Rentabilité d un investissement locatif. Financer son projet par un prêt. La fiscalité pour l investissement locatif. Comment préparer son projet

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1 Acheter pour louer et investissement locatif L achat d un bien immobilier est considéré comme un placement puisqu il est rentable au fil du temps. Il est possible d obtenir différents types de prêts pour l achat d une maison. Rentabilité d un investissement locatif L investissement locatif peut être rentable même en période de crise. Le secteur de l immobilier connait généralement des hauts et des bas. L acquisition d un bien peut prendre trois mois, mais la vente peut durer beaucoup plus longtemps. L opération doit s étaler sur une longue période pour être rentable, car plus on est propriétaire du bien sur une longue période, moins sera l impôt à payer. La rentabilité dépend également de la capacité de paiement du locataire et de la fiscalité. L investissement locatif permet de se constituer un patrimoine immobilier. Pour cela, il suffit d être solvable et détenir une certaine capacité d endettement pour demander un prêt. Financer son projet par un prêt Deux types de prêts peuvent être contractés pour le financement d un investissement locatif : le prêt in fine et le prêt amortissable. Avec ce dernier, les mensualités sont élevées, car elles couvrent les intérêts et le remboursement du capital. L intérêt est cependant réduit à chaque échéance puisqu il est calculé sur le capital restant à payer qui diminue au fur et à mesure du paiement. Concernant le prêt in fine, le remboursement s effectue en une seule fois. Les mensualités sont moindres par rapport au prêt amortissable étant donné qu elles ne couvrent que les intérêts. Le montant total du prêt in fine est nettement plus élevé que celui du prêt amortissable, mais la réduction d impôt est plus importante. La fiscalité pour l investissement locatif L investissement locatif est une pratique très rentable au fil du temps, il suffit de réaliser un excellent achat et bien gérer le bien. L impôt à payer pour un investissement locatif dépend de plusieurs paramètres notamment le régime fiscal choisi par le propriétaire. Comment préparer son projet L investissement dans le secteur de l immobilier est devenu un refuge pour un grand nombre de personnes, puisque les loyers sont perçus mensuellement même s il y a crise. Ce domaine connait aussi des zones d ombres ; les périodes de hausse et de baisse des prix peuvent durer longtemps. L achat d un bien immobilier peut prendre trois mois et la revente peut durer beaucoup plus longtemps. Ainsi, pour que l investissement soit rentable, il faut que l opération s étale sur plusieurs années ; l impôt à payer sera moindre au fil du temps. L investissement locatif est un excellent moyen de créer un patrimoine immobilier même si on n est pas riche. Le plus important est d être solvable et avoir une certaine capacité d endettement pour contracter un prêt. Plusieurs niches fiscales dans ce secteur permettant d investir dans les maisons et de bénéficier d allègement d impôt. 1

2 L impôt à payer pour un investissement locatif Pour un investissement locatif classique, les loyers perçus s additionnent aux autres sources de revenus et sont imposés à hauteur de la Tranche marginale d Imposition. Une certaine partie du loyer doit servir au paiement de l impôt. L impôt à payer est différent selon le régime d imposition choisi : Pour ceux qui choisissent les Bénéfices industriels et commerciaux ou BIC, les ressources perçues de la location sont intégrées dans la catégorie des revenus. Si les recettes dépassent , l imposition est basée sur le statut de Loueur Meublé professionnel. Concernant ceux qui optent pour les Bénéfices agricoles ou BA, les revenus de la location de bien immobilier inscrits à l actif d une exploitation agricole sont imposés dans la catégorie des BA. 2

