#06 LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL DANS LE GRAND NANCY. aduan DE L ADUAN HABITAT EN RÉSUMÉ SOMMAIRE MAI 2013

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1 AGENCE DE DÉVELOPPEMENT ET D URBANISME DE L AIRE URBAINE NANCÉIENNE aduan #06 MAI 2013 DE L ADUAN HABITAT LE LOGEMENT LOCATIF SOCIAL DANS LE GRAND NANCY Géré par les organismes HLM au 1 er janvier 2012 L Aduan accompagne depuis plus de 30 ans les territoires dans l animation et l élaboration des politiques locales de l habitat grâce à un partenariat étroit avec l ensemble des acteurs de la ville et les professionnels de l immobilier (bailleurs publics et privés, notaires, promoteurs, aménageurs, constructeurs, agences FNAIM ). Ce partenariat s est construit progressivement, et s est renforcé, en particulier, lors de la mise en œuvre des 6 PLH successifs et de l organisation annuelle, par le Grand Nancy, des Entretiens de l Habitat durable. Ce cahier offre une lecture détaillée du fonctionnement du parc locatif social mis en gestion par les 9 bailleurs sociaux présents sur le Grand Nancy, et fédérés au sein de l association Union & Solidarité. EN RÉSUMÉ Depuis 2005, grâce aux effets cumulés du Projet de Rénovation Urbaine (PRU) et de la délégation de compétence des aides à la pierre, le parc locatif social du Grand Nancy a connu une période sans précédent de transformation. Ces deux leviers ont en effet permis de financer la construction de près de logements entre 2005 et 2011, dont logements sont déjà livrés. C est un bilan positif qui participe à la nouvelle physionomie du parc locatif social et renforce son attractivité grâce à une offre désormais répartie sur l ensemble des communes du Grand Nancy. Dans les années à venir, l effort de construction va se poursuivre dans le parc locatif social. Le 6 e PLHD prévoit la programmation de nouveaux logements par an dont 285 logements HLM, 25 en structures collectives et 120 locatifs privés conventionnés. SOMMAIRE Le parc locatif au L impact de la solidarité intercommunale sur la répartition géographique...8 Le parc locatif social ancien face au défi énergétique...10

2 2 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 Méthodologie L observatoire du parc locatif social propose de nombreux indicateurs qui présentent le fonctionnement détaillé du parc de logements géré par les organismes HLM. Il est réalisé à l échelle du Grand Nancy à partir des données collectées au Il s appuie sur l exploitation de plusieurs sources d informations : les logements sociaux gérés par les bailleurs sociaux le Répertoire du Parc Locatif Social (RPLS) fourni par la DREAL les logements conventionnés des personnes morales et physiques recensés par la DDT au sens de la loi SRU les données relatives aux financements des logements transmises par le Grand Nancy. Pour suivre l évolution du volume du parc, cet observatoire s appuie également sur le Répertoire des Logements Locatifs Sociaux au présentant le fonctionnement du parc et ses caractéristiques énergétiques. Le Répertoire du Parc Locatif Social (art.112 de la loi MOLLE n ) remplace depuis 2011 l enquête du parc locatif social. Le RPLS a pour objectif de dresser l état global du parc de logements locatifs des organismes bailleurs. Depuis janvier 2012, tous les bailleurs de logements locatifs sociaux ont l obligation d alimenter le répertoire en déclarant chaque année, avant le 1 er mars, tous les logements dont ils ont un droit réel immobilier. Sont exclus de cet inventaire, les structures d hébergement d urgence non financées en PLAI, les Centres d Accueil des Demandeurs d Asile (CADA), et les résidences universitaires appartenant à l État. Le RPLS est l outil qui alimente l inventaire des logements sociaux au sens de la loi SRU, et qui sert au calcul du poids de logements sociaux par commune dans le parc des résidences principales. Rue E. Quinet, Saint-Max (Est Habitat Construction) Liste des sigles ANRU Agence nationale pour la rénovation urbaine BBC Bâtiment basse consommation DDT Direction départementale des territoires DPE Diagnostic de performance énergétique DREAL Direction régionale de l environnement de l aménagement et du logement EPCI Établissement public de coopération intercommunale GUP Gestion urbaine de proximité HLM Habitat à loyer modéré Loi MOLLE Loi du 29 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l exclusion (loi Boutin) Loi SRU Loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain OPH Office public de l habitat PLAI Prêt locatif aidé d intégration PLH Programme local de l habitat PLHD Programme local de l habitat durable PLS Prêt locatif social PLUS Prêt locatif à usage social PRU Projet de rénovation urbaine PSL Plan stratégique local RPLS Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux VEFA Vente en état futur d achèvement

