Résidences secondaires 2, 2,4 3, 3, 3,3 3,2 2,6 Investissement locatif 1,8 2,2 3, 2,6 2,6 2,5 2,4 Travaux seuls,7,8,8,8,6,6,7 Ensemble du marché 2,5 3,1 3,5 3,4 3, 3,3 3,1 6 5 Le coût relatif des opérations (en nombre d'années revenus) 5,1 5,2 5,8 5,4 4 4,2 3,5 4,3 4, Accession neuf Accession ancien Ensemble du marché En moyenne, une opération immobilière représente 3.1 années de revenus pour le ménage qui la réalise : 4.8 années pour une accession dans le neuf, mais.7 année pour des travaux. Une résidence secondaire ou un investissement locatif privé coûtent de l ordre de 2.5 années de revenus. Si le coût relatif des travaux est resté à peu près stable depuis le début des années 2, celui de l accession à la propriété dans le neuf a augmenté : passant de 4.2 années en 21 à 5.8 années en 21 ( %, soit % par an). Et celui de l accession dans l ancien s est accru plus rapidement : 3.5 années en 21 et 5.4 années en 21 ( %, soit % par an). Il est à noter qu en 29, pour la première fois depuis le début des années 2, le coût relatif des opérations d accession à la propriété s était doucement replié, dans le contexte d une crise économique et financière majeure. 26