3 Investir dans le locatif via la loi Duflot L investissement locatif L investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier au meilleur prix, le gérer et le rentabiliser par les loyers. Il faut réaliser une bonne affaire dès l achat pour que l investissement soit rentable. Bien préparer son projet L investissement locatif est une valeur sure pendant les périodes de crise, car le propriétaire est certain de percevoir un loyer quel que soit la situation. Comme tous les marchés, le secteur de l immobilier connait des hauts et des bas. Les périodes de hausse et de baisse des prix s étalent sur une longue période. L acquisition d un bien immobilier peut prendre trois mois alors que la revente peut durer un peu plus longtemps. Le projet doit alors s étaler sur une longue période pour qu il soit rentable. L impôt à payer sera moindre si on est propriétaire du bien pendant longtemps. Cette pratique permet de bâtir un patrimoine tout en percevant des revenus supplémentaires, il suffit d avoir une certaine capacité d endettement pour contracter un prêt. Il existe plusieurs niches fiscales dans le domaine de l immobilier, l investissement dans ce secteur permet d obtenir des réductions d impôt. Bien acheter pour mieux louer L achat d un bien immobilier doit se faire auprès d une personne qui désire réellement vendre. Le profit doit être réalisé dès l achat, mais pas lors de la revente. Si le prix du bien immobilier acheté est trop élevé, même une excellente gestion ne pourra pas combler ce déficit. Il est difficile de deviner l état du marché quand viendra le moment de la revente, C est pour cette raison qu il faut éviter de parier sur la hausse du prix de la maison. L acquéreur doit acheter une maison dont la rentabilité est immédiate pour éviter d effectuer une revente obligée quand il ne dispose plus des ressources nécessaires pour son entretien. Fiscalité dans l investissement immobilier : loi Duflot et loi Malraux Le dispositif Duflot incite l investissement immobilier locatif, grâce à une réduction fiscale sur le prix d achat de logement neuf ou assimilé. De leur côté, les immeubles situés dans des zones sauvegardées peuvent profiter de la loi Malraux. Ces deux régimes sont conditionnés par la mise en location du bien pendant 9 ans au minimum. Comment mener à bien un investissement immobilier locatif Pour optimiser la gestion d un investissement immobilier locatif, on peut faire appel à une agence spécialisée dans ce secteur. Tous les types de bien peuvent faire l objet d un investissement locatif qu il s agisse d un garage, d un local commercial, un moyen de transport, etc.. Comment gérer le bien? 1

4 Des agences immobilières, des syndics ou des notaires, peuvent s occuper de la gestion locative. Cette pratique a pour objectif, l optimisation du rendement économique d un bien immobilier. Certaines agences se chargent de toutes les démarches et recouvrements de créances concernant le bien. L investissement immobilier en résidence de services, résidence affaires, résidence étudiante, résidence de tourisme ou résidence sénior ou personnes âgées permet de déléguer la gestion locative à l agence qui exerce déjà dans le domaine. L exploitant de la résidence signe un contrat de location de 9 à 11 ans ferme et est tenu de verser un loyer au propriétaire, qu il occupe les lieux ou non. Le but de l investissement immobilier locatif L investissement immobilier locatif est une pratique dont le but est d acquérir une maison pour le mettre en location, afin d obtenir des ressources complémentaires. L investissement locatif touche tous les biens pouvant être loués comme un parking, une cave, un local commercial, un bâtiment composé de plusieurs lots, etc. Ce projet peut aussi concerner l acquisition d un bien pour le mettre en location, ou à l achat d un bien vendu avec locataire. Dans ce deuxième cas, le propriétaire est certain de la rentabilité locative de son bien immobilier. La maison en question peut être neuve ou ancienne. Dans la plupart des cas, les habitations sont achetées à crédit et les loyers servent au paiement des mensualités du prêt. L achat d un immobilier neuf permet de bénéficier de certains avantages fiscaux. Le dispositif Duflot pour l investissement locatif Grâce à la loi Duflot, les investisseurs dans l immobilier locatif bénéficient d une réduction fiscale de 18% sur le prix d acquisition de leur logement, neuf ou ancien. Ils sont contraints de louer durant une période de 9 ans leur immeuble nu à usage de résidence principale. Selon le cas, le calcul de la réduction d impôt s effectue : sur le prix de revient du bien immobilier, dans la limite d un seuil fixé par mètre carré de surface habitable ou sur 95 % des frais de la souscription SCPI, dans la limite d une somme totale annuelle de L investissement dans le logement neuf permet de profiter d un avantage fiscal allant jusqu à sur 9 ans. Notons que le dispositif Duflot s applique pendant 4 ans, à partir du 1er janvier La loi Malraux pour les immeubles existants dans des zones protégées Le dispositif Malraux a pour but de rénover, réhabiliter et repeupler le centre historique des villes. Il favorise les investissements locatifs, grâce à des réductions fiscales attribuées aux investisseurs dans l immobilier (particuliers ou SCI soumise à l IR), s engageant à louer leur bien sur une durée minimale de 9 ans. Les réductions d impôt dépendent du lieu d implantation des immeubles anciens : 30 % des dépenses pour un logement implants dans une aire de mise en valeur de l architecture et du patrimoine (AMVAP), dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP), 2