3 3 Le parc locatif social > Le parc locatif social géré par les bailleurs dans le Grand Nancy Source : observatoire ADUAN Nouveau Logis de l Est 2 % SLH 7 % Vilogia MFL 1 % EHC 8 % ICF Nord-Est 3 % Présence Habitat 0,3 % SA Batigère Nord-Est 32 % MMH 23 % OPH Nancy 24 % Un parc reconstitué C est le nombre de logements dans la parc locatif social du Grand Nancy au 1 er janvier 2012 Le parc locatif social, géré par les organismes HLM, compte logements au 1 er janvier 2012, et représente plus de la moitié (53 %) du patrimoine locatif social du département. Les trois principaux bailleurs sont Batigère, l OPH de Nancy et Meurthe-et-Moselle Habitat (mmh), qui totalisent à eux seuls 82 % du parc social. 88 % des logements du parc sont concentrés sur les 9 communes où sont implantés les grands quartiers d habitat social : Essey-lès-Nancy, Jarville-la-Malgrange, Laxou, Malzéville, Maxéville, Nancy, Saint-Max, Tomblaine et Vandœuvre-lès-Nancy. En 2011, le volume du parc retrouve un niveau légèrement supérieur à celui d avant la rénovation urbaine. En effet depuis 2005, le parc est en progression constante avec une moyenne de 430 logements produits chaque année. À noter que l année 2011 a été exceptionnelle avec la livraison de 588 logements HLM. Dans l évolution du parc, il est à noter que chaque année, les bailleurs vendent une centaine de logements, dans une logique de parcours résidentiel des habitants. En 2011, les bailleurs ont réalisé 140 ventes. Fin 2012, le programme des démolitions liées à la rénovation urbaine est quasiment achevé et impactera modérément l évolution du parc dans les années à venir. La déconstruction concerne encore 200 logements (répartis sur 2 sites : Jarville-la-Malgrange et Tomblaine), parmi les démolitions initialement programmées. > Évolution du parc locatif géré par les bailleurs depuis 2005 Source : Bailleurs sociaux au La baisse du nombre de logements à partir de 2005 s explique par le programme de déconstruction. Après 2006, le parc locatif social se reconstitue progressivement.

4 4 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 Les grandes caractéristiques de l offre locative Les mutations observées au sein du patrimoine des bailleurs s accompagnent de transformations qui changent l image du parc locatif social. Cette nouvelle image renforce son attractivité et contribue à sa revalorisation : Des formes d habitat moins stéréotypées, représentées par davantage de logements individuels, des petits immeubles collectifs avec entrées indépendantes, et de l habitat intermédiaire. Une offre nouvelle diversifiée pour faciliter les parcours résidentiels, avec des possibilités d accession sociale à la propriété, notamment pour les locataires occupants. Une offre mieux répartie sur l ensemble du Grand Nancy qui contribue à la mixité territoriale et sociale. Elle est optimisée pour répondre aux besoins du vieillissement et aux situations de handicap. Un cadre de vie rénové : les programmes de réhabilitation et de résidentialisation réalisés entre 2006 et 2011 sur plus de logements offrent une meilleure qualité de vie aux habitants (confort et économie d énergie). En effet, les sites et les bâtiments ont été rénovés dans la logique du développement durable. Les locataires sont sensibilisés aux bons gestes pour faire des économies d énergie. 430 C est le nombre moyen de logements sociaux construits chaque année dans le Grand Nancy entre 2005 et 2011 Plateau de Haye - Laverny, Nancy (OPH de Nancy)

