SCI Société Civile Immobilière

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1 SCI Société Civile Immobilière Pascal Dénos, 2011 ISBN :

2 La location de l immeuble social par la SCI Mise à disposition gratuite de l immeuble social aux associés La SCI peut mettre gratuitement l immeuble social à la disposition de ses associés, qui profitent ainsi de l économie d un loyer. Cette situation se rencontre : dans les SCI familiales constituées dans une optique successorale ; Démembrement des parts de la SCI et mise à disposition Si les parts sont démembrées, seul l usufruitier peut bénéficier de la mise à disposition de l immeuble social, car ayant seul droit aux bénéfices, il est normal qu il profite seul des économies. à savoir Mise à disposition gratuite d un associé ou d un tiers Location avec un loyer atténué Location avec un loyer anormalement bas Location et abus de droit Résidence principale détenue par l intermédiaire d une SCI La valeur locative du logement n est pas à déclarer dans les recettes brutes de la SCI. En contrepartie, les charges ne sont pas déductibles des revenus de la SCI. L associé occupant ne peut bénéficier des réductions d impôt sur dépenses afférentes à l habitation principale. La SCI doit déclarer le loyer dans ses recettes brutes. En contrepartie, elle impute les charges sur ses revenus. Chaque associé peut alors imputer sa quote-part de déficit sur ses revenus. La SCI doit déclarer le loyer dans ses recettes brutes. En contrepartie, elle impute les charges sur ses revenus. Chaque associé peut alors imputer sa quote-part de déficit sur ses revenus. Mais l associé locataire doit ajouter l avantage en nature dont il bénéficie. Si les associés constituent une SCI et concluent un contrat de bail uniquement afin de créer un déficit foncier, l abus de droit est établi. Le déficit foncier n est pas déductible. Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 95

3 à savoir dans les SCI entre concubins ou couple pacsé lors de l acquisition de leur résidence principale. Location de l immeuble social aux associés ou à des tiers Rédiger le contrat de location Intérêt d un bail notarié Le bail, qui peut être commercial, professionnel ou d habitation, détermine les rapports entre le locataire et la SCI. Il peut être établi par acte sous seing privé ou notarié. La SCI doit respecter la réglementation des baux commerciaux, professionnels ou d habitation. Elle peut cependant adapter les clauses du bail en fonction de la situation : la durée du bail, sa résiliation ou son renouvellement sont non négociables ; les droits et obligations en matière de réalisation de travaux sur l immeuble loué doivent être précisés pour éviter toute difficulté ; une clause du contrat doit stipuler que les améliorations des locaux réalisées par le locataire ne seront acquises qu à la fin du bail renouvelé. À défaut, cet avantage en nature est taxé comme un revenu foncier à la fin du bail initial. Le bail notarié entraîne la délivrance d une copie exécutoire qui permettra à la SCI impayée d obtenir directement un commandement de payer par voie d huissier. Ainsi, la SCI évite de recourir au tribunal pour demander de pouvoir exécuter la créance et gagne quelques mois de procédure. 96 Chapitre 3 Comment gérer une SCI?

4 Déterminer le loyer Lors de la conclusion du bail, les parties déterminent librement le montant du loyer. Cependant, ce dernier doit correspondre à la valeur locative afin de ne pas être remis en cause. De plus, le principe de libre détermination du montant du loyer n est pas absolu, la législation sur les baux d habitation ayant créé des secteurs. La fixation du loyer d origine continuera à produire des effets pendant de nombreuses années, car lors du renouvellement du bail, le changement de loyer est réglementé (révision en fonction d un indice). Quelques conseils de prudence pour la location Le risque d impayés de loyers constitue un frein important à l investissement immobilier, car il faut faire face aux échéances du prêt même si le locataire ne paie plus le loyer.» Souscrivez une assurance «loyers impayés» et/ou un contrat «garantie d occupation». Ce contrat peut prévoir une extension de garantie aux détériorations commises par le locataire et aux frais contentieux et judiciaires.» Exigez du locataire une caution solidaire qui sera, le cas échéant, appelée en garantie.» Sélectionnez avec soin votre locataire.» Louez par l intermédiaire d un agent immobilier, d un administrateur de biens ou d un notaire.» Demandez au locataire un dépôt de garantie. à savoir Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 97

