Retour sur le diagnostic immobilier. Sandrine POTIER Chargée de mission en ANC FNCCR (Fédération nationale des collectivités concédantes et régies)

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2 Retour sur le diagnostic immobilier Sandrine POTIER Chargée de mission en ANC FNCCR (Fédération nationale des collectivités concédantes et régies)

3 Rappels législatifs

4 4 1- CODE DE LA SANTE PUBLIQUE Article L «Lors de la vente de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation non raccordé au réseau public de collecte des eaux usées, le document établi à l'issue du contrôle des installations d'assainissement non collectif effectué dans les conditions prévues au II de l'article L du présent code et daté de moins de trois ans au moment de la signature de l'acte de vente est joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L et L du code de la construction et de l'habitation ( )»

5 1- CODE DE LA SANTE PUBLIQUE : art L Ce qu il faut retenir : L obligation législative concerne tous les immeubles équipés d une installation d ANC : - les immeubles d habitation à usage d habitation, non raccordables à un réseau d assainissement collectif (car classées en zone d assainissement non collectif) mais aussi, - les immeubles raccordables car desservies par un réseau d assainissement collectif mais non raccordés Les immeubles exclus de l obligation de contrôle sont : - ceux qui ne sont pas à usage d habitation; - abandonnés; - qui doivent cessés d être utilisés, démolis - raccordés à une station d épuration industrielle ou agricole I, de l art L CSP

6 1- CODE DE LA SANTE PUBLIQUE : art L Ce qu il faut retenir : Seuls les contrats de vente sont concernés par l obligation : Les successions et les donations ne sont pas des ventes, car elles ne donnent pas lieu au paiement d un prix (art L1582 du code civil : définition de la vente) Le document à joindre correspond au rapport établi lors du contrôle de l ANC. Il n est pas écrit qu un contrôle spécifique doit être réalisé (le II de l article L fait référence au contrôle réglementaire prévu par le CGCT art L2224-8)

7 1- CODE DE LA SANTE PUBLIQUE : art L Ce qu il faut retenir : Le document a obligatoirement une durée de validité de 3 ans Ce qui signifie que cette durée de validité ne peut pas être modifiée. Le contrôle est à la charge du propriétaire-vendeur (lorsque l installation n a jamais été contrôlée par le SPANC ou lorsqu un nouveau contrôle doit être réalisé : document daté de plus de 3 ans, intervention du SPANC à la demande du propriétaire)

8 8 2- CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITAT : article L271-4 Ce qu il faut retenir : Le vendeur doit fournir le document issu du contrôle des installations d ANC réalisé dans le cadre de ses missions de service public, au titre de l article L du CGCT Seul le SPANC est en mesure de fournir le document nécessaire à la vente Le SPANC peut faire appel à un délégataire ou passer un marché de prestation Le document issu du contrôle des installations d ANC est joint au dossier de diagnostic technique, à la promesse de vente ou à défaut à l acte de vente.

9 9 2- CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITAT : article L271-4 Ce qu il faut retenir : En l absence du document lors de la signature de l acte de vente, le vendeur ne s exonère pas des vices cachés. Les articles 1641 à 1648 du code civil sont très clairs sur la désignation de la personne qui est tenue envers l acquéreur de la garantie des vices cachés : c est le vendeur et lui seul. En aucun cas le SPANC ne peut être substitué au vendeur pour cette garantie.

10 10 2- CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITAT : article L271-4 Ce qu il faut retenir : En cas de non-conformité de l'installation d'assainissement non collectif lors de la signature de l'acte authentique de vente, l'acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d'un an après l'acte de vente. Les travaux de mise en conformité sont inscrits sur le rapport de visite du SPANC, en fonction de l évaluation de l installation d ANC au regard des dangers pour la santé des personnes et des risques de pollution de l environnement La notion de conformité de l installation existante est précisée par l arrêté du 27 avril 2012 relatif aux modalités de contrôle

11 11 2- CODE DE LA CONSTRUCTION ET DE L HABITAT : article L271-4 Ce qu il faut retenir : Remarque concernant une ambiguïté rédactionnelle L article précise que l obligation de fournir le document issu du contrôle ne concerne pas seulement les immeubles ou parties d immeuble à usage d habitation Erreur rédactionnelle?

12 Rappels réglementaires

13 13 L ARRETE DU 27 AVRIL 2012 RELATIF AUX MODALITES DE L EXECUTION DE LA MISSION DE CONTRÔLE DES ANC Ce qu il faut retenir : La définition de la non-conformité des installations d ANC existantes : Est considérée comme non conforme : Installation présentant des dangers pour la santé des personnes Installation présentant un risque avéré de pollution de l environnement Installation incomplète ou significativement sous-dimensionnée ou présentant des dysfonctionnements majeurs

14 14 L ARRETE DU 27 AVRIL 2012 RELATIF AUX MODALITES DE L EXECUTION DE LA MISSION DE CONTRÔLE DES ANC Ce qu il faut retenir : La durée de validité du document issu du contrôle, de 3 ans s applique à compter de la date de réalisation du contrôle Date de réalisation du contrôle 3 ans Date de signature de l acte de vente

