VENDRE SON BIEN IMMOBILIER

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1 Coordonné par Jean-Michel GUÉRIN avec la collaboration de Laurent LAMIELLE VENDRE SON BIEN IMMOBILIER Groupe Eyrolles, 1998, 2003, 2007, 2011 De Particulier à Particulier, 1998, 2003, 2007, 2011 ISBN :

2 Sommaire INTRODUCTION... 1 Première partie Le compromis de vente de l avant-projet à la vente Les principes de base... 5 Pourquoi signer un avant-contrat?... 5 Le compromis de vente... 6 La promesse unilatérale de vente... 6 Le compromis de vente avec ou sans notaire?... 7 Compromis de vente devant notaire... 7 Compromis de vente sans notaire... 8 Le droit de rétractation... 9 Le compromis est signé entre particuliers, autrement dit «sous signature privée»... 9 Le compromis signé devant notaire Le nombre d exemplaires et de signatures Qui signe le compromis de vente? Le vendeur L acquéreur Une procuration? V

3 Vendre son bien immobilier Le contenu du compromis de vente L identification du bien immobilier L indication de la superficie L information L erreur de surface La superficie dans l annonce Le bornage des terrains Les déclarations du vendeur L origine de propriété La situation du bien au regard des privilèges et hypothèques L entrée en jouissance L entrée en jouissance le jour de la vente L entrée en jouissance anticipée L entrée en jouissance différée La vente d un logement loué ou occupé Les servitudes et l urbanisme Les diagnostics immobiliers Le dossier de diagnostic technique Les différents diagnostics Le plomb L amiante Les termites L état des risques naturels et technologiques (ERNT) Le diagnostic de performance énergétique (DPE) Le gaz L état de l installation intérieure d électricité Le contrôle de l installation d assainissement Responsabilité engagée Faire établir un diagnostic Les charges de copropriété La répartition des charges courantes entre le vendeur et l acquéreur Répartition légale Prévoir une autre répartition Les avances Les travaux La répartition entre vendeur et acquéreur Répartition légale VI

4 Sommaire Prévoir une autre répartition...36 Les déclarations de l acquéreur...37 Le carnet d entretien de l immeuble...37 Le diagnostic technique du bâtiment...38 Les vices cachés, les vices apparents...39 La vente d un logement récent...40 Les impôts locaux et fonciers...40 La taxe d habitation...40 Les taxes foncières...41 Les conditions suspensives de la vente...41 La condition suspensive pour le crédit...42 Rédaction de la clause d obtention des crédits...42 Intérêt de cette clause...43 La vente comptant avec l achat comptant...43 Les conditions suspensives d urbanisme...44 Les droits de préemption...44 La présence d hypothèque...46 Est-il possible d ajouter d autres conditions suspensives?...47 Le changement d usage...47 La possibilité de construire...48 La possibilité de modifier des parties communes...48 L achat sous condition de la vente de son propre bien...49 Le délai de réalisation de la vente...50 Le délai d usage...50 Le délai maximal...50 La possibilité de substitution...50 L élection de domicile...51 Les mots ou lignes rayés nuls...52 Les conditions financières de la vente...53 Le prix...53 Le prix de vente du bien...53 Le prix des meubles vendus avec le bien...54 Les frais de notaire...54 Le versement d une somme d argent...55 Acompte ou dépôt de garantie...56 Arrhes...56 VII

5 Vendre son bien immobilier La clause pénale Le séquestre La réalisation de la vente Entre la promesse et l acte de vente Les documents à transmettre au notaire Le point sur les charges de copropriété La signature chez le notaire : l acte définitif Le paiement du prix au vendeur Le titre de propriété Quelques conseils Questions-réponses Deuxième partie Vendre en viager Les principes de base Qu est-ce qu une vente en viager? Pourquoi vendre en viager? Un contrat toujours aléatoire Quelques définitions Viager libre ou viager occupé Le prêt viager hypothécaire Le contrat, sa forme et son contenu Le compromis de vente L acte authentique Les signataires Le contenu des actes Le viager occupé VIII