5 en pratique Location à une société commerciale et associés communs Quand les associés de la SCI sont également ceux de la société locataire, ils peuvent être tentés de majorer le loyer pour augmenter les charges déductibles de la société commerciale ou de minorer le loyer pour créer un déficit foncier au sein de la SCI. Lorsque le loyer encaissé par la SCI ne correspond pas à la valeur locative de l immeuble social, il peut être remis en cause par l administration fiscale et l associé minoritaire. La gestion fiscale de la TVA Lors de l acquisition de l immeuble social La TVA immobilière s applique aux acquisitions de terrains à bâtir et d immeubles neufs faites par des entreprises ou par des particuliers. Si l acquéreur est un simple particulier, la TVA est payée au moment de la publication à la conservation des hypothèques de l acte d achat. Si l acquéreur est un assujetti réalisant par ailleurs d autres opérations imposables, la TVA sera payée selon la procédure habituelle au moment du dépôt de la déclaration CA-3. Indépendamment de la TVA, la taxe de publicité foncière est due au taux de 0,60 % sur le prix HT. Cependant, les acquisitions de terrains à bâtir et les apports immobiliers à des sociétés sont exonérés de cette taxe. La TVA se calcule sur le prix stipulé dans l acte ou sur la valeur vénale si celle-ci 98 Chapitre 3 Comment gérer une SCI?

6 est supérieure, comme en matière d enregistrement. La TVA est exigible à la date de signature de l acte notarié. Quant aux acquisitions de terrains à bâtir, elles sont assujetties à la TVA si l acquéreur, au pied de l acte notarié, s engage à construire dans les quatre ans. À défaut, les droits d enregistrement sont rétroactivement exigibles, majorés d un droit supplémentaire de 1 %, sans compter l intérêt de retard de 0,4 % par mois. La TVA immobilière ne s applique plus aux terrains à bâtir acquis par un particulier en vue de la construction d immeubles à usage d habitation. Ces acquisitions sont soumises aux droits d enregistrement au taux de 5 %. Cette mesure ne concerne pas les SCI. Concernant l acquisition d un immeuble neuf, sa vente est soumise à la TVA dans les deux hypothèses suivantes : l immeuble est vendu en cours de construction ; il s agit de la première vente dans le délai de cinq ans à compter de l achèvement de l immeuble ; les mutations suivantes quittent le champ de la TVA pour tomber sous le régime de l enregistrement. Pour un immeuble d habitation acheté par un particulier ou par une entreprise, la TVA payée à l achat n est pas déductible. Elle s impute alors sur la TVA exigible à la revente. Cette imputation est interdite lorsqu il s agit d un immeuble à usage professionnel, car la TVA à l achat a été déduite. Lors de la revente de l immeuble social Quand la TVA immobilière a été déduite lors de l acquisition, cette déduction est remise en cause en cas de vente Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 99

