Accès à la location/agences immobilières : des pratiques toujours aussi peu louables
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- Camille Gravel
- il y a 8 ans
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1 Accès à la location/agences immobilières : des pratiques toujours aussi peu louables UFC-QUE CHOISIR D ALSACE le 18 mars 2016 Jean Jacques BOTTE : président UFC-Que Choisir du Haut-Rhin Aziz MSHANGAMA : chargé de communication à l UFC-Que Choisir du Bas-Rhin 1
2 Rappel des constats de l enquête nationale UFC-Que Choisir de 2011 Les DPE n étaient affichés sur toutes les annonces qu une fois sur deux. Dans 26 % des agences les honoraires n étaient pas affichés en vitrine. 62 % des agences demandaient au moins un document illégal. Des honoraires élevés (environ un mois de loyer) pour un conseil fort limité. Face aux excès constatés, l UFC-Que Choisir a obtenu quelques avancées dans la Loi ALUR de 2014 * DPE : Diagnostic de Performance Energétique (obligation dans le décret n du 28 décembre 2010) 2
3 DPE : diagnostic de performance énergétique A remettre à l acquéreur ou au locataire. Obligation pour une annonce immobilière : mentionner l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l'étiquette énergie, lorsque l'annonce paraît en vitrine d'une agence immobilière ou est diffusée sur internet. Etiquette lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support lorsqu'elle est affichée en vitrine ou respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels lorsqu'elle est diffusée sur internet, et/ou mentionner uniquement l'échelle de performance énergétique du logement (A à G) précédée de la mention classe énergie, lorsque l'annonce paraît dans la presse écrite. A réaliser dans tous les logements d'habitation, excepté ceux destinés à être occupés moins de 4 mois par an. Pour mesurer la performance énergétique, le diagnostiqueur utilise également une étiquette climat indiquant l'impact annuel de cette consommation énergétique sur les émissions de gaz à effet de serre CO₂ sur une échelle allant de A (émission faible, inférieure à 6 kilos d'équivalent carbone/m²) à G (émission importante, supérieure à 80 kilos d'équivalent carbone/m²). 3
4 DPE Le diagnostiqueur doit transmettre les résultats du DPE à des fins d'études à l'agence de l'environnement et de la maîtrise de l'énergie (Ademe). Durée de validité : 10 ans Sanctions pour le vendeur et l acheteur L'absence de DPE peut être considéré comme un dol d où la possible nullité de l'acte de vente ou la diminution du prix de vente. Si l'annonce comporte des informations reposant sur des indications fausses ou de nature à induire en erreur, possibilité d une amende de et une peine de 2 ans de prison. Sanction pour le diagnostiqueur Pour non transmission à l'ademe : une amende de 5e classe, soit
5 Les changements de la loi ALUR* et des décrets publiés dans le domaine locatif 1/ Deux types de frais facturables au locataire au moment de la prestation : - la visite, la constitution du dossier et la rédaction de bail, - la réalisation de l état des lieux. À savoir : l état des lieux d entrée peut être réalisé par un tiers, notamment un huissier, sur demande des deux parties. 2/ Les honoraires sont dorénavant plafonnés selon trois zones en fonction de la tension du marché local : Zone très tendue : 12 TTC/m² max. + 3 TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l agence Zone tendue : 10 TTC/m² max. + 3 TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l agence Zone non tendue : 8 TTC/m² max. + 3 TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l agence 3/ Une liste limitative de documents exigibles par l agence a été fixée. (décret du 5 novembre 2015) * Loi pour l Accès au Logement et un Urbanisme Rénové 5
6 Zones tendues 6
7 Zones tendues et non tendues Zone tendue : 10 TTC/m² max. + 3 TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l agence Zone non tendue : 8 TTC/m² max. + 3 TTC/m² max. si état des lieux réalisé par l agence Achenheim Bischheim Eckbolsheim Eschau Fegersheim Hœnheim Illkirch- Graffenstaden Lampertheim Lingolsheim Lipsheim Mittelhausbergen Mundolsheim Niederhausbergen Oberhausbergen Oberschaeffolsheim Ostwald Plobsheim Reichstett Schiltigheim Souffelweyersheim Strasbourg Vendenheim Wolfisheim 10 7
8 Le logement : 1 ère préoccupation des Français Avec 20,1 % (1) du budget des ménages, le logement est le 1 er poste de dépenses en 2014 La répartition des modes d accès au logement : 1. La propriété : 58% de propriétaires 2. La location : 39% de locataires : 22 % dans le secteur privé 17 % dans le secteur social 3. L hébergement à titre gratuit : 3 % de la population Les locataires changent plus souvent de logement : leur mobilité s accroit de 4 points en 2015, à 31 % (2) Nécessité d une nouvelle enquête pour étudier l évolution des pratiques et s assurer du respect des nouvelles règles. 1 Source : Insee comptes nationaux 2 Source : Clameur (Observatoire des loyers du marché locatif privé) 8
