La promotion immobilière privée

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1 La promotion immobilière privée La promotion immobilière privée en Bretagne Romantique est peu active, comme dans l ensemble des territoires périurbains. Les promoteurs restent prudents à lancer de nouveaux programmes immobiliers. Le stock de logements invendus est encore important. Pourtant les ventes se maintiennent et réduisent l offre disponible. Par ailleurs, la baisse des prix observée cette année en Bretagne Romantique peut contribuer à relancer le marché en étant plus en adéquation avec le profil de l acquéreur potentiel, plutôt petit ménage modeste ou retraité. Sommaire En 21, des mises en vente toujours faibles, mais les ventes se maintiennent Un marché d appartements L appartement à moins de 2 le m² Parmi les acquéreurs, plutôt des petits ménages, employés-ouvriers JUIN 211 JUIN 211

2 En 21, des mises en vente toujours faibles, mais les ventes se maintiennent Mises en vente, ventes et stock de logements sur la Bretagne Romantique Mises en vente Ventes Offre disponible Un maintien des mises en vente et des ventes dans un marché où l offre se réduit. Sur la Bretagne Romantique, en 21, les nouveaux logements mis en vente dans l année, ainsi que les ventes restent globalement stables par rapport à 29. Concernant les ventes, elles se maintiennent, depuis 26, à un peu moins de 3 unités en moyenne par an. Malgré les aléas du marché et le faible renouvellement de l offre, les ventes restent globalement stables dans le temps. Elles ont atteint leur rythme de croisière. Les ventes ont été réalisées tout au long de l année. Il n y a pas eu une période plus propice, ou à l inverse moins favorable à la commercialisation de logements en 21. Parmi ces ventes, 25 concernent des appartements (9 T2 et 16 T3), et 3 des maisons de 5 pièces. Avec 14 nouvelles mises en vente cette année, le niveau est très bas, bien en deçà de celui observé de 25 à 28, mais il est lié au ralentissement de l activité de la promotion immobilière privée dans l ensemble des territoires périurbains. Il témoigne surtout de la grande prudence des professionnels quant au lancement de nouveaux programmes. Ces 14 logements de 2 et 3 pièces mis en vente dans l année ne représentent donc pas un renouvellement important de l offre, ni en volume, ni en choix pour des acquéreurs potentiels. Cette offre nouvelle vient s ajouter aux nombreux logements mis sur le marché les années précédentes, et toujours pas commercialisés. Fait nouveau en 21, l offre totale a connu un important dégraissage. En effet, en début d année, l offre totale comptabilisait 121 logements. On n en compte plus que 6 fin décembre, alors qu il y a eu dans le courant de l année que 28 ventes. De nombreux programmes immobiliers, faute d une commercialisation suffisante, ont été retirés du marché. Cela est notamment intervenu à l été 21, puisque le stock de logements à la vente s est réduit de 43 logements. Parmi ces logements, 27 sont des maisons et 16 des appartements. Outre ces programmes retirés du marché avant le lancement des travaux, certains logements au sein de programmes immobiliers déjà terminés, sont toujours en attente d acquéreurs. Les panneaux à vendre aux fenêtres de ces logements en témoignent. Mises en vente, ventes et stock de logements sur la Bretagne Romantique Offre disponible Mises en vente Ventes Depuis 2 ans, le niveau des ventes est supérieur à celui des mises en vente. AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée/ Juin 211 / 2

