PROCIMMO SA. Beethovenstrasse 49. CH-8002 Zurich Téléphone

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1 PROCIMMO SA Beethovenstrasse 49 CH-8002 Zurich Téléphone

2 RAPPORT SEMESTRIEL du au (non audité) Le est un fonds de placement de droit suisse de type «Fonds Immobiliers» réservé aux investisseurs qualifiés et ouvert à la distribution en Suisse ou à partir de la Suisse à des investisseurs qualifiés uniquement. PROCIMMO SA

3 Impressum 2 IMPRESSUM Rédaction Procimmo SA, Le Mont-sur-Lausanne GAM Investment Management (Switzerland) AG (anciennement Swiss & Global Asset Management AG) Photos Procimmo SA, Le Mont-sur-Lausanne Graphisme m3 gmbh, Wetzikon Imprimerie Copyspeed Schmucki, Wetzikon PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II 2015/01

4 Index 3 INDEX Portrait 4 Gestion et organes 5 Informations sur les tiers 6 Rapport d activité du premier semestre 7 Principes de valorisation et calcul de la valeur nette d inventaire 10 Méthodes de valorisation 10 Chiffres résumés 11 Compte de fortune 12 Compte de résultat 13 Inventaire des immeubles 14 Liste des achats et des ventes 16 Dettes hypothécaires 17 Information sur le taux effectif des rémunérations 18 Dispositions fiscales applicables 19

5 Portrait 4 PORTRAIT Le PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II, (Valor N CH ) est un fonds de placement contractuel de type «Fonds Immobiliers» reservé aux investisseurs qualifiés au sens de l article 25 et 58ff de la Loi fédérale du 23 juin 2006 sur les placements collectifs de capitaux. Le fonds est destiné aux investisseurs qualifiés au sens de l article 10 LPCC et il est exclusivement commercialisé en Suisse. La direction du fonds est assurée par Swiss & Global Asset Management AG, Hardstrasse 201, 8037 Zurich, la Banque dépositaire étant la Banque Cantonale Vaudoise, Place St.-François, 1001 Lausanne. Procimmo SA, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne, agissant par sa succursale basée à Zurich, Beehovenstrasse 49, 8002 Zurich, a été mandatée par la Direction du fonds pour assurer la gestion du fonds. Le contrat du fonds de placement a été rédigé par Swiss & Global Asset Management AG en tant que Direction du fonds avec l accord de la Banque Cantonale Vaudoise, Banque dépositaire, et soumis à l autorité fédérale de surveillance des marchés financiers (FINMA) qui l a approuvé le 11 février Le fonds immobilier est basé sur un contrat de placement collectif (contrat de fonds), dans lequel la Direction se doit de faire participer l investisseur au fonds immobilier à hauteur des parts acquises dans le fonds immobilier et de gérer ce fonds en adéquation avec la loi et le contrat du fonds indépendamment et en son propre nom. La Banque dépositaire participe à ce contrat conformément aux tâches qui lui sont attribuées par la loi et le contrat de fonds. Le contrat du fonds avec annexe peut être obtenu gratuitement auprès de la Direction du fonds à Zurich ou auprès de la Banque dépositaire à Lausanne. À tout moment et conformément au contrat du fonds, la Direction du fonds peut, en accord avec la Banque dépositaire et les autorités de surveillance, créer différentes classes de parts, les dissoudre ou les fusionner. Le fonds immobilier n est pas, à ce jour, sous-divisé en classes de parts. Les indications dans ce document ont un but uniquement informatif et ne peuvent être considérées comme un conseil en placement. Les opinions et estimations communiquées dans ce document peuvent être modifiées et sont le reflet du point de vue de la Direction du fonds. Les performances passées ne sauraient être un indicateur des performances à venir.

