PROMOTEUR IMMOBILIER 2010

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1 PROMOTEUR IMMOBILIER 2010

2 03 Qu est-ce Qu un promoteur ImmoBILIer? Le métier de promoteur immobilier consiste à prendre l initiative de réalisations immobilières. Il choisit, dirige et coordonne l ensemble des professionnels de la construction pour livrer des réalisations immobilières destinées à loger les familles et les entreprises. Il intervient dans tous les domaines de l immobilier : logements collectifs ou individuels groupés, privés ou sociaux, résidences de loisirs, résidences étudiants, résidences avec services, hôtels, bureaux, locaux commerciaux et industriels, parcs d activités, aménagement, rénovation Il assume les risques de cette activité et inscrit son action dans le cadre d une organisation permanente. P R O M O T E U R I M M O B I L I E R

3 Un chiffre d affaires toujours dominé par le logement 04 P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R Produit qui a originellement permis l émergence de la profession et autour duquel s est constituée et organisée la promotion immobilière privée dans les années 50, le logement a depuis toujours représenté une part importante de l activité des entreprises. milliards d'euros Autres Bureaux et commerces Logements Source : FPI Chiffre d affaires des promoteurs de 1990 à 2009 La diversification de l activité vers les bureaux et autres locaux, amorcée dès la fin des années 60 parallèlement à une nouvelle expansion dans le domaine du logement (voir encadré sur les cycles immobiliers) a certes permis une augmentation sensible du chiffre d affaires mais en le rendant plus sensible à la conjoncture économique. De 1990 à 2009, le chiffre d affaires a reculé de 16 %, la baisse de 59 % de la construction de bureaux et autres locaux n ayant que partiellement été compensée par la progression de 21 % de la production de logements. La part du «non résidentiel» dans le total est ainsi passée de 47 % en 1990 à 23 % en La progression continue de l activité de 2000 à 2007 a généré une augmentation de 140 % du chiffre d affaires, elle a été suivie d une chute brutale de 37 % en deux ans face à la dégradation de la situation économique générale. Cette baisse d activité a concerné dans les mêmes proportions le logement (- 37 %) et les bureaux et commerces (- 41 %).

4 confirmant le recentrage national partiel progressif sur ce segment de marché. En terme de surfaces commencées, alors que la part du logement n avait cessé de baisser jusqu au début des années 90, on assiste depuis à une lente remontée de ce produit qui passe de 39 % en 1991 à 55 % en 2009, un niveau proche de celui de début de période : 56 % en 1981 et 58 % en Surfaces de logements ou bâtiments commencées Indice base 100 en 1981 Sources : SICLONE, SITADEL - DAEI/SES, CGDD/SOeS Autres bâtiments 24,5 millions de m 2 en 2009 La construction neuve Bureaux 3,4 millions de m 2 en logements en 2009 Logements Bureaux Autres bâtiments La production de logements : une activité cyclique liée à la situation économique générale En progression quasi continue depuis 1997, malgré une situation économique dégradée de 2001 à 2004 la production de logements s est fortement ralentie en 2008 puis en 2009, retrouvant un niveau bas mais qui reste supérieur à celui des années 1982 à Par son ampleur, la crise actuelle (encore en cours) peut être rapprochée des crises de 1974 et Les mesures gouvernementales du Plan de relance et l instauration de l amortissement Scellier ont toutefois permis d en atténuer les effets sur l activité des promoteurs, qui, de leur côté ont rapidement réduit les stocks en annulant ou reportant des opérations, ramenant en 2009 les délais d écoulement au niveau de et limitant ainsi les baisses de prix P R O M O T E U R I M M O B I L I E R en euros constants en euros courants Sources : CGDD-DAEI-FPI Logements Bureaux Autres bâtiments Evolution des surfaces commencées France entière ( ) Sources : FPI/CAPEM Ile-de-France Province Prix du m 2 d un logement neuf en euros courants et euros constants de 2009

