DTZ Research. DTZ Insight France : Coût des bureaux Attractivité des marchés régionaux. 18 Décembre Sommaire. Auteur.

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1 DTZ Insight France : Coût des bureaux Attractivité des marchés régionaux 18 Décembre 2012 Sommaire Coûts d occupation globaux 2 Coûts au poste de travail 3 Loyers de bureaux 4 Charges des immeubles de bureaux 5 Stationnement 6 Fiscalité 7 Auteur Delphine Mahé Responsable des Etudes France +33 (0) delphine.mahe@dtz.com Contacts Magali Marton Head of CEMEA Research +33 (0) magali.marton@dtz.com DTZ Research L approche des coûts immobiliers par les entreprises a profondément changé au cours des dernières années. A la seule appréciation du loyer sont venus s ajouter les charges, le stationnement et la fiscalité. Dans ce contexte, DTZ propose aujourd hui une étude comparative des coûts d occupation en bureaux en France. Excepté la ville de, où le coût d occupation atteint près de par poste de travail par an, les coûts d occupation se positionnent entre et par poste sur l ensemble des autres villes étudiées en province. En Ilede-France, le coût d occupation atteint par poste de travail par an à Paris intra-muros, en 1 ère Couronne et en 2 ème Couronne. Le coût au poste de travail ne prévaut toutefois pas sur les fondamentaux classiques de l immobilier : bassin d emplois reconnu, bonne desserte en transports en commun, qualité et rationalité de l immeuble demeurent les éléments clés dans les choix d implantations des entreprises. Graphique 1 Demande placée annuelle moyenne par an ( ) en m² et coût par poste de travail en régions /m²/an Sophia- Antipolis Aix-en Provence m²

2 Coûts d occupation globaux ville la moins chère, que ce soit en centre-ville ou en périphérie Avec un coût d occupation annuel estimé à en centre-ville et en périphérie, la ville de apparaît comme la plus attractive en France, grâce à des loyers et des niveaux de charges particulièrement bas comparés aux autres villes (graphiques 2 et 3). Avec un loyer assez élevé (165 /m²/an) mais un niveau de charges faible et une fiscalité avantageuse, arrive en 2 ème position pour une implantation en centreville, avec un coût annuel estimé à pour m² occupés (graphique 2). A l opposé du classement se trouvent et, dont les loyers des bureaux et des parkings sont particulièrement élevés. Il faut ainsi compter par an pour une implantation sur m² dans le centre-ville de et à. Ce coût est le double pour une implantation parisienne ( par un an). particulièrement chère en périphérie En périphérie, le coût moyen pour une implantation sur m² de bureaux est de par an dans un immeuble neuf. Très logiquement, l Ile-de-France présente les coûts les plus élevés, avec par un an pour une implantation en 1 ère Couronne et par un an pour une implantation en 2 ème Couronne. A par an, se démarque des autres marchés régionaux avec un coût annuel supérieur à la moyenne des 14 villes de notre échantillon. Ce coût élevé est lié au niveau des loyers de bureaux (173 /m²/an) mais aussi à celui des charges (47 /m²/an). et, qui présentent des coûts d occupation élevés dans le cadre d une implantation en centre-ville, paraissent nettement plus attractives pour des locaux en périphérie grâce, en particulier, à des loyers très compétitifs (graphique 3). Graphique 2 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en centre-ville, /m²/an Graphique 3 Coût d occupation annuel pour une implantation sur m² en périphérie, /m²/an Loyer Charges Parkings Fiscalité Loyer Charges Stationnement Fiscalité Méthodologie Les données prises en compte pour le calcul du coût d occupation se basent sur l hypothèse d un immeuble neuf de plus de m². Le nombre de parkings retenu est de 20 places en centre-ville et 30 places en périphérie. DTZ Insight 2

