PREEMPTION COMMERCIALE

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1 PREEMPTION COMMERCIALE CONSTAT : Le droit de préemption urbain permet à une collectivité territoriale de se substituer à l acquéreur lors de la vente de biens. Seuls, les biens immobiliers sont visés. Position CGPME La loi du 2 août 2005 en faveur des PME, dite loi DUTREIL II, a instauré au profit des communes un droit de préemption sur les cessions de fonds de commerce, de fonds artisanaux et de baux commerciaux, dès lors que le commerce visé est situé dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité. La loi de modernisation de l économie du 4 août 2008 est venue préciser que les cessions de terrains à l intérieur du périmètre portant ou destinés à porter des commerces d une surface de vente comprise entre 300 et 1000 m² étaient également soumises au droit de préemption. L objectif de la préemption commerciale est de veiller à la préservation et au maintien d un commerce de proximité diversifié, notamment en zone rurale. C est pourquoi elle doit être réalisée dans l intérêt général. La CGPME souhaite donc rappeler en préalable que l utilisation du droit de préemption doit rester exceptionnelle puisqu elle remet en cause d une part le droit de propriété et d autre part la liberté d entreprendre. DAJF AJ 09/12/2010 1

2 PROPOSITIONS DE LA CGPME: ❶ Participation des commerçants à la délimitation du périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité Dans la mesure où le droit de préemption porte sur des fonds de commerce, la CGPME demande qu en complément de l avis des organismes consulaires, les organisations professionnelles représentatives dans le territoire concerné ou leurs représentants, au premier rang desquels figure la Confédération, soient associées à l élaboration du périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité. Selon l article L214-1 du code de l urbanisme, il appartient au conseil municipal par une délibération motivée de délimiter ce périmètre. Le projet de délibération est accompagné d un plan du périmètre et d un rapport d analyse concernant la situation du commerce et de l artisanat de proximité à l intérieur de ce périmètre et les menaces pesant sur la diversité commerciale et artisanale. L article R214-1 du code de l urbanisme prévoit la consultation pour avis des chambres consulaires et à défaut de réponse de ces dernières dans un délai de 2 mois à compter de leurs saisines, le projet est réputé favorable. La CGPME propose, dans ce cadre, que les organisations professionnelles représentatives dans le territoire concerné ou leurs représentants soient associées au processus de détermination du périmètre en supplément des chambres consulaires et souhaite également que : - le délai de consultation soit désormais de 3 mois afin de leur permettre de faire une analyse pertinente; - la mise à jour de ce périmètre tous les 5 ans. ❷ Obligation de mentionner dans la déclaration préalable l activité exercée par le futur acquéreur s il existe Afin de simplifier l examen de la déclaration préalable par le titulaire du droit de préemption, la CGPME souhaite que celle-ci soit la plus claire possible. Dans cette optique, le cédant, qui a trouvé un futur acquéreur, devra indiquer de manière précise l activité qui sera exercée par le repreneur. Grâce à cette information, le titulaire du droit de préemption pourra déterminer rapidement si cette activité constitue un réel besoin ou non. Pour cela, il suffira de se référer au rapport d analyse réalisé pour l établissement du périmètre de sauvegarde du commerce et de l artisanat de proximité. DAJF AJ 09/12/2010 2