5 milliers de logements De 1950 à 1965 La profession se constitue De 1968 à 1973 Boom de la construction de bureaux P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R De 1962 à 1965 Fort boom du logement porté par le financement aidé puis non aidé 1965 Crise de surproduction venue du plan de stabilisation de er choc pétrolier. 1 ère crise de surproduction de bureaux De 1965 à 1968 Report des promoteurs vers le financement public De 1974 à 1985 Diversification des activités. Disparitions de promoteurs. 150 Source : DAEI, CGDD/SoeS Siclone avant 1980 Logements commencés France Métropolitaine (1953 à 2009))

6 De 1986 à 1990 Reprise de l économie, plan Méhaignerie. Expansion reposant essentiellement sur la promotion privée : immobilier d entreprise, logement collectif, loisir. Forte hausse des prix de l immobilier La plus grave crise de l après-guerre. Crise mondiale de l immobilier. De 1997 à 2000 Expansion généralisée. Reprise pour les bureaux et les logements. Hausse des transactions et des prix. Restructuration de la profession. De 2001 à 2007 Expansion en logement. Forte hausse des prix. Dispositifs fiscaux Robien puis Borloo. Taux d intérêt bas. Allongement des prêts. Récession légère pour les bureaux de 2001 à 2004 puis reprise. 07 P R O M O T E U R I M M O B I L I E R De 1991 à 1993 Alourdissement des stocks. Baisse des prix Crise financière et économique mondiale. Baisse des volumes. Faible baisse des prix des logements. Sitadel depuis 1980

7 08 P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R mais aussi aux mesures successives d aide à l investissement locatif qui ont permis à la profession de doubler sa production sur la période Alors que les ventes en accession sont relativement stables d une année sur l autre, la production de logements destinés à la location fluctue fortement en fonction des dispositifs fiscaux d aide à l investissement locatif. Ainsi sur la période , les ventes des promoteurs témoignent du succès du dispositif Périssol ( ) puis des résultats mitigés du dispositif Besson ( ) suivis d une reprise avec les dispositifs Robien ( ) et Borloo ( ), ce dernier étant moins incitatif dans sa version recentrée de fin de période, et enfin du démarrage rapide du dispositif Scellier en 2009, qui outre son intérêt intrinsèque a bénéficié d un effet de rattrapage après le gel de Globalement sur cette période de 15 ans, c est un logement locatif qui a pu être produit par les promoteurs pour un en accession Investissement locatif Accession Un peu d histoire : La naissance et Le développement d Une profession C est entre les deux guerres que l accession à la propriété connaissant un certain essor, les promoteurs privés apparaissent à Paris par l intermédiaire de la copropriété, et en banlieue par le biais juridique du lotissement. À partir des années 1950, la promotion immobilière privée s est définie dans les faits comme une activité qui consiste à concevoir, organiser et réaliser la construction d immeubles de logements destinés à être vendus en copropriété à des souscripteurs qui participent avec les promoteurs au financement de l opération. L orientation de la promotion hors du logement est plus tardive. La loi du 28 juin 1938 puis celle du 16 juillet 1971, en définissant le statut de la copropriété des immeubles divisés en appartements, ont favorisé le développement et l organisation de la promotion immobilière privée. Les lois des 3 janvier et 7 juillet 1967 sur la vente en l état futur d achèvement, en permettant la combinaison de modes de financement originaux, en ont consolidé l expansion. Source : FPI Répartition des ventes de 1995 à 2009