3 Coûts au poste de travail Entreprise du secteur financier Pour une implantation sur m² dans un immeuble neuf ou restructuré à Paris intra-muros, une entreprise du secteur financier devra compter un coût moyen de par poste de travail par an. En régions, ce coût s échelonne de par poste à Aixen-Provence, où les charges, la fiscalité, le ratio des surfaces par poste de travail et le loyer du stationnement sont parmi les plus compétitifs, à par poste à, où le niveau de charges (37 /m²/an) et le ratio par occupant (16 m² par poste) sont particulièrement élevés. Viennent ensuite (4 400 ) et (4 100 ), aux valeurs élevées pour les bureaux et le stationnement en centre-ville. Entreprise du secteur industriel et apparaissent comme les villes les plus attractives pour l installation des groupes industriels en province, avec des coûts d occupation respectifs de et par poste de travail par an. En marge de loyers élevés en centre-ville, ces marchés proposent des loyers très compétitifs en périphérie (135 /m²/an en moyenne pour des immeubles neufs). Ces deux villes bénéficient en outre de niveaux de charges modérés et d une fiscalité parmi les moins pesantes de province. arrive en 3 ème position du classement avec un coût d occupation très légèrement supérieur à par poste de travail par an, en raison d un loyer supérieur (145 /m²/an), mais aussi d un ratio/poste de travail moins compétitif (11 m² nets). Exceptée, où le coût d occupation atteint près de par poste de travail par an, les coûts d occupation se positionnent entre et par poste sur l ensemble des autres villes de province. Pour une implantation francilienne, une entreprise du secteur industriel prenant à bail m² dans un immeuble de 1 ère main doit compter par poste de travail en 1 ère Couronne et en 2 ème Couronne. Graphique 4 Cas 1 Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur financier de m² en centre-ville, /m²/an Graphique 5 Cas 2 Coût d occupation par poste de travail pour une prise à bail par une entreprise du secteur industriel de m² en périphérie, /m²/an Méthodologie Les données prises en compte pour le calcul du coût d occupation se basent sur l hypothèse d un immeuble neuf de plus de m². Afin d obtenir un coût au poste de travail, différents ratios (indiqués en annexe 1, page 8) ont été appliqués selon les marchés. DTZ Insight 3

4 Loyers de bureaux Des loyers relativement homogènes en régions A Paris intra-muros, le loyer prime moyen est aujourd hui de 535 /m²/an, avec des valeurs allant de 330 /m²/an (arrondissements du Nord-Est) à 820 /m²/an (Paris QCA). Excepté ce dernier secteur, où le manque d offre de qualité tire les valeurs locatives à la hausse, les valeurs prime parisiennes sont relativement stables depuis maintenant un an. Le marché lyonnais arrive en 2 ème position avec un loyer prime de 260 /m²/an, suivi de, à 230 /m²/an au 3 ème trimestre Ces trois marchés se démarquent nettement avec des valeurs supérieures à la moyenne française. Les loyers sur les autres agglomérations régionales étudiées se situent dans une fourchette relativement resserrée allant de 150 /m²/an à à 190 /m²/an à et 195 /m²/an à (graphique 6). Les périphéries de et proposent des loyers relativement faibles Le loyer moyen pour les meilleurs immeubles en 1 ère Couronne parisienne se situe autour de 420 /m²/an. En 2 ème Couronne, les valeurs, plus homogènes, sont comprises entre 200 et 235 /m²/an. Les mesures d accompagnement, aujourd hui omniprésentes, impactent les loyers réels dans une amplitude comprise entre 10 et 25% selon les secteurs concernés. se démarque des autres villes en régions avec un loyer de 195 /m²/an en périphérie. Sur les autres marchés, les valeurs sont comprises entre 125 /m²/an à ou à et 160 /m²/an à ou. et, dont les valeurs de centre-ville figurent en tête du classement, se positionnent dans le bas du tableau en ce qui concerne les valeurs en périphérie, avec un loyer pour des surfaces neuves autour de 135 /m²/an. Graphique 6 Loyer prime, /m²/an Graphique 7 Loyer de transaction sur un immeuble neuf de plus de m² en périphérie, /m²/an Valeurs faciales - valeurs économiques Les observations ci-dessus portent sur des valeurs faciales qui ne tiennent pas compte des mesures d accompagnement (franchise de loyers, valeurs progressives, prise en charge des travaux intérieurs etc.), lesquelles peuvent entraîner une baisse sensible de la valeur, jusqu à 25% dans certains cas franciliens. Afin d obtenir un coût au poste de travail, différents ratios (indiqués en annexe 1, page 8) ont été appliqués selon les marchés. DTZ Insight 4