15 Enquête réalisée en février et mars 2012

16 Contexte au cours de l année 2011: Entrée en vigueur anticipée par la loi Grenelle II du 12 juillet 2010 et de l obligation de contrôle des installations d ANC préalablement aux ventes au 1 er janvier 2011 (au lieu du 1 er janvier 2013 initialement prévu par la LEMA); Augmentation rapide de l activité des SPANC Organisation interne des SPANC bousculée afin de répondre dans les temps aux demandes supplémentaires de contrôle ; Objectif de l étude : Connaître les pratiques des SPANC,1an après l entrée en vigueur de la disposition législative ; Savoir si les objectifs du législateurs sont atteints, c est-à-dire : si une accélération de la réhabilitation des ANC est constaté

17 Soit un total de 164 collectivités représentant installations d ANC soit presque 21 % du parc national 17

18 Les principales conclusions de l étude : Les contrôles sont réalisés principalement par les agents des SPANC (en régie directe), que ce soit pour les installations neuves ou existantes : Pas de recrutement de personnel supplémentaire pour effectuer les contrôles nécessaires au moment des ventes. La moitié des SPANC (ayant répondu) sont consultés, même lorsqu il existe déjà un rapport de visite valide. La majorité des SPANC (ayant répondu) ne contrôlent pas systématiquement les installations, lorsqu il existe déjà un rapport de visite daté de moins de 3 ans.

19 Les principales conclusions de l étude (suite) : Dans une proportion importante, le contrôle du SPANC intervient après la promesse de vente alors que l article L271-4 du CCH prévoit que le rapport de visite de l installation d ANC est normalement fourni avant la signature de cette promesse de vente. Une des raisons invoquée : la majorité des promesses de ventes sont établies par des agents immobiliers (qui n exigent pas toujours le rapport de visite du SPANC). Seule une faible proportion des promesses de ventes sont conclues devant notaire.

20 Les principales conclusions de l étude (suite) : Intervention des SPANC dans des délais satisfaisants : au mieux moins de 7 jours, ou entre 7 et 30 jours. Ces délais sont tout à fait acceptable par rapport aux délais normaux d établissements des actes de ventes (3 mois) Pour la moitié des SPANC (ayant répondu), les acteurs concernés (vendeurs, acquéreurs, notaires, SPANC) ne semblent pas avoir compris que l obligation de fournir le rapport de visite du SPANC ne concerne que les ventes d immeubles d habitation. Point clairement précisé à l article L du CSP Attention contradiction avec L du CCH qui n exclut pas les autres immeubles (erreur rédactionnelle?)

21 Les principales conclusions de l étude (suite) : Une majorité de SPANC a instauré une redevance spécifique de contrôle au moment des ventes dont le montant est majoritairement supérieur à 100 dans une proportion quasi identique, comprise entre 50 et 100. La redevance de contrôle est majoritairement facturée au propriétaire-vendeur de l installation d ANC, quelquefois au notaire et, assez rarement, à l agence immobilière.

22 Les principales conclusions de l étude (suite) : La majorité des immeubles contrôlés au moment de ventes nécessitent la réalisation de travaux Le SPANC a connaissance des travaux prescrits au moment d une vente, généralement grâce au suivi mis en place à son initiative, et non par les informations qui lui sont transmises Les travaux prescrits par les SPANC ne sont quasiment jamais réalisés par le vendeur avant la signature de l acte de vente

23 Les principales difficultés rencontrées par les SPANC : La difficulté principale pour les SPANC reste celle de ne pas pouvoir être informé de la réalisation effective de la vente (signature de l acte) ou bien même des coordonnées de l acquéreur. Quatre autres difficultés sont signalées à peu près au même niveau : - La connaissance au préalable des ventes de biens immobiliers ; - La récupération des données relatives aux installations à contrôler ; - La réalisation des contrôles dans les délais exigés par les différents acteurs (notaires, agences, propriétaire) ; - L accessibilité des ouvrages.

24 24 En conclusion générale de l étude : le suivi de la réalisation des travaux exigés dans le cadre de la vente (obligation de travaux dans un délai de 1 an) ne peut pas être effectué systématiquement par les SPANC car la transmission de l information après la vente n est pas prévue par la loi. Impossible de dire si l objectif fixé par le législateur c est-à-dire la remise en état des installations d ANC au moment des ventes d immeubles d habitation est atteint ou non, car il n y a pas de suivi obligatoire effectué par le SPANC, après la vente.

25 25 Comment le SPANC peut assurer le suivi des travaux de mise en conformité de l installation d ANC? : En ayant connaissance de : La date de signature de l acte de vente Des coordonnées du nouveau propriétaire En communiquant, le plus en amont possible de la vente auprès des propriétaires vendeurs, ou futurs acheteurs

26 26 La transmission d informations relatives à la vente : Par les notaires : Actuellement, aucune disposition législative n impose aux notaires la transmission d information (date de signature de l acte, coordonnées de l acquéreur ). Les notaires ne peuvent donc pas accomplir cette mission, Projet d amendement en cours de réflexion par la FNCCR rédigé en ce sens : «Communication de l identité et l adresse du domicile de l acquéreur» par l officier public qui authentifie l acte de vente, par exemple.

27 27 Dans l attente d un texte de loi, la transmission d informations relatives à la vente doit s effectuer le plus en amont possible : Par tous les acteurs (notaires, agences immobilières, SPANC, mairies) : Projet de plaquette d information en cours d élaboration par le MEDDE en collaboration avec le Conseil supérieur du notariat (CSN) et la FNCCR Objectif : informer le vendeur et l acheteur de ses obligations Cette plaquette pourrait être disponible dans les offices notariaux, les agences immobilières, les mairies, les SPANC

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30 Merci de votre attention!

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