8 Un recul certain dans le logement comme dans le bureau Entre 1990 et 2009 la part des promoteurs constructeurs s est réduite dans le domaine du logement, passant de 32 % en 1990 à 27 % en 2009 face à un secteur HLM de plus en plus présent (de 12 % en 1990 à 23 % en 2009), sur un parc construit, il est vrai, en légère augmentation. Dans le bureau, le recul, de 10 % en proportion des surfaces produites, est beaucoup plus sensible en valeur absolue puisqu il intervient sur un parc en réduction de près de 40 %. 09 PART DE LA PRoMoTIoN PRIvEE DANS LA CoNSTRUCTIoN DE LoGEMENTS EN 1990, 1996, 2009 PARTICULIERS 49% HLM 12% PARTICULIERS 44% logements logements AUTRES 7% PRoMoTEURS PRIvéS 32% AUTRES 7% PART DE LA PRoMoTIoN PRIvEE DANS LA CoNSTRUCTIoN DE BUREAUX EN 1990, 1996, 2009 AUTRES 34% AUTRES 47% m m 2 PRoMoTEURS PRIvéS 66% PRoMoTEURS PRIvéS 53% P R O M O T E U R I M M O B I L I E R PRoMoTEURS PRIvéS 29% HLM 20% m PARTICULIERS 42% logements AUTRES 8% AUTRES 44% PRoMoTEURS PRIvéS 56% PRoMoTEURS PRIvéS 27% HLM 23%

9 10 P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R En 2009, 3 régions, Rhône-Alpes, Provence Alpes Côte d Azur, Ile-de- France concentrent la moitié des ventes de logements. Bretagne Basse- Normandie Pays de la Loire Poitou-Charente Aquitaine Haute- Normandie Centre Nord-Pas-de-Calais Picardie Ile-de-France Limousin 281 Auvergne 844 Champagne- Ardennes 908 Bourgogne Lorraine Rhône-Alpes < Franche-Comté > Alsace Midi-Pyrénées Languedoc- Roussillon Provence-Alpes Côte d'azur Corse Source : ECLN CGEDD/SOeS Cartographie : OLAP Fond de carte : IGN GEOFLA ventes de logements neufs par régions en 2009

10 Les cycles de La promotion immobilière Le premier cycle couvre la période , avec une expansion du début des années cinquante à 1965, une crise en 1965 et une récession de 1965 à Le deuxième cycle s étend sur la période , avec une expansion de 1968 à 1974, une crise en 1974, puis une récession qui s aggrave particulièrement dans la première moitié des années quatrevingt. Le troisième cycle ( ) commence avec une expansion en 1986, coïncidant avec l accélération de la croissance générale et les mesures du plan Méhaignerie. Cette expansion se termine brutalement avec la crise de , crise suivie d'une régression majeure de l'activité, et, de façon nouvelle comparativement aux cycles précédents, d'une baisse des prix. La reprise en 1997 inaugure une nouvelle phase d expansion et par là un quatrième cycle non achevé aujourd hui. Tandis que l expansion est continue jusqu en 2008 pour le logement, celle des bureaux est interrompue par une récession légère de 2001 à La fin de cette phase d expansion en 2008, pronostiquée dès 2005 par de nombreux conjoncturistes qui espéraient un «atterrissage en douceur», s est révélée brutale, tant au niveau des prix que des volumes, et imposée par la conjoncture mondiale. Une concentration toujours plus forte Moins de 10 % des entreprises réalisent plus de 80 % du chiffre d affaires. L évolution du chiffre d affaires moyen par entreprise entre 2004 et 2009 confirme le phénomène de concentration du secteur. Alors qu il a progressé de 23 %, toutes entreprises confondues, ce sont les entreprises de 100 salariés et plus qui réalisent les plus fortes progressions, très loin devant les PME. 200 et plus 100 à à à à 19 1 à 9 salariés 0 salarié Source : enquête FPI Evolution du CA par entreprise entre 2004 et P R O M O T E U R I M M O B I L I E R

