Les. Techniques. immobilières. en 40 fiches. Pra tiques Appli ca tions cor ri gées. 2 e édition. Serge Bettini Sophie Bettini

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1 Les Techniques immobilières en 40 fiches Pra tiques Appli ca tions cor ri gées 2 e édition Serge Bettini Sophie Bettini

2 Des mêmes auteurs Acheter, vendre, louer, éditions Chiron, 2012/2013 Droit de l immobilier, Hachette, 2013/2014 La transaction immobilière et le métier d agent immobilier, Casteilla, 2011 Droit appliqué à la transaction et à la fiscalité immobilière, Casteilla, 2011 Droit de l immobilier et Gestion immobilière, Casteilla, 2011 Les Techniques du Bâtiment, Casteilla, 2011 Dunod, Paris, 2013 ISBN

3 Table des matières Partie I La tran sac tion Fiche 1 Les agences immo bi lières 3 Fiche 2 Les man dats 10 Fiche 3 Les pro messes 17 Fiche 4 Le notaire 23 Fiche 5 L esti mation 29 Fiche 6 Le finan ce ment de l opé ra tion 32 Fiche 7 Les dif fé rents prêts 38 Fiche 8 Le plan de finan ce ment 45 Fiche 9 Les sûre tés et les garan ties à la construc tion 51 Fiche 10 Les diag nos tics et les clas se ments éner gé tiques 56 Fiche 11 Le domi cile prin ci pal 59 Fiche 12 Le pla ce ment immo bi lier 61 Fiche 13 La revente à moins de 5 ans et les plus-values 73 Fiche 14 Le fonds de commerce 78 Fiche 15 L esti mation du fonds de commerce 82 Fiche 16 Le loyer et les charges en bail commercial 85 Fiche 17 La ces sion d un droit au bail 93 Fiche 18 L approche du client 95 Pa r t i e II La ges tion loca tive Fiche 19 La recherche d un bien 103 Fiche 20 La recherche d un loca taire 106 Fiche 21 La loca tion sai son nière 111 Fiche 22 Le loyer en habi ta tion dite clas sique 117 III

4 Fiche 23 La red di tion des comptes 121 Fiche 24 Le congé 125 Fiche 25 Le loge ment social 131 Fiche 26 Les condi tions d accès au loge ment social et la consti - tution du dos sier 134 Fiche 27 Le bail social 136 Fiche 28 Le loyer et le sur loyer en loge ment social 137 Fiche 29 Les aides au loge ment 141 Fiche 30 L achat d un loge ment HLM 143 Pa r t i e III La ges tion de copropriété Fiche 31 L orga ni sa tion de la copro priété 149 Fiche 32 La ges tion de copropriété : le syn dic 156 Fiche 33 L assem blée géné rale des copro prié taires 161 Fiche 34 Les majo ri tés 165 Fiche 35 Le nou veau plan comp table de la copro priété 169 Fiche 36 Les gros tra vaux 179 Fiche 37 La ges tion du per son nel 183 Fiche 38 La fiche de paye 193 Fiche 39 La taxe sur les salaires 199 Fiche 40 La fin de contrat d un gar dien/concierge 201 Index 203 Modèles de documents Les Éditions Préférence ont mis à notre disposition, à titre de spécimens, des documents professionnels qui sont consultables en ligne sur le site : Ils sont mentionnés dans les fiches concernées. Toute reproduction totale ou partielle est bien entendu interdite sous peine de poursuites. L agent immobilier soucieux de la qualité de travail n utilisera sur le terrain que les formulaires originaux. Pour tous renseignements : Éditions Préférence BP Grenoble cedex. IV