5 Charges des immeubles de bureaux Grande hétérogénéité des niveaux de charges A Paris intra-muros, le niveau moyen de charges observé sur des immeubles de première main est de 65 /m²/an, avec des variations toutefois fortes selon la qualité et le type d immeuble (graphique 8). En 1 ère Couronne parisienne (57 /m²/an en moyenne), La Défense présente les niveaux de charges les plus élevés, avec des valeurs pouvant atteindre 85 voire 100 /m²/an (graphique 9). En 2 ème Couronne, le niveau moyen des charges est de 45 /m²/an, avec des valeurs maximales comprises entre 60 et 70 sur des immeubles situés en 2 ème Couronne Sud. Les niveaux les plus bas sont, quant à eux, observés sur certains parcs d activités à Roissy (95) et Elancourt (78). En province,, et présentent les niveaux de charges les plus élevés, tant en centre-ville qu en périphérie Avec des niveaux de charges respectifs de 44 et 37 /m²/an, et / présentent les niveaux de charges les plus élevés pour les immeubles en centreville (graphique 8). Le constat est le même en périphérie niçoise (47 /m²/an), le niveau de charges dépassant même celui observé en 2 ème Couronne parisienne (graphique 9). et se positionnent, quant à elles, en milieu de tableau, que ce soit en centre-ville (35 /m²/an), ou en périphérie (22 et 26 /m²/an) (graphiques 8 et 9). Graphique 8 Niveau de charges moyen en centre-ville, /m²/an Graphique 9 Niveau de charges moyen en périphérie, /m²/an Avec un niveau de 20 /m²/an en centre-ville et de 15 /m²/an en périphérie, le marché dijonnais arrive en tête des deux classements (graphiques 8 et 9). DTZ Insight 5

6 Stationnement Une moyenne de pour un parking en sous-sol Au regard des contraintes de stationnement dans la capitale et des charges inhérentes à la sécurité, les loyers de parkings en sous-sol y sont particulièrement élevés, avec une moyenne de par unité. Le loyer peut même atteindre sur certains arrondissements prestigieux. se démarque des autres marchés régionaux avec un loyer de /unité, nettement supérieur à la moyenne observée sur l ensemble des marchés (1 200 /unité/an). La ville de affiche un loyer moyen similaire à celui de la 1 ère Couronne parisienne, à /unité/an. Les autres villes de province affichent des valeurs relativement homogènes, allant de 900 /unité à et à /unité/an à, Sophia- Antipolis, ou. Seules les villes de, avec des parkings proposés à 800 /unité/an et de, à 625, se démarquent dans le classement. Et de 285 pour les parkings extérieurs, qui figure parmi les villes les plus chères en termes de stationnement intérieur affiche, tout comme, le loyer le plus élevé pour les parkings extérieurs, avec une valeur de 350 /unité/an. A, si le loyer pour un emplacement en sous-sol est attractif, la valeur pour les parkings extérieurs figure parmi les élevées (320 /unité/an). Hormis,, et, qui apparaît une nouvelle fois en bas du classement avec des loyers extérieurs proposés à 250 /unité/an voire moins, les villes de province proposent dans leur grande majorité une valeur de 300 pour les parkings extérieurs. Graphique 10 Loyer moyen pour un parking en sous-sol, /HT/HC/unité/an Aix-en-provence Graphique 11 Loyer moyen pour un parking extérieur, /HT/HC/unité/an Aix-en-provence DTZ Insight 6