6 Sommaire La répartition des charges et des travaux...80 Cas d un viager libre...80 Cas d un viager occupé...80 La rente...83 Quelques généralités...83 La détermination de la rente...84 La nécessité d un prix véritable...84 La fixation du prix...85 Le taux de la rente...86 La notion de rentabilité d un bien...87 La rente réversible et réductible...87 L évaluation de l occupation...88 Comment évaluer l usufruit?...89 Comment évaluer le droit d usage?...90 L indexation de la rente...91 Les majorations légales...91 Les arrérages...94 Les garanties du vendeur...95 L extinction du viager...96 Le décès du crédirentier...96 Le décès dans les 20 jours...96 La renonciation du crédirentier...97 Le rachat de la rente...97 Autres cas d extinction...98 La fiscalité du viager...99 L impôt sur la mutation...99 L impôt sur le revenu Les plus-values immobilières Cas particulier : la revente du bien par le débirentier Les impôts locaux Tableaux Questions-réponses IX

7 Vendre son bien immobilier Troisième partie Les plus-values immobilières Les données fondamentales Quelles plus-values? Quand y a-t-il plus-value? Qu est-ce qui est imposable? Les personnes Les biens Importance du lieu du domicile En France Dans un État membre de l Union européenne En dehors de l Union européenne Qu appelle-t-on cession à titre onéreux? Les cas d exonération La vente de la résidence principale La notion de résidence principale La notion de résidence principale en cas de séparation du couple Les dépendances Cas particuliers Les immeubles en cours de construction au moment de la vente. 123 Les péniches ou bateaux à usage d habitation Résidence principale d un associé L exonération relative à la durée de détention L exonération relative au montant de la cession Cas particulier : cession de plusieurs parcelles ou lots Lorsque la vente a lieu au bénéfice d acquéreurs distincts Lorsque la vente a lieu au bénéfice du même acquéreur L exonération en faveur des expropriés La vente de la résidence en France des non-résidents européens Les conditions à remplir pour être exonéré de plus-value L exonération relative à l acquéreur du bien vendu Exonérations diverses X

8 Sommaire La détermination de la plus-value Calcul de la plus-value brute Prix de vente (prix de cession) Majoration et diminution du prix de vente Majoration du prix de vente Diminution du prix de vente Prix d acquisition (prix de revient) Biens acquis à titre onéreux Biens acquis à titre gratuit Majoration : ce que l on peut ajouter au prix d acquisition Frais afférents à l acquisition à titre onéreux Selon le montant réel des travaux Forfaitairement Frais afférents à l acquisition à titre gratuit Calcul de la plus-value imposable L abattement pour durée de détention L abattement fixe En cas de moins-value Cas particulier Les modalités particulières de paiement de l impôt Impôt sur la plus-value et prélèvements sociaux Déclaration et paiement de la plus-value Déclaration spécifique En cas d exonération En cas d annulation de la vente Cas particuliers : contribuables domiciliés hors de France Contribuables domiciliés hors de France et relevant de l impôt sur le revenu Ressortissants de la Communauté européenne Associés non-résidents d une SCI dont le siège social est en France Questions-réponses XI

9 Vendre son bien immobilier Quatrième partie La TVA «immobilière» Notions de base Champ d application de la TVA «immobilière» Le taux de la TVA La taxe sur quoi? Le régime des déductions TVA et «frais de notaires réduits» La TVA sur ventes de logements Qu appelle-t-on achèvement? Quelles sont les ventes soumises à la TVA? La TVA à la charge du vendeur La TVA sur le prix de vente La déduction de la TVA sur le prix d achat Calcul de la TVA due par le vendeur Des frais de notaire «réduits» à la charge de l acquéreur Questions-réponses Lexique juridique Annexes Adresses utiles Textes de loi XII