5 I La tran sac tion

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7 1 Les agences immo bi lières I Prin cipes Le loge ment tient une place impor tante dans la vie quo ti dienne des Fran çais. Près de 36 % du bud get fami lial lui est consa cré. Les loyers aug mentent chaque année, comme les charges, les prix de vente flambent et rendent périlleuses les tran sac tions entre par ti cu liers. La majo rité des par ti cu liers ne connaissent pas ou peu la régle men ta tion de l immo bi lier et ce qu ils encourent en cas de faute ou de trom pe rie. Il faut pour cela s adres ser à des pro fes sion nels : les agences immobi lières. Toute agence est sou mise à une légis la tion stricte enca drée par la loi Hoguet du 2 jan vier 1970 et son décret d appli ca tion du 20 juillet Le mar ché immo bi lier est très complexe et très varié : la tran sac tion, la loca tion, la ges tion loca tive, le syn dic, la pro mo tion Cha cune de ces acti vi tés est régle men tée et évo lue constam ment, au niveau tant juri dique que tech nique. Le per son nel doit donc être compétent dans cha cun de ces domaines. II Élé ments et ana lyse A. Le fonc tion ne ment de l agence immo bi lière Une agence peut être franchisée (Century 21, Laforêt ), appar te nir à un réseau (Vendôme Rome, ORPI ) ou indé pen dante. Pour créer une agence, il faut réunir plu sieurs élé ments : avoir une compé tence (l apti tude) ; sous crire une assu rance en res pon sa bi lité civile pro fes sion nelle ; avoir une garan tie pro fes sion nelle ; pos sé der la carte pro fes sion nelle. 1. L apti tude pro fes sion nelle Pour obtenir la carte professionnelle et pouvoir gérer son agence, l agent immobilier doit être titulaire d un BTS pro fes sions immo bi lières, d un diplôme de l ICH 1, d une licence de droit, d un bac, et justifier de 3 ans de tra vail en agence en tant que sala rié ou de 10 ans d expé rience s il ne pos sè de pas de diplôme, ramenés à 4 ans s il est cadre. L agent commercial ne peut profiter de ces avantages. 2. L assu rance pro fes sion nelle Le futur agent immo bi lier doit être couvert par une assu rance responsabilité civile professionnelle auprès d une compa gnie de son choix pour cou vrir d une 1. ICH : Institut de la construction et de l habitat. 3

8 Fiche 1 Les agences immo bi lières part les éven tuels dom mages qu il peut cau ser à des clients, et d autre part les dom mages et inté rêts s il est condamné par un tri bu nal à indem ni ser des clients. 3. La garan tie finan cière Il faut qu une banque, une assu rance, une fédé ra tion (FNAIM) se porte garant dans le cas où le futur agent immo bi lier ne par vien drait pas à payer ses dettes. Pour les agences de tran sac tion, le mon tant est de minimum ; les fonds reçus sont déposés sur un compte séquestre. La loi du 23 juillet 2010 dispense l agent de souscrire une garantie financière s il s engage à ne pas recevoir de fonds. Le compte séquestre est un compte ban caire blo qué qui per met aux agences immo bi lières d encais ser les acomptes ver sés lors des compro mis. Les agences qui n ont pas de compte séquestre font éta blir le chèque d acompte à l ordre du notaire rédac teur de l acte. 4 Pour les agences de ges tion loca tive ou syn dic, la garan tie mini mum est de Une agence franchisée sera aidée par le franchiseur qui lui apportera des conseils, des aides, des for ma tions moyen nant un droit d entrer et un pour cen tage du chiffre d affaires selon les fran chises. 4. La carte pro fes sion nelle Son obtention nécessite la capa cité (c est à-dire être majeur et ne pas être sous un régime de pro tec tion), l apti tude pro fes sion nelle, l assu rance pro fes sion nelle et la garan tie finan cière. Lorsque ces quatre condi tions sont rem plies, l agent immo bi lier peut demander sa carte pro fes sion nelle auprès de la pré fec ture. De plus, il doit avoir un casier judi ciaire vierge, ne pas avoir d inter dic tion de gérer, ne pas exer cer en même temps une autre pro fes sion incom pa tible. La carte est déli vrée pour 10 ans et pré cise les acti vi tés de l agence T ou G 1. En plus de l obten tion de la carte, l agent immo bi lier est ins crit au Registre du commerce et des socié tés (RCS). 5. Les autres obligations de l agent immobilier L agent immobilier doit tenir sa comp ta bi lité (livre jour nal, grand livre, registre du per son nel ) et aussi : affi cher le tarif de ses pres ta tions en vitrine et à l inté rieur de l agence ; affi cher ses caisses de garan tie dans l agence avec leurs mon tants, numéro de carte ; pos sé der et tenir livre des man dats, registre réper toire, car net de reçus Ses documents commerciaux rapelleront ses réfé rences : RCS, numéro de la carte, nom et adresse de la caisse de garan tie et son mon tant ; ainsi que son adresse 1. T = tran sac tion immo bi lière et vente de fonds de commerce G = ges tion immo bi lière

