Panorama des financements. On Point Bilan 2015 et Perspectives 2016

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1 Panorama des financements On Point Bilan 2015 et Perspectives 2016

2 Les prêteurs reprennent goût au risque pour redresser les marges. En 2015, l afflux de liquidités et la relative pénurie de produits «Core» sur le marché de l investissement ont poussé les rendements à la baisse, favorisant les investisseurs en fonds propres. Sur les autres classes de risques, les prêteurs ont fait évoluer leur politique d octroi pour défendre leurs marges. Le marché de l investissement en immobilier commercial en Ile-de-France a eu le vent en poupe, enregistrant une hausse de 7% en 2015 soit près de 19 milliards d euros investis. L immobilier commercial reste un produit d investissement très recherché. En effet, l abondance de liquidités dans le monde, couplée à la baisse rapide des rendements des actifs financiers et/ou à la hausse de leur volatilité, ont renforcé l attractivité de l immobilier comme classe d actif et alimenté la concurrence sur les produits «Core». Les taux de rendement ont logiquement subi une forte compression au cours de ces 2 derniers années. Les investisseurs en fond propres, notamment les SCPI, les assurances et les foncières cotées, ont dominé le marché d investissement immobilier en Le volume de financements immobiliers structurés s est inscrit en baisse à près de 2,5 milliards d euros (sur le périmètre des transactions répertoriées par ImmoStat et supérieures à 30 M ). Après une forte progression au premier trimestre 2015 avec près de 6 opérations sur 10 financées par du crédit hypothécaire, le marché a renoué avec ses niveaux historiques d environ 2 des acquisitions réalisées avec levier (en nombre). Si ce sont toujours les grandes opérations qui ont principalement eu recours à l endettement, la part des opérations entre M a doublé en Ainsi et paradoxalement, un plus grand nombre de prêts structurés se traduit tout de même par une baisse des volumes. Cette année les VEFA n ont pas seulement animé le marché de l investissement, elles ont aussi fait une entrée remarquée dans le secteur du financement. Elles s inscrivent en hausse de 39% par rapport à 2014 pour atteindre 2,4 milliards d euros investis. La recherche de rendement et l absence relative d opportunités sur les actifs «Core», ont poussé les investisseurs à se reporter sur des développements en blanc. Quant à l hôtellerie 1, cette classe d actifs a enregistré une année record sur le marché de l investissement. Les prêteurs se sont adaptés aux différents formats de financement, notamment sur les schémas séparant les murs du fonds, les financements d acquisition sans hypothèque et le crédit-bail (y compris du matériel). En M Estimation du montant des financements Part des opérations avec financement 18% 17% 21% Part des opérations avec financement M M 200+ M 2012 Financement et Risque Core Core+ VA/Opp. 1 L hôtellerie n est pas reprise dans les statistiques et graphiques de la présente note. 2

