Synthèse. du 9 e forum de l'otie IMMOBILIER D'ENTREPRISE : Défis et avenir pour. l immobilier d entreprise SOMMAIRE

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1 Synthèse du 9 e forum de l'otie IMMOBILIER D'ENTREPRISE : Défis et avenir pour l immobilier d entreprise Observatoire toulousain de l'immobilier d'entreprise 3 Février 2012 SOMMAIRE Le Marché National d'immobilier d'entreprise toujours en croissance 2 Le contexte économique national et européen nous amène à réfléchir sur notre avenir. Il est vrai que le dynamisme de notre métropole ne se dément en 2011 : un développement porté à la fois par une forte attractivité démographique et économique. La métropole compte aujourd hui habitants et accueille près de nouveaux arrivants chaque année. L emploi progresse depuis dix ans en particulier dans les secteurs productifs que sont les industries aéronautiques, spatiales et les activités dites résidentielles c est à dire l ensemble des services à la personne, tous fortement consommateurs de bureaux. Le bilan de l année 2011, montre que le niveau des transactions sur l agglomération toulousaine s est maintenu en matière d immobilier de bureaux (avec m² placés) comme de locaux d activité et d entrepôts ( m² commercialisés), Toulouse reste dans le top trois des grands marchés tertiaires français avec Lyon et Lille, et ce depuis plusieurs années. Cette année, Toulouse se situe même en deuxième position derrière Lyon mais devant Lille. Un bilan encourageant qui montre le développement de tout un territoire, mais pour autant Toulouse est encore loin d avoir l envergure d une grande métropole internationale. Cette 9ème édition du Forum de l Otie a été l occasion d en comprendre les raisons et de réfléchir sur les conditions pour inverser cette tendance. Pascale CIEUTAT, Présidente de l'otie Toulouse, un marché de bureaux performant 3 Un impact plus fort de la crise sur les marchés des locaux d'activités et de stockage 4 Un marché des locaux d'activité et de logistique bien orienté 5 Défis et avenir pour l'immobilier d'entreprise 6 Conclusion du Forum par Claude RAYNAL 8

2 L année immobilière 2012 LE MARCHÉ NATIONAL D IMMOBILIER D ENTREPRISE TOUJOURS EN CROISSANCE Daniel DORCHIES, Président ARTHUR LOYD «2011 sera l année de la stabilisation avec un rééquilibrage entre l offre et la demande» Thierry Laborderie, DTZ Jean Thouard Malgré la crise, la demande de bureaux par les entreprises est restée active en France Malgré un contexte économique difficile, les utilisateurs sont toujours en recherche de locaux mieux adaptés à leur besoin et plus économes. Cette rationalisation globale des espaces de travail permet de maintenir une vraie dynamique des marchés d immobilier d entreprise à Paris comme en régions. Toutefois, le marché français est fortement concentré sur la Capitale. Cette centralisation française freine incontestablement le développement des marchés régionaux. L exemple de Toulouse En 2011, la demande pla cée à Paris concentre m², pour l ensemble des grandes métropoles, elle représente seulement m², grâce au développement de la demande endogène. Seul le marché lyonnais se situe dans le «tropisme» des grandes métropoles européennes sur les rythmes équivalents à ceux de Milan, Dublin ou encore Munich avec m². Toulouse, Lille et Nantes, elles, même si elles se placent dans la cour des plus de m², manquent de lisibilité à une échelle européenne. Toutes les autres métropoles françaises, Bordeaux, Rennes ou encore Aix Marseille sont en deçà de ce seuil Si les niveaux de transactions montrent les dynamiques, ils ne sont pas révélateurs de la «profondeur» du marché La qualité d un marché tertiaire se mesure au travers d une analyse systémique qui tient compte à la fois de la création d emplois, du taux de renouvellement du parc et de la typologie de la demande. Le marché est créateur de valeur plus son taux de renouvellement du parc est élevé. Effectivement, la commercialisation de bureaux neufs montre à la fois une dynamique de marché et permet en même temps une hausse de la valeur locative. La corrélation de ces deux phénomènes montre une maturité de marché et une dynamique positive entraînant l ensemble de la filière. Bilan du marché tertiaire français en 2011 La demande placée est en hausse sur un an m² de bureaux commercialisés en France dont : m² en Ile de France m² en régions Le Stock se stabilise