5 22 % des dépenses pour un logement implanté dans un secteur sauvegardé ou dans un quartier ancien dégradé (QAD). L investissement immobilier locatif avec la loi Duflot Le principe d un investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier, et le faire louer par la suite. C est une opération rentable permettant de profiter, selon le cas, des avantages fiscaux considérables, grâce à la Loi Duflot 2013, mais également à la Loi Robien et la Loi Borloo. Investir dans l immobilier locatif L investissement immobilier locatif suit certaines étapes précises : l achat d un logement (neuf ou ancien), sa location et sa gestion. Il a pour finalité de se constituer un patrimoine et d obtenir des revenus locatifs. Il concerne tout bien immobilier pouvant être loué, notamment une résidence principale, un parking, une cave, un local commercial ou un immeuble en plusieurs lots. Il peut se présenter sous deux cas différents : l achat du bien puis sa location à l autrui l achat du bien occupé par des locataires Ce second cas permet à l investisseur d avoir une vision précise de la rentabilité locative du bien concerné. Dans la plupart des cas, l achat du bien immobilier se réalise à crédit, et le remboursement d une partie de l emprunt avec ses intérêts serait ainsi assuré par les loyers perçus. La défiscalisation Duflot Les investissements locatifs éligibles à la Loi Duflot sont ceux réalisés par les contribuables domiciliés en France, entre le début janvier 2013 et la fin décembre Le bien peut être neuf ou en état futur d achèvement. Ce dispositif permet d obtenir un avantage fiscal sur le revenu, d une hauteur de 18 % du prix d acquisition du logement, réparti de manière égale sur 9 ans. Il engendre jusqu à de réduction d impôt par an, soit un montant global de sur 9 ans. Quel crédit pour financer un investissement locatif? Le crédit amortissable est la solution financière appropriée aux personnes investissant dans un seul logement à usage locatif. Le prêt in fine est, en revanche, une meilleure alternative pour optimiser la fiscalité de l investissement locatif et multiplier les rentabilités. Le prêt amortissable Dans le cadre de financement immobilier, les banques proposent couramment un prêt amortissable permettant à l investisseur de répartir le remboursement du capital dans le temps. Avec ce type de crédit, la mensualité comporte une part du capital, une part d intérêts dus et l assurance décès-validité. 3

