2008 : annus horribilis?

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1 Conférence de presse 2008 : annus horribilis? Les indicateurs uniques Contact presse: Maël Resch: / mael.resch@empruntis.com

2 Sommaire Taux : évolution et perspectives Vers un assèchement du crédit? Les prix? 2

3 Taux La crise du crédit interbancaire se tasse lentement mais reste d actualité. Source : Datastream Evolution des taux long et court terme 5,8 5,3 4,8 4,3 France : taux d intérêt en % Taux à long terme (benchmark des obligations à 15 ans) Dernier point Le 15/02/08 4,36 4,30 3,8 3,3 2,8 Taux court BCE (à 3 mois) Taux interbancaire (à 3 mois) 4,00 2,3 1,8 janv-00 juil-00 janv-01 juil-01 janv-02 juil-02 janv-03 juil-03 janv-04 juil-04 janv-05 juil-05 janv-06 juil-06 janv-07 juil-07 janv-08 L écart entre le taux interbancaire à 3 mois et le taux de la BCE montre des difficultés sur les liquidités pour les banques 3

4 Comment vont évoluer les taux de marchés en 2008? Taux Facteurs haussiers Facteurs baissiers Bouffée inflationniste (effets de 2 nd tour) Dogmatisme potentiel de la BCE Eventuelle poursuite de la crise de liquidités interbancaire Santé des pays émergents Pause de milieu de cycle (cf. en oct. 1987)? Bernanke Greenspan Rationnement du crédit Risques de récession Crise des marchés actions et fuite vers la qualité Réactivités des Banques Centrales Appréciation de l euro Probabilité : 60% Probabilité : 40% 4

5 Taux L écart entre les taux de financement aux particuliers et leur sous-jacent se confirme. Source : Empruntis.com, BIPE Evolution des taux fixe 15 ans et OAT France : taux d'intérêt en % 5,0 4,8 4,6 4,75 4,4 4,2 4,0 Baromètre Empruntis taux des crédits habitat fixe 15 ans 4,30 3,8 3,6 OAT 15 ans 3,4 3,2 janv-04 juil-04 janv-05 juil-05 janv-06 juil-06 janv-07 juil-07 janv-08 L écart constaté entre l OAT et les taux de marché est le plus fort depuis 4 ans! 5

6 Taux Photographie régionale : nivellement mais persistance de la concurrence. 4.75% 4.85% 4.75% 4.80% 4.75% 4.85% Taux au 15 février % 4.85% On constate une homogénéisation des politiques tarifaires régionales, avec une tendance générale à la baisse (modérée) ; La baisse porte le plus souvent sur les minimas, signe de la persistance d un haut niveau concurrentiel ; Source : Empruntis.com, BIPE 15 ans 20 ans 4.80% 4.85% 4.80% 4.90% 4.80% 4.90% Les taux les plus attractifs, réservés aux meilleurs dossiers, sont en moyenne inférieurs de 0,30%. Les taux des crédits immobiliers aux particuliers devraient connaître une certaine stabilité à court terme, mais resteront audelà de 4,50% dans le courant de l année 2008, avec probablement une tendance très légèrement haussière qui fera atteindre les 5,00% au deuxième semestre. 6

7 Sommaire Taux : évolution et perspectives Vers un assèchement du crédit? Les prix? 7

8 L état du crédit aux particuliers La baisse de la production bancaire est enclenchée. Cumul sur 12 mois de la production de crédit à l habitat (mises en force), en milliards d euros Depuis le plus haut, en novembre 2006, la production bancaire s est contractée de 6,3%. 8 Source : Banque de France janv-03 mars-03 mai-03 juil-03 sept-03 nov-03 janv-04 mars-04 mai-04 juil-04 sept-04 nov-04 janv-05 mars-05 mai-05 juil-05 sept-05 nov-05 janv-06 mars-06 mai-06 juil-06 sept-06 nov-06 janv-07 mars-07 mai-07 juil-07 sept-07 nov-07

