Stratégie immobilière 2014

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1 Approuvée par le Conseil de formation le Valable à partir du Stratégie immobilière 2014 Immobilienstrategie_2014_F.docx 1/6

2 Table des matières 1. Objectifs stratégiques 3 2. Principes stratégiques 3 3. Placements directs Diversification Valeur des objets Type d objet Assainissements Désinvestissements Financement Administration Benchmark Objectif de rendement 4 4. Placements indirects 5 5. Principes de comptabilité et d évaluation 5 6. Surveillance 6 7. Remaniement de la stratégie 6 8. Dispositions finales 6 Immobilienstrategie_2014_F.docx 2/6

3 1. Objectifs stratégiques - Réalisation d une plus-value durable à long terme et de rendements conformes au marché. - Orientation du portefeuille immobilier sur les besoins du marché et un attrait locatif durable. - Entretien d une bonne image d investisseur et de bailleur sur le marché immobilier. 2. Principes stratégiques - Investissements centrés principalement sur les placements directs en Suisse, avec focalisation sur des immeubles de grande taille dans des régions économiquement fortes, ainsi dans les grandes villes, y compris leurs agglomérations. - Investissements complémentaires dans des placements immobiliers indirects en Suisse et à l étranger à titre de diversification et dans le cadre des marges définies. - La CPV/CAP a pour ambition de posséder un portefeuille immobilier écologiquement durable, énergétiquement optimisé et adapté aux évolutions futures de la société ainsi qu aux besoins du marché. Les développements de projet, les nouvelles constructions et les rénovations totales de bâtiments doivent respecter les exigences de labels énergétiques reconnus. - Les nouvelles constructions et les rénovations totales sont en règle générale planifiées et réalisées avec le concours d entreprises totales ou de planificateurs généraux et d entreprises générales. - La CPV/CAP poursuit une politique des loyers orientée vers le marché. Elle est une interlocutrice compétente et crédible pour ses locataires. - Les immeubles qui ne satisfont pas à ces principes stratégiques sont cédés. 3. Placements directs Les placements directs sont exclusivement réalisés en Suisse. 3.1 Diversification Pour atteindre une diversification conforme aux risques, nous appliquons les principes suivants: - Investissements dans des placements immobiliers directs min. 80% - Investissements dans des placements immobiliers indirects max. 20% - Usage dans des immeubles d habitation min. 60% - Usage dans des immeubles commerciaux max. 30% - Usage dans des immeubles spéciaux max. 10% 3.2 Valeur des objets La valeur moyenne de placement par immeuble est augmentée à long terme. La valeur des nouveaux objets d investissement ne doit pas être inférieure à CHF 8 mio. Il peut être dérogé à cette règle aux fins d acquisition d emplacements et de terrains dotés d un bon potentiel de développement. La valeur maximale d un objet de placement et la part d investissement dans un canton ne doivent pas dépasser respectivement 5% et 30% de l ensemble du volume de placement immobilier directement investi. Immobilienstrategie_2014_F.docx 3/6