5 5 Une politique de financement soutenue en faveur de la construction neuve La dynamique de construction engagée sur le Grand Nancy depuis 2005 résulte de deux leviers : le PRU soutenu par l ANRU la mise en œuvre de la délégation de compétence des aides à la pierre. Lors du Plan de relance 2009 visant à soutenir le secteur immobilier en crise, les bailleurs ont acheté 152 logements en VEFA auprès des promoteurs. Ainsi, entre PRU et PLH, près de logements ont été financés entre 2005 et Ce bilan positif reflète la politique volontariste engagée par le Grand Nancy, et relayée par les bailleurs et les communes. La délégation de compétence La première délégation de compétence 2005/2010 avait permis de produire logements locatifs sociaux, soit une moyenne de 360 logements par an. Les objectifs de 250 logements par an fixés par le Plan de cohésion sociale ont ainsi été dépassés de 150 % C est le nombre de logements financés sur la période La deuxième délégation de compétence 2011/2016 prévoit le financement d une moyenne annuelle de 285 logements HLM. Avec 328 logements, la programmation de l année 2011 dépasse de 15 % l objectif fixé. Dans le cadre du 6 e PLHD, la production de logements pour les ménages à très faibles ressources a été réévaluée. L objectif est de produire 30 % de logements très sociaux dans chaque nouveau programme (au lieu des 15 % financés auparavant en PLAI). Aide à la surcharge foncière Le Grand Nancy accorde des aides à la surcharge foncière aux bailleurs sociaux pour permettre la réalisation de logements lorsqu il y a des surcoûts fonciers. Ainsi, depuis sa mise en place en 2005, 8,5 millions d euros ont été mobilisés. > Les logements financés et engagés dans le cadre de la délégation de compétence % Sur la période , les objectifs du Plan de Cohésion Sociale on été dépassés de 150% Délégation de compétence Délégation de compétence

6 6 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 Le programme de rénovation urbaine Sur la programmation ANRU de logements, 80 % des constructions neuves ont été livrées ou sont en cours de livraison, soit environ logements. > Les logements financés dans le cadre de la rénovation urbaine Opérations Total Achevées ou en cours (fin 2011) À l étude Constructions % 20 % Démolitions % 9 % Réhabilitations % 0 Résidentialisations % 7 % Le fonctionnement du parc locatif social Davantage de logements individuels Au 1 er janvier 2012, le parc est composé à 94 % de logements collectifs et de 6 % de logements individuels, dont le nombre progresse sensiblement chaque année. L habitat individuel social a augmenté de 50 % par rapport à 2006, passant de à logements en Aujourd hui, les nouvelles constructions individuelles essaiment dans un certain nombre de communes, à l image de «Marenchène» sur le site Cœur de Ville à Tomblaine. > Typologie des logements en 2011 Des 3 et 4 pièces conformes aux besoins des nouveaux ménages La typologie du parc met en évidence une prédominance des T3 et T4 qui représentent les trois-quarts des logements. Depuis 2005, la structure du parc n a pas subi de changements significatifs, hormis le nombre de très petits logements qui a légèrement diminué et le nombre de T3 qui est plutôt en hausse. La vacance de marché reste faible La vacance commerciale reste faible avec un taux de 2,4 % qui reste inférieur à la moyenne nationale (3,2 %). Au 1er janvier 2012, cela correspond à 645 logements libres entre 2 locations sur le territoire du Grand Nancy. 8,8 7 5,5 > Taux de vacance dans le parc locatif social du Grand Nancy au ,4 3,6 1,6 Grand Nancy Nancy Grand Nancy hors Nancy acance totale Vacance commerciale La Sarrazine, Saulxures-lès-Nancy (Vilogia MFL)

7 7 Des outils au service de meilleures conditions de vie des habitants Afin d accompagner la transformation urbaine, renforcer les actions entreprises en matière de mixité sociale et améliorer le vivre ensemble, le Grand Nancy, les bailleurs sociaux et les communes ont mis en œuvre une stratégie d intervention à travers deux outils : la convention cadre des Pactes de proximité pour un habitat durable et les conventions de Gestion Urbaine de Proximité. Les Pactes de proximité pour un habitat durable Le Pacte Cadre Communautaire a été adopté en janvier Il se décline désormais à l échelle des 20 communes du Grand Nancy. Ce partenariat tripartite entre le Grand Nancy, la commune et les bailleurs sociaux énonce les engagements réciproques de chaque partenaire en matière de gestion de proximité, amélioration du cadre de vie et évolution du patrimoine (construction neuve, vente et réhabilitation). Les objectifs de la convention sont : accueillir les nouveaux habitants de chaque programme partager la stratégie d occupation du parc HLM améliorer la gestion durable du cadre de vie garantir une offre cohérente de services dans la proximité. Les conventions de Gestion Urbaine de Proximité (GUP) Adoptées en janvier 2013 par le Grand Nancy, les conventions de GUP ont un champ d action restreint aux sites en rénovation urbaine. Elles ont été établies sur chacun de ces sites afin d assurer la pérennité des investissements et une gestion urbaine et humaine cohérente. Préalablement à la mise en œuvre des Conventions GUP par site, une convention cadre a été signée avec l ANRU. Les jardins de Véridis, Essey-lès-Nancy (mmh)