9 L état du crédit aux particuliers La «crise des subprimes» a-t-elle eu un impact sur les conditions d octroi de crédits hexagonales? Source : Enquête Banque de France Critères d octroi de crédits des institutions financières Solde pondéré des réponses r en % Entreprises + Resserrement Réalisé Attendu Resserrement Particuliers Attendu Réalisé Assouplissement T T T T T T Assouplissement T T T T T T L enquête de la Banque de France montre que le resserrement des conditions de crédit concerne avant tout les entreprises. 9

10 Ce qu en disent les partenaires banquiers d Empruntis.com : Dans la semaine du 11 février, Empruntis.com et le BIPE ont interrogé 21 responsables crédit aux particuliers parmi ses principaux partenaires. Pour moitié, ces responsables crédit ont constaté une stagnation des demandes de crédit et de la production bancaire au dernier trimestre 2007, l autre moitié constatant une contraction. La tendance constatée est la même, et pour les mêmes acteurs, au premier mois de Ils sont unanimes sur les points suivants : L état du crédit aux particuliers Il n est pas nécessaire d avoir un apport pour contracter un emprunt immobilier ; Les conditions d octroi de crédit ne se sont pas durcies en 2007 (hors taux d intérêts) ; Les conditions d octroi de crédit ne se sont pas durcies début 2008 (hors taux d intérêts) ; La crise financière n a pas eu d effet restrictif sur les offres de prêt immobilier. 10

11 L état du crédit aux particuliers Vers un rationnement du crédit habitat hexagonal? Non! Le crédit habitat reste le produit clé des stratégies marketing retail ; La concurrence est toujours très vive (nouveaux entrants ) ; Le durcissement (modeste) des conditions de crédit habitat était déjà en cours avant la crise des sub-prime ; Le crédit habitat en France est un bon risque, car les clientèles risquées ne sont pas servies (important en cas de montée de l aversion au risque des banques) ; Ces créances sont peu consommatrices de fonds propres selon les règles de ratios de solvabilité ; Le déséquilibre des bilans peut être corrigé par la titrisation (faible risque sur ces créances). 11

12 L état du crédit aux particuliers Les taux ont pris en moyenne 0,65% depuis 1 an. Source : Empruntis.com 100 dossiers finançables avec les taux de janvier dossiers finançables avec les taux de janvier dossiers devenus non finançables La seule hausse des taux intervenue en 2007 a conduit à exclure des «finançables» 12% des dossiers. 12

13 L état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n 1 Couple: euros nets/mois. Maison en province, 3 chambres, jardin, proche centre-ville Janvier 2007 Janvier 2008 Montant Mensualité Durée Taux Endettement (1) ans 29 ans 4,30% 5,40% 33% 38% Pour acheter ce bien en conservant un endettement de 33%, il faudrait emprunter sur 50 ans et à un taux de 5,50%! Pour conserver un endettement de 33% sur la même durée, il faudrait se reporter sur un bien de (soit une baisse de 12% de la surface en tenant compte de la hausse des prix)! (1) : montant prenant en compte une hausse des prix de 2,5% 13

14 L état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n 2 Couple: euros nets/mois. Maison banlieue, 2ème couronne, 3 chambres, jardin, garage Janvier 2007 Janvier 2008 Montant Mensualité Durée Taux Endettement (1) ans 25 ans 4,30% 5,00% 33% 36% Pour acheter ce bien en conservant un endettement de 33%, il faudrait emprunter sur 35 ans à un taux de 5,40%! Pour conserver un endettement de 33% sur la même durée, il faudrait se reporter sur un bien de (soit une baisse de 7% de la surface en tenant compte de la hausse des prix)! (1) : montant prenant en compte une hausse des prix de 2,5% 14