6 Gestion et organes 5 GESTION ET ORGANES Direction du fonds Swiss & Global Asset Management AG Hardstrasse 201, 8037 Zurich Conseil d administration de la direction du fonds Roman Aschwanden, Président du Conseil d administration Responsable du portefeuille et chef de produit, GAM (Schweiz) AG, Zurich Martin Jufer, Membre du Conseil d administration Membre du Comité de Direction du Groupe GAM Michele Porro, Membre du Conseil d administration Membre du Comité de Direction du Groupe GAM Andrew Hanges, Membre du Conseil d administration Membre du Comité de Direction du Groupe GAM Direction générale de la direction du fonds Rolf Aeberhard, Directeur Christoph Widmer, Directeur Adjoint Beat Egger, Membre de la Direction (jusqu au 27 janvier 2015) Daniel Koller, Membre de la Direction Dirk Spiegel, Membre de la Direction Thomas van Ditzhuyzen, Membre de la Direction Banque dépositaire Banque Cantonale Vaudoise, Place Saint-François 14, 1001 Lausanne Gestionnaire du fonds Procimmo SA, En Budron H11, 1052 Le Mont-sur-Lausanne agissant par sa filiale à Zurich Beethovenstrasse 49, 8002 Zurich Société d audit KPMG AG, Badenerstrasse 172, 8026 Zurich

7 Informations sur les tiers 6 INFORMATIONS SUR LES TIERS Experts chargés des estimations Andreas Ammann, Architecte diplômé EPFL/SIA Associé auprès de la société Wüest & Partner AG, Zurich Gino Fiorentin, Architecte diplômé, HTL, NDS ETHZ BWI Associé auprès de la société Wüest & Partner AG, Zurich Daniel Hammer, Architecte diplômé, HTL, Olten Experts en estimations indépendants Délégation des décisions de placements et d administration des biens immobiliers La Direction du fonds de placement a mandaté la société Procimmo SA dont le siège social est situé à Le Mont-sur-Lausanne, agissant par sa filiale à Zurich, en tant que gestionnaire des placements, des biens immobiliers et des placements financiers. La Direction du fonds a tout particulièrement délégué à Procimmo SA le choix des biens immobiliers proposés à l achat, les conclusions de transactions sur les biens immobiliers, la gestion des biens immobiliers acquis, la mise en place des financements hypothécaires ainsi que la comptabilité relative aux biens immobiliers. Un contrat d administration des biens immobiliers définit plus précisément les conditions du mandat. Délégation d autres fonctions Une partie de la gestion comptable du fonds de placement a été déléguée par la Direction du fonds à la banque RBC Investor Services Bank SA, Esch-sur-Alzette, succursale de Zurich. La gestion comptable relative aux biens immobiliers a été déléguée par Procimmo SA à Privera AG, dont le siège se trouve à Bern-Gümlingen, et la commercialisation des biens immobiliers à différents prestataires de services.

8 Rapport d activité du premier semestre au 31 mars RAPPORT D ACTIVITÉ DU PREMIER SEMESTRE AU 31 MARS 2015 a) Lancement Le (PSCF 2) est un fonds de placement contractuel de type «Fonds Immobilier» soumis au droit suisse pour des investisseurs qualifiés dont l offre et la distribution sont exclusivement autorisées en Suisse à des investisseurs qualifiés. Ce fonds est spécialisé dans l immobilier à affectation commerciale, plus particulièrement dans l immobilier de type industriel et artisanal. Il fut lancé fin mai 2014 afin d offrir, entre autre, l opportunité de rendements attractifs et stables aux investisseurs. Le fonctionne pratiquement sur la même stratégie de placement que le Procimmo Swiss Commercial Fund (PSCF), à la différence qu il se focalise sur la Suisse allemande au lieu de la Suisse romande. Des parts d une valeur totale de 75 millions de francs suisses ont pu être placées auprès d investisseurs qualifiés privés et institutionels. Pour lancer le fonds, le gestionnaire d actifs a analysé environ 130 biens immobiliers. Au terme de cette évaluation, différents biens immobiliers ont été acquis et réunis dans un portefeuille. Lors du lancement, un dividende potentiel de 5,00 CHF avait été estimé à la fin de la première année ( ). Cet objectif devrait être atteint avec l acquisition de biens immobiliers adaptés. b) Premiers achats de biens immobiliers, premiers rendements Depuis le lancement du fonds, six biens immobiliers ont été acquis à Dietikon (ZH), Kirchberg (BE), Wallbach (AG), Spreitenbach (AG), Root (LU) et Oberentfelden (AG). Environ 50 autres dossiers ont été évalués pour un achat éventuel. Il est à constater que les moyens mis à la disposition par les investisseurs ont pu être rapidement investis dans l immobilier. Le premier plus grand immeuble détenu par le fonds a été acheté fin mai Un bien de plus de m² de surfaces à louer dans la zone industrielle de Dietikon dans la Riedstrasse a été acquis pour un peu moins de 50 millions de francs suisses. D'autres acquisitions ont eu lieu début juillet 2014 à Kirchberg (rendement brut théorique à fin mars 2015: 7,34%, surfaces à louer: 1986 m² dans la zone industrielle de Neuhof et début août 2014 à Wallbach (rendement brut théorique à fin mars 2015: 13,05%, surfaces à louer: m² dans la Rheinstrasse, étant donné que pour ce bien d une grande sur face, 37,20% de taux de vacance (par rapport aux recettes locatives) ont également été «achetés». Les autres biens ont été achetés début octobre 2014 à Root (Oberfeld 2 4) avec une surface à louer de m² et début novembre 2014 à Spreitenbach (Härdlistrasse) avec une surface à louer de m². Pour ces deux biens immobiliers, le taux de vacance est faible et les rendements bruts théoriques (sur prix de revient) sont à fin mars 2015 élevés (Spreitenbach: 8,40% déduction faite de la rente du droit de super ficie, Root: 6,97%). Le bien immobilier à Oberentfelden a été acheté au 1er mars En prenant en compte ce parc immobilier, le rendement brut théorique, à fin mars 2015, se situe à 9,76% et la surface à louer à m² (surface de terrain m²).

