Production foncière, activité du logement neuf et de l aménagement en Ile-de-France

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1 Production foncière, activité du logement neuf et de l aménagement en Ile-de-France Colloque Ile-de-France Libérer du foncier : un geste solidaire en faveur du logement au Conseil Régional d Ile-de-France 23 mai 2008 Analyse réalisée par Laurent Escobar directeur associé Adéquation

2 Objectifs et m méthodologies des études du SNAL Deux études nationales du SNAL qui permettent de mesurer la part de l aménagement dans la production de logements et dont on tire de précieuses indications pour l Ile-de-France Le SNAL a lancé en avril 2007 deux études nationales : L une sur la production de foncier en France, réalisée par Guillaume ERNER, Maître de conférences à l'institut d'eudes Politiques de Paris, chercheur associé au centre d'études sociologiques de la Sorbonne : Elle a analysé la relation linéaire entre le nombre de logements produits chaque année et la production foncière en diffus et en secteurs organisés, ZAC ou lotissement. L autre sur l activité de l aménagement en France, confiée à Adéquation, société d études spécialisée dans l observation des marchés immobiliers : L enquête a quantifié l activité des aménageurs privés, en production et en vente, tant en lots aménagés, pour construction de maisons individuelles, qu en droits à construire cédés à promoteurs immobiliers et bailleurs sociaux, pour réalisation de logements groupés. Cette enquête a permis en premier lieu, par rapprochement aux résultats des statistiques Sitadel publiées par le Ministère de l Ecologie, du Développement et de l Aménagement Durables, qui comptabilisent les mises en chantier de logements et détaillent l individuel pur, de quantifier la part du lot aménagé dans cette production. Elle précise également l implication des opérateurs privés dans l aménagement d opérations mixtes, lots aménagés et droits à construire de logements groupés, maisons en bande, maisons de ville, logements intermédiaires urbains, collectifs, en promotion immobilière et en logement social. 2

3 Projet de SDRIF : la priorité affichée de construire durablement logements par an, soit 1,6 fois plus qu en 2007 Analyse des objectifs du projet de SDRIF 15 ans de sous-production, pour arriver à de très bas niveaux depuis 2003 Une priorité affichée au projet de SDRIF de construire durablement logements par an (moyenne ) Un rythme difficile à tenir dans un contexte durable de foncier et de prix élevés. L hypothèse au projet de SDRIF tablait sur près de mises en chantier en 2007 ; moins de ont été réalisées. Prospective : une amorce plus lente que souhaitée jusqu à en 2009, une montée rapide à en 2014 si tous les acteurs et les dispositifs sont d ici là vraiment mobilisés, puis une phase de stabilisation progressive 3

4 Part de marché du lot aménag nagé en 2006 et 2007 Moins de maisons mises en chantier en secteurs organisés, ZAC ou lotissement, en Ile-de-France que sur le reste du territoire Mises en chantier France Métropolitaine : 45,2% en individuel pur, dont 33,3% en lots aménagés Mises en chantier Individuel diffus Lot à bâtir Individuel Pur Collectif et individuel groupé Total logements ordinaires Mises en chantier Ile-de-France : 15,7% en individuel pur, dont 20,8% en lots aménagés Mises en chantier Individuel diffus Lot à bâtir Individuel Pur Collectif et individuel groupé Total logements ordinaires Tendance 2007 : légère hausse du total des mises en chantier, mais moins d individuel pur, où le diffus se maintiendrait au détriment du lot aménagé 55% France - Mises en chantier en % 15% Individuel diffus Lot à bâtir Logements groupés 85% 12% 3% Ile-de-France - Mises en chantier en 2006 Définition : par logement ordinaire, on entend un type d habitation, résidence principale ou secondaire, qui n est ni communautaire (résidence pour étudiants, pour personnes âgées, pour jeunes travailleurs, etc.), ni d hébergement (hôtel, résidence d affaires, résidence de tourisme, etc.). 4