9 Fiche 1 Les agences immo bi lières avec télé phone, fax, site inter net, si besoin son ins crip tion à telle fédé ra tion ou à un grou pe ment, une fran chise Enfin ses pan neaux et annonces doivent sans ambi guïté indi quer le nom de l agence. B. Le per son nel de l agence immo bi lière L agent immo bi lier titu laire de la carte pro fes sion nelle a le droit de faire tra vailler sous sa res pon sa bi lité autant de négo cia teurs qu il le sou haite. Ceux-ci peuvent avoir deux sta tuts dif fé rents : sala rié ; négo cia teur indé pen dant. Dunod Toute reproduction non autorisée est un délit. Cadre juri dique Contrat Auto no mie Rému né ra tion Prise en charge des frais Sala rié Code du tra vail conven tion col lec tive des métiers de l immo bi lier contrat de tra vail Indé pen dant règles du Code civil sur le man dat loi ENL du 13 juillet 2006 contrat de man dat man dant : agence man da taire : négo cia teur s ins crire à l URSSAF pour créer sa propre struc ture lien de subor di na tion (auto rité) auto no mie complète dans l orga ni sa tion du tra vail (pas d horaires, pas de per ma nence, pas de réunion impo sée, pas d objec tif) salaire (SMIC + commis sion) droit au chô mage prise en charge par l agence (employeur) des frais de dépla ce ment mise à dis po si tion de locaux, (frais de publicité, télé phone ) commis sion (sur fac ture) 50 % ou plus pas droit au chô mage, il cotise luimême pour son sta tut social (mala die, vieillesse, URSSAF, envi ron 45 %) prise en charge des frais par le négo cia teur indé pen dant Les négo cia teurs sont recru tés selon leurs qua li tés (psy cho lo giques, humaines, intel lec tuelles et phy siques), leurs connais sances et leur moti vation pro fes sion nelle. Pour cela le res pon sable d agence immo bi lière a plu sieurs pos si bi li tés pour moti ver son per son nel : la commis sion : elle est variable selon le tra vail et le sec teur, ainsi que le grade, l ancien neté et la compé tence. Lorsque c est la seule rému né ra tion, cela peut être dan ge reux car il faut conti nuer à payer les coti sations même en période de vaches maigres ; le salaire fixe : il peut être plus ou moins impor tant et ne prend pas en compte les efforts commer ciaux ; il est sou vent accom pa gné d un pour cen tage de commis sions ou primes ; 5