9 Rapport d activité du premier semestre au 31 mars Le taux de vacance (rapporté au m²) a pu être réduit de 13,75% (situation à fin septembre 2014) à moins de 10% à fin mars 2015 grâce à la signature de nouveaux contrats, mais aussi grâce à l acquisition supplémentaire de biens entièrement loués à Oberentfelden. Le taux de vacance des biens immobiliers à Root, Spreitenbach et Kirchberg est très faible, bien que par définition la stratégie du fonds soit d acheter des locaux vides avec pour objectif de les louer. Les biens immobiliers à Dietikon et Wallbach montrent le plus gros potentiel. Ces deux biens immobiliers ont déjà été acquis avec un taux d inoccupation élevé. Dans les prochains mois, d autres grandes surfaces vont se libérer, pour lesquelles l équipe commerciale est déjà en négociation avec de nouveaux locataires. Depuis l acquisition du bien à Dietikon, nous avons pu signer un nouveau contrat de location d une durée de 5 ans avec la société DUAGON AG et en même temps augmenté d environ 640 m² la surface louée. Le contrat de location a également été prolongé de 5 ans avec Curaden AG, pour une surface louée réduite. Des surfaces plus petites ont aussi été louées à d autres locataires. La commercialisation des deux biens est lancée et le gestionnaire négocie concrètement avec différents intéressés, ce qui laisse présager la signature de nouveaux contrats d ici la fin de l exercice. La gérance des biens immobiliers est effectuée par la régie immobilière Privera AG sous contrôle du gestionnaire. Les structures nécessaires à la collaboration ont été définies et mises en place pendant la première période couverte par le rapport. Un réseau de commercialisation des surfaces vacantes a commencé à être construit avant le lancement du fonds. Le but principal de cette initiative est de baisser continuellement le taux de vacance. c) Bilan financier et compte de résultats au 31 mars 2015 Le total des revenus s élève à CHF au 31 mars 2015, les dé pen - ses totales sont de CHF. Le résultat net du premier semestre s élève à CHF. La fortune nette du fonds (capitaux propres) est de CHF. La valeur de marché de tous les biens immobiliers se monte à CHF. Les loyers perçus s élèvent à CHF à fin mars 2015, avec une surface totale à louer de m². Les intérêts hypothécaires s élèvent à CHF. La valeur nette d inventaire (VNI) est de CHF à fin mars Dans la mesure où le va poursuivre son investissement dans l immobilier industriel et commercial, il est indispensable de continuer à viser un rendement brut d'environ 7%, pour ainsi pouvoir distribuer aux investisseurs un dividende attractif. Selon la stratégie mise en place par le fonds, le taux de vacance doit continuer à baisser afin d optimiser le rendement potentiel des biens immobiliers.

