Forum du ministre. sur le logement abordable et le secteur privé. Sommaire. Tenu par Ted McMeekin, Ministre des Affaires municipales et du Logement

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1 Sommaire Forum du ministre sur le logement abordable et le secteur privé Tenu par Ted McMeekin, Ministre des Affaires municipales et du Logement Le vendredi 28 novembre 2014 Ontario.ca/aml

2 Présentation du ministre Notre gouvernement estime que chaque famille a besoin d un logement sûr, sain et abordable son «chez-soi». Un logement décent, c est plus qu un simple abri. Il apporte stabilité, sécurité et dignité. Il joue un rôle clé dans la réduction de la pauvreté et l édification de collectivités fortes. À titre de ministre responsable du Logement, je crois qu il est dans l intérêt de tous, dans les secteurs public et privé, de contribuer à la création et au maintien de logements abordables dans cette province. Or, si nous voulons construire plus de logements plus abordables pour les Ontariens et Ontariennes, nous devons engager un vaste processus de transformation. Et je pense que le secteur privé peut être un précieux partenaire dans ce processus. C est la raison pour laquelle, le 28 novembre 2014, j ai rassemblé les principaux acteurs du domaine du logement des secteurs public et privé afin qu ils discutent franchement des moyens d encourager une plus grande participation privée à la création de logements abordables. Les participants à ce forum représentent différents points de vue en matière de logement, mais tous ont la conviction commune de la nécessité d améliorer le logement en Ontario. Différentes questions ont attiré notre attention, comme les problèmes de planification et d approbation qui influent sur les coûts et la construction de logements abordables, les moyens de réduire le coût du capital pour le secteur privé et les mesures que peut prendre le gouvernement afin d aplanir les obstacles. Ce forum aidera à établir des relations plus solides et plus durables, non seulement avec nos partenaires du secteur privé, mais avec tous les intervenants. Après tout, aucune réelle participation n est possible sans communication et aucune réelle communication n est possible sans participation. La journée a été très productive. Beaucoup d avis, de données et de recommandations utiles ont été recueillis. Un résumé de la journée suit. Merci à toutes les personnes qui se sont libérées quelques heures, malgré leur horaire chargé, afin de participer à ces importantes discussions. Je me réjouis à la perspective de continuer de collaborer avec tous les secteurs et partenaires pour accroître l offre de logements abordables en Ontario. Ted McMeekin Ministre des Affaires municipales et du Logement 2 Affordable Housing Forum

3 Thèmes et recommandations du forum À mesure que progressait le forum, la discussion s est cristallisée autour de trois thèmes en particulier : le rôle du gouvernement et la création de partenariats; les problèmes et les mécanismes de financement; la gestion foncière. Certaines recommandations et idées concrètes sont ressorties relativement à chacun de ces thèmes en vue d aider le gouvernement et le secteur privé à collaborer plus étroitement et à favoriser une plus grande participation privée dans la construction de logements abordables. Le rôle du gouvernement et la création de partenariats Les participants ont convenu du fait que tous les ordres de gouvernement doivent établir des partenariats plus solides entre eux et avec le secteur privé afin de réunir les conditions propices à une participation privée dans la construction de logements abordables, en plus d assouplir la réglementation et le processus de planification. Affordable Housing Forum 3