3 Dans un contexte dynamique du marché du financement immobilier structuré, on constate que les prêteurs adaptent rapidement et régulièrement leur politique de risque. Ceci se traduit par une hausse des LTV pour les produits «Core+» et «Value Add» pour atteindre respectivement 75% et 79%. Quant aux produits «Core», le LTV a légèrement diminué pour atteindre. Cette dernière évolution reflète la baisse drastique des rendements, qui ne permettent plus de satisfaire un Debt Yield 2 suffisant lorsqu on dépasse un certain levier. 8 7 LTV Constatés Segmentation du marché des prêteurs Outre les banques françaises et allemandes, les autres banques européennes sont également actives, dans l optique de préserver leurs marges sur le financement immobilier devenu concurrentiel sur le segment «Core». Alors qu au cours du premier semestre 2015, les banques d investissements américaines ont pu profiter de conditions de marché favorables (titrisation), elles ont été pénalisées au 2 ème semestre par la volatilité des marchés de capitaux. Les fonds de dettes prennent une position intermédiaire, généralement en accompagnement ou complément des prêteurs bancaires, en syndication primaire ou secondaire. Ils se trouvent eux aussi confrontés à la baisse des marges, qui rend difficile leur 2 ème ou 3 ème levée de fonds. Les assureurs réussissent à être compétitifs en se distinguant par la durée de financement. ALLIANZ s est ainsi positionnée sur une opération d une maturité de 20 ans pour un portefeuille d actifs du patrimoine Eurosic pour 165 millions d euros. Coûts de financement Les marges sur les actifs «Core» ont progressivement baissé atteignant un niveau record autour de 90bp fin Quant au taux de référence, il est désormais négatif jusqu à une maturité de 5 ans, ce dont profitent peu d emprunteurs car les prêteurs insèrent une clause de taux plancher dans la documentation du crédit. Les coûts de financement sont désormais très bas partout en Europe et spécifiquement en France. Notons qu en Allemagne BerlinHyp vient de réaliser sa première émission de Pfandbriefe à taux négatif, collectant 500 M à -0,16% sur 3 ans. 800 pdb 700 pdb 600 pdb 500 pdb 400 pdb 300 pdb 200 pdb 100 pdb 0 pdb 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Core Core+ VA/Opp. Marge Core à 5 ans Allemagne France Grande-Bretagne Espagne Coûts de Financement - prêts à 5 ans 0, T 2T 3T Allemagne (entièrement Pfandbrief éligible) France Grande-Bretagne 4T Le Debt Yield désigne le ratio entre le revenu locatif et l encours du crédit. C est le taux de capitalisation maximum auquel il faut vendre l actif pour rembourser le crédit. 3

4 Perspectives 2016 Les rendements historiquement bas favorisent les investisseurs en fonds propres pour les actifs les moins risqués. Tant pour préserver leurs marges d intermédiation que pour répondre à une demande accrue des investisseurs, toutes les catégories de prêteurs ont réagi en acceptant une plus grande exposition au risque. Cette évolution s est jusqu ici limitée aux actifs individuels et ne touche pas encore les portefeuilles aux actifs variés. Les perspectives du marché de l investissement semblent indiquer une part croissante d opérations «Core+» ou «Value-Add», ainsi que des tailles unitaires importantes, comme en témoignent certaines ventes en cours en ce début d année. Ces deux catégories d actifs étant les plus susceptibles de recourir au financement immobilier structuré, nous anticipons une progression modérée des volumes de crédit, alimentée en majeure partie par une proportion plus importante d acquisitions avec levier. Le marché du crédit reste toutefois très pointilleux dans l analyse des risques et nous n anticipons pas d envolée des LTV ni de poursuite de la baisse des marges. Ce qu il faut retenir La demande de financement s exprime majoritairement sur les opérations de grande taille ( 200m+) et plus risquées (Core+ et Value-Add) ; Le marché du financement se segmente du côté des prêteurs selon une dichotomie durée/repositionnement d actifs ; La prise de risque additionnelle est longuement analysée ; Les volumes de financement devraient progresser modérément ; Les marges et le levier ont atteint un palier. 4

5 Paris 40-42, rue La Boétie Paris F : +33 (0) Le Plessis-Robinson «La Boursidière» - BP Le Plessis-Robinson F : +33 (0) Lyon 55, avenue Foch Lyon T : +33 (0) F : +33 (0) La Défense «Cœur Défense» , esplanade Charles de Gaulle Paris La Défense Cedex F : +33 (0) Saint-Denis 3, rue Jesse Owens Saint-Denis F : +33 (0) Marseille 21, rue de la République Marseille T : +33 (0) F : +33 (0) Contacts Virginie Houzé Etudes & Recherche - Paris +33 (0) virginie.houze@eu.jll.com Christophe Murciani Debt Advisory - Paris +33 (0) christophe.murciani@eu.jll.com Benjamin Debré Debt Advisory - Paris +33 (0) benjamin.debre@eu.jll.com COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.