10 Rapport d activité du premier semestre au 31 mars d) Perspectives Avec la persistance de taux faibles, notamment liée aux taux négatifs mis en place par la Banque Nationale Suisse, mais aussi à la suppression du cours minimal entre le Franc Suisse et l Euro instaurée début 2015, la branche immobilière aura des défis à relever dans un futur proche. La difficulté pour les investisseurs institutionels de trouver des placements attractifs les amène à investir dans l'immobilier, ce qui a notamment pour effet une hausse des agios pour les fonds cotés. Une dégradation possible de l économie devrait s avérer moins problématique pour le gestionnaire, d autant qu il fixe des loyers bas (en dessous du niveau du marché). Les PME, qui mettent en place des mesures d économie, vont préférer des surfaces à louer moins chères. Les risques sont maitrisés avec l offre d espaces divisibles qui s adaptent aux utilisateurs et grâce à la diversification PME et grandes entreprises locataires qui viennent de secteurs très variés. Dans le domaine de l immobilier industriel et artisanal, le gestionnaire voie des perspectives d investissements attractives pour le Procimmo Swiss Commercial Fund II. Selon lui, de bonnes opportunités vont se présenter, car le fonds investit depuis peu en Suisse Allemande dans des biens immobiliers adaptés et la taille du marché suisse allemand laisse espérer un potentiel de croissance des biens immobiliers plus important en comparaison avec la Suisse Romande. Le va continuer à investir principalement dans des biens immobiliers industriels et commerciaux hors des centres-villes, mais aussi dans des zones périphériques actives économiquement. Au cœur de la philosophie d investissements, on trouve des lieux facilement accessibles, proches des autoroutes. A moyen et long terme, l objectif reste de réduire entre 6% et 8% le taux moyen de locaux vacants. Des transactions «Sale-and-lease-back» seront également possibles dans la stratégie de fonds suivie par Procimmo SA, en réponse à un besoin de nombreux vendeurs. Enfin, le gestionnaire s en tient aux contrats de bail bon marché. L'objectif de payer un dividende de 5 CHF par part au terme du premier exercice est confirmé. Le fonds prévoit de réaliser une augmentation de capital en automne Son volume dépendra des conditions du marché et du pipeline d'objets à acquérir.

11 Principes de valorisation et calcul de la valeur nette d inventaire Méthodes de valorisation 10 PRINCIPES DE VALORISATION ET CALCUL DE LA VALEUR NETTE D INVENTAIRE La valeur nette d inventaire d une part résulte de la valeur vénale de la fortune du fonds, après soustraction des engagements du fonds immo bilier, mais aussi, dans le cas d une liquidation éventuelle du fonds immobilier, après déduction de tous les impôts et taxes qui en découlent, résultat qui est par la suite divisé par le nombre de parts en circulation. La valeur nette d inventaire est calculée en francs suisses à la fin de l année comptable et du semestre comptable, mais aussi à chaque émission de parts. Elle est arrondie à deux chiffres après la virgule MÉTHODES DE VALORISATION À la demande de la Direction et en accord avec la loi sur les placements collectifs, les actifs ont été à nouveau estimés par Wüest & Partner AG au selon la méthode Discounted-Cash-Flow (méthode DCF). Selon l Art. 88, Alinéa 2 LPCC, Art. 92 et 93 OPCC et les directives de la SFAMA pour les fonds immobiliers, les biens immobiliers du Fonds seront régulièrement évalués selon une méthode de valeur dynamique par des experts en valorisation indépendants et accrédités par les autorités de surveillance. La valorisation détermine le prix qui serait atteint lors d une vente judicieuse au moment de l estimation. Lors de l acquisition ou la cession de parts mais également à la fin de chaque année comptable, l actif doit à nouveau être contrôlé par des experts. La valeur de l actif représente un prix que l on peut envisager lors d une transaction commerciale habituelle et en ayant un comportement raisonnable lors des acquisitions et cessions. Dans un cas donné, d éventuelles opportunités pourront être utilisées pour servir au mieux les intérêts du fonds, plus particulièrement lors de l acquisition ou la cession de biens immobiliers du fonds. Cela peut induire un écart de la valorisation.