4 Recommandations formulées au cours des discussions Les gouvernements doivent agir comme partenaires et facilitateurs à la fois auprès du secteur privé et entre eux pour encourager la construction de logements abordables. Cela suppose la création de liens plus solides entre les ministères provinciaux. Les municipalités doivent travailler de concert avec les promoteurs du secteur privé et les organismes publics (c.-à-d. les groupes sans but lucratif et le gouvernement provincial) afin de créer plus de logements abordables et de s assurer qu ils restent abordables à long terme. Le gouvernement provincial devrait examiner les mesures favorisant l abordabilité et reconnaître que l échange ouvert et transparent d information entre les parties est essentiel au succès des partenariats. Le gouvernement provincial et les administrations municipales devraient revoir les mesures de contrôle des loyers, les coûts des services publics, les projets d approvisionnement en eau et d aménagement d égouts ainsi que les frais liés aux terrains, qui influent tous sur le maintien de l abordabilité aux étapes de la construction et de l exploitation. Les municipalités devraient jouir d une plus grande marge de manœuvre lors de la conception de projets locaux, pendant l avancement des travaux et dans la gestion des résultats, au lieu de devoir s assurer que les logements abordables envisagés soient «conformes» aux règles de financement et aux lignes directrices des programmes des gouvernements fédéral et provincial. Les municipalités devraient reconsidérer la décision de demander à des promoteurs de construire des logements abordables, au-delà des normes provinciales énoncées dans le Code du bâtiment qui exercent une pression à la hausse sur les coûts. La Commission des affaires municipales de l Ontario pourrait accélérer la fixation des dates d audience pour abréger la période de planification des projets visant la construction de logements abordables. Stephen Giustizia L offre de logements abordables attire l investissement privé. Elle produit des résultats et exerce manifestement un effet de levier sur les collectivités locales et l économie. Elle permet d économiser dans d autres domaines, d autres ministères et d autres secteurs. Elle repose sur une participation constante aux investissements, de tous les ordres de gouvernement. 4 Affordable Housing Forum

5 Certaines normes de construction sans incidence aucune sur la santé et la sécurité (exigences relatives au stationnement, aménagement d espaces verts, etc.) pourraient être modifiées dans le cadre de certains projets pour réduire les coûts de construction de logements abordables. Tous les ordres de gouvernement doivent promouvoir activement les avantages apportés par des quartiers diversifiés sur le plan économique et trouver des moyens de décourager une mentalité regrettable qui prévaut dans certaines collectivités et est parfois perceptible dans les conseils municipaux où l on s oppose à l aménagement local de logements abordables. Les problèmes et les mécanismes de financement Les participants au forum ont généralement admis l impossibilité de construire des logements abordables ou de fournir aux locataires de bonnes mesures de soutien sans l injection directe de certains fonds publics. Ils se sont pour la plupart entendus sur le fait que des incitatifs supplémentaires (p. ex. des modèles de financement novateurs ou différents, des stimulants fiscaux et des solutions aux coûts imposés par les gouvernements) étaient nécessaires pour mobiliser davantage les promoteurs du secteur privé dans la construction de logements abordables. Recommandations formulées au cours des discussions Les gouvernements fédéral et provincial devraient continuer de fournir un financement direct et souple à long terme pour le logement abordable, sans que des limites nuisent à l aide offerte (p. ex. les approches «à prendre ou à laisser» ou les lignes directrices strictes). Il faut envisager de recourir à des obligations pour le développement, que soutiendrait le gouvernement fédéral. Ces obligations pourraient être administrées comme des hypothèques avec des taux d intérêt limités, au profit d entrepreneurs privés qui se lanceraient dans la construction de logements abordables. Échappant aux règles strictes et aux limites des programmes, elles permettraient aux promoteurs de travailler directement avec les municipalités pour combler les besoins en matière de logement. Cette solution pourrait se traduire par : des frais généraux considérablement plus bas; des économies à long terme et des avantages pour les gouvernements du fait que plus de résidents seraient logés (baisse du nombre de sans-abri). Cary Green Le secteur privé a l expérience, le bilan et les ressources nécessaires pour bâtir, gérer, développer, et plus encore, en assurant le respect des échéanciers et des budgets prévus, et il faut donc un afflux intégré du capital pour nous permettre d aller de l avant. Affordable Housing Forum 5