10 Fiche 1 Les agences immo bi lières les primes : il en existe plu sieurs ; elles ont pour but de récom pen ser les efforts commer ciaux (ancien neté, résul tat ). C. Les hono raires Appe lés aussi commis sion, les hono raires sont libres pour l agent immo bi lier (ils sont régle men tés chez les notaires). Ils sont assu jet tis à la TVA de 19,6 % (20 % en 2014). Quatre condi tions sont exi gées par la loi et la juris pru dence pour que l agent immo bi lier puisse pré tendre au ver se ment de sa commis sion : il faut un man dat écrit (article 72 de la loi Hoguet du 2 jan vier 1970) ; la pré sen ta tion du client (le bon de visite sera une preuve ) ; la par ti cipation active à la négo cia tion ; la réa li sa tion. La per cep tion de toute somme d argent en l absence du man dat consti tue une infrac tion pénale pré vue et répri mée (article 18 2 de la loi du 2 jan vier 1970). Il en va de même si le man dat n est pas valide (man dat frappé de nul lité, commis sion non indi quée ou de la par tie qui en a la charge). L article 6 de la loi Hoguet indique que la commis sion sera per çue à la fin de la mis sion de l agent immo bi lier «... Opé ra tion effec ti ve ment conclue et consta tée dans un seul acte écrit conte nant l enga ge ment des par ties». La juris pru dence s est pen chée sur les termes «effec ti ve ment conclue». C est le stade final des négo cia tions lorsque les par ties sont d accord sur la chose et sur le prix (article 1589 du Code civil). Mais il y a les «condi tions sus pen sives» que l agent immo bi lier ne maî trise pas! Les hono raires sont libres depuis le 1 er jan vier 1987 (ordonnance du 1 er décembre 1986). L affi chage est obli ga toi re ment visible pour la clien tèle. La per cep tion de la commis sion n est exi gible que lors qu une vente est effec ti ve ment conclue et consta tée en un seul acte écrit (toutes les clauses de dédit ou sus pen sives étant levées). Il n est pas néces saire que l acte soit nota rié. III Complément : la pros pec tion La pros pec tion est la recherche de nou veaux biens à vendre, donc la recherche de nou veaux man dats. La pros pec tion immo bi lière est une compo sante essen tielle du métier de l agent immo bi lier, car d elle dépend l amé lio ra tion en quan tité du fichier pro duit, l accrois se ment quo ti dien de la noto riété et enfin la connais sance de la zone d influ ence. La pros pec tion est donc le meilleur moyen de connaître et de se faire connaître sur le ter rain. Prendre un man dat néces site la mise en œuvre de l ensemble des tech niques de vente : décou verte du bien et du client, argu men tation, trai te ment des objec tions et conclu sion. Pour être effi cace, la pros pec tion doit être sys té ma tique et métho dique. Elle s appuie sur six tech niques uti li sables sépa ré ment. Les exploi ter de façon complémen taire accroît leur effi ca cité. 6

11 Fiche 1 Les agences immo bi lières Dunod Toute reproduction non autorisée est un délit. 1. La pros pec tion «bas kets» Il s agit d une pros pec tion métho dique sur une unité géo gra phique préa la ble ment défi nie. Elle requiert donc une pré pa ra tion, une méthode et des outils spéci fiques. 2. L exploi ta tion des annonces de par ti cu liers C est l opé ra tion qui consiste à recher cher des biens à vendre par l étude sys té ma tique des petites annonces de par ti cu liers parues dans la presse, dans les supérettes ou sur inter net. L étude des petites annonces ne consti tue que la pre mière par tie du tra vail, complé tée par un appel télé pho nique et une visite. 3. Le mar ke ting télé pho nique Méthode CROC : Contact, Rai son de l appel, Objec tif, Congé. 4. Le mai ling C est un point d accroche phy sique du client par rap port à l agence. Cette lettre per son na li sée peut trans mettre dif fé rents mes sages : recherche de ven deurs ou de bailleurs ; recherche d acqué reurs ou de nou veaux loca taires ; pré sen ta tion d un négo cia teur ; pré sen ta tion d un ser vice par ti cu lier. Le mai ling est soit envoyé par la poste à un ensemble de pros pects issus du fichier : mai ling de grande dis tri bu tion ; soit déposé dans les boîtes aux lettres dans un sec teur donné, dis tri bué par le négo cia teur ou un dis tri bu teur : mai ling de proxi mité. Outre la lettre per son na li sée, il peut compor ter un coupon réponse ou une carte de visite du négo cia teur ou un extrait du jour nal d annonces. 5. Le rela tion nel Cette méthode consiste à mettre en place un tissu rela tion nel sur un sec teur de façon à deve nir LE pro fes sion nel connu et reconnu sur ce sec teur. 6. Les annonces de recherches de biens La recherche doit être ciblée. Il faut indi quer le prix ou la four chette de prix pour aug men ter la qua lité des réponses. Si la recherche est qua li ta tive, il ne faut pas indi quer de bud get. La pros pec tion per met de déve lop per la noto riété d une agence sur un sec teur, elle doit engen drer un maxi mum d infor ma tions qu il va fal loir croi ser. Pour cela, il convient d uti li ser les dif fé rents types de pros pec tions sys té ma ti que ment et régu liè re ment et de mener une action sui vie sur des pros pects qui seront les clients de demain et les par te naires d après-demain. 7