8 8 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 L impact de la solidarité intercommunale sur la répartition géographique du parc Les logements sociaux au sens de la loi SRU L article 55 de la loi SRU impose aux communes de plus de habitants (1 500 habitants en Île-de-France), situées dans les agglomérations de plus de habitants, et comprenant au moins une commune de plus de habitants, de disposer d au moins 20 % de logements sociaux. La loi du , relative à la mobilisation du foncier disponible en faveur du logement et au renforcement des obligations de production de logements sociaux, prévoit le relèvement du taux de 20 à 25 % dès l année 2013 dans les zones les plus tendues. La liste des communes concernées par ce relèvement sera publiée dans un décret à paraître au cours de l année. La territorialisation du parc Au 1 er janvier 2012, le Grand Nancy compte 26 % de logements sociaux au sens de la loi SRU. Ainsi, ménages occupent un logement social au sens de la loi SRU, sur un total de résidences principales. 83 % de ces logements SRU sont gérés par les bailleurs sociaux. Cinq communes du Grand Nancy sont soumises aux obligations de la loi SRU : Laneuveville-devant-Nancy, Ludres, Saulxures-lès-Nancy, Seichamps et Villers-lès-Nancy. La commune de Ludres a changé d unité urbaine en 2010, mais reste néanmoins assujettie à la loi SRU dans un souci de cohérence territoriale et en qualité de membre du Grand Nancy. Le projet de décret relatif aux obligations de production de logements sociaux, soumis à la commission de finances de mars 2013, devrait maintenir le taux de 20 % dans le Grand Nancy. Malzéville Dommartemont > Le poids du logement social par commune dans le Grand Nancy Maxéville Saint-Max Essey-lès-Nancy Seichamps Pulnoy Nancy Tomblaine Laxou Saulxures-lès-Nancy Art-sur-Meurthe Villers-lès-Nancy Jarville-la-Malgrange Heillecourt Vandœuvre-lès-Nancy Laneuveville-devant-Nancy Houdemont Nombre de logements locatifs sociaux Ludres Fléville-devant-Nancy Taux de logements sociaux inférieur à 20 % de 20 % à 25 % de 26 % à 50 % supérieur à 50 % Parc locatif social au

9 9 La répartition de la construction neuve aujourd hui Sur près de logements financés entre 2005 et 2011 dans le Grand Nancy, logements ont déjà été livrés. Cela correspond à près de 430 nouveaux logements mis en gestion annuellement. Entre 2000 et 2005, une moyenne de 140 logements était réalisée par an sur l agglomération. C est un effort sans précédent car la production a été triplée. Cette politique volontariste de l habitat conduite par la Communauté urbaine vise le rééquilibrage du parc locatif social au sein du territoire. Cette dynamique tend à modifier la répartition spatiale du parc avec une concentration moindre dans les grands quartiers d habitat social et une répartition plus équilibrée du parc sur toutes les communes, qu elles soient ou non soumises à la loi SRU. Ainsi l offre locative est désormais présente sur les 20 communes. 26 % C est le pourcentage de logements sociaux sur le Grand Nancy > La géographie de la construction neuve livrée entre 2005 et 2011 (hors structures collectives) Malzéville Essey-lès-Nancy Dommartemont Seichamps Maxéville Saint-Max Pulnoy Nancy Tomblaine Laxou Saulxures-lès-Nancy Villers-lès-Nancy Jarville-la-Malgrange Art-sur-Meurthe Vandœuvre-lès-Nancy Heillecourt Houdemont Laneuveville-devant-Nancy Logements mis en gestion dans le cadre de la Délégation de Compétence Logements mis en gestion dans le cadre de l'anru supérieur à 100 logements de 51 à 100 logements de 10 à 50 logements inférieur à 10 logements Parc locatif social au Ludres Fléville-devant-Nancy