7 de l immeuble plus de cinq ans après l achèvement de l immeuble. La cession est alors soumise aux droits d enregistrement, ce qui entraîne l obligation de régulariser la TVA initialement déduite si la cession intervient dans le délai de vingt ans qui suit l acquisition. La régularisation se fait alors par vingtièmes. La TVA sur les loyers La SCI doit-elle opter pour la TVA? Si oui, les loyers sont assujettis à cette taxe au taux de 5,5 % ou de 19,6 %. Sinon, elle ne doit plus acquitter la contribution sur les revenus locatifs (CRL), car elle a été supprimée. Cependant, la CRL reste exigible si la SCI opte pour l IS ou si l un de ses associés est soumis à l IS ; si les locaux loués sont achevés depuis plus de quinze ans ; et si les loyers ne sont pas assujettis à la TVA. La CRL est alors de 2,5 % du montant des loyers perçus par la SCI. Cette contribution est à la charge de la SCI. Pour la SCI : la SCI encaisse la TVA sur les loyers et la reverse au Trésor. De plus, elle peut récupérer la TVA payée en amont sur les travaux d entretien, etc., lors de l acquisition d un immeuble soumis à la TVA immobilière, ou au fur et à mesure de la construction si la SCI fait construire elle-même. Cette possibilité de se faire rembourser la TVA payée lors de l acquisition est très intéressante pour la SCI, car cela représente des sommes importantes (presque 20 % du prix d acquisition). Cependant, en cas de cession ultérieure de l immeuble social, la TVA initialement déduite sur l acquisition devra être reversée pour partie à l État. Pour le locataire : s il est assujetti à la TVA (une entreprise qui loue des locaux professionnels à la SCI l est 100 Chapitre 3 Comment gérer une SCI?

8 obligatoirement), la TVA payée sur les loyers pourra être récupérée. L option pour la TVA par la SCI est donc totalement neutre pour l entreprise. en pratique Une SCI construit un immeuble à usage de bureaux qu elle loue à une société d exploitation La SCI a intérêt à opter immédiatement pour la TVA, car cela lui permet de demander le remboursement de la taxe ayant grevé le coût de la construction. Les loyers facturés supporteront la TVA, mais elle sera récupérée par la société locataire. L option aura permis d abaisser le coût de la construction du montant de la TVA. La TVA : comment ça marche? Quand une SCI est assujettie à la TVA : elle reverse au Trésor la TVA qu elle encaisse sur ses ventes ; elle récupère auprès du Trésor la TVA qu elle paie sur ses achats. La récupération s opère par imputation. La SCI soustrait la taxe exigible (la TVA encaissée sur les ventes) à la taxe déductible (la TVA payée sur les achats) au titre de chaque mois ou de chaque trimestre. Si le solde est positif, le montant en est versé au Trésor. S il est négatif, il constitue un crédit de TVA reportable sur la TVA des mois suivants jusqu à épuisement, sans limitation de délai. De plus, la SCI peut en demander le remboursement. La SCI peut-elle opter pour la TVA? En principe, les locations immobilières constituent une activité économique relevant de la TVA. En réalité, la loi Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 101

9 prévoit de nombreuses exonérations, assorties ou non d un droit d option. Les locations exclues de la TVA portent sur des immeubles à usage d habitation, sans distinguer selon qu elles sont nues ou meublées. Les locations obligatoirement soumises à la TVA présentent, elles, un caractère commercial : les locations d immeubles professionnels équipés (munis du mobilier et du matériel) ; les locations de garages et de parkings, sauf s il s agit de la dépendance d un immeuble d habitation ; les locations de terrains équipés, à usage de camping par exemple ; les locations commerciales par assimilation ; les locations meublées à usage d habitation accompagnées de prestations para-hôtelières sont imposées à 5,50 %. Le contribuable doit offrir trois prestations (petit-déjeuner, nettoyage quotidien des locaux, fourniture de linge de maison ou réception de la clientèle) et être immatriculé au RCS au titre de cette activité. Enfin, les locations soumises à la TVA par option sont possibles lorsque la location porte sur des : locaux nus à usage professionnel, qu il s agisse de locaux à usage industriel, commercial ou de bureaux loués à des assujettis ; terres et bâtiments d exploitation à usage agricole. Les modalités de l option pour la TVA La SCI bailleresse peut opter pour la TVA lorsque la location porte sur des locaux nus à usage professionnel loués à un assujetti. Le locataire ne bénéficie d aucune procédure lui permettant d influencer le libre exercice de cette option. 102 Chapitre 3 Comment gérer une SCI?