12 Chiffres résumés 11 CHIFFRES RÉSUMÉS 31 mars 2015 Fortune totale Fortune nette du fonds Valeur vénale estimée des immeubles terminés Valeur vénale estimée des immeubles en construction (y. c. le terrain) Parts en circulation Fortune nette Valeur nette d inventaire par part Distribution résultat net Distribution gain en capital Total ¹ ¹ net d impôts directs et franc d impôt anticipé INDICES CALCULÉS SELON LA DIRECTIVE DE LA SFAMA 31 mars 2015 Taux de perte sur loyers (taux de perte de rendement) 10,28% Coefficient d endettement 12,72% Marge de bénéfice d exploitation (marge EBIT) 74,74% Quote-part des charges d exploitation du Fonds (TER REF (NAV)) 1,21% Quote-part des charges d exploitation du Fonds (TER REF (GAV)) 1,11% Rendement des fonds propres «Return on Equity» (ROE) (exercice comptable) 6,87% Agio au ,87% Rendement de placement (exercice comptable) 5,79% PROCIMMO SWISS COMMERCIAL FUND II PERFORMANCE (DIVIDENDE RÉINVESTI) 2015 depuis création du fonds² exercice comptable ,74% 12,00% 12,00% ² du au (performance cumulative)

13 Compte de fortune 12 COMPTE DE FORTUNE au Actifs Avoirs en banque Avoirs à vue Immeubles Immeubles d habitation en propriété par étage 0 Immeubles à usage mixte 0 Immeubles à usage commercial Immeubles à usage commercial en propriété par étage 0 Terrains à bâtir, y.c. les bâtiments à démolir et les immeubles en construction 0 Total immeubles Autres actifs Total des actifs Passifs Engagements Dettes hypothécaires Autres engagements Engagements à découvert Total des passifs Fortune nette avant estimation des impôts dus en cas de liquidation Estimation des impôts dus en cas de liquidation Fortune nette Variation de la fortune nette Variation de la fortune nette du fonds Fortune nette du fonds au début de la période comptable Distribution 0 Solde des mouvements de parts 0 Résultat total Impôts estimés de liquidation Fortune nette du fonds à la fin de la période comptable Nombre de parts émises et rachetées Variation du nombre de parts en circulation Situation en début d exercice Parts émises 0 Parts rachetées 0 Situation en fin de période Valeur nette d inventaire d une part à la fin de la période Informations complémentaires (art. 68 OPC-FINMA) Montant du compte d amortissement des immeubles 0 Montant des prévisions pour réparations futures 0 Nombre d actions présentées au rachat pour la fin de l exercice suivant 0

14 Compte de résultat 13 COMPTE DE RÉSULTAT du au Produits Revenus locatifs Intérêts bancaires 45 Intérêts intercalaires 0 Autres revenus locatifs Autres revenus Participation des souscripteurs aux revenus courus Total des produits Charges Intérêts hypothécaires (y. c. les intérêts de prêts garantis par hypothèque) Autres intérêts passifs 0 Entretien et réparations Administration des immeubles: a) Frais concernant les immeubles (eau, électricité, conciergerie, nettoyage, assurances, etc.) b) Frais d administration (honoraires et frais de gérance) Impôts directs Impôt foncier Frais d estimation et d audit Avocats 0 Frais bancaires 152 Autres charges (dont frais de publication, d impression,...) Rémunérations réglementaires versées à: la direction la banque dépositaire Attribution(s) aux provisions pour débiteurs douteux 0 Total des charges Résultat net Gains/Pertes sur investissements réalisés (-es) Résultat réalisé Gains/Pertes sur investissements non réalisés (-es) (variation) Résultat de l exercice Utilisation du résultat Résultat réalisé Report de l exercice précédent Résultat disponible pour être réparti Résultat pouvant être versé aux investisseurs Distribution gain en capital 0 Distribution revenus 0 Résultat prévu pour être versé aux investisseurs 0 Report à nouveau

15 Inventaire des immeubles 14 INVENTAIRE DES IMMEUBLES Immeubles à usage commercial Prix de revient Valeur vénale estimée³ Loyers encaissés¹ Rend e- ment brut² Total vacant Zurich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, ,17% 7,70% Berne Kirchberg, Industrie Neuhof ,34% 0,00% Argovie Wallbach, Rheinstrasse ,05% 37,20% Argovie Spreitenbach, Härdlistrasse ,40% 1,90% Lucerne Root, Oberfeld 2, ,97% 2,40% Argovie Oberentfelden, Industriestrasse ,76% 0,00% Total Récapitulation Prix de revient Valeur vénale estimée³ Loyers encaissés¹ Immeubles à usage commercial Total La valeur incendie totale des immeubles s élève à CHF WEZ Kunststoffwerk AG, Novoplast AG et Duagon AG présentent chacune plus de 5% de l ensemble des revenus locatifs du fonds (selon la Directive SFAMA pour les fonds immobiliers du , cm 66) ¹ y. c. loyers à encaisser ² rapport entre l état locatif théorique et la valeur vénale (pour les immeubles comprenant une construction achevée / en exploitation) ³ les expertises ont été basées sur les états locatifs réels du

