Stratégie d entreprise, politique immobilière et création de valeur : les cas Casino, Carrefour et Accor en France

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1 Les nouveaux enjeux et défis du marché immobilier Chaire Ivanhoé Cambridge ESG UQÀM Stratégie d entreprise, politique immobilière et création de valeur : les cas Casino, Carrefour et Accor en France 1

2 Plan 1. Introduction 2. Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys. 3. Une autre approche de la Valeur d utilité de l immobilier des entreprises : l étude du groupe Accor. 4. Conclusion 5. Questions / réponses 2

3 Introduction (1) Historiquement, l immobilier a toujours été considéré comme une «contrainte subie et nécessaire» liée àl exercice du métier de l entreprise. Loger les personnels Loger les outils de production Loger les stocks de produits Il est d ailleurs souvent perçu au sein de l entreprise comme une source de coûts par les utilisateurs et une immobilisation d actif inutile par les actionnaires. 3

4 Introduction (2) J ai souhaité évaluer au travers l étude de sociétés possédant de l immobilier la contribution de cet actif àla création de valeur pour l entreprise. Le questionnement initial était le suivant : L immobilier de l entreprise se résume t il àsa simple valeur vénale pour ces sociétés? Est il une immobilisation d actif inutile pour l entreprise? Possède t il également d autres composantes influençant la rentabilité de l activité opérationnelle de la structure ou le niveau de risque perçu de l entreprise? 4

5 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (1) 5

6 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (2) Un peu d histoire En 1988, le groupe Casino décide de créer une structure (nommée Sudeco) dédiée àla gestion de ses actifs immobiliers. En 1997, une équipe d Asset Managers totalement indépendante des hypermarchés est mise en place. Cette évolution en termes de gestion de l immobilier aboutit en 2000 àla création d une filiale dédiée (Immobilière Groupe Casino), puis àla création de Mercialys en 2005 (le 12 octobre 2005, la foncière créée est introduite en bourse) 6

7 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (3) La gestion active de l immobilier par des équipes hautement spécialisées de Mercialys a permis d optimiser les flux de trésorerie résultant des loyers perçus (renégociation des baux et mise au prix du marché des loyers, chute du taux de vacance, augmentation de la valeur locative par une politique active de restructuration et de construction, amélioration de la fréquentation des centres commerciaux par la mise en place d animations, augmentation de la présence d enseignes dites «moteur» ). Le principal effet a été l augmentation de la valorisation boursière de l entreprise ainsi qu une forte augmentation du dividende distribué. Cette gestion active des galeries commerciales a bénéficié aux hypermarchés : l augmentation de l attractivité du centre commercial a permis d accroître le flux de visiteurs, ce qui a été positif pour le cœur de métier du groupe Casino Guichard. Il s agit à ce niveau de la dimension «intégration stratégique et opérationnelle» de la valeur d utilité de l immobilier du groupe. 7

8 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (4) Mercialys est impliqué très en amont dans le processus de promotion de Casino. L étude de faisabilité est effectué sans risque de promotion pour la foncière (l exercice formel de l option d achat et du début de commercialisation par Mercialys s effectuant après cette étape). Ce partenariat stratégique entre les deux structures permet au groupe Casino d augmenter sa flexibilité immobilière en se donnant la possibilité d exercer des ajustements de ses surfaces commerciales (ce qui est quasiment assimilables à des options financières). Il s agit clairement d une intégration de l immobilier de l entreprise dans le Modèle d Affaire du groupe Casino avec pour conséquence une contribution forte de cet actif àla valeur de l entreprise. 8

9 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (5) Cet actif est ainsi perçu par les dirigeants de Casino comme un vecteur d optimisation du couple rentabilité/risque du Groupe : Son transfert partiel dans une société foncière captive (une SIIC) a permis de désendetter le groupe Casino, ce qui a baissé son niveau de risque perçu et à dégager des leviers financiers supplémentaires àdes conditions favorables. Son intégration dans la stratégie (son Cœur de Métier) du groupe a permis d optimiser l activité opérationnelle et d augmenter les revenus de l entreprise. La création d une structure dédiée à l immobilier a fait évoluer la perception de cet actif dans l entreprise d un vecteur de coûts vers un instrument de création de valeur. L optimisation de la valeur d utilité de l immobilier a in fine créé un surplus de valeur actionnariale optimisé fiscalement par l intégration de cette composante dans le Modèle d Affaire de l entreprise et dans sa valorisation boursière. 9