5 Part de marché du lot aménag nagé par d départements L Ile-de-France, une faible part de mises en chantier de logements individuels purs en secteurs organisés par rapport à d autres régions La part de marché de la production organisée dans les mises en chantier de logements individuels purs a été en 2006 de : 42 à 60% dans toute la Bretagne, certains départements des Pays de la Loire (Vendée, Maine-et-Loire, Loire- Atlantique), du Languedoc-Roussillon (Hérault, Gard) et, pour de petits volumes, en Bourgogne (Nièvre, Yonne) et Meurthe-et-Moselle ; Des polarités entre 30 et 39% existent également en Alsace, en Lorraine, pour partie en Rhône- Alpes, en Languedoc-Roussillon, en Aquitaine et au Centre, soit 24 départements au total. Le solde du territoire a enregistré une production plus diffuse : 40 départements entre 20 et 29%, dont l Ile-de-France, 19 à moins de 20%. 40% et plus De 30 à 39% De 20 à 29% Moins de 20% 5

6 Territoires urbains et d développement de lots aménag nagés En 2006, près de 73% des mises en chantier de lots aménagés se sont réalisées autour de grands pôles urbains et de villes moyennes. La part du lot aménagé a varié entre 40% et 50% des mises en chantier d individuel pur dans les secteurs urbains et péri-urbains Aménagé 50% - Diffus 50% Aménagé 26% - Diffus 74% Aménagé 28% - Diffus 72% Aménagé 40% - Diffus 60% Aménagé 45% - Diffus 55% Pôles urbains Communes périurbaines Polarités secondaires Communes rurales polarisées Communes rurales isolées Les mises en chantier en lots aménagés ont été rapprochées des mises en chantier en diffus à l échelle des 5 catégories de territoires urbains définies dans le cadre de l étude. Il en ressort que : Les lots aménagés ont représenté, en 2006, 45% des mises en chantier de logements individuels purs dans les pôles urbains, 40% dans les communes périurbaines et 50% dans les polarités secondaires ; Par contre, la part du lot aménagé est beaucoup plus faible sur les territoires ruraux, qu ils soient isolés (26% des mises en chantier en individuel pur) ou polarisés (28% des mises en chantier) ; 6

7 Comment progresser de à log./an entre 2008 et 2012? En s intéressant, au-delà du social, aux gammes de prix du libre. Analyse des objectifs du projet de SDRIF Le marché du libre est divisé en 4 gammes : logement abordable < /m² gamme intermédiaire /m² moyen de gamme /m² haut de gamme > /m² Etat de l offre actuelle de logement neuf : Forte pénurie dans les gammes abordables et intermédiaires, (41% de l offre contre 67% de la demande), Saturation des besoins en moyen et en haut de gamme (59% de l offre contre 33% de la demande), Jusqu en 2002, en-dehors de Paris et de l Ouest Parisien, les prix restaient très accessibles dans la grande majorité de l Ile-de-France. Depuis 2005, ce n est plus le cas, l ensemble de la Petite Couronne, ainsi qu une partie de la Moyenne Couronne, ont été contaminés par des prix trop élevés. Des déséquilibres qui n ont fait que s accentuer entre 2005 et aujourd hui. Ventilation de la demande de logements neufs 22% 28% 45% 72% 18% 15% Social Libre Abordable Intermédiaire Moyen de gamme Haut de gamme Ventilation de l'offre de logements neufs en % 22% 23% 77% 27% 32% Social Libre Abordable Intermédiaire Moyen de gamme Haut de gamme 7