m² de bureaux disponibles dont m² en Ile de France Taux de vacance en % à Lille 6,5 % à Paris 7,5 % à Lyon 7,4% à Toulouse Le marché de bureaux reste soutenu en 2011, avec plus m² commercialisés dont 53 % de bureaux neufs. Une attractivité qui perdure dans le temps puisque la moyenne des dix dernières années se situe au-dessus des m² commercialisés par an. Au-delà des niveaux de transactions, l attractivité est confortée par un taux d absorption de la production qui est élevé depuis Effectivement, plus de m² de bureaux ont été construits sur cette période et aujourd hui seuls m² restent disponibles. Ces différents indicateurs montrent bien la dynamique du marché toulousain et sa maturité. Villes Commercialisations (en m²) Evolution sur un an Paris % Lyon % Toulouse % Lille % Nantes % Rennes stable Source : Arthur Loyd 2 OTIE / forum 2012 / juillet 2012 Intrum Justitia - Lyon

3 TOULOUSE, UN MARCHÉ DE BUREAUX PERFORMANT Michèle BELLAN, Directrice Régionale chez CBRE Les grandes transactions confortent le dynamisme du marché Pour 2011, le marché tertiaire se maintient à un niveau soutenu. La demande placée atteint les m² grâce au dynamisme des très grandes transactions et des besoins liés à l aéronautique comme à la bonne tenue des secteurs des services aux secteurs «La demande placée de neuf reste supérieure à celle de l ancien car elle répond mieux aux attentes des utilisateurs en terme de management, de confort et d image. Et son coût plus élevé est compensé par des charges moins importantes» Michèle Bellan CBRE Bilan du marché tertiaire toulousain en 2011 La demande placée se maintient m² de bureaux commercialisés Avec m², les bureaux neufs représentent 53 % de la demande placée 5 transactions > à m² représentent m² La surface moyenne des transactions est 510 m² Un taux de vacance de 7.4% avec m² de stocks de bureaux disponibles dont 43 % sont des bureaux neufs Les grandes caractéristiques du marché toulousain de bureaux : Cette année, la part des grandes transactions (> à m²) continue de se maintenir à un bon niveau en nombre comme en volume avec : 28 opérations pour un volume de m² en 2011 pour 26 transactions en 2010 totalisant m² (dont l extension de Sanofi de m²) La demande de très grandes surfaces est un phénomène récent mais récurent depuis Par contre, les entreprises de taille moyenne, qui s implantaient dans des locaux de 500 à m² sont moins présentes. On observe une baisse de ces transactions. Cette tendance s explique par un plus fort attentisme de ces utilisateurs qui subissent plus la crise et préfèrent alors différer leur projet immobilier. En outre, on constate une hausse significative des demandes de très petites surfaces qui accueillent souvent des créateurs d entreprise avec : 75 transactions inférieures à 100 m² dont 24 de moins de 50 m² en 2011 pour 50 de moins de 100 m² en 2010 dont 18 inférieures à 50 m². La répartition de la commercialisation entre «le neuf» et le «seconde main» s équilibre cette année. L attractivité des bureaux neufs ne se dément pas. Cette demande est pour partie tirée par une demande de clefs en main locatif toujours soutenue. Toutefois, la commercialisation de bureaux neufs est en légère baisse (-10 %) par rapport aux cinq dernières années liée à une diminution de compte propre. L offre de bureaux reste stable avec m² dont m² de bureaux neufs. Le stock s est maintenu car on enregistre une part importante de demande de clefs en main locatif. Cette tendance s explique par l offre existante qui ne répond pas à la demande de certaines entreprises. Cependant, les stocks devraient diminuer à partir de 2012 avec la baisse significative des mises en chantiers. Les distorsions entre l offre disponible et la demande des utilisateurs restent prégnantes sur certains secteurs : Répartition du parc de bureaux Sur le secteur nord-ouest : l offre a fortement diminué notamment sur Andromède. Ce secteur a été le plus dynamique en 2011 et des tensions risquent d être importantes en 2012 si la production n est pas relancée même si l offre potentielle représente près de m². La programmation de ces nouvelles surfaces doit être organisée afin d éviter l alternance des périodes de sous offre et de suroffre A Bordelongue : L image du pôle reste négative (accès, services, ), car il concentre toujours m² bureaux neufs disponibles soit près de la moitié de l offre neuve totale. Le développement de l Oncôpole devrait lui permettre d accueillir dès 2012 de nouveaux utilisateurs. Source : enquête auat-otie OTIE / forum 2012/ juillet