6 Il faudrait lever, éliminer ou reporter les redevances d aménagement, les frais de permis, les taxes foncières et scolaires, les droits d utilisation de parcs et les impôts multirésidentiels. Les frais d assurance hypothécaire pourraient être moins élevés dans le cas des logements abordables. Les crédits d impôt pour les logements des bas salariés et les modèles de financement par surcroît d impôts comptent parmi les solutions adoptées dans d autres pays, et on devrait en évaluer l applicabilité dans le contexte ontarien. On pourrait envisager la création d un fonds de dotation qui permettrait à des personnes de faire des dons pour le logement abordable; le fonds aurait un rendement sur le marché et les profits tirés pourraient servir à financer le logement abordable. Il y aurait lieu d explorer la création de fiducies de placement immobilier pour le logement abordable; ces fiducies seraient dirigées par le gouvernement fédéral en raison de l envergure requise pour assurer la rentabilité. Des solutions de rechange peuvent être examinées pour accroître l offre de logements abordables, au lieu de seulement envisager de nouvelles constructions, notamment : des mesures pour inciter les fournisseurs de logements et les municipalités à tirer parti de la valeur de leurs parcs de logements actuels pour réinvestir dans le logement abordable; l achat et la conversion de logements en copropriété dont on prévoit un excédent à moyen terme pour en faire des logements abordables; l analyse de moyens de faciliter la création de logements secondaires dans les parcs de «nouvelles constructions» (c.-à-d. modifications au Code du bâtiment de l Ontario et au régime fiscal). 6 Affordable Housing Forum

7 La gestion foncière La gestion, le financement et l aménagement de terrains posent un certain nombre de problèmes, que les gouvernements devraient régler pour encourager le secteur privé à construire davantage de logements abordables ou faciliter les efforts en ce sens. Recommandations formulées au cours des discussions Il est recommandé de repérer tous les terrains excédentaires qui pourraient convenir à des projets visant la construction de logements abordables, que possèdent ou exploitent différents ordres de gouvernement. Il y aurait lieu de sonder de nouvelles façons, novatrices, d exploiter et d utiliser des terrains de propriété publique (p. ex. réserves foncières) qui pourraient réduire les coûts des promoteurs et stimuler la construction de logements abordables. La location de terrains à long terme et la proposition de baux fonciers à des promoteurs figurent parmi les options à envisager pour encourager la participation du secteur privé. Il faut simplifier les processus de planification, d approbation et de zonage des terrains pour stimuler la construction de logements abordables. Il y aurait lieu d accélérer les processus municipaux de planification et de zonage ou rezonage de façon à permettre aux promoteurs de passer plus vite à la construction de logements abordables; le zonage préalable est cité comme un moyen susceptible d écourter la durée des processus. Le gouvernement provincial devrait revoir ses politiques sur le zonage d inclusion. Diana Petramala La mobilisation du secteur privé dans la construction de logements abordables suppose que nous parvenions à réduire certains coûts ou obstacles qui nuisent aux projets de développement de façon générale. Affordable Housing Forum 7

8 Conférenciers du forum du ministre sur le logement abordable et le secteur privé Cary Green, président, Greenwin Inc. M. Green a discuté des réalités actuelles avec lesquelles doivent composer les promoteurs lors de la construction de logements abordables. David Amborski, professeur, école de planification urbaine et régionale de l Université Ryerson M. Amborski a fait part de son avis sur la participation du secteur privé au logement abordable d après ses activités de recherche et son expérience de la consultation dans les domaines de l urbanisme, des finances municipales et des marchés foncier et immobilier. Stephen Giustizia, gestionnaire, Services du logement, ville de London S appuyant sur son expérience professionnelle dans une grande municipalité, M. Giustizia a partagé ses réflexions sur les possibilités actuellement offertes au secteur privé dans le domaine du logement abordable. Diana Petramala, économiste, Services économiques TD M me Petramala a parlé de certaines pratiques exemplaires qu elle a observées dans ses fonctions auprès de Services économiques TD en ce qui a trait au financement privé de projets de construction de logements abordables. Nancy Singer, directrice générale, projet résidentiel Kehilla M me Singer a relaté son expérience et les «leçons tirées» de sa collaboration avec le secteur privé dans des projets de construction de logements abordables dans la région du Grand Toronto. Adelina Urbanski, commissaire à la santé et aux services communautaires, municipalité régionale de York M me Urbanski a présenté quelques initiatives mises en œuvre dans la région de York (p. ex. dans les domaines de la planification et du zonage) qui favorisent une participation privée dans la construction de logements abordables. 8 Affordable Housing Forum