8 Une croissance des mises en chantier de logements qui doit être ciblée et encadrée pour atteindre ses objectifs en quantité et en nature Analyse des objectifs du projet de SDRIF Un marché qui se désorganise et sature très vite dès que les volumes de production augmentent (cf. crise de 1991) Aujourd hui, une grande insuffisance en logement social (8.200 au lieu de ) et en logement abordable < /m² (5.200 au lieu de ) Par rapport à 2005, une progression à prévoir beaucoup plus forte en Moyenne Couronne (65%) et en Grande Couronne (44%), qu à Paris et Petite Couronne (30%) log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Paris & Petite Couronne log. 240 log log log log log Prospective Social Abordable Libre log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Moyenne Couronne log log log log log log Prospective Social Abordable Libre log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Grande Couronne log log log log log log. Grande Couronne Grande Couronne Social Abordable Libre 8

9 En Ile-de-France, le prix moyen d une parcelle en ZAC ou lotissement privé était de pour 741 m² en 2006 Prix des lots aménag nagés s par d départements En moyenne nationale, le prix d une parcelle en ZAC ou lotissement privé était de pour 816 m² en En diffus, la parcelle moyenne était de m² au niveau national. En diffus, la parcelle moyenne était de 890 m² en Ile-de-France, pour un prix de plus de Des programmes comprenant 19 lots aménagés en moyenne, consommant moins de foncier par maison, à un prix unitaire inférieur de 24% à celui du diffus et plus De à De à Moins de

10 Comment progresser de à log./an entre 2008 et 2012? En se déconcentrant plus vers la Moyenne et Grande Couronne Analyse des objectifs du projet de SDRIF Paris et la Petite Couronne ont représenté mises en chantier en 2007, contre en Vu la tension sur les prix et le foncier, il paraît difficile de monter à logements. On devrait enregistrer une forte croissance en Moyenne Couronne, mais les prix sont déjà sous grande pression, et les volumes ont du mal à excéder logements, au lieu des prévus. Des objectifs qui pourraient être accrus en Grande Couronne, en restant concentrés autour des pôles de centralité secondaires, tant que ce marché sera majoritairement positionné en logements abordables. Projet de SDRIF : Dép Ville de Petite Moyenne Grande Paris Couronne Couronne Couronne Total log log log log log log log log log log log log log log log log log. 900 log log log log log log log log log log. 10

11 Relations entre production foncière et de logements Une productivité foncière améliorée entre 2000 et 2006, + 35% de logements pour + 20% de foncier consommé La construction de logements est une fonction linéaire de la production foncière ; malgré l amélioration de la productivité foncière, la limitation de la production foncière constitue le facteur premier contraignant la réponse au besoin supplémentaire de logements. Ainsi, la production foncière a insuffisamment augmenté entre 2000 et 2006 pour permettre une croissance plus significative du volume de logements mis en chantier. En 2006, 65% du foncier pour le logement a été consommé en individuel diffus, 18% en individuel sur lots aménagés, 17% en collectif et individuel groupé. Évolution de la surface de foncier consommée par le logement en ha en France métropolitaine de 2000 à 2006 Source : Sitadel 11

12 Relations entre production foncière et de logements En Ile-de-France, ha de foncier ont été libérés entre 2000 et 2006 pour des opérations de logement Au niveau national, 15% seulement du foncier à destination du logement a été produit dans le cadre d une ZAC ou d un lotissement entre 2000 et En Ile-de-France, la proportion a été plus forte, 26% en moyenne en 7 ans, mais en constante diminution, 20% en 2006, contre 38% en En 2006 en Ile-de-France, 37% du foncier pour le logement a été consommé en individuel diffus, 8% en individuel sur lots aménagés, 45% en collectif et individuel groupé Foncier consommé par type de logement en Ile de France (en ha) individuel individuel groupé collectif 12

