OPERATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU GRAND RODEZ

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1 OPERATION DE RESTAURATION IMMOBILIERE COMMUNAUTE D AGGLOMERATION DU GRAND RODEZ

2 Table des matières Préambule... 3 L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat et de Renouvellement Urbain du centre ancien de Rodez... 5 Les enjeux de l OPAH RU du centre ancien de Rodez... 5 Les objectifs qualitatifs de l OPAH RU... 5 Les objectifs quantitatifs de l OPAH RU... 6 La durée de l OPAH RU... 6 Le périmètre opérationnel... 7 Exemples d opérations récentes réalisées en centre ancien... 8 Le volet foncier de l OPAH RU : l Opération de Restauration Immobilière... 9 Qu est-ce qu une ORI?... 9 Quels sont les objectifs poursuivis par une ORI?... 9 Quels sont les immeubles ciblés par une ORI?... 9 Le projet d Opération de Restauration Immobilière (ORI) dans le centre ancien de Rodez Le projet de périmètre de l ORI Que doivent faire les propriétaires dont l immeuble est ciblé par l ORI? Le calendrier opérationnel prévisionnel

3 Préambule L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat et de Renouvellement Urbain (OPAH RU) mise en place en 2006, sur l ensemble de la Communauté d Agglomération, est terminée depuis juin Il s agit d une opération qui propose aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs (sous conditions) des aides financières pour réaliser des travaux de réhabilitation de leur bien immobilier. Elle a permis la réhabilitation de plus de 600 logements et la création de plus de 150 logements à loyers maîtrisés (logements conventionnés sociaux). L offre en logement locatif a donc été renforcée et le confort des logements amélioré tout en maintenant une offre à loyers modérés. L opération a accompagné l adaptation d une cinquantaine de logements pour les personnes âgées ou handicapées ; elle a permis de réhabiliter et remettre sur le marché une vingtaine de logement indignes et insalubres. Des opérations parallèles à l OPAH-RU ont été mises en place et financées par les communes. Il s agit principalement d Opérations façades (Sébazac-Concourès, Luc-La-Primaube, Olemps, Rodez et le Monastère). Les aides aux copropriétés dégradées (mises en place à Rodez) ont connu un grand succès puisque près de 170 copropriétés ont réalisé des travaux sur les parties communes. Une étude pré opérationnelle conduite en interne par le Service Habitat de la Communauté d agglomération du Grand Rodez sur l ensemble des huit communes a été réalisée pour définir les futures opérations programmées en faveur de l amélioration de l habitat. Cette étude préconise la mise en place d une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat et de Renouvellement Urbain sur le centre ancien de Rodez. En effet, le cumul et l importance des problématiques rencontrées dans ce secteur (insalubrité, îlots dégradés, vacance ) nécessitent la mise en place d un tel dispositif. La requalification du centre ancien de Rodez : un axe fort du Programme Local de l Habitat Afin de répondre aux exigences de développement économique et démographique, la commune de Rodez s est étendue au-delà du centre historique ; les communes périphériques ont construit de nouveaux logements. De nouveaux quartiers ont vu le jour, notamment le quartier de Bourran, et sont venus concurrencer le centre ancien en offrant des logements neufs et proposant diverses prestations de qualité (stationnement, vues, ). Les données issues du diagnostic du Programme Local de l Habitat (PLH) et des études pré opérationnelles réalisées mettent en évidence que le centre ancien de Rodez est particulièrement touché : perte d attractivité, précarisation, déficit démographique, vieillissement de la population, dégradation continue de l habitat. 3

4 Il y a une perte évidente de dynamique sur le centre ancien : la vacance est élevée, durable et en augmentation : environ 500 logements sont vacants dans le centre ancien de Rodez ; le nombre de résidences principales est en diminution ; la durée d occupation diminue. La mixité sociale est présente puisque des ménages aisés et des ménages très modestes cohabitent : 25% de la population du centre ancien de Rodez vit en dessous du seuil de pauvreté. Le périmètre de l OPAH RU comprend environ 2500 logements. Le bâti est ancien puisque 65 % du parc du centre ancien a été construit avant 1915 ; l y a une forte proportion de logements de catégorie médiocre voire très médiocre ; sur logements, près de la moitié est comptabilisée dans ces catégories. Enfin, le maillage complexe des parcelles et la vocation commerciale de certains secteurs engendrent une certaine inertie. Cette OPAH-RU comprendra un volet incitatif d aides à la réhabilitation de l habitat et un volet coercitif d intervention. 4