4 L année immobilière 2012 UN IMPACT PLUS FORT DE LA CRISE SUR LES MARCHÉS DES LOCAUX D ACTIVITÉ ET DE STOCKAGE Patrick BARRATEAU, Consultant chez Tourny Meyer «La demande en compte propre recensée est faible ce qui s explique pour partie par un développement en dehors de notre périmètre d étude actuel, qui nous amène à nous interroger sur la pertinence de son élargissement» Patrick Barrateau Tourny Meyer Le marché de l activité et de la logistique en m² loués ou vendus au cours de l année, le niveau de commer- cialisation ne fléchit pas Une seule opération logistique de m² enregistrée sur la Ménude Un stock estimé à près de m² mais dont une majorité de locaux vieillissants voire obsolètes Léger repli de la demande placée et peu de comptes propres recensés Le marché de locaux d activité atteint m² et celui des entrepôts-logistique se maintient à un niveau de m². Les niveaux de transactions ont baissé mais ne se sont pas effondrés puisqu il est en baisse de 10,5% sur un an. Ce léger repli s explique par une conjoncture économique particulièrement incertaine pour les PME/PMI, cible essentielle de ce segment d activité. Effectivement, la demande a été moins dynamique en 2011 et certains utilisateurs en recherche active ont préféré différer leur projet immobilier. Les transactions sont générées principalement par la demande du bassin de vie local voire régional. Et elle est assez peu tirée par les filières industrielles fortes de l économie toulousaine que sont l aéronautique et l agro-alimentaire qui créent leur propre logistique. Une offre quantitative mais peu qualitative La mollesse du marché peut s expliquer également par la qualité de l offre vieillissante et souvent inadaptée aux besoins de nouveaux secteurs d activité comme le e.commerce, la logistique urbaine, ou à l inverse de grandes plateformes logistiques Cette inadéquation récurrente entre l offre et la demande crée des situations de blocages qui se sont renforcées avec les incertitudes économiques. Certains utilisateurs s installent donc aux franges de l aire urbaine sur des secteurs en développement notamment dans le Gers ou dans le Tarn et Garonne. La demande placée est freinée par le manque de disponibilités immédiates, une qualité insuffisante des locaux vacants, un manque de diversité des produits proposés. Il existe plusieurs niches dans ce secteur dont certaines sont mal exploitées. Notamment peu d offre pour des activités de petites transformations : laboratoires, ateliers bénéficiant d un éclairage naturel, de climatisation ou encore d un environnement de qualité. Une réflexion à engager sur le périmètre d observation et l approfondissement des comptes propres Le secteur d observation, qui est l aire urbaine de Toulouse c est à dire 453 communes, pour être plus pertinent devrait être élargi et prendre en compte les pôles d activité des villes moyennes qui sont dans «l aire d influence» de Toulouse. En particulier, le marché pour être fidèle à son périmètre d attractivité pourrait prendre en compte les secteurs situés le long de la route d Auch de Pujaudran à Gimont à l ouest, au nord jusqu à Montauban en prenant en compte la zone de Montbartier dans le Tarn et Garonne Pour affiner le marché, une analyse des comptes propres est nécessaire et un rapprochement avec les collectivités, les Sem, et en particulier Oppidéa, est en cours pour recenser les ventes de foncier et les permis de construire commencés. Localisation des surfaces commercialisées de locaux d activité et entrepôts en 2011 Source : enquête auat-otie 4 OTIE / forum 2012 / juillet 2012

5 Table Ronde DÉFIS ET AVENIR POUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE La dynamique de la métropole se confirme en 2011 et même, elle a su mieux résister à la crise que d autres grandes villes françaises ou européennes. Plusieurs facteurs expliquent ce tropisme toulousain mais quelles sont les perspectives pour l avenir? Comment maintenir la croissance de Toulouse, et avec quels outils? Toulouse, une économie en croissance mais quelles sont les activités porteuses? Les ressorts du développement toulousain sont essentiellement liés à trois facteurs : les emplois stratégiques métropolitains occupent une part croissante de l emploi sur Toulouse