3 Un marché d appartements Mise en vente, ventes et stock de logements selon le type en individuel collectif mises en vente ventes stock 58 Un marché d appartements. Nombreux d entre eux sont en attente d acquéreurs. La promotion immobilière qui se développe sur les territoires périurbains privilégie le petit collectif. Sur les ventes de ces 5 dernières années (25-29), dans la Bretagne Romantique, comme sur les couronnes de l aire urbaine, 8 % des ventes ont porté sur des appartements. Il s agit d une vraie tendance qui ne varie pas selon que le marché se porte bien ou qu il souffre de la conjoncture. Ce qui varie toutefois c est le nombre de logements mis en vente. Ce dernier s est donc fortement réduit depuis 2 ans. Les appartements de 2 et 3 pièces sont les produits phares. En effet, dans les couronnes de l aire urbaine, 95 % environ des ventes en collectif en 21 sont des appartements T2-T3 (141 T2 et 2 T3). Dans la Bretagne Romantique, cela concerne la totalité des ventes (9 T2 et 16 T3). En revanche, sur la périphérie rennaise, on observe un peu plus de diversité des produits. Les ventes concernent pour trois quarts des T2-T3 (52 T2 et 59 T3). Pour tous les territoires, les appartements de 3 pièces sont les plus nombreux. Cette taille d appartement correspond assez bien aux besoins liés au desserrement des ménages (jeune décohabitant du foyer parental, mise en couple, séparation et divorce, vieillissement de la population) : des logements ni trop grands, ni trop petits pour des petits ménages, dont le nombre est en constante augmentation quel que soit le territoire. L appartement à moins de 2 le m² Comme pressenti l an passé, les prix, en Bretagne Romantique, sont orientés à la baisse cette année et passent sous les 2 le m² en collectif. L appartement T2 s est vendu en moyenne à 1 972,5 le m² (9 ventes) et le T3 à 1 89 le m² (16 ventes). Les prix étaient encore à plus de 2 en 29 ce qui représente, en un an, une baisse de 1 % sur le T2 et de 5 % pour le T3. Les prix moyens sur la Bretagne Romantique sont cette année nettement inférieurs à ceux pratiqués sur la périphérie rennaise bien sûr, mais également sur les couronnes de l aire urbaine de Rennes, alors que l an passé ils étaient comparables. Sur ces territoires, les prix au m² des appartements T2 et T3 vendus restent à plus de 2. Les appartements se sont vendus moins chers en Bretagne Romantique de l ordre de 1 % avec les couronnes et de 2 % avec la périphérie rennaise. L écart de prix entre les territoires semble donc d amplifier, alors que la tendance au milieu des années 2, au plein boom des marchés immobiliers, était plutôt au rapprochement des prix. 3 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 211

4 Prix des logements vendus en 21 (en ) Appart. T2 Appart. T3 Maison T5 Bretagne Romantique Couronnes aire urbaine Périphérie rennaise prix au m² pour les appartements et prix au logement pour l'individuel La Bretagne Romantique moins chère avec des prix au m² en collectif inférieurs à 2. Les maisons en promotion immobilière privée se sont vendues en moyenne à moins de 2 dans les couronnes de l aire urbaine. L écart de prix entre le cœur d agglomération et les couronnes périurbaines reste important (12 %), mais globalement le coût moyen de l individuel en promotion immobilière a fortement baissé en un an, notamment sur la périphérie rennaise, très certainement en raison des nombreuses ventes en accession aidée par Rennes Métropole. Dans le périurbain, les prix de vente cette année paraissent plus en adéquation avec le budget des acquéreurs potentiels. Cela contribuera peut être à faciliter la commercialisation des maisons en promotion immobilière. Elles ont du mal à se placer sur ce marché périurbain trop concurrencé par l individuel pur. On observe en effet, dans le courant de l année 21, qu un certain nombre de programmes immobiliers d individuels groupés ont été retirés du marché. Les volumes à la vente se sont donc fortement réduits : plus de 1 individuels disponibles à la vente début 21, seulement 2 en fin d année, alors que les ventes sont restées très faibles : 18 dans l ensemble des couronnes de l aire urbaine (3 en Bretagne Romantique). Parmi les acquéreurs, plutôt des petits ménages, employés-ouvriers L observation des ventes de logements neufs en promotion immobilière de ces cinq dernières années (25-29) permet de dégager un profil d acquéreur. Dans tous les territoires, l appartement est nettement majoritaires parmi les ventes, avec plus de 8 % des actes enregistrés. En Bretagne Romantique, cela représente, sur cette période, 138 appartements, pour 31 maisons (169 ventes au total). Nous restituons donc dans ce paragraphe uniquement le profil des acquéreurs d appartements neufs. Les acquéreurs sont assez souvent célibataires ou couples mariés lorsqu ils achètent en périphérie rennaise (respectivement un tiers pour chaque catégorie), alors qu ils sont assez nettement célibataires en Bretagne Romantique comme dans les couronnes de l aire urbaine (plus de 4 %). On peut relever également la part non négligeable des veufs parmi les acquéreurs, et dans une moindre mesure, celle des divorcés. Cela illustre surtout la diversité des profils de ménages et de leurs besoins en logement à différents moments de leurs parcours familiaux. L appartement représente alors une étape du parcours résidentiel, ce qui confirme le besoin d une diversification de l offre de logements pour tous les territoires. Profil des particuliers acheteurs d un appartement en promotion immobilière Source : Actes notariés (mutations 25-29) - Services Fiscaux / Traitements AUDIAR Etat civil 32% 33% 18% 5% Rennes Métropole hors Rennes 4% 23% 23% Aire Urbaine hors RM 45% 24% 2% 8% 6% 3% 3% Bretagne Romantique célibataires mariés veufs divorcés concubinage Dans le périurbain, des acquéreurs d appartements majoritairement célibataires. AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 211 / 4