10 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (6) Performance boursière net return (base 100 au 19/10/2005) rentabilité oct-05 déc-05 févr-06 avr-06 juin-06 août-06 oct-06 déc-06 févr-07 avr-07 juin-07 août-07 oct-07 déc-07 févr-08 avr-08 juin-08 août-08 oct-08 déc-08 févr-09 avr-09 juin-09 août-09 oct-09 déc-09 févr-10 période Casino Guichard Mercialys

11 Valeur d utilité de l immobilier des entreprises et stratégie : l étude du groupe Casino et de sa foncière Mercialys (7) 11

12 Une autre approche de la Valeur d utilité de l immobilier des entreprises : l étude du groupe Accor (1) 12

13 Une autre approche de la Valeur d utilité de l immobilier des entreprises : l étude du groupe Accor (2) L approche de l immobilier de l entreprise du groupe Accor a été très différente et est centrée autour de quatre points fondamentaux : La volonté des dirigeants d améliorer la marge opérationnelle du pôle Accor Hospitality et d en diminuer l intensité capitalistique en passant d une entreprise de gestion de l immobilier à une société de gestion de service pour l hôtellerie moins vorace en capitaux (le RoCE devenant le ratio le plus regardé par les dirigeants de l entreprise). L idée que la scission des deux pôles de l entreprise (et l introduction par la suite en bourse sous le nom d Edenred de la branche Services du groupe) est créateur de valeur pour l actionnaire (cette théorie se base sur des exemples passés de sociétés du même secteur d activité ayant connu ce type d évolution). La nécessité de l allègement de la dette du groupe dans la perspective du spin off et de la nécessaire répartition de cette dernière entre les deux entités constituées. La conviction que la valorisation de l immobilier du groupe Accor possède une forte décote avec sa valeur de marché, cet écart n étant pas intégré dans le cours de bourse de l action. En se basant sur l année 2009, la plus value latente potentielle serait de plusieurs milliards d euros. 13

14 Une autre approche de la Valeur d utilité de l immobilier des entreprises : l étude du groupe Accor (3) L immobilier n est pas perçu chez Accor comme un actif contributeur à la création de valeur de l entreprise : Il est considéré comme une immobilisation forte des ressources financières de l entreprise (la baisse de l intensité capitalistique du métier de l hôtellerie est une des bases de la stratégie déployée) et un frein au développement d activités génératrices «a priori» de marges supérieures L immobilier est un moyen de se désendetter par la vente de murs d hôtel dans le but de diminuer le niveau de risque perçu du groupe. La vente de l immobilier est un moyen de faire apparaître la valeur vénale de l actif qui n est pas valorisé dans le cours de bourse de l action. Le fruit des ventes peut ainsi être distribué aux actionnaires sous forme de dividendes (ou sous forme de rachat d actions). Il serait à ce niveau une rémunération exceptionnelle de l investisseur. 14

15 Conclusion (1) Que conclure de ces études de cas? Elles mettent en lumière des stratégies et des comportements différents des acteurs vis à vis de l immobilier des entreprises. Ces positionnements sont l expression de la perception de cet actif par les intervenants (contributeur ou non contributeur à la valeur de l entreprise) et sont centrés essentiellement sur la problématique du couple rentabilité/risque de la structure. Les analyses produites dans l étude de ces cas particuliers mettent de même en évidence certaines caractéristiques de l immobilier de l entreprise dans la vision des acteurs placés en situation : immobilisation de capitaux inutile, outil de gestion du risque, actif créateur de valeur associé au Modèle d Affaire 15

16 Conclusion (2) L immobilier des entreprises possédait une valeur d utilité importante pour les sociétés, cette dernière étant souvent sous estimée (ou méconnue) par les acteurs financiers. Sa contribution àla création de valeur pour l entreprise est multiple. L immobilier de l entreprise est particulièrement créateur de valeur pour une structure quand cet actif est intégré dans le Modèle d Affaire de l entreprise. Les directeurs immobiliers et les directeurs généraux devraient davantage prendre cet actif en considération dans leur plan de développement 16

17 6. Questions / Réponses Je vous remercie pour votre attention et je me tiens à votre disposition pour répondre à vos questions.