7 Fiscalité,, et fortement pénalisées par la fiscalité., et bénéficient d un avantage. Avec des impôts fonciers qui atteignent 28 /m²/an en centre-ville et 25 /m²/an en périphérie, et arrivent en tête en termes de fiscalité. A l opposé de ce classement, présente une fiscalité particulièrement faible, à 10 /m²/an, que ce soit en centre-ville ou en périphérie., et ont également une fiscalité avantageuse pour les utilisateurs, avec des valeurs comprises entre 12 et 17 /m²/an en centre-ville et voisines de 12 /m²/an en périphérie. En Ile-de-France, les impôts fonciers varient de 23 /m²/an à Paris intra muros et en 1 ère Couronne à 19 /m²/an en 2 ème Couronne, et 44 /m²/an sur certaines communes. A ces montants déjà élevés s ajoutent les taxes et redevances spécifiques à l Ile-de-France. Les impacts de la réforme de la fiscalité immobilière en Ilede-France Si le projet de transports du Grand Paris entend rebattre les cartes de la géographie francilienne, le bouclage de son financement, estimé à quelques 21 milliards d euros, pose encore de nombreuses questions. Une première réponse a été apportée avec la révision de la fiscalité immobilière francilienne début Une augmentation moyenne de 48% des taux d imposition ainsi qu une nouvelle délimitation des circonscriptions d imposition ont été décidées. Les différences entre les tarifs sont très importantes, que ce soit pour l élaboration d un projet neuf ou la gestion d immeubles existants : de 90,31 à 361,24 par m² autorisé en ce qui concerne la Redevance pour Création de Bureaux (RCB) et de 4,74 à 16,71 par m² de surface utile de bureaux pour la Taxe Annuelle sur les Bureaux en Ile-de-France (TABIF). Les changements de circonscriptions ont des conséquences très importantes pour certaines communes qui voient leurs taux augmenter jusqu à 492% pour la RCB et 422% pour la TABIF. Cette réforme impacte donc autant les promoteurs que les propriétaires d immeubles existants. Mais dans la réalité, les locataires sont, in fine, ceux qui supporteront ces nouveaux surcoûts. Pour une implantation sur m² de bureaux neufs, il faudra ainsi ajouter un surcoût allant de à selon la localisation de l immeuble. Graphique 12 Fiscalité en centre-ville, /m²/an Graphique 13 Fiscalité en périphérie, /m²/an Tableau 1 Fiscalité spécifique à l Ile-de-France, Tarifs 2012 Zone 1 Zone 2 Zone 3 Taxe Annuelle sur les Bureaux Redevance pour Création de Bureaux Sources: DTZ Research, CGI, CGCT, CU ,71 9,90 4,74 361,24 224,73 90,31 Zone 1 : Paris et Hauts-de-Seine Zone 2 : Unité urbaine de Paris (hors Paris et les Hauts de Seine) Zone 3 : Autres communes de la région Ile-de-France DTZ Insight 7

8 Annexe 1 Détail des coûts pour m² de bureaux dans un immeuble neuf Centre-ville Ville Loyer Charges Loyer Parking sous-sol ( /HT-HC/unité/an) Taxe foncière Nombre de m² par poste Coût d occupation annuel ( /an) Aix-en-provence Détail des coûts pour m² de bureaux dans un immeuble neuf Périphérie Ville Loyer Charges Loyer Parking extérieur ( /HT-HC/unité/an) Taxe foncière Nombre de m² par poste Coût d occupation annuel ( /an) Aix-en-provence IDF 1 ère Couronne IDF 2 ème Couronne DTZ Insight 8