5 Ces acquéreurs, quelle que soit la localisation de leur acquisition, sont principalement âgés de 35 à 55 ans, notamment en périphérie rennaise avec près d un acheteur sur deux. En Bretagne Romantique, on observe une part d acquéreurs plus âgés plus importante : un tiers de 55 ans et plus, contre 2 % ailleurs. Age 48% 31% 19% 41% 37% 2% 35% 33% 3% Parmi ces particuliers acquéreurs, on trouve de nombreux employés-ouvriers. Leur part augmente à mesure que l on s éloigne du cœur de l agglomération. Cette caractéristique est nettement mise en évidence en Bretagne Romantique (3 % des acquéreurs). La situation est inverse pour les professions intermédiaires et surtout pour les cadres. Ces derniers sont 19 % à acquérir un appartement à Rennes Métropole contre 4 % en Bretagne Romantique. La communauté de communes présente une part d agriculteurs et de retraités un peu plus élevée qu ailleurs. Concernant les premiers, l achat d un bien immobilier peut représenter un placement en vue de leur retraite. En attendant cette étape, ils louent leur appartement. En Bretagne Romantique, les logements mis sur le marché semblent rencontrer leur cible : des personnes jeunes, célibataires, sans doute au début de leur parcours résidentiel (jeune actif, mise en couple, en situation de décohabitation du foyer parental ) pour lesquels l appartement en location ou à l achat répond à un premier besoin de logement. Mais également, des personnes plus âgées, retraités, parfois veuves, qui voient dans l appartement, un logement plus adapté que leur grande maison. Rennes Métropole hors Rennes Aire Urbaine hors RM Bretagne Romantique moins de 35 ans 35 à 55 ans plus de 55 ans Des acquéreurs de 35 à 55 ans en périphérie rennaise, des plus jeunes en proportion plus importante dans les couronnes de l aire urbaine, des plus âgés en Bretagne Romantique. Catégories socio-professionnelles 21% 19% 19% 15% 13% 6% 2% 3% 4,5% Rennes Métropole hors Rennes 3% 8,5% 4% 5,5% Aire Urbaine hors RM Bretagne Romantique Cadres et autres professions supérieures Techniciens et professions intermédiaires Employés-Ouvriers Agriculteurs Retraités La part des employés-ouvriers augmente à mesure que l on s éloigne du cœur de l agglomération. La situation est inverse pour les cadres. 5 / AUDIAR / Bretagne Romantique / La promotion immobilière privée / Juin 211

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