représentant 14.1 % des emplois, des effectifs en hausse de 72 % depuis 1999 ils représentent emplois pour 1 million à Paris et à Lyon. Les secteurs pourvoyeurs sont «le conseil et l assistance» «la construction aéronautique et spatiale» mais aussi «la recherche et le développement». Toutes ces activités sont fortement consommatrices de bureaux et engendrent d autres emplois induits. les services productifs restent très dynamiques. Toulouse reste une des rares métropoles a conservé et même a développé des emplois industriels à forte valeur ajouté. La Métropole a vu les emplois de la construction aéronautique progresser de 67 % en dix ans. Cette dynamique industrielle génère également des emplois induits notamment dans les services d ingénierie et la sous-traitance qui ont augmenté de +150 % sur la même période. Les activités résidentielles progressent : les services à la personne qui profitent du moteur démographique comme la santé, le commerce, mais également les services de proximité ou encore la construction même si le contexte est plus difficile depuis 2008 avec la crise. Le développement endogène reste le moteur essentiel de l économie locale qui génère une vraie dynamique du marché tertiaire. Et l impact de la diversification de l économie avec le développement des secteurs de la santé, ou encore des biotech se mesure également sur le marché tertiaire. Pour ce faire, au-delà du secteur l aéronautique et de l industrie spatiale, notre territoire doit continuer d investir pour développer les filières d excellence que sont l agroalimentaire, les TIC, l innovation et la recherche, les nouvelles énergies ou encore la santé. Tous ces domaines participent à la création d emploi et à l attractivité de notre territoire ; sans oublier tous les secteurs d activité l économie de la connaissance. «Une industrie forte et dynamique, ainsi que l économie de la connaissance font partie de l ADN de notre territoire et de son attractivité.» Alain DI Creszenso, CCI de Toulouse Quelques repères Plus de habitants dans l aire urbaine : la 3 ème de France hors Paris Un accueil résidentiel fort : 20% en 10 ans soit près de habitants supplémentaires par an emplois salariés (publics--privés) sur l aire urbaine : en augmentation continue depuis 10 ans L aire urbaine concentre : - 25 % de l emploi spatial européen - 20 % des emplois industriel agroalimentaire OTIE / forum 2012/ juillet

6 Table Ronde DÉFIS ET AVENIR POUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE Comment mieux accompagner cette dynamique, quelles sont les demandes des utilisateurs en matières d immobilier d entreprise, des services et de cadre de vie? L immobilier d entreprise est un vecteur essentiel dans l implantation ou le développement des entreprises sur une métropole. Développer un immobilier répondant à toutes les demandes est un des nombreux défis pour demain. Les nouvelles générations de bureaux doivent être plus flexibles, compétitifs avec la mise à disposition des dernières technologies de l information et de la communication sans oublier l exigence de la performance énergétique imposée dans la nouvelle réglementation. L autre défi et non le moindre est de «réconcilier l homme et l immeuble au service de l entreprise. «L immobilier d entreprise est devenu un aménagement au service du management de l entreprise.» Magali Marton, DTZ research Le développement de grandes infrastructures telles que les transports, de grands équipements participe à la dynamique entrepreneuriale. Le parc des Expositions est un des leviers stratégique pour positionner la Région Toulousaine sur l échiquier européen aux côtés de Milan, Lyon Avec un dimensionnement de m² de surfaces utiles à terme, le Parc des Expositions permettra de doter la région Toulousaine d un équipement à la hauteur de son dynamisme et de ses ambitions pour devenir une métrpole de rayonnement européen. Ce nouveau Parc des Expositions sera capable d accueillir des salons professionnels, des expositions, de grands congrès et des événements culturels, sportifs Il concentre un ensemble de nouveautés : une Grande Halle polyvalente de m² ouverte sur l extérieur, de nombreux halls d exposition La force de cet équipement relève de sa compacité qui se traduit par une économie de l espace, une desserte immédiate depuis le cheminement central et une modularité exceptionnelle. «le Parc des Expositions : un espace d évènements qui positionne Toulouse au niveau européen» Joseph Carles, SPLA Perspective du parc des Expositions Parc des Expositions - vue d'ensemble (source OMA) (source OMA) 6 OTIE / forum 2012 / juillet 2012