12 Fiche 1 Les agences immo bi lières Appli ca tion Énoncé Après avoir lu la loi Hoguet n 70-9 et son décret d appli ca tion n ( répon dez aux ques tions. 1. Une loi s impose aux agents immo bi liers. Quels sont sa date et le nom de son auteur? 2. Quelles sont les condi tions à rem plir pour obte nir la carte pro fes sion nelle? 3. Quels docu ments obli ga toires l agent immo bi lier doit-il déte nir dans son acti vité de tran sac tion? 4. Indi quez les affi chages obli ga toires dans une agence. 5. Quels sont les mon tants minima des caisses de garan ties T et G? Une déro ga tion existe t-elle? Don nez-en les condi tions. À quel moment faut il aug men ter le mon tant de la caisse de garan tie? 6. Indi quez au moins cinq caté go ries de per sonnes qui ne peuvent pos sé der la carte pro fes sion nelle. 7. Le ven deur d une belle pro priété veut bien vous en confier la vente si vous faites de la publi cité avec photo dans plu sieurs revues. Compte tenu du coût, pouvez vous lui en demander le rem bour se ment à la paru tion? Solu tion 1. La loi du 2 jan vier 1970 (loi Hoguet) et son décret d appli ca tion du 20 juillet Cer tains articles ont été modi fiés depuis. 2. Il sera néces saire d évo quer : l apti tude (diplômes, expé rience) ; la capa cité à exer cer ; la RCP (Responsabilité civile professionnelle) ; la caisse de garan tie T et éven tuel le ment G, et ce en dehors des obli ga tions de tout commer çant (Registre du Commerce, comp ta bi lité). 3. Registre des man dats (1 par carte T et G) ; Registre réper toire ; Car net de reçus ; Les impri més commer ciaux qui doivent rap pe ler en plus des nom, adresse, télé phone, fax, site inter net, le RC le numéro de la carte pro fes sion nelle et la caisse de garan tie. 4. Le tarif des pres ta tions affi ché en vitrine et à l inté rieur de l agence (en % ou en TTC). À l inté rieur de l agence mais à la vue du public, l affiche indi quant, pour chaque acti vité (T et /ou G), le numéro de la carte pro fes sion nelle, déli vrée le par et de la caisse de garan tie : mon tant et adresse du garant. 8

13 Fiche 1 Les agences immo bi lières par acti vité T ou G. Déro ga tion sous condi tions : ne pas encais ser de fonds en séquestre ; réser vée aux détenteurs de la carte T. Il faut aug men ter le mon tant de chaque fois que les fonds déte nus dépassent cette limite. Le cas se pré sente sou vent en ges tion loca tive ou syn dic avec l arri vée de nou veaux biens à gérer ou d immeubles à admi nis trer, et en tran sac tion, le cas le plus cou rant étant l ouver ture de sous-agences. 6. Parmi les per sonnes qui ne peuvent pos sé der la carte, on dis tin guera : les personnes n ayant pas accès à la pro fes sion : offi ciers minis té riels, avo cats, gref fiers, liqui da teurs judi ciaires, par le men taires. les per sonnes qui ont fait l objet depuis moins de 10 ans d une condam na tion pour crime, recel, blan chi ment, cor rup tion active, ban que route, fraude fis cale la liste est longue (art. 9. de la loi Hoguet). 7. La réponse est lim pide. L agent immo bi lier ne reçoit une rému né ra tion que lorsque l affaire est conclue par l acte authen tique chez le notaire (art. 73 du décret). 9