6 L emprunteur paie surtout les intérêts au début des mensualités, et remboursera au fil des années le capital. Durant les premières années de remboursement, la déduction des intérêts sera plus importante. Le prêt in fine Qu est-ce que c est? Le prêt in fine est une solution d emprunt adaptée à l investissement immobilier locatif. C est un crédit immobilier dont le débiteur ne rembourse que les intérêts durant toute la période d emprunt. La totalité du capital sera remboursée à l échéance du prêt. L emprunteur doit ainsi réaliser une épargne en versant une somme sur un placement selon leur capacité financière. Ce placement, qui peut être une assurance vie, est nanti au nom de la banque. Il servira à rembourser le capital à la date d échéance de l emprunt. Pourquoi cette solution? Les investisseurs locatifs ont l opportunité de déduire de leurs revenus locatifs les intérêts du prêt in fine immobilier. Grâce à ce type d emprunt, les intérêts sont fixés à un niveau élevé durant toute la durée du prêt et le capital n est pas amorti. Ce qui permet de bénéficier de plus important avantage fiscal par rapport au prêt amortissable. 4

7 Investissement dans l immobilier neuf Investir dans l immobilier neuf avec la loi Duflot La loi Duflot, applicable depuis le 1er janvier 2013, succède à la loi Scellier. Ces deux dispositifs tournent autour du même principe qui est de développer la construction de logement. L objectif est de construire plus logements neufs par an. Des avantages fiscaux à saisir On peut obtenir une réduction d impôt de 18 % pour l achat d un logement neuf, à condition qu on le mette en location pendant une durée de 9 ans. Le logement doit être l habitation principale du locataire. La loi Duflot concerne aussi les DOM-TOM et permet une réduction fiscale de 29 % du prix d acquisition. Mis en vigueur depuis le 1er janvier 2013, ce dispositif est valable pour 4 ans. Pour quelles conditions? Afin de bénéficier du dispositif, il est impératif que le bien immobilier se trouve en zones limitées (A, A bis, B1) où il y a un déséquilibre entre l offre et la demande de logement. Certaines Zones ne se trouvant pas dans la liste d admission peuvent avoir des autorisations spécifiques délivrées par le préfet de Région. La loi Duflot veille au respect des normes des logements neufs correspondant à la législation en vigueur. La défiscalisation ne s applique que pour 2 logements par an pour un contribuable. Le propriétaire doit respecter les plafonds de loyer imposé et le locataire doit satisfaire à certaines conditions de ressources. Pourquoi investir dans l immobilier neuf Le principal avantage du logement neuf réside dans la fiscalité par rapport à l investissement dans l ancien. Ajouté à cela, le neuf est habitable tout de suite sans travaux de réhabilitation. Il est profitable dans l investissement locatif, à condition de suivre certains paramètres conseillés par les pros. Des gains fiscaux Le logement neuf demeure plus coûteux que l ancien à l achat, mais il reste tout de même plus avantageux en termes d entretien et de réparation. Contrairement à l ancien, aucun budget n est nécessaire pour assurer certains travaux d aménagement. Les garanties souscrites par le constructeur couvrent en plus l acquéreur contre de multiples vices ou désordres sur la construction. Du point de vue fiscal, le neuf est plus profitable que l ancien. Les droits et frais de mutation sont réduits, 2% dans le neuf contre 6 à 7% dans l ancien. Par ailleurs, les possibilités de défiscalisation multiplient le rendement locatif pour les investisseurs. Certaines mesures relatives aux zones prioritaires permettent d ailleurs une réduction du montant de la TVA liée à l achat. 1

8 Fonctionnalité du bien acquis Un bien immobilier neuf peut être occupé immédiatement après son acquisition. Il est plus fonctionnel, bénéficiant souvent d une excellente performance d isolation thermique et acoustique. Grâce à la garantie décennale, le propriétaire se protège contre les vices sur la construction durant 10 ans à compter de la remise des clés à main. Conseils pour bien investir Les critères à respecter sont les mêmes que l on choisisse de s investir dans l immobilier neuf locatif à Paris, en Île-de-France ou en périphérie : Se concentrer sur l emplacement et l environnement du bien, ainsi que sur la demande locative Se méfier des rendements incertains et instables, dissimulant des risques de perte à long terme Il faut privilégier les rentabilités moyennes fournies par de bons emplacements, assurant le maintien du capital et de plus-value. 2