10 Lorsque le locataire n a pas la qualité d assujetti (cas d une administration publique essentiellement), l option est possible à la condition d être prévue dans une clause figurant dans le contrat de bail, nécessitant l accord du locataire. L option couvre une période de dix ans, portée à vingt ans lorsque le propriétaire a obtenu un remboursement de crédit de taxe. À l échéance, l option peut être dénoncée par la SCI. À défaut, elle couvre une nouvelle période de dix ans. L option doit être exercée immeuble par immeuble. Pour le calcul des droits à déduction, chaque immeuble est traité comme un secteur distinct d activité. L option peut être prévue dès l origine sur l imprimé d immatriculation M0. Elle doit également faire l objet d une déclaration écrite, formulée dans SCI et option pour la TVA Pour les SCI ayant acquis un immeuble soumis à la TVA, il est primordial de prévoir cette option dès l origine, même si le bien n est pas encore loué, afin de récupérer l intégralité de la TVA payée lors de l acquisition (à défaut, la TVA ne serait pas déductible). les quinze jours de l assujettissement et prenant effet au premier jour du mois où elle est établie. La déclaration d option doit mentionner le régime d imposition choisi en fonction du loyer annuel prévu dans le contrat de bail. Cette déclaration doit être signée par tous les associés. à savoir Les régimes de déclaration en matière de TVA sur les loyers Ils varient en fonction du loyer annuel prévu dans le contrat de bail. La SCI qui relève du réel simplifié peut opter pour le réel normal. Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 103

11 Nature du régime Montant des loyers encaissés Réel normal Montant annuel des loyers HT supérieurs à : pour les locations autres que meublées ; pour les locations meublées. Réel simplifié Montant annuel des loyers HT qui ne dépassent pas : pour les locations autres que meublées ; pour les locations meublées. Le paiement de la TVA Il est mensuel pour les SCI relevant du réel normal et trimestriel pour les autres. La TVA est exigible sur les loyers ainsi que sur les droits d entrée ou pas de porte, mais pas sur les dépôts de garantie ni les cautionnements versés par les locataires. La TVA est exigible lors de l encaissement des loyers. Si la SCI ne dépose pas ses déclarations de TVA dans les délais, elle encourt une majoration de 10 %, appelée «pénalité d assiette». Si la SCI paie sa TVA en retard, elle doit payer un intérêt de retard de 0,4 % par mois, appelé «pénalité de recouvrement». Les pénalités d assiette et de recouvrement ne sont pas déductibles. à savoir Déclaration de TVA en ligne Vous pouvez déclarer et payer en ligne votre TVA sur le site grâce à la procédure d échange de formulaires informatisé (EFI). La procédure d échange de données informatisé (EDI) permet de transmettre les fichiers. Vous devez alors recourir à un prestataire spécialisé qui transmet vos déclarations de TVA pour votre compte. Vous pouvez aussi devenir partenaire EDI et émettre pour votre compte. Les fichiers transmis respectent la norme technique EDIFACT. 104 Chapitre 3 Comment gérer une SCI?

12 La gestion fiscale de l imposition des bénéfices Une SCI est transparente fiscalement. Elle relève de l IR, car c est une société de personnes dont les associés ont une responsabilité indéfinie. Elle peut cependant opter pour l IS. Le régime d imposition des bénéfices de la SCI transparente Conservation des parts dans le patrimoine privé des associés Si les parts de la SCI sont conservées dans le patrimoine privé des associés personnes physiques, le résultat de la société civile est déterminé selon la nature de son activité. Ce résultat est réparti entre les associés en fonction des droits de chacun dans le résultat. Chaque associé déclare alors sa quote-part de résultat à l IR. Le résultat de la société civile est déterminé selon la nature de son activité. Les loyers de la location nue d un immeuble sont imposés selon les règles des «revenus fonciers». La gestion du portefeuille est imposée dans la catégorie des RCM pour les dividendes ou les intérêts encaissés et selon les «plus-values mobilières des particuliers» pour les plus-values de cession des actions ou des obligations. La cession d un immeuble est imposée selon le régime des «plus-values immobilières des particuliers». Une location équipée ou meublée est imposée selon les BIC avec le risque de faire basculer la société à l IS. Chapitre 3 Comment gérer une SCI? 105