14 2 Les man dats I Prin cipes Pour accom plir une mis sion l agent immo bi lier doit pos sé der un man dat. Ce man dat est imposé par l article 72 de la loi du 20 juillet 1972 (loi Hoguet). Le titulaire de la carte pré vue à l article 1-1 du présent décret ne peut négo cier ou s enga ger à l occa sion d opé ra tions spé ci fiées à l article 1 er (1 à 5) de la loi sus vi sée du 2 jan vier 1970 sans déte nir un man dat écrit préa la ble ment déli vré à cet effet par l une des par ties. Le man dat pré cise son objet et contient les indi ca tions pré vues à l article 73. Lors qu il comporte une auto ri sa tion de s enga ger pour une opé ra tion déter mi née, le man dat en fait expres sé ment men tion. Tous les man dats sont men tion nés par ordre chro no lo gique sur un registre des man dats conforme à un modèle fixé par arrêté conjoint du garde des sceaux, du ministre de la Jus tice, du ministre de l Inté rieur et du ministre de l Éco no mie et des Finances. Le numéro d ins crip tion sur le registre des man dats est reporté sur celui des exem plaires du man dat qui reste en la pos ses sion du man dant. Ce registre est à l avance coté sans dis conti nuité et relié. Les man dats et le registre des man dats sont conser vés 10 ans. 10 II Éléments et ana lyse Le mandat est néces saire pour accom plir ou s enga ger dans une mis sion. Selon la mis sion, il fau dra le man dat cor res pon dant. En tran sac tion, il existe trois man dats : Le man dat simple est le plus cou rant au sein des agences immo bi lières. C est une conven tion signée entre un ven deur (le man dant) et l agent immo bi lier (le manda taire). Mais le ven deur peut vendre lui même son bien et signer des man dats simples avec plu sieurs agences. C est la plus mau vaise situa tion pour l agence : une situa tion de concur rence entre le ven deur et les agences. Le man da taire peut enga ger des frais mais sans cer ti tude d un résul tat et cepen dant, par son man dat, il s engage à faire dili gence en vue d abou tir à un résul tat. Ce man dat est géné ra le ment révo cable à tout moment (art du Code civil) ou à bref délai. Le man dat exclu sif : le man dant accorde ici toute sa confiance à un seul man da taire. Le man dat exclu sif confère au man da taire une grande sécu rité puisque lui seul pourra négo cier. Il n aura pas de concur rence de la part d une autre agence, ni du ven deur lui même. De plus, ce type de man dat ne peut être révo qué pen dant sa durée (sauf cas excep tion nel). Si le ven deur venait à man quer à ses

15 Fiche 2 Les man dats enga ge ments, il peut même être prévu une clause pénale pour le non respect de ses obli ga tions. Le man da taire va donc pou voir tout mettre en œuvre pour aboutir à la vente, cer tain, au final, de per ce voir ses hono raires. Il pourra inves tir en temps et en frais de publi cité, mettre un pan neau sur place. L article 6 de la loi du 20 juillet 1972 et l article 78 du décret du 29 juin 1995 pré cisent quelques moda li tés d appli ca tion. Le man dat semi exclusif est un compro mis entre le man dat simple et le man dat exclu sif dont il se rap proche le plus. Dans cette conven tion, le man dant va signer un man dat avec une seule agence (exclu si vité d agence), mais se réserve la pos si bi lité de vendre lui même son bien. Les condi tions pré vues au man dat peuvent être nuan cées : le man dant peut vendre lui même ou conduire son acqué reur à l agence qui rédi gera l avant-contrat en contre par tie d une réduc tion d hono raires. Ce type de man dat se déve loppe de plus en plus. Cer taines agences le proposent sous des noms divers : man dat confiance, accord, pri vi lège L argu ment est double : inutile de don ner un man dat à plu sieurs agences, notre agence appartient à un grou pe ment (régio nal, natio nal...) qui va dif fu ser votre offre très lar gement, mais vous n avez pas donné l exclu si vité puisque, de votre côté, vous pou vez vendre votre bien... Ce sont des man dats de vente de biens immo bi liers. Tou jours en tran sac tion, on peut avoir à négo cier des biens mobi liers et trou ver des man dats de vente d un fonds de commerce, de ces sion d un droit au bail, de ces sion de parts, d actions, de ces sion de licences, bre vets... Faute d avoir un man dat de vente, l agent immo bi lier peut se cou vrir en obtenant de la part d un futur acqué reur un man dat de recherche d un bien. Sa mis sion peut encore être de recher cher un loca taire : man dat de recherche d un loca taire (sans ges tion ensuite). Le man dat de recherche lui per met de s assu rer ses honoraires chez le notaire par l acqué reur puisque le ven deur ne lui a pas donné mandat pour son bien. En ges tion, nous trou vons deux types de man dats : le man dat de ges tion et le contrat de syn dic. Dunod Toute reproduction non autorisée est un délit. III Compléments A. Les obli ga tions du man da taire Le man da taire s oblige à l égard de son man dant à accom plir sa mis sion avec dili gence et conscience. Si le man da taire n a pas une obli ga tion de résul tat, il doit mettre en œuvre ses moyens, rendre compte de l accom plis se ment de sa mis sion. Il peut être pour suivi en dom mages et inté rêts par le man dant s il vient à man quer à son devoir. Sa res pon sa bi lité peut être enga gée éga le ment ; s il reçoit des fonds, il doit dres ser un exem plaire du reçu qu il a déli vré et en remettre un à ses man dants. Il doit, dans les 8 jours, infor mer par lettre recom man dée avec accusé de récep tion son man dant de l abou tis se ment de sa mis sion (art. 77 de la loi Hoguet). 11