16 Inventaire des immeubles Zurich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, 14 Surface louable: m 2 02 Berne Kirchberg, Industrie Neuhof 25 Surface louable: m 2 03 Argovie Wallbach, Rheinstrasse 74 Surface louable: m 2 04 Argovie Spreitenbach, Härdlistrasse 17 Surface louable: m Lucerne Root, Oberfeld 2, 4 Surface louable: m 2 06 Argovie Oberentfelden, Industriestrasse 8 Surface louable: m

17 Liste des achats et des ventes 16 LISTE DES ACHATS ET DES VENTES Achats Immeubles à usage commercial Zurich Dietikon, Riedstrasse 10, 12, Berne Kirchberg, Industrie Neuhof Argovie Wallbach, Rheinstrasse Argovie Spreitenbach, Härdlistrasse Lucerne Root, Oberfeld 2, Argovie Oberentfelden, Industriestrasse Total des achats Ventes Aucune vente sur la période du au

18 Dettes hypothécaires 17 DETTES HYPOTHÉCAIRES Détail des dettes hypothécaires Capital Taux d intérêt annuel Date d emprunt Date d échéance ,40% ,48% ,70% ,70% ,570% (taux moyen pondéré) Détail des dettes hypothécaires contractées ou remboursées au cours de l exercice Capital Taux d intérêt annuel Date d emprunt Date d échéance ,71% ¹ Date d'acquisition de l'immeuble

19 Information sur le taux effectif des rémunérations 18 INFORMATION SUR LE TAUX EFFECTIF DES RÉMUNÉRATIONS Rémunération à la direction Taux maximum selon contrat de fonds Taux appliqué pour la commission de gestion 19 du contrat de fonds 1,50% 1,00% pour l achat ou la vente d immeubles 19 du contrat de fonds 2,00% 1,00% 2,00% pour le travail occasionné lors de la construction, rénovation ou transformation 19 du contrat de fonds 3,00% 0,00% pour la gestion des immeubles 19 du contrat de fonds 5,00% 3,00% Rémunération à la banque dépositaire pour la garde des cédules hypothécaires non gagées 19 du contrat de fonds CHF 125. CHF 125. pour la gestion, le règlement du trafic des paiements et la surveillance de la direction du fonds 19 du contrat de fonds 0,0425% 0,0425% pour le versement du produit annuel aux investisseurs 19 du contrat de fonds 0,25% 0,00% Rémunération à la direction et à la banque dépositaire pour la commission d émission 18 du contrat de fonds 5,00% 2,00%

20 Dispositions fiscales applicables 19 DISPOSITIONS FISCALES APPLICABLES Selon les lois fédérales portant sur l impôt fédéral direct et sur l harmonisation des impôts directs des cantons et des communes, les revenus et plus-values obtenus sur la propriété foncière directe sont imposables au niveau du fonds. Le fonds profite ainsi de taux d impôts réduits en moyenne de 9% jusqu à 19% pour les impôts sur les bénéfices. Pour les investisseurs imposables en Suisse, les dividendes du Fonds ne sont pas soumis à l impôt sur le revenu. Les dividendes sont par conséquent communiqués sans déduction de l impôt anticipé. De la même façon, la valeur patrimoniale des parts possédées par l investisseur n est pas soumise à l impôt sur la fortune (au niveau des investisseurs), dans la mesure où le fonds est investi dans l'immobilier de manière directe. Seules les liquidités du fonds sont fiscalisés au niveau de l'investisseur privé. Toutes sortes de modifications de ces explications demeurent réservées sur le plan fiscal. Les règles fiscales précédemment énoncées se basent sur des usages juridiques et pratiques constatés jusqu à présent. Sous réserve de toute modification de la législation, de la jurisprudence et des pratiques des autorités fiscales.