5 L Opération Programmée d Amélioration de l Habitat et de Renouvellement Urbain du centre ancien de Rodez Une Opération Programmée d Amélioration de l Habitat et de Renouvellement Urbain sera mise en œuvre dès septembre Cette opération propose aux propriétaires occupants et aux propriétaires bailleurs (sous conditions) des aides financières pour réaliser des travaux de réhabilitation de leur bien immobilier de plus de 15 ans. Les enjeux de l OPAH RU du centre ancien de Rodez Les enjeux de l OPAH RU, identifiés lors des études pré-opérationnelles, sont les suivants : - Enrayer la dégradation du bâti ancien ; - Améliorer le confort des occupants ; - Repositionner les quartiers anciens dégradés sur le marché de l immobilier ; - Lutter contre la vacance et l insalubrité ; - Faciliter le maintien sur place des populations déjà présentes notamment les personnes âgées et handicapées ; - Assurer la mixité sociale en centre-ville : développer une offre de logements à loyer maîtrisé ; favoriser et développer l accession à la propriété ; - Améliorer le cadre et la qualité de vie. Les objectifs qualitatifs de l OPAH RU Il s agit de : - Traiter prioritairement les situations de mal logement : logements indignes et non décents ; - Lutter contre la précarité énergétique et améliorer les performances énergétiques des logements ; - Agir sur le parc dégradé et inciter les propriétaires bailleurs à mettre leur logement aux normes, afin de développer une offre locative de qualité qui réponde à la demande actuelle ; - Produire des logements à loyers maîtrisés afin de favoriser la mixité sociale en centre ville et d'être plus attractif pour l'accueil des familles ; - Adapter les logements au handicap pour permettre le maintien à domicile ; - Traiter les situations de forte dégradation des parties communes en copropriété. 5

6 Les objectifs quantitatifs de l OPAH RU Cette OPAH-RU comprend deux volets spécifiques d intervention : 1. Volet incitatif Le volet incitatif prévoit pour la période 2013/2018 la réhabilitation de 150 logements, la réfection de 50 façades et le traitement des parties communes de 3 copropriétés dégradées : - Lutter contre l habitat indigne, très dégradé et dégradé 70 logements - Lutter contre la précarité énergétique 25 logements - Adapter les logements au vieillissement et au handicap 15 logements - Lutter contre les copropriétés dégradées 3 copropriétés Actions spécifiques Commune de Rodez - Favoriser l implantation des primo-accédants 40 ménages - Protéger et valoriser le patrimoine et l architecture 50 façades Les objectifs globaux de réhabilitation sont répartis comme suit : - 50 logements occupés par leur propriétaire ; - 60 logements locatifs appartenant à des bailleurs privés ; - 3 copropriétés dont les parties communes sont très dégradées. 2. Volet coercitif Pour lutter contre la vacance et la dégradation de 7 immeubles stratégiques vacants du centre ancien, il est proposé de mettre en place une Opération de Restauration Immobilière (ORI) sur 7 immeubles qui permettrait de remettre 17 logements dégradés vacants sur le marché : le Grand Rodez prendra en charge le portage de cette opération. La mise en œuvre de ces deux volets d intervention permettrait de remobiliser 125 logements vacants, soit un quart des logements vacants du centre ancien. La durée de l OPAH RU L OPAH RU est mise en place pour une durée de cinq ans, soit du 1 er septembre 2013 au 31 août

7 Le périmètre opérationnel Le périmètre opérationnel englobe tout le centre ancien de la commune de Rodez à l intérieur de la ceinture des boulevards ainsi que les rues Béteille et Saint-Cyrice, la partie haute de la rue Combarel, la rue de l Abbé Bessou ainsi que la rue Victoire Massol. 7

8 Exemples d opérations récentes réalisées en centre ancien Ces réhabilitations ont été réalisées dans la cadre de la précédente OPAH RU ( ) : 5 rue neuve 2 rue Cusset 47 rue de Bonald Ce type d opération présente bon nombre d avantages : - Loyers très attractifs ; - Qualité des prestations proche du logement neuf ; - Logements loués rapidement. 8