10 10 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 Le parc locatif social ancien face au défi énergétique La réglementation thermique Elle s adresse à tous les logements neufs et au parc existant. Les orientations nationales du Grenelle de l environnement en matière d amélioration de la performance énergétique affichent des objectifs ambitieux. En 2012, toutes les constructions neuves doivent répondre au label «Bâtiment Basse Consommation». En Lorraine, le label BBC correspond à une consommation en énergie primaire fixée à 65 kwhep/m²/an en moyenne. Dans le parc existant, la loi Grenelle prévoit la réhabilitation de logements sociaux dont la consommation est supérieure à 230 kwh/m²/an, soit les plus énergivores (classes E,F et G). L objectif vise à diminuer d au moins 38 % les consommations énergétiques à l horizon 2020, c est-à-dire de réduire la consommation des logements les moins performants, pour les faire passer en catégorie C et atteindre une consommation inférieure à 150 kwh/m²/an. 41 % des logements du parc locatif du Grand Nancy ont bénéficié d un diagnostic de performance énergétique (DPE) Au 1 er janvier 2012, logements ont déjà fait l objet d un DPE, soit 41 % des logements du parc locatif social. Le diagnostic de performance énergétique Le DPE est obligatoire. Il doit être affiché pour toute vente depuis 2006, et toute location depuis Son contenu donne trois éléments essentiels : une estimation de la facture énergétique, une étiquette énergie et une étiquette climat. Le DPE comporte des recommandations de travaux qui permettent de diminuer la consommation énergétique et/ou les émissions de gaz à effet de serre.

11 11 Les deux-tiers des logements du parc ont plus de 30 ans Les logements construits avant 1980 représentent 63 % du parc et constituent les logements les plus énergivores. 25 % des logements sociaux ont été réalisés entre 1981 et 2000, contre 12 % sur la décennie > Àge du parc locatif des bailleurs sociaux L adaptation du patrimoine existant s inscrit progressivement dans les stratégies du développement durable, avec des rénovations aux normes énergétiques et thermiques : logements ont été réhabilités dans le cadre de la rénovation urbaine. En 2011 et 2012, le Grand Nancy a consacré une enveloppe globale de pour la mise aux normes énergétiques des logements PLAI relevant du Plan départemental d action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD). Le classement du parc selon les étiquettes de consommation énergétique des DPE À l échelle du Grand Nancy, le DPE a été réalisé sur 41 % du parc locatif social. 56 % de ces logements sont classés en D, 22 % en C et 2 % en B. Ainsi, les logements classés entre A et D représentent 81 % dans le Grand Nancy contre 69 % au niveau national. Ces résultats montrent un niveau assez bon du parc diagnostiqué avec une consommation située entre 151 et 250 kwh/m 2 /an, dont une partie concerne les logements des sites en rénovation urbaine. > Classe d énergie des logements Source : RPLS au

12 12 LES CAHIERS DE L ADUAN #06 MAI 2013 Perspectives Conjuguer offre nouvelle et valorisation du parc existant Après la période exceptionnelle de transformation du parc locatif social, les objectifs de production de logements reviennent à un niveau normal, répondant aux objectifs du 6 e PLHD (1 000 logements par an dont 285 logements en HLM). Le Programme de Rénovation Urbaine va prochainement s achever avec la livraison d un peu plus de 300 logements. Pour garantir la pérennité des investissements déjà engagés, un dispositif post rénovation urbaine est en cours d élaboration : il s agit des Plans Stratégiques Locaux (PSL) qui vont s articuler à la nouvelle génération de contrats de ville pour la période Résidences Fonteno Park, Jarville-la-Malgrange (mmh / SLH) 49 boulevard d Austrasie CS NANCY Cedex Tél. : Fax : POUR EN SAVOIR PLUS contact@aduan.fr DIRECTION DE LA PUBLICATION : PASCAL TATON I COORDINATION GÉNÉRALE : FRANÇOISE JEANTIT FUNMI AMINU I RÉALISATION : FRANÇOISE BEUVELOT SUIVI ÉDITORIAL : PRISCILLA PIERRE I CONCEPTION ET MISE EN PAGE : ESTELLE PATOUT