Le logement social. Définition, financement, programmes. Journée Association commissaires Enquêteurs du 20 mai 2015

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1 Le logement social Définition, financement, programmes Journée Association commissaires Enquêteurs du 20 mai 2015

2 Il était une fois le logement social L histoire du logement social : évolution économique, politique et humaine en France Héritage de notre patrimoine républicain et du pacte social

3 Repères historiques - Entre 1875 et 1914 la population urbaine passe de 12 à 18 millions en France - En 1906, 62% des habitants des villes de habitants vivent à 2 ou + par pièce : les habitations à bon marché (Jules Siegfried) : naissance du droit au logement (loi du 23 décembre 1912) : logement social est une politique publique : pays en «reconstruction» : la production de masse : la logement au cœur de la politique de la ville : le renouvellement urbain et DALO

4 Qui habite en HLM Sociologie du logement social en France en Les employés et ouvriers représentent : 50% des résidents, 26% de retraités, 12% des autres catégories (agriculteurs, artisans, commerçants ), 10% sans activités. Une mixité de plus en plus menacée - Sur-représentation de familles monoparentales (19% au lieu de 9%) - Locataires de nationalité étrangère (10% au lieu de 5%) - Modestie des revenus : 60% des ménages HLM ont un revenu inférieur à 66% des plafonds de ressources PLUS soit 1110 nets par personne seule, 67% parmi les emménagés récents La crise économique fragilise la mixité sociale

5 Logement social : accès s au logement pour tous Logement conventionné APL, conditionné par un plafond de ressource et un plafond de loyer Loi SRU du 13 décembre 2000 : construire + là où sont les besoins - assure une offre diversifiée (mixité sociale / production de logements sociaux nouveaux) - renforce la solidarité intercommunale (communes de habitants dans les agglomérations) Loi Duflot du 18 janvier 2013 : répondre à la crise du logement - renforce l'objectif de 20% à 25% à l'horizon 2015

6 Types de logement locatif social financés en Haute-Garonne Le logement intermédiaire : Pli, 701 PLS et 17 Li (Anah) Le logement social : 2601 PLUS et 32 logements conventionnés social (Anah) Le logement très social : 1436 PLAi et 12 LCTS (Anah) 7% seulement des ménages ne remplissent pas les conditions

7 Loyers plafonds LLS et ANAH Loyers intermédiaires ANAH 8,61 / m2 PLS et 10,65 / Pli 10% < loyer marché Logements sociaux ANAH 5,51 / m2 PLUS 40% < loyer marché Logements très sociaux ANAH 4,89 / m2 PLAi 50% < loyer marché Loyer de marché / unité urbaine Toulousaine (source observatoire des loyers 2014) 11,00 / m2 loyer moyen (hyper centre) 8,8 / m2 loyer moyen (périphérie)

8 Financement TVA à 5,5 % (taux réduit) aux 3 produits Subvention Etat / PLAi (9000 ) Participations du délégataire + Conseil Départemental / PLAi et PLUS Prêts bonifiés de la CDC jusqu'à 60 ans en zone tendue (B1 en Haute-Garonne) 1,60 % PLUS et 0,80 % en PLAi en 2014

9 La mixité sociale par diversification de l offrel Offre nouvelle accessible - Production de logements sociaux et très sociaux publics + accession sociale - Parc privé à loyers maitrisés Parc existant amélioré - Lutte contre l habitat indigne et copro dégradées - Performance énergétique des logements Renouvellement urbain en oeuvre - Refaire la ville / ville - Rénovation urbaine

10 Périmètre et cadre réglementaire Périmètre d'application du bilan triennal : Périmètre de l'inventaire Communes hbts Communes < 20% LLS Cadre législatif et réglementaire : Lois SRU et Duflot Articles L et suivant du CCH

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12 Programmation des aides à la pierre et de l ANAH

13 Le cadre général de la programmation Contexte: le développement du LLS, une priorité de l Etat Face à la crise du logement : un rattrapage massif de production de logements locatifs est décidé à partir de 2005 Plan de cohésion sociale (objectif de LLS par an) : Renforcé par la loi DALO (seuil minimum de PLAI par an) en 2007 En réaction face à la crise financière : la relance Le programme exceptionnel de VEFA en octobre 2008 Le plan de relance de l économie : Objectifs 2011 et 2012 à LLS Contexte post-pcs et hors relance Nouvelle mandature Objectifs : atteindre LLS par an en 2015

14 Contexte: le développement du LLS, une priorité de l Etat Nombres de LLS financés entre 2000 et Le cadre général de la programmation PLS PLUS PLAI

15 Les délégations de compétences des aides à la pierre - Loi du 13 août 2004 relative aux libertés et responsabilités locales - L'État peut déléguer aux EPCI et aux départements la gestion des aides à la pierre (parc locatif social et parc privé relevant de l'anah) - Pour les EPCI : Programme Local de l'habitat obligatoire - Signature d'une convention de délégation de compétence des aides à la pierre pour une durée de 6 ans renouvelable (post- ALUR : possibilité de prorogation de 1 voire 2 ans) - En 2014 : 112 délégataires en 2014 (dont 27 CG) 4 délégataires en Haute-Garonne - Si délégation de compétence avec mise à disposition des services de l Etat=> Positionnement de l instructeur différent. - L instructeur doit connaître le PLH du délégataire, le contenu de la convention signée entre l Etat et le délégataire (objectifs/moyens), ainsi que les modalités éventuelles de mise à disposition (cf. convention de mise à disposition)

16 Le cadre général de la programmation Les aides directes (subventions) ne représentent pas l essentiel de l effort de l État Aides à la personne 16,9 MM Aides versées au titre des aides personnelles au logement à environ 6,3 millions de ménages (Etat, SS, employeurs). Environ 4,9 milliards d euros sont versés aux locataires du parc HLM au titre de l aide personnalisée au logement (APL), ce qui représente 34 % des loyers perçus par les organismes HLM. Aides indirectes 4 MM TVA à taux réduit, exonération de TFPB, exonération de contribution sur les revenus locatifs (CRL) et exonération d impôt sur les sociétés (IS) + aides de taux liées aux prêts bonifiés de la Caisse des Dépôts (NB : requête automatique disponible sous SISAL) Aides directes 440 M Subventions PLUS, PLAI et surcharge foncière notamment

17 Les différents programmes Les OPAH Opération Programmée d Amélioration de l Habitat c est un outil très souple dont le but est d inciter les propriétaires privés à réaliser des travaux dans leur logement. Les PIG Programmes d Intérêt Général c est un outil identique à l OPAH mais sur un périmètre plus étendu (département, région ) avec un nombre limité de problématique traitées Les outils moins classiques OIR, ORI, Plan de sauvegarde, RHI, THIRORI

18 LES OPAH S adaptent à la plupart des situations Créé éées en 1977 c est c l outil l d intervention d en matière d habitat d le plus pérenne. Très s souple d utilisation d il est très s prisé par les élus car c est c un dispositif non coercitif applicable aussi bien sur un seul immeuble meuble ou à l échelle d un d EPCI. Au niveau national 657 programmes couvrant communes. Leur objectif Inciter financièrement les propriétaires privés s (occupant ou bailleur) par des taux de subvention majorés s par rapport au droit commun (diffus) à réaliser des travaux d amd amélioration de leur logement. Leur durée Au minimum 3 ans avec possibilité de prorogation de 2 années supplémentaires.

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20 Une OPAH pourra traiter plusieurs thématiques mais sur un territoire restreint dépassant très rarement l échelle d un canton ou d une Communauté de Communes. Un Programme d Intérêt Général traitera 2 à 3 thématiques maximum sur un territoire plus étendu pouvant aller jusqu au département ou la région. La durée d un PIG peut être fixée entre 1 an et 5 ans dès la signature d un protocole d accord entre les différents partenaires. C est le maître d ouvrage de l opération (EPCI délégataire ou Conseil général) qui par arrêté ou délibération déclare d Intérêt Général le Programme. LES «PIG» Différences OPAH / PIG :

21 UN EXEMPLE D INTERVENTION D PROPRIETAIRE BAILLEUR Objectifs : - Création de 3 logts sociaux et 1 très social sur bâtiment A et B - Gain énergétique Étiquette G => C et D - Mt des Tx retenus HT : Mt des honoraires de M.O. HT : Les résultats : - Financement en travaux lourds de sortie d insalubrité (35%). - Anah (Tx + Honos) : prime pour le logts TS: pas de subvention des collectivités car Diffus LA SITUATION Propriétaire bailleur à Martres- Tolosane, centre de la commune, immeuble vacant suite à sinistre, 2 corps de bâtiment, 4 logements existants avec éléments de confort vétustes. Insalubrité avérée = 0,43 Dégradation = 0,67 Construction neuve projetée sur l unité foncière Type de logement Conventionné social Conventionné social Conventionné social Conventionné très social Surface 116 m² 94 m² 69 m² 79 m² Montant loyer en / mois Dossier engagé en juillet 2012 avec un acompte à hauteur de 30% en début d année Les travaux sont en cours

22 LES INTERVENTIONS SPECIFIQUES SUR LES COPROPRIETES L OPAH COPROPRIETE CLASSIQUE: Intervention en mode préventif, quand les difficultés concernent exclusivement le bâti et que le conseil syndical maîtrise bien la situation. L OPAH COPROPRIETE DEGRADEE: Pour les copropriétés fragiles, en mode préventif ou curatif, quand les difficultés concernent principalement le bâti et que le conseil syndical maîtrise encore la situation. Le PLAN DE SAUVEGARDE: Pour les copropriétés les plus en difficultés, confrontées à un cumul de problème dont l ampleur est telle que le syndicat des copropriétaires est dans l incapacité de les résoudre seul : bâti très dégradé voire insalubre, carences graves de gestion, dysfonctionnement des organes de gestion, endettement important du syndicat, problème de sécurité des biens et des personnes LES PRINCIPAUX CRITERES DE L ETAT D UNE COPROPRIETE: A partir de l observatoire des copropriétés réalisé par l AUAT chaque année. Il est basé sur le prix au m² des ventes enregistrées sur la copropriété par rapport au prix médian des ventes du quartier. Le ratio PO PB. Le taux d endettement de la copropriété par rapport à son budget annuel. La composition du conseil syndical. Le taux de participation aux AG.

23 LES INTERVENTIONS SPECIFIQUES SUR LES COPROPRIETES Un parc très important : Plus de logts en copro de plus de 50 logts. L observatoire «copro» partenarial a permis une hiérarchisation des interventions (40 copros de plus de 50 logts repérées sur les 461 examinées chaque année) A ce jour 15 «plans de sauvegarde», 5 OPAH «copropriété dégradée» ont été mis en œuvre. Le délégataire (CUTm) mandate des BE pour réaliser des expertises au vu desquelles l outil d intervention est déterminé. Une convention en cours avec l ADIL 31 pour assurer une veille juridique préventive : - Actions auprès des syndics et conseils syndicaux (création clubs des conseils syndicaux, élaboration d une charte du «mieux vivre ensemble») - Actions auprès des nouveaux accédants : informations sur leurs droits