9 Le volet foncier de l OPAH-RU : l Opération de Restauration Immobilière Le volet foncier (volet coercitif) de l OPAH-RU se traduit opérationnellement par la mise en œuvre d une Opération de Restauration Immobilière (ORI). Qu est-ce qu une ORI? L'Opération de Restauration Immobilière est une procédure prévue par le code de l'urbanisme, qui permet à une collectivité de prescrire la réalisation de travaux visant à transformer les conditions d'habitabilité. L ORI consiste à rendre obligatoire, sur les immeubles les plus dégradés, des travaux de remise en état, de modernisation ou de démolition ayant pour objet ou pour effet la transformation de leurs conditions d habitabilité. L ORI étant engagée à l initiative des collectivités publiques, les travaux de restauration sont déclarés d utilité publique (DUP) puis notifiés individuellement aux propriétaires qui doivent les exécuter dans un délai fixé. A défaut, la procédure de cessibilité de leur bien peut être engagée. Les travaux doivent aboutir à la restauration complète des immeubles par les propriétaires qui, lorsqu ils s engagent à respecter certaines conditions, peuvent bénéficier de subventions et d un régime fiscal avantageux. Quels sont les objectifs poursuivis par une ORI? L ORI poursuit les objectifs suivants : - Lutter contre les situations de logement indigne et non décent - Résorber la vacance en remettant des logements inoccupés sur le marché - Reconquérir le parc d habitat privé et diversifier l offre de logements - Faciliter les mutations foncières et immobilières - Sauvegarder et mettre en valeur le patrimoine bâti - Accompagner la requalification urbaine et la mutation des territoires Quels sont les immeubles ciblés par une ORI? Tous types d immeubles ayant vocation d habitation (comprenant le cas échéant des locaux commerciaux) sont potentiellement concernés par le champ de la restauration immobilière. Ces immeubles doivent être dans un état de dégradation suffisant pour que, au regard des conditions d habitabilité, soient justifiés des travaux relevant de l utilité publique. 9

10 Le recours à l ORI se justifie notamment : - lorsque l on est en présence de difficultés freinant la réhabilitation : grande vétusté / insalubrité / vacance structurelle ; - lorsque des dispositifs incitatifs classiques n ont pas suffi. Le projet d Opération de Restauration Immobilière (ORI) dans le centre ancien de Rodez La Communauté d agglomération du Grand Rodez a missionné le bureau d études URBANiS pour mener les études pré-opérationnelles au projet d ORI sur le secteur des rues Neuve et rue du Touat. Le diagnostic réalisé a permis de révéler qu un nombre important d immeubles nécessitait un traitement global de mise aux normes, voire d intervention lourde. 10

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12 Le projet de périmètre de l ORI Sept immeubles sont potentiellement concernés par le projet d Opération de Restauration Immobilière : ADRESSES REFERENCES CADASTRALES 20, rue du Touat AC 341 2, rue Bosc AC 47 9, rue du Touat AC 43 3, rue du Touat AC 40 2, rue du Touat AC 95 10, rue Neuve AC , rue Louis Oustry AC

13 Immeubles ciblés par l ORI : mixage DUP Travaux + aide aux travaux Campagne ravalement de façades priorisée 13

14 Que doivent faire les propriétaires dont l immeuble est ciblé par l ORI? Les propriétaires des immeubles sous ORI : - doivent réaliser les travaux qui leur sont prescrits dans la DUP, - ou peuvent faire jouer leur droit de délaissement, - ou sans accord amiable trouvé avec la collectivité, l ultime possibilité est l expropriation. Dans les deux derniers cas la collectivité devra acquérir le foncier. Les immeubles sous DUP travaux sont éligibles aux aides de l ANAH. Ici, les propriétaires pourront bénéficier des aides financières mises à disposition dans le cadre de l OPAH RU. De plus, les aides des collectivités seront majorées pour les immeubles ciblés par l ORI. Le cumul des aides pour ce type de projet pourra permettre de financer 60% des travaux. Le propriétaire, qui réalise les travaux prescrits dans la DUP, pourra bénéficier d un accompagnement : - technique : conseil et définition des travaux à réaliser, estimation du montant des travaux ; - financier : calcul des subventions potentielles, élaboration d un plan de financement précis d aide à la décision ; - administratif : suivi du dossier, du montage technique au paiement de la subvention. Le calendrier opérationnel prévisionnel Echéances prévisionnelles Réunion d information des propriétaires concernés 10 avril 2013 Phase de concertation ORI 30 mai er juillet 2013 Préparation du dossier de DUP Septembre à novembre 2013 Enquête préalable à la DUP et arrêté de DUP Décembre 2013 à septembre 2014 Enquêtes parcellaires et notifications individuelles Septembre 2014 à décembre 2016 Arrêté préfectoral de cessibilité Décembre 2016 Possibilité de réalisation des travaux par les propriétaires