LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

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1 LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ QUI PAYE QUOI? Salaire du gardien ou de la femme de ménage, paiement de l électricité des parties communes ou assurance de l immeuble : la copropriété a besoin d argent pour vivre! Vous êtes tenu de participer à ces charges, même si vous ne possédez qu un emplacement de parking ou une minuscule chambre de bonne ; mais rassurez-vous, vous paierez moins que le propriétaire du duplex du dernier étage! On distingue les charges «courantes», qui permettent à la copropriété de fonctionner au quotidien et qui sont votées en assemblée générale (AG) sous la forme d un budget prévisionnel, des charges «exceptionnelles». Votées, elles aussi en AG, celles-ci concernent les gros travaux (ravalement, mise aux normes des ascenseurs, etc.). La loi pour l accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 (loi Alur) rend obligatoire la constitution d un fonds travaux. Ce fonds doit représenter au minimum 5% du budget annuel de la copropriété. Ce fonds travaux est attaché au lot, ce qui veut dire qu en cas de vente il ne sera pas remboursé au vendeur. Mais le vendeur peut se mettre d accord avec l acheteur afin de prendre en compte le montant de ce fonds travaux. Chaque trimestre, vous versez une provision pour charges. Leur répartition obéit à un mécanisme complexe. On différencie, en effet, les charges d équipement et de services, qui sont réparties en fonction d un critère d utilité, des charges générales (ou communes) relatives à la conservation, l entretien et à la gestion de l immeuble. Ces dernières sont dispatchées en fonction des millièmes propres à chaque logement. COMMENT SONT DÉTERMINÉS LES «MILLIÈMES»? Le millième (ou tantième) est l unité de valeur qui sert à calculer la quote-part des parties communes affectée à chaque lot de copropriété. La division en quote-part est définie par un géomètre expert et se calcule sur la base d un certain nombre de critères : la valeur locative d un lot, sa superficie, son orientation A titre d exemple, un appartement de 100 m2 situé plein sud au dernier étage d un immeuble avec ascenseur aura une quote-part plus importante que le studio situé dans le même immeuble au rez-dechaussée et orienté au nord. QUE FAIRE FACE À UN COPROPRIÉTAIRE «MAUVAIS PAYEUR»? C est au syndic qu incombe le recouvrement des impayés. Il doit agir le plus rapidement possible car plus la dette est importante, plus elle sera difficile à recouvrer. En tout premier lieu, le syndic adressera au copropriétaire qui n a pas réglé la provision due une lettre recommandée avec accusé de réception. Si le copropriétaire est de bonne foi, le syndic peut, à titre

2 exceptionnel, prévoir un échelonnement des paiements. Si aucun accord n a été trouvé ou que l échéancier mis en place n a pas été respecté, il convient de trouver des moyens plus coercitifs : injonction de payer devant le tribunal, saisie du mobilier ou, s il s agit d un bien donné en location, des loyers, ou encore inscription d une hypothèque légale sur le logement. Bon à savoir Si le copropriétaire défaillant met son bien en vente, la copropriété dispose de garanties prévues par la loi. Ainsi, le syndic peut s opposer au versement du prix de vente. Par ailleurs, la copropriété dispose d un privilège spécial qui lui permet d être prioritaire par rapport aux autres créanciers pour récupérer les dettes portant sur certains travaux et sur les charges de l année en cours et des deux précédentes (pour les autres créances, il faudra faire jouer l hypothèque légale). Faute de régularisation des impayés ou de vente amiable du bien, le syndic pourra, après avoir obtenu l accord de l AG, déclencher une procédure de saisie immobilière qui aboutira à la vente judiciaire du bien. Bon à savoir La loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion, dite «loi Boutin», renforcée par la loi Alur, a créé une procédure d alerte préventive qui peut être déclenchée lorsque les impayés dans une copropriété atteignent 25% des sommes exigibles. Le syndic peut alors, après en avoir informé le conseil syndical, saisir le président du tribunal de grande instance qui nommera un mandataire judiciaire chargé de mettre au point un plan d apurement. CHARGES COURANTES ET CHARGES EXCEPTIONNELLES Les charges courantes, incluses dans le budget prévisionnel, correspondent aux frais d administration (honoraires du syndic, salaire du gardien ou du personnel d entretien, primes d assurance de l immeuble etc.), de fonctionnement (électricité des parties communes, contrat de maintenance de la chaufferie et de l ascenseur, entre autres) et de maintenance (remplacement d une vitre cassée, par exemple). Mais un certain nombre de dépenses précisées dans l article 44 du décret du 17 mars 1967 sont exclues de ce budget prévisionnel. Il s agit essentiellement des travaux importants : ravalement de la façade, réfection du toit ou remplacement de la chaudière collective, par exemple. UNE RÉPARTITION PAR MILLIÈMES POUR LES CHARGES Elles recouvrent trois types de dépenses : celles relatives à la conservation de l immeuble (réfection du gros œuvre, ravalement, frais