9 Les publications de DTZ Research L ensemble de nos études sont téléchargeables sur Vous y trouverez: Occupier Perspective Dernières informations sur le marché à destination des entreprises avec commentaires, analyses, graphiques et données. Global Occupancy Costs Offices 2012 Global Occupancy Costs Logistics 2011 Obligations of Occupation Americas 2012 Obligations of Occupation Asia Pacific 2012 Obligations of Occupation EMEA 2012 Property Times Mises à jour périodiques à destination des investisseurs du marché des utilisateurs, avec commentaires, analyses, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Asie Pacifique, Bangkok, Barcelone, Berlin, Brisbane, Bristol, Bruxelles, Budapest, Chengdu, Chongqing, Dalian, Edinbourg, l Europe, Francfort, Glasgow, Guangzhou, Hangzhou, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Inde, Jakarta, Japon, Kuala Lumpur, Londres, Luxembourg, Madrid, Manchester, Melbourne, Milan, Nanjing, Newcastle, Paris, Pékin, Pologne, Prague, Qingdao, Rome, Séoul, Shanghai, Shenyang, Shenzhen, Singapour, Stockholm, Sydney, Taipei, Tianjin, Ukraine, Varsovie, Wuhan et Xian. Investment market update Mises à jour périodiques du marché de l investissement avec commentaires, principales transactions, graphiques, données et prévisions. Nos publications couvrent : Allemagne, Angleterre, Asie Pacifique, Asie du Sud-Est, Australie, Belgique, Chine Continentale, Espagne, Europe, France, Italie, Japon, République Tchèque et Suède. Money into Property Depuis 35 ans, cette étude phare analyse la valorisation du parc immobilier et les flux de capitaux en immobilier à travers le monde. Elle mesure la structure et les changements dans la valorisation du parc immobilier dans le Monde. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Foresight Analyse trimestrielle basée sur nos prévisions des grands indicateurs immobiliers incluant DTZ Fair Value Index. Disponible pour Monde, Asie Pacifique, Europe et Angleterre. Une étude annuelle sur nos prévisions est également disponible. Insight Etude thématique sur une problématique particulière liée aux marchés immobiliers. Global Debt Funding Gap - Mai 2012 Great Wall of Money - Mars 2012 DTZ Research Data services DTZ Research produit des indicateurs de marché et des prévisions pour aller plus loin dans vos analyses. Pour plus d informations, vous pouvez contacter Graham Bruty (graham.bruty@dtz.com). Property Market Indicators Séries historiques d indicateurs des marchés en Asie Pacifique et en Europe. Forecasts immobiliers, incluant DTZ Fair Value Index TM Prévisions à 5 ans sur les principaux indicateurs de marché en Asie Pacifique, aux Etats-Unis et en Europe. Investment Transaction Database Données agrégées sur le marché de l investissement en Asie Pacifique et en Europe. Money into Property Données sur la valorisation du parc immobilier (taille, structure, propriété), les flux de capitaux et les résultats de nos enquêtes sur les intentions des investisseurs et des prêteurs. DTZ Insight 9

10 DTZ Research Contacts DTZ France Gérard Margiocchi Phone: + 33(0) gerard.margiocchi@dtz.com Alsace Agence de Vincent Triponel Phone: +33(0) vincent.triponel@dtz.com Bourgogne Agence de Bruno Dormoy Phone: +33(0) b.dormoy@dtz-bfc.fr Champagne-Ardenne Agence de Jeanne Haushalter Phone: +33(0) jeanne.haushalter@dtz.com Christian Henault Phone: +33(0) christian.henault@dtz.com@dtz.com Antoine Vicart Phone: +33(0) antoine.vicart@dtz.com Provence-Alpes Côte d Azur Agence de / Lucile de Malet Phone: +33(0) lucile.demalet@dtz.com Agence Laurence Escleine-Dumas Directrice Générale Déléguée Phone: + 33(0) laurence.dumas@dtz.com Aquitaine Agence de Benoît Chevauchée Phone: +33(0) benoit.chevauchee@dtz.com Bretagne Agence de Stéphane Dauphin +33(0) stephane.dauphin@dtz.com Languedoc-Roussillon Agence de Gilles Pimort Phone: +33(0) gilles.pimort@dtz-montpellier.com Midi-Pyrénées Agence de Pascale Cieutat Phone: +33(0) pascale.cieutat@dtz.com Provence-Alpes Côte d Azur Agence de Antoine Pacchioni Phone: +33(0) antoine.pacchioni@dtz.com Rhône-Alpes Agence de Thomas Durand Phone: +33(0) thomas.durand@dtz.com DISCLAIMER Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Décembre DTZ Insight 10