9 Protocole de l enquête «agences immobilières» 32 agences visitées du 7 au 21 novembre 2015 en Alsace. Scénario : recherche d un appartement à louer pour un jeune membre de sa famille Appartement de type studio ou T2. Des revenus qui correspondent à 3 fois le loyer et un locataire qui n est pas en période d essai : une situation financière raisonnable qui n exige pas de garanties. Pas de garant. Protocole : Vérification de l affichage des informations obligatoires : DPE, honoraires*, etc. Vérification de la séparation de l état des lieux des autres frais d agence. Vérification du respect du plafonnement des honoraires. Observation du conseil, des documents demandés et de la réaction en l absence de garant. * Honoraires : obligation dans l arrêté du 29 juin
10 Information Consommation des logements : peu d énergie à informer les consommateurs Une part importante des agences ne respecte toujours pas une loi applicable depuis 2010! 10
11 Information L affichage en vitrine : pas systématique malgré l obligation légale L affichage des honoraires, obligatoire depuis 25 ans (Arrêté du 29/06/1990), n est toujours pas systématique : 9% ne l affichent pas. Par ailleurs, lorsque les honoraires sont affichés, la présentation différenciée des prestations fournies par l agence (honoraires de visite, constitution du dossier et rédaction du bail d un côté, état des lieux de l autre) n est respectée que dans seulement 35% des cas. 11
12 Tarifs : Les honoraires manquent d ALUR 96 % des agences respectent les plafonds réglementaires MAIS AU GLOBAL, UN RÉSULTAT LOIN DES OBJECTIFS INITIAUX : «Comme je l ai précisé lors de la discussion générale, l objectif est de diviser les frais au moins par deux» (Cécile Duflot discussions projet de loi ALUR - Sénat janv. 2014) Evolution : -26% 12
13 Pour le locataire : un service et des conseils limités 13
14 Constitution du dossier : des pratiques à déloger Pièces illégales les plus fréquentes : - Relevé d identité bancaire - Justificatif de domicile interdit (facture EDF, etc.) - Photographie d identité hors document officiel - Chèque de réservation - Livret de famille - Carte grise - Autorisation de prélèvement automatique *Loi du 6 septembre 1989, article 22-2 (ajouté par la loi ) 14
15 Constitution du dossier : une liste «positive» Une pièce justificative d identité en cours de validité, comportant la photographie et la signature du titulaire. Une seule pièce justificative de domicile. Un ou plusieurs documents attestant des activités professionnelles du futur locataire. Un ou plusieurs documents attestant des ressources du futur locataire. Est annexée au décret du 5 novembre 2015 la liste des documents pouvant être demandés. Les pièces produites peuvent être des copies des documents originaux. Elles sont rédigées ou traduites en langue française et les montants inscrits convertis en euros. Les documents originaux doivent pouvoir être présentés à la demande du bailleur. Ex pour la pièce justificative d identité : Carte nationale d identité française ou étrangère. Passeport français ou étranger. Permis de conduire français ou étranger. Document justifiant du droit au séjour du candidat à la location étranger, notamment, carte de séjour temporaire, carte de résident, carte de ressortissant d un Etat membre de l Union européenne ou de l Espace économique européen. 15
16 Pratiques peu louables en matière de logement Nos constats 1. L information aux oubliettes : Un affichage non systématique du DPE et des honoraires Un état des lieux toujours majoritairement intégré aux frais d agence 2. Des honoraires toujours élevés pour le locataire du fait du niveau des plafonds 3. Des agences essentiellement au service du bailleur Des documents illicites demandés au candidat locataire Un service et des conseils limités 16
17 L action de l UFC-Que Choisir 1/ Face aux abus constatés, l UFC-Que Choisir d Alsace, en lien avec la Fédération, met en demeure de se conformer à la Loi ALUR les agences pour lesquelles des illégalités ont été constatées. À défaut de réaction de la part des agences concernées, elle se réserve le droit d agir en justice. 2/ Face aux excès tarifaires et aux mauvaises pratiques, l UFC-Que Choisir Alsace interpelle les parlementaires afin qu ils agissent auprès du gouvernement pour : Augmenter les contrôles auprès des agences immobilières, Baisser significativement les plafonds fixés par décret des honoraires d agences, Demander que la révision de l arrêté de 1990 sur l affichage des honoraires, actuellement en cours, rappelle que l état des lieux peut être réalisé par un tiers mandaté par les 2 parties, Procéder à la publication sans délai des décrets d application de la Loi ALUR toujours en souffrance en matière de location (grille de vétusté). 17
18 Merci pour votre attention UFC-Que Choisir du Bas-Rhin 1a Place des Orphelins STRASBOURG Tél : PERMANENCES de l UFC - Que Choisir d Alsace HAGUEHAU : Maison des Loisirs et de la Culture SCHIRMECK : Maison de la Vallée STRASBOURG : Maison des associations UFC-Que Choisir du Haut Rhin Carré des Associations 100 Avenue de Colmar MULHOUSE Tél : COLMAR : Maison des associations MULHOUSE : Carré des associations 18
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