16 Fiche 2 Les man dats Le man da taire a éga le ment un devoir de conseil et de véri fi ca tion : véri fier les pou voirs de son man dant, véri fier les titres de pro priété, véri fier l état hypo thé caire du bien, véri fier l exis tence d éven tuelles ser vi tudes (cer ti fi cat d urba nisme) véri fier la sur face, noter les vices afin de don ner une saine infor ma tion du bien lors des publi ci tés ou ren contres avec des acqué reurs poten tiels. C est un enga ge ment que prend le man da taire de s inves tir dans cette mis sion. Ses obli ga tions sont ins crites sur le man dat signé par les par ties qui en pos sèdent cha cune un exem plaire. B. Les obli ga tions du man dant Le man dant n a pas les devoirs du man da taire pro fes sion nel, res pon sable, ayant la connais sance des lois, son savoir faire et ses moyens. Mais il a des obli ga tions qu il reconnaît en signant le man dat et qu il devra hono rer et res pec ter (art à 2002 du Code civil). «Le man dant est tenu d exé cu ter les enga ge ments contractés par le man da taire, confor mé ment au pou voir qui lui a été donné. Il n est tenu de ce qui a pu être fait au delà, qu autant qu il l a rati fié expres sé ment ou taci tement». L article 1134 du Code civil indique : «les conven tions léga le ment for mées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révo quées que de leur consen te ment mutuel ou pour les causes que la loi auto rise. Elles doivent être exé cu tées de bonne foi». Le man dant est tenu d exé cu ter les enga ge ments contrac tés avec le man da taire dans les limites de son man dat. S il traite avec un client pré senté par le man da taire, il doit l en infor mer et l appe ler à la négo cia tion. Il doit por ter à la connaissance de son man da taire tous les élé ments nou veaux qui pour raient influer sur l accom plis se ment de sa mis sion. Il doit régler la commis sion due au man da taire, ou veiller à ce qu elle soit réglée si elle est due, même s il n en a pas direc te ment la charge. Il devra remettre au man da taire tous docu ments, titres néces saires pour lui per mettre de mener à bien sa mis sion, ainsi que de faci li ter les visites de son bien à d éven tuels clients. C. Le démarchage à domi cile Lors qu un agent immo bi lier prend un man dat au domi cile du ven deur, il doit res pec ter un délai de 7 jours de rétrac ta tion selon la loi Scrivner. Ce man dat est un docu ment par ti cu lier car il comporte un cou pon de rétrac ta tion en bas de celui ci. Pen dant ce délai l agent immo bi lier ne doit faire aucune publi cité sur le bien car il met trait sa res pon sa bi lité en cause si le pro prié taire venait à chan ger d avis. Modèles de mandat 12