11 12 P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R Un promoteur sur six a une activité de gestion L enquête 2009 fait apparaître une progression des activités de gestion (agent immobilier, administrateur de biens et syndic) qui représentent 3,9 % du chiffre d affaires de 2009 contre moins de 3 % en Ces activités, modestes en terme de chiffre d affaires concernent une entreprise sur six (15 %). Ces activités de gestion sont presque aussi fréquentes que l aménagement (16 % des entreprises) et l immobilier d entreprise (21 %). LoGEMENT 77,3% Source : enquête FPI Répartition de l activité en 2009 AUTRES 3,3% GESTIoN 3,9% AMéNAGEMENT 1,6% IMMoBILIER D ENTREPRISE 13,9% Ces résultats globaux cachent la diversité de l importance des différentes activités selon la taille des entreprises. 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % 0 % Source : enquête FPI Autres Syndic Administrateur de biens Agent immobilier Hôtellerie Aménagement Réhabilitation Immobilier de loisirs Immobilier d'entreprise Individuel groupé Collectif Répartition de l activité selon le CA de l entreprise

12 Le métier de promoteur constructeur : évolutions récentes et à venir En un demi siècle, de sa naissance à maintenant, la promotion immobilière privée a connu de multiples adaptations qui l ont fait passé d un simple fournisseur de bien d équipement à un acteur incontournable des politiques d urbanisme. Cette évolution continue transparaît dans les préoccupations actuelles des promoteurs et leur vision de l avenir. Attentifs aux attentes des utilisateurs finaux Perçu comme un bien d équipement après-guerre, le logement est devenu un facteur essentiel de la cohésion sociale en même temps qu il s affiche comme l expression de la personnalité, du niveau et du mode de vie de ses occupants.les promoteurs ont depuis longtemps intégré la prise en compte de ces aspirations dans leur offre et la dernière enquête ne dément pas ce souci de répondre au mieux aux aspirations de nos concitoyens de plus en plus exigeants en matière de qualité et confort de vie, en s adaptant aux nouveaux modes de vie par une offre diversifiée (résidences avec services ). Concernant les bureaux, commerces et autres locaux, les utilisateurs sont là aussi de plus en plus exigeants dans un souci constant de rationalisation de l activité et d optimisation des dépenses. Une implication citoyenne Les promoteurs constructeurs ont depuis longtemps pris la mesure de l importance de leur métier pour la société. La part significative qu ils occupent dans la production de logement et d immobilier d entreprise leur a acquis une place reconnue par les pouvoirs publics parmi les acteurs économiques. En matière environnementale, ils assument les contraintes nouvelles nées du développement durable. Un professionnalisme accru Dans un monde de plus en plus complexe en général et face aux multiples réglementations (juridiques, techniques ) qui encadrent le domaine de l immobilier, les promoteurs ont été amenés à développer leur professionnalisme et leur capacité à innover pour imaginer de nouveaux modes de partenariats avec les municipalités, les banques, le secteur social passant logiquement par une démarche qualité Souvent à l initiative de référentiels de certification, via leur fédération, les promoteurs, s ils n ont pas encore massivement de qualification reconnue officiellement utilisent couramment les labels. 13 P R O M O T E U R I M M O B I L I E R

13 14 P R O M O T E U R I M M O B I L I L E R Certifications Qualiprom NF Logement NF Logement HQE Autres en % des promoteurs % 42 % 54 % 25 % 29 % en % des promoteurs certifiés L enquête de La fédération Face à la pénurie d informations précises et fiables sur la profession qu elle représente, la Fédération des Promoteurs Constructeurs a été conduite dès 1990 à diligenter sa propre enquête approfondie sur l activité de la promotion immobilière privée. Cette enquête, dont le questionnaire a peu varié depuis l origine, permettant ainsi les comparaisons temporelles, a été réalisée pour la sixième fois en Le faible taux de réponse du millésime 2009 nous a conduit à introduire dans le traitement des données une pondération permettant de redresser l échantillon et de le ramener à la structure (en termes de chiffre d affaires et d effectif) de la profession. Labels 42 % Promoteurs certifiés ou ayant recours aux labels

14 Document établi par Geneviève PRANDI, directrice des études économiques et des enquêtes avec le concours de Xuan NGUYEN, informaticien 21 rue Miollis Paris

15 Fédération des promoteurs immobiliers de France 106, rue de l Université Paris Tél. : Fax :