3 d éclairage ou d entretien des parties communes etc.) celles liées à son entretien (nettoyage des parties communes, notamment) celles inhérentes à l administration de l immeuble (frais de tenue d AG, honoraires du syndic, primes d assurance de l immeuble, par exemple). Vous vous acquittez de ces charges générales proportionnellement à vos millièmes. LES CHARGES DES SERVICES COLLECTIFS : C EST LE CRITÈRE D UTILITÉ QUI PRIME Ces charges recouvrent deux grandes catégories de dépenses : celles relatives aux services collectifs (fourniture de chauffage et d eau chaude, frais de gardiennage etc.) celles portant sur des éléments communs (ascenseur, chauffage central, interphones et vide-ordures, par exemple). Elles sont réparties en fonction d un critère d utilité objective. Autrement dit, si vous avez fait le choix personnel de ne pas utiliser un équipement commun l ascenseur parce que vous souffrez de claustrophobie ou l antenne collective parce que vous disposez d une antenne privative, par exemple mais que votre logement en bénéficie, vous serez obligé d en acquitter les charges. A contrario, aucune charge ne sera due si l utilité de l équipement est nulle pour votre lot. Ainsi, vous ne serez pas tenu de participer aux frais d entretien de l ascenseur si vous habitez au rez-de-chaussée. Les modalités de participation aux frais en fonction de l utilité diffèrent suivant l équipement et les immeubles. Pour l ascenseur par exemple, on tient souvent compte de l étage, mais parfois aussi du nombre de personnes susceptibles d occuper l appartement, et donc d utiliser cet équipement. Pour le chauffage, on peut voir, suivant les copropriétés, une répartition des frais en fonction de la surface ou du volume à chauffer ou encore de la puissance des radiateurs. l individualisation des consommations d eau En théorie, tous les immeubles disposant d un système collectif de production d eau chaude, doivent être équipés de compteurs individuels ; ce qui permet de répartir les frais en fonction de la consommation de chaque appartement. Les modalités d installation de ces derniers sont votées en AG à la majorité absolue de l article 25 de la loi de Mais il est possible de passer outre cette obligation légale lorsqu elle génère des frais prohibitifs pour les copropriétaires (gaines difficilement accessibles ou multiplicité des compteurs pour chaque appartement, par exemple). En l absence de compteurs individuels, la répartition de la consommation d eau chaude s effectue en fonction des millièmes de chaque lot ou de son «taux d occupation théorique» (on compte

4 par exemple trois personnes pour un deux pièces et quatre personnes pour un trois pièces) défini par le règlement de copropriété. Depuis le 6 février 2004, les copropriétés qui le souhaitent peuvent voter, à la majorité de l article 25, l individualisation des contrats de fourniture d eau froide. Chaque copropriétaire souscrit alors son propre abonnement, comme pour l électricité ou le téléphone. Le principal frein à l individualisation des consommations reste son coût. L achat et la pose d un compteur reviennent, suivant le modèle, de 100 à 200, voire plus. A la location, l abonnement annuel revient de 15 à 30 par compteur. Zoom sur les répartiteurs de chauffage Depuis 1991, tous les immeubles avec chauffage collectif doivent être équipés de répartiteurs de chaleur. Ces petits boîtiers électroniques fixés sur chaque radiateur permettent d individualiser la consommation de chauffage. Comme pour les compteurs d eau, leur installation est votée à la majorité absolue de l article 25. Le coût d un répartiteur électronique (location, entretien, relevé) peut revenir entre 50 et 60 par an pour un appartement de 4 pièces, ce dispositif est aussi sujet à caution. L ARC (Association des responsables de copropriété) souligne en effet que les répartiteurs de chaleur ne seraient réellement efficaces que dans les immeubles correctement isolés et dont les logements ne présentent pas de fortes disparités thermiques (orientation, appartements sous des combles mal isolées, etc.). Sachez aussi qu il existe diverses exceptions à l obligation de s équiper de tels boîtiers, notamment lorsque le coût de l installation dépasse le montant de l économie qu ils permettent. Ou encore quand la consommation annuelle par mètre carré habitable ne dépasse pas un seuil donné (6,10 ). Dans tous les cas, sachez que dans les immeubles en copropriété, à partir du 18 février 2016 les syndics devront mettre la question de l individualisation des frais de chauffage, c est-à-dire des compteurs, installés sur les radiateurs à l ordre du jour de l assemblée générale de copropriété. La mise en service de ces appareils doit intervenir avant le 31 mars De plus, dans tous les immeubles dotés de chauffage collectif, une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur utilisée pour le logement doit être mise en place si cela est techniquement possible. La loi prévoit que l administration peut procéder à des vérifications. MODIFICATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : L UNANIMITÉ OU RIEN Une fois fixée lors de la mise en copropriété de l immeuble, la répartition des charges ne peut, en principe, être modifiée que par une décision prise à l unanimité des voix de l ensemble des copropriétaires (art.11 de la loi de 1965). Cependant, la loi prévoit quelques exceptions. C est notamment le cas lorsque la modification des charges est consécutive à la vente ou à l achat de parties communes ; les deux décisions

5 se prennent alors à la même majorité, celle de l article 26. Sachez enfin que si vous pensez être lésé par la répartition actuelle des charges dans votre copropriété, vous pouvez saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir la modification de cette répartition. Selon que vous estimez qu il s agit d une simple erreur de calcul ou d une répartition illégale, vous entamerez une action en révision ou en nullité. Attention, il s agit d une démarche compliquée vous pouvez être amené à prouver que vous payez 25 % de charges en trop coûteuse, un géomètre expert doit procéder à un nouveau décompte avec, à la clef, un résultat aléatoire, les experts n employant pas tous les mêmes méthodes de calcul. Evaluez vos charges! Selon l Association des responsables de copropriété (ARC), l observatoire des charges de 2014 (dernier disponible) indiquait que le niveau des charges s établissait à 34,8 euros /m2 /an pour la province. En Ile de France hors Paris, la moyenne est de 44 euros par M2 et par an. Pour Paris, la moyenne est de 48,9 euros par m2/an. Cela signifie qu un appartement de 100 m2 paie entre 3480 euros par an et 4890 euros par an en fonction de sa localisation. Ces chiffres sont bien sûr des moyennes mais toute valeur très au-delà de ces chiffres doit interroger. Pour en savoir plus, consultez le site de l ARC. UNI-ÉDITIONS - JANVIER 2016