4 3.3 Type d objet La CPV/CAP investit en premier lieu dans des nouvelles constructions. Elle peut reprendre à son compte des projets planifiés ou participer à des développements de projet. En cas d acquisition d immeubles existants, elle privilégie des objets dont la date de construction ne remonte pas à plus de 10 ans. La priorité est donnée à l achat de terrains construits ou non construits en propriété exclusive. Dans des conditions générales correspondantes, l achat de copropriété, de propriété par étage ou de droits de construire autonomes est également possible. 3.4 Assainissements Les cycles d assainissement des immeubles existants sont définis dans le cadre d une planification pluriannuelle mise à jour périodiquement. Si une rénovation totale s avère nécessaire pour un objet, il y a lieu d examiner au préalable la possibilité d un désinvestissement pour l objet en question. 3.5 Désinvestissements Il convient d examiner la possibilité d un désinvestissement dans les cas suivants: - Objets individuels d une valeur de placement inférieure à CHF 5 mio. - Emplacement: situation macro ou micro désavantageuse - Immeubles ne satisfaisant pas aux besoins futurs du marché - Immeubles sans synergie en matière de gestion ou autre avantage 3.6 Financement La CPV/CAP finance elle-même les immeubles à 100%. D éventuelles exceptions doivent être autorisées par le Conseil de fondation et sont admises uniquement dans le cadre de l art. 54 b, al. 2 OPP Administration L administration peut être réalisée de manière directe et/ou indirecte. Les détails sont réglés par la Direction dans un concept d administration. Pour éviter des risques de débiteurs trop élevés, les revenus locatifs d un seul locataire ne doivent pas dépasser 4% du montant total des revenus locatifs, exception faite du groupe Coop qui peut totaliser 15%. Le potentiel économique des locataires doit faire l objet d un examen minutieux. 3.8 Benchmark (indice de référence) La CPV/CAP recourt à l IAZI SWISS PROPERTY BENCHMARK pour comparer ses principaux chiffres clés, en mettant l accent sur le rendement du cash-flow net et non sur l appréciation de valeur annuelle et donc sur la performance des immeubles. 3.9 Objectif de rendement Le rendement visé du cash-flow net (cf. point 5) tient compte des conditions actuelles du marché et du rendement minimum requis pour remplir nos obligations. Il se situe entre 4,5% et 5,0%. Pour les projets de nouvelles constructions et pour les immeubles ayant subi une rénovation totale, le rendement initial peut être inférieur de 1,0% à ces valeurs. Immobilienstrategie_2014_F.docx 4/6

5 4. Placements indirects Les investissements dans des placements indirects sont possibles en Suisse et à l étranger. La CPV/CAP investit dans cette catégorie de placement si au moins une des plus-values ci-après est atteinte: - Diversification - Transfert de savoir-faire (expériences dans d autres domaines immobiliers) - Liquidité - Rendement Pour atteindre une diversification conforme aux risques, nous appliquons les principes suivants par catégorie de risque: - Core, Core Plus min. 70% - Value added max. 20% - Opportunistic max. 10% Les investissements sont possibles dans les véhicules de placement suivants: - Fonds immobiliers et sociétés immobilières - Fondations immobilières suisses, aussi avec champ d activité à l étranger - REIT - Fonds de fonds Un élargissement à d autres formes de participation est possible sur décision du comité de placement. Pour la sélection des régions et des pays, il faut tenir compte de l évolution du marché immobilier dans le pays en question et d une diversification adéquate. A l étranger, il s agit pour la plupart de placements collectifs dans des portefeuilles bien diversifiés d immeubles d habitation et à usage commercial. 5. Principes de comptabilité et d évaluation - Valeur vénale Valeur de marché selon méthode DCF (discounted cash flow) - Terrain constructible Valeur contractuelle actuelle indexée - Réserve de terrain Valeur de marché - Constructions en cours Coûts de construction occasionnés jusqu ici - Immeubles indirects NAV ou cours boursier le plus récent Rendement immobilier réalisé (hors ventes d immeubles et corrections de valeur) après déduction des charges des immeubles - Rendement du cash-flow net = Valeur vénale des immeubles (Valeur en début d année, y c. réserves de terrain et comptes de construction) Immobilienstrategie_2014_F.docx 5/6

6 6. Surveillance L évolution de l économie et du marché immobilier doit être surveillée en continu. Il faut entreprendre à temps les corrections nécessaires sur le plan stratégique et opérationnel sur la base des résultats. 7. Remaniement de la stratégie - Cette stratégie doit être vérifiée à chaque remaniement de la stratégie globale de placement. - Indépendamment de ces vérifications, le Conseil de fondation peut procéder en tout temps à des modifications de la stratégie en cas de changements de la situation du marché, des conditions juridiques ou d autres facteurs externes importants. 8. Dispositions finales - La présente stratégie immobilière a été approuvée par le Conseil de fondation lors de sa séance du 11 décembre 2013 et entre en vigueur le 1 er janvier Elle remplace la stratégie immobilière du 10 juin Immobilienstrategie_2014_F.docx 6/6