13 La «part de marché» de l aménagement et son rôle déterminant pour la relance du logement Analyse des objectifs du projet de SDRIF Définition : on distingue ici l aménagement (production urbaine organisée en ZAC et en lotissement) de la production en diffus Depuis 1999, une chute de l aménagement de 38% à 26% de la production de logements, expliquant pour partie la pénurie actuelle Mixité logement / immobilier à vocation économique : entre 1999 et 2004, la part du logement est tombée de 56% à 34% de la production en secteurs aménagés. Atteindre l objectif de production de logements passe par une remontée de la part de l aménagement au-delà de 35% de la production, en doublant le volume d ici 2012 ( log.) N.B : 35 % = part minimum constatée lors des périodes de forte production, et permettant de répondre aux objectifs de diversité de l offre log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Paris & Petite Couronne log log log log Prospective Aménagé Diffus log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Moyenne Couronne log log log log Prospective Aménagé Diffus log log log log log log log log log log log log log log. 0 log. Grande Couronne log. 486 log log log Prospective Aménagé Diffus 13

14 Des modalités d aménagement variées où la ZAC, dont le rythme de création est très insuffisant, n est plus autant l outil privilégié Analyse des objectifs du projet de SDRIF Après une baisse spectaculaire du rythme de création de ZAC entre 1991 et 1995, le rythme de création était remonté à une quarantaine de ZAC en 1998/2000. Depuis la mise en application des dispositions de la loi SRU, on a constaté un nouveau fléchissement, 16 ZAC créées en 2001, 12 en Depuis 2003, le rythme se situe autour de 30. Ces nouvelles ZAC sont pour l essentiel localisées en Petite Couronne, le solde dans le périmètre des nouvelles OIN et à Marne-la-Vallée. Prospective : doubler le volume de production de logements en secteurs organisés passe également par une baisse de la part relative en ZAC au profit de procédures plus souples, dont le lotissement Nombre de ZAC créées chaque année sur la Région Parisienne source : La Note de l'orf - mars

15 Mixité entre lots aménag nagés s et logements groupés Les zones mixtes aménagées par les aménageurs privés comptent plus de 56% de logements autorisés en secteur groupé (libre + social) Dans les projets d aménagement mixtes, les lots aménagés représentent moins de 44% du total de logements autorisés ; Le solde est autorisé en logements groupés ; A hauteur de 43% en promotion immobilière ; Et de 13% en locatif social ; Ce qui permet de promouvoir une offre diversifiée, couvrant une large palette des parcours résidentiels et de répondre aux besoins de ménages de toutes catégories ; A terme, ces projets offrent une grande mixité de peuplement, garante de développement durable des territoires. 43% Programmation type des ZAC et lotissements mixtes 13% 44% Lots aménagés Libre groupé Social 15

16 La diversité des formes d habitat développées dans les ZAC et lotissements mixtes aboutit à une intensité urbaine moyenne de 23,5 logements à l hectare Diversité des formes urbaines Les logements collectifs représentent 38% des logements développés au sein des zones d aménagement mixtes, lots aménagés compris ; Soit 68% des droits à construire de logements groupés qui y sont autorisés ; L intermédiaire urbain, regroupant les formes d habitat entre la maison et l appartement (logements superposés, maisons de ville, etc.) compte pour plus de 6% du total, et 11% des seuls logements groupés ; L individuel groupé, principalement des maisons jumelées ou en bande, représente le solde, soit près de 12% du total, et 21% des seuls logements groupés ; Cette diversité des formes d habitat aboutit à une densité relativement importante des opérations d aménagement, économes en consommation foncière, ce qui est également gage de développement durable. 44% Formes urbaines en ZAC et lotissements mixtes Lots aménagés Intermédiaire urbain 38% 12% 6% Individuel groupé Collectif 16