15 L état du crédit aux particuliers Exemple concret : cas n 3 Couple: euros nets/mois. Appartement 2 chambres, Paris intra-muros, 65 m² Janvier 2007 Janvier 2008 Montant Mensualité Durée Taux Endettement (1) ans 25 ans 4,25% 4,90% 32% 35% Pour acheter ce bien en conservant un endettement de 32%, il faudrait emprunter sur 30 ans mais uniquement sous réserve d obtenir le taux minima à 4,90%! Pour conserver un endettement de 32% sur la même durée, il faudrait se reporter sur un bien de (soit une baisse de 6% de la surface en tenant compte de la hausse des prix)! (1) : montant prenant en compte une hausse des prix de 2,5% 15

16 L état du crédit aux particuliers Source : Empruntis.com, BIPE L asymptote annoncée des durées de prêts se vérifie, et des mouvements sur la part d apport. Durée moyenne du prêt en années Date Durée T1 2005T2 2005T3 2005T4 2006T1 2006T2 2006T32006T4 2007T1 2007T22007T3 2007T = = = = Part moyenne d apport 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Comme nous le pressentions en octobre 2007, l allongement de la durée des prêts, à ce niveau de taux et de prix, trouve sa limite. 16

17 Sommaire Taux : évolution et perspectives Vers un assèchement du crédit? Les prix? 17

18 Prix de l immobilier résidentiel Les signaux de ralentissement dans le neuf se confirment. Source : ECLN, BIPE, Empruntis Evolution des stocks de logement neufs et délais d écoulement Nombre de logements neufs Délais d écoulement (échelle de droite) Délais d écoulement (mois) Stocks (échelle de gauche) T3 1999T1 1999T3 2000T1 2000T3 2001T1 2001T3 2002T1 2002T3 2003T1 2003T3 2004T1 2004T3 2005T1 2005T3 2006T1 2006T3 2007T1 2007T3 Les stocks de logements neufs ne cessent d augmenter, les délais d écoulement de ces logements aussi : ce sont les signes d un ralentissement fort. 18

19 Prix de l immobilier résidentiel L atterrissage des prix de l immobilier résidentiel ancien se confirme. Source : Datastream - FNAIM Prix de l immobilier résidentiel ancien (% en glissement annuel) % ème trimestre 2,5% Pour le second trimestre consécutif, le glissement annuel des prix de l immobilier résidentiel ancien est à 2,5%, on est loin des hausse de 17% de

20 Marchés de l immobilier résidentiel Marchés de l immobilier résidentiel : balance des risques. Facteurs haussiers Mesures de défiscalisation des intérêts d emprunts Autres éléments du paquet fiscal qui dopent le revenu des ménages (7,5 mds ) Mesures d incitations aux donations, déblocage de la participation (=potentiel d apport en hausse) Risque faible sur les actifs de crédit habitat domestique Marché du travail dynamique Arbitrage pierre / papier Facteurs baissiers Hausse des stocks dans le neuf Taux d intérêts pratiqués en hausse sur deux ans, à cause, entre autres, de la reconstitution des marges des acteurs du crédit Asymptote des durées de prêts confirmée Difficultés d accès à la ressource pour les banques Difficultés de mise en conformité de certains banquiers avec les ratios de solvabilité Solvabilité des ménages dégradée 20

21 Prix de l immobilier résidentiel Vers la baisse des prix. Source : FNAIM - Prévisions BIPE-Empruntis.com Évolution des prix de l'immobilier résidentiel ancien en France (glissement annuel en fin d'année %) 16,0 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 +2,5 0,0-2,0-3,0-4, * Les prix de l immobilier vont vers une baisse (-3% à fin 2008). 21

22 Contact presse: Maël Resch: / Geoffroy BRAGADIR Fondateur Cyril BLESSON Directeur Macroéconomie / Services Financiers Tél : geoffroy.bragadir@empruntis.com Tél : cyril.blesson@bipe.fr 22