Les Français aiment la Pierre et l assurance vie!

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1 Les Français aiment la Pierre et l assurance vie! L immobilier représente 63% du patrimoine des français et l assurance vie 37% (source Insee 2015) Et, la bonne nouvelle, les deux peuvent être combinés, ce qui permet d abriter des SCPI dans un contrat d assurance- vie et de décrocher une fiscalité bien plus avantageuse que celle réservée à la détention en direct. Car dès lors que les SCPI sont logées dans ce cadre, c est la fiscalité de l assurance- vie qui s impose : les revenus encaissés ne sont pas imposables s ils restent investis dans le contrat, et les retraits effectués à compter de la huitième année sont très faiblement fiscalisés. L assuré peut en effet retirer chaque année d intérêts de son contrat (9.200 pour un couple marié), sans aucun impôt à payer. L excédent éventuel est taxé au taux de 7,5 %. Cerise sur le gâteau, en cas de décès, les sommes investies dans l assurance- vie ouvrent droit, encore une fois, à des avantages fiscaux. Pour en profiter, encore faut- il disposer d un contrat qui joue cette carte. Ce n est pas le cas de tous, car bon nombre d assureurs se montrent très réticents à intégrer ces actifs. Et pour cause : si l assuré désire revendre ses parts, l assureur est obligé de les lui racheter, même s il ne trouve pas à les revendre par la suite sur le marché secondaire.

2 L intérêt de l investissement immobilier est reconnu : la constitution d un patrimoine (éventuellement à crédit), la perception régulière de revenus locatifs et protégés de l inflation, une valeur de placement relativement peu volatile (l immobilier non coté en bourse échappe aux fluctuations quotidiennes qu on observe largement sur les marchés financiers) et la possibilité de céder à terme son investissement en réalisant, le cas échéant, une plus- value ou de le transmettre à ses héritiers. L investisseur immobilier doit toutefois réunir des conditions pour réussir son placement immobilier (mobilisation d un important capital d origine, nécessité d acquérir un bien immobilier de «qualité», gestion des rapports locatifs, application de la règlementation en vigueur, ) et peut se heurter à des difficultés (locataire «mauvais payeur», vacance locative, sinistre intervenu sur un bien ). Il existe une formule alternative d investissement qui, tout en faisant bénéficier les épargnants des caractéristiques bénéfiques de l immobilier, réduit les inconvénients éprouvés par un investisseur agissant pour son propre compte : la société civile de placement immobilier (SCPI). La SCPI fonctionne selon le principe de la gestion collective immobilière pour compte de tiers : elle collecte des capitaux auprès des épargnants (les «associés») qu elle investit dans des actifs immobiliers. Les associés sont porteurs des parts de la SCPI qui est elle- même propriétaire des actifs immobiliers : en contrepartie de leur placement, les épargnants en SCPI perçoivent des revenus réguliers, fruit des loyers perçus par la société, en proportion de la quotepart du capital de la société qu ils détiennent. Dans ces conditions et indépendamment des analogies existant avec la situation d un investisseur «en direct», le placement immobilier réalisé par le biais d une SCPI présente plusieurs atouts spécifiques. LA SCPI EN TOUTE TRANSPARENCE LES ATOUTS DE L IMMOBILIER COLLECTIF SCPI Des revenus trimestriels potentiels. L immobilier collectif d entreprise permet de restituer aux investisseurs un revenu foncier trimestriel issu des loyers versés par les entreprises locataires du patrimoine de la SCPI. Un patrimoine accessible à partir d une mise de fonds limitée. L immobilier collectif permet à l investisseur de s exposer, à travers l achat de parts pour un montant qui peut être de quelques milliers d euros, à un patrimoine de plusieurs millions d euros. Un objectif de mutualisation des risques. La SCPI cherche à investir dans un patrimoine étendu loué à un grand nombre de locataires, avec pour objectif de diversifier le risque locatif et le risque géographique.

3 Une gestion immobilière professionnelle et patrimoniale. La gestion du patrimoine de la SCPI est entièrement dévolue à la société de gestion. L objet social de la SCPI est la gestion d un patrimoine immobilier locatif, à l exclusion des activités de construction- vente ou de marchands de biens. Des obligations de gouvernance et de transparence. Les organes de gouvernance de la SCPI comprennent un Conseil de Surveillance où siègent des associés. Les associés se prononcent en assemblée générale sur les résolutions proposées par la société de gestion. Ils reçoivent un bulletin d information trimestriel et un rapport annuel complet sur la SCPI. FACTEURS DE RISQUES Risque en revenu et en capital. Les revenus potentiels de la SCPI peuvent varier à la hausse ou à la baisse, ainsi que la valeur de retrait de la part. Les SCPI comportent un risque de perte en capital. Les parts achetées en nue- propriété ne donnent droit à aucun revenu. Risque de liquidité. La liquidité des parts de SCPI n est pas garantie par la société de gestion. Ce placement étant investi en immobilier, il est considéré comme peu liquide et doit être envisagé dans une optique de long terme. En cas de démembrement, les possibilités de retrait ou de cession des parts sont limitées, voire inexistantes. Il est conseillé aux porteurs de parts démembrées de conserver leurs droits pendant toute la période de démembrement. Risque de marché. Les revenus potentiels de la SCPI ainsi que la valeur des parts et leur liquidité peuvent varier à la hausse ou à la baisse en fonction de la conjoncture économique et immobilière. Risque lié à l'endettement. La SCPI peut avoir recours à l endettement dans la limite de 30 % de la valeur de ses actifs immobiliers. Le montant perçu en cas de retrait est alors subordonné au remboursement de l emprunt par la SCPI. Si le revenu des parts achetées à crédit par l associé n est pas suffisant pour rembourser le crédit, ou en cas de baisse des prix lors de la vente des parts, le souscripteur devra payer la différence. Rendement des SCPI (données ASPIM IEIF 2014) Catégorie* TRI*5*ans* TRI*10*ans* TRI*15*ans* TRI*20*ans* Source*:*Aspim*;*IEIF* * * * * SCPI%bureaux% 5,27%% 8,42%% 8,88%% 5,48%% SCPI%commerces% 8,10%% 10,32%% 10,65%% 7,87%% SCPI%spécialisées% 6,41%% 7,69%% 7,04%% 2,52%% SCPI%diversifiées% 7,13%% 10,32%% 10,42%% 5,52%% SCPI*Immobilier*d'entreprise% 6,33%% 9,24%% 9,59%% 5,97%%

4 Rendement des différentes classes d actifs (source IEIF 2014) Ces chiffres corroborent ce que nous répétons tous les jours, à savoir, la diversification est la base de la gestion de patrimoine et la durée de votre investissement définit la classe d actifs à privilégier! Notre conseil : Privilégiez des contrats distribuant 100 % des bénéfices de la SCPI (pas de retenue au titre de la participation aux bénéfices) et comportant des frais de gestion raisonnables, pour ne pas perdre une partie non négligeable du rendement de vos SCPI. Choisissez également un contrat aux frais sur versements raisonnables, et proposant différentes SCPI afin de pouvoir diversifier votre investissement sur plusieurs d entre elles. Nous restons à votre entière disposition. Bien cordialement, Christophe Goudal Sophia Antipolis, le 1 mars 2016

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