17 Ventilation des ventes et des stocks par surfaces Lots aménagés : des surfaces globalement adaptées à la demande, sauf en parcelles de moins de 600 m², insuffisamment représentées Ventes Année 2006 Stock dispo < 400 m² 3,7% 5,4% 401 à 600 m² 24,3% 21,6% 601 à 800 m² 34,9% 41,6% 801 à 1000 m² 22,3% 19,2% 1001 à 1200 m² 7,9% 7,5% 1201 à 1500 m² 3,5% 2,7% > 1501 m² 3,5% 2,0% Les micro-lots de moins de 400 m², adaptés à l urbanisation dense des couronnes urbaines et des centres bourgs sont une offre rare ; L offre de parcelles de moins de 600 m², limitée à 28% du global, est restée globalement insuffisante en 2006 ; La catégorie la plus représentée, 35% des ventes, est restée la parcelle de 600 à 800 m², mais aussi celle qui a connu les plus forts délais d écoulement à cause de son renchérissement (plus de 41% de l offre disponible) ; Le marché des grandes parcelles, à plus de 800 m², a été plus élastique, représentant en % des ventes, contre 31% de l offre disponible. 22% 19% Ventes 2006 Ventilation par surfaces de parcelles 3% 8% 3% 4% 36% 24% Offre disponible au 31/12/06 < 400 m² 401 à 600 m² 601 à 800 m² 801 à 1000 m² 1001 à 1200 m² 1201 à 1500 m² > 1501 m² Ventilation par surfaces de parcelles 2% 7% 3% 5% 42% 22% < 400 m² 401 à 600 m² 601 à 800 m² 801 à 1000 m² 1001 à 1200 m² 1201 à 1500 m² > 1501 m² 17

18 La diversité des formes d habitat développées dans les ZAC et lotissements mixtes aboutit à une intensité urbaine moyenne de 23,5 logements à l hectare L intensité urbaine, rapport entre le nombre de logements autorisés et la surface des terrains construits, hors parcs et espaces publics, varie selon les formes d habitat : Diversité des formes urbaines De plus de 70 logements/ha pour les collectifs à 32 log./ha pour l individuel groupé, soit une moyenne de près de 55,8 log./ha pour l ensemble des logements groupés ; Les adhérents du SNAL développent par ailleurs les lots aménagés selon des indices d intensité urbaine de l ordre de 13,5 log./ha, déjà relativement élevés, par rapport à l individuel diffus notamment ; Ce qui permet, au global des opérations mixtes, de proposer un indice de 23, 5 log./ha. Moyenne zone mixte Collectif Intermédiaire urbain Intensités urbaines 23,5 log./ha 57,5 log./ha 71,5 log./ha Individuel groupé 32,1 log./ha Lots aménagés 13,5 log./ha Individuel diffus 6,9 log./ha 0,0 log./ha 10,0 log./ha 20,0 log./ha 30,0 log./ha 40,0 log./ha 50,0 log./ha 60,0 log./ha 70,0 log./ha 80,0 log./ha 18

19 Dans un contexte où la production de logements reste insuffisante, et risque de baisser, une augmentation souhaitable de la production en secteurs organisés, tant en lots aménagés qu en logements groupés Au niveau national, la légère hausse des mises en chantier de 2006 à 2007 en année pleine masque une réalité contrastée de l évolution du rythme de construction ; Conclusions et perspectives en effet, en moyenne mobile (variation au mois le mois sur les 12 derniers mois), les mises en chantier sont en diminution depuis avril 2007 ; Le 1 er trimestre 2008 enregistre une baisse de près de 10% par rapport au 1 er trimestre 2007, en totalité sur l individuel pur ; et l infléchissement des autorisations, de près de 15% entre les 1ers trimestres 2008 et 2007, laisse prévoir une accentuation de la baisse, tant en individuel pur qu en logement groupé ; En Ile-de-France, les mises en chantier, dont la proportion en logements groupés est plus forte, n ont pas encore baissé, mais ne progressent plus, se bloquant à logements ; Dans ce contexte, créer les conditions d un accroissement des mises en chantier en lots aménagés est un des moyens à mettre en œuvre pour atteindre un niveau élevé de construction de logements, tout en maîtrisant l étalement urbain ; Et multiplier les expériences d opérations mixtes, associant lots aménagés et logements groupés, est un facteur de développement durable, garant de mixité urbaine et sociale. 19