3 ❸ Possibilité pour les agents immobiliers intervenus dans la recherche d un repreneur de réclamer au titulaire du droit de préemption le paiement de sa rémunération si celle-ci était prévue dans le prix d achat payable par le futur acquéreur En pratique, la déclaration préalable est faite lorsque le cédant à trouver un repreneur. Il n est pas rare que le vendeur du fonds est demandé l assistance d un professionnel pour la recherche d un futur acquéreur. Si la rémunération de ce professionnel est à la charge du cédant, il sera rémunéré pour le travail accompli. Dans le cas où sa rémunération est comprise dans le prix de vente et donc à la charge du futur acquéreur, l exercice du droit de préemption peut lui faire perdre sa rémunération. La CGPME demande donc que dans ce cas précis l agent immobilier puisse réclamer au titulaire du droit de préemption son défraiement. Bien entendu et dans l esprit de la proposition précédente, cela ne pourra être envisageable que dans les cas où la déclaration préalable fait état de l intervention d un agent immobilier de sa rémunération et du contrat de mandat. ❹ Justification obligatoire de l utilisation du droit de préemption par son titulaire en indiquant précisément au cédant l activité envisagée en se référant au rapport d analyse de la situation du commerce et de l artisanat de proximité nécessaire à l élaboration du périmètre de sauvegarde. La Confédération estime qu il est nécessaire d évaluer en amont les besoins précis du titulaire du droit de préemption en matière de commerce et d artisanat afin d une part, de limiter l utilisation du droit de préemption aux seules nécessités commerciales ou artisanales et d autre part, de faciliter la justification de l usage du droit de préemption par une politique de la ville définie de manière précise en matière commerciale et artisanale. L usage du droit de préemption devant résulter d un réel besoin, la CGPME demande que ce dernier soit justifié précisément par son titulaire lors de sa mise en œuvre. A cette fin, il appartiendra au «préempteur» d indiquer au cédant l activité qu il souhaite sauvegarder. DAJF AJ 09/12/2010 3

4 ❺ Paiement du bien préempté au prix négocié par le vendeur avec le futur acquéreur et mentionné dans la proposition d achat Si la CGPME soutient l objectif poursuivi par la mise en œuvre de ce droit de préemption, à savoir la sauvegarde du commerce de proximité, elle appelle l attention des pouvoirs publics sur la nécessité de ne pas priver le commerçant faisant valoir ses droits à la retraite d une partie des fruits d une vie de labeur. En effet, il ne faut pas que sous prétexte de protéger le commerce de proximité, le commerçant qui souhaite partir à la retraite et trouve un repreneur à très bon prix parce qu il bénéficie d un bon emplacement, soit obligé de vendre son commerce à la commune à un prix moindre. La CGPME propose donc que le prix d acquisition du bien préempté soit celui que le vendeur a indiqué dans la déclaration qu il doit adresser à la commune lorsqu il envisage de céder son bail ou son fonds de commerce. En effet, ce prix correspond au prix négocié avec l acquéreur cosignataire de la proposition d achat. A cet effet, il sera obligatoire pour le vendeur de fournir au titulaire du droit de préemption la proposition d achat justifiant du prix négocié. A défaut, la Confédération demande que la concertation entre le titulaire du droit de préemption et le cédant soit encouragée avant la saisine du juge de l expropriation pour la détermination du prix du bien : Dans le cas où le titulaire du droit de préemption souhaite l utiliser mais n est pas d accord sur le prix et les conditions demandés, le juge de l expropriation est immédiatement saisi afin de déterminer la valeur du bien. A cet effet, pour les transactions d un montant supérieur à euros, l avis des domaines est nécessaire. Or, l évaluation faite à ce niveau, même si elle tient compte des transactions intervenues pour des biens semblables dans le même secteur, des évaluations administratives ainsi que des déclarations fiscales, n est pas toujours «adaptée». La CGPME souhaite donc encourager la concertation entre le cédant et le titulaire du droit de préemption afin d aboutir à un prix négocié, convenu. Pour ce faire, la Confédération propose que cette négociation soit menée sous l égide des chambres consulaires ou des organisations professionnelles dans un délai de trois mois à compter de la signification au cédant de la décision de préempter à des conditions différentes de celles indiquées dans la déclaration préalable. DAJF AJ 09/12/2010 4

5 ❻ Opposabilité de la décision du juge de l expropriation concernant le prix du bien cédé lors de sa rétrocession par le titulaire du droit de préemption Lorsque le juge de l expropriation a été saisi afin de fixer le prix du bien à céder, le titulaire du droit de préemption ne devrait pas avoir la possibilité de dégager une plus-value sur ce bien. Aussi, la CGPME propose-t-elle de lier le titulaire du droit de préemption à la décision du juge de l expropriation. Le prix fixé judiciairement sera le prix le plus élevé auquel le «préempteur» pourra rétrocéder le bien. Cette proposition permettra d éviter la spéculation. ❼ Possibilité pour le cédant de réclamer une indemnité au titulaire du droit de préemption en cas de non-rétrocession du bien dans le délai d un an prévu par le code de l urbanisme Dans de nombreuses communes, les maires, ayant de réels besoins en matière de commerce et d artisanat, n ont pas hésité à favoriser l accueil des repreneurs. Cela s est traduit par des exonérations et réductions de loyers pendant une certaine durée ou encore des facilités de paiement pour acquérir le bien. Les collectivités, ayant de nombreux outils à leur disposition pour retrouver un repreneur, doivent être en mesure, en une seule année, de rétrocéder le bien notamment s il s agit d un besoin identifié préalablement. C est pourquoi la CGPME s oppose à l allongement de ce délai. Si cette période intermédiaire passe de 1 à 2 ans, le statut spécial des baux commerciaux n étant pas applicable, seuls, des baux précaires pourront être signés. Ces baux de courte durée n étant pas incitatifs, il y a de forte probabilité pour que la clientèle soit perdue. De plus, les conséquences irréversibles sur la valeur du fonds risquent d entraîner des difficultés supplémentaires pour trouver un repreneur. Concernant les dommages et intérêts, la CGPME demande que, dans les cas où il existait une proposition d achat chiffrée et où la vente aurait finalement été conclue au prix fixé par le juge de l expropriation, le cédant ait la possibilité de réclamer une indemnité à la commune qui n a pas réussi à rétrocéder le bien dans le délai d un an. DAJF AJ 09/12/2010 5

6 ❽ Possibilité de maintien de l exploitation du fonds de commerce par le cédant jusqu à la rétrocession Dans les cas où le droit de préemption a été exercé, le bien doit être rétrocédé dans un délai de un an. Or un fonds de commerce non exploité perd rapidement de sa valeur et peut avoir un impact négatif sur un quartier. Dans l intérêt général, la CGPME propose que le commerçant cédant, s il le souhaite, puisse poursuivre son activité tant que le fonds de commerce n a pas été rétrocédé. ❾ Suppression du droit de préemption en cas de cession de fonds de commerce lorsque l acquéreur poursuit l activité du vendeur Pour la CGPME, le droit de préemption ne devrait pas pouvoir s appliquer si le futur acquéreur envisage de poursuivre l activité du cédant. Il en est de même lorsque le fonds de commerce est cédé dans le cadre de contrat de location-gérance avec option d achat. En effet, la location-gérance est un outil - souvent utilisé par les commerçants pour préparer la transmission de leur entreprise - qui a le mérite de préserver l activité commerciale et de favoriser la reprise du commerce par un des employés. De plus, un fonds de commerce faisant l objet d une reprise permet de conserver le personnel et les éléments du fonds. La CGPME propose donc que la cession de fonds de commerce lorsque l acquéreur poursuit l activité du vendeur ne puisse être soumise au droit de préemption des communes puisque l objectif de maintien du commerce de proximité est rempli. ❿ Octroi d un droit de préemption aux commerçants pour le rachat des murs de leurs fonds de commerce Dans le même esprit que la proposition précédente, lorsque le propriétaire d un bien décide de le vendre alors qu un commerçant a développé son fonds de commerce dans les murs, il est souhaitable qu un droit de préférence soit accordé au commerçant exploitant le fonds de commerce pour le rachat des murs dans un objectif de maintien du commerce de proximité et afin d éviter une inflation trop importante des loyers commerciaux. En cas de mise en copropriété du bien immobilier, l article 10 de la loi du 31 décembre 1975 prévoit un droit de préemption au profit des locataires ayant souscrit des baux d habitation ou baux mixtes. La Confédération souhaite que ce droit soit également accordé aux locataires bénéficiant d un bail commercial. DAJF AJ 09/12/2010 6