7 Table Ronde DÉFIS ET AVENIR POUR L IMMOBILIER D ENTREPRISE L arrivée de la LGV sera également déterminante dans l attractivité de notre métropole Au-delà, de la question de l accessibilité, le projet urbain associé positionnera Toulouse au rang des grandes villes européennes et permettra d accueillir de nouvelles entreprises (bureaux et commerces) mais également de l habitat et un grand équipement. Il deviendra le vaisseau amiral de la Métropole. Le projet se veut plus ambitieux qu un simple quartier d affaires, il aura pour vocation la fabrication d un nouveau cœur d agglomération pour éviter les échecs ou les écueils de certaines réalisations. Mais il est prévu que l immobilier d entreprise sera un des ingrédients majeur de ce grand projet urbain puisque à m² de bureaux devraient être réalisés. Urbanisme tertiaire, un nouvel enjeu Un des sujet majeur pour les années à venir est la question du renouvellement urbain et notamment le problème de l obsolescence des parcs anciens qu ils soient de locaux d activité comme de bureaux. Il devient un des défis pour l avenir avec de manière sous-jacente une réflexion sur la revalorisation des pôles d activités. Pour les rendre plus attractifs, il faut créer de la valeur en renforçant l accessibilité, en améliorant les espaces publics Cette démarche sera vertueuse si elle créatrice de valeur et profitera à tous les acteurs. Pour rivaliser avec les autres métropoles et attirer de nouveaux utilisateurs exogènes, il est nécessaire de développer et promouvoir une image dynamique: participer aux salons professionnels, développer un réseau de communication comme des «ambassadeurs», organiser des campagnes d information ciblées. Le Simi et le MIPIM sont des vecteurs essentiels pour conforter le positionnement de la métropole.. La sem tourisme et sa marque So Toulouse favorisera également le rayonnement de la destination toulousaine pour de nouveaux acteurs qu ils soient utilisateurs, investisseurs... «Le renouvellement urbain durable correspond à cette volonté de prise en compte de la qualité environnementale et devient donc créateur de valeur» Jean-Marc Mesquida, AUAT «Nous souhaitons renforcer la promotion de notre territoire en France comme à l étranger» Bernard Keller, Grand Toulouse Toulouse - Eurosudouest - SPLA du Grand Toulouse OTIE / forum 2012/ juillet

8 CONCLUSION Claude RAYNAL, Président du Grand Toulouse L internationalisation nous oblige à nous comparer aux autres métropoles. Cette posture ne doit pas être vécue simplement comme une compétition. Elle participe également à la valorisation de notre territoire et de ses savoirfaire. Notre premier investissement a été la mise en œuvre du projet urbain qui décline cette ambition au niveau territorial. Le développement de grands projets ou équipements comme le Parc des expositions, Montaudran Aérospace, l Oncopole ou encore la Cartoucherie sans oublier le nouveau centre névralgique de la Métropole autour de la future gare LGV sont les atouts incontestables de la Métropole. Ce grand projet urbain constitue un nouveau socle pour attirer de nouveaux utilisateurs et investisseurs. Et pour accompagner notre politique de développement économique nous nous dotons d outils d accompagnement performants permettant de valoriser nos territoires d'excellence comme nos savoir-faire et notre dynamique. La sem tourisme comme la nouvelle agence de développement économique sont des outils indispensables pour le rayonnement de notre Métropole à l international. Nous remercions les intervenants pour la richesse des débats de ce 9 e forum qui s'est déroulé le 03 février 2012: Claude Raynal, Président Délégué du Grand Toulouse, Président de l'auat Jean-Marc Mesquida, Directeur de l'auat Michèle Bellan, Directrice régionale CBRE Patrick Barrateau, Consultant, Colliers Tourny Meyer Daniel Dorchies, Président Arthur Loyd Magali Marton, Head of Research France & CEMEA, DTZ Alain Di Crescenzo, Président de la CCI de Toulouse Joseph Carles, Vice-Président de la SPLA Toulouse Avec la collaboration de l auat pour l organisation et la restitution des actes du Forum. auat Le Belvédère, 11 bd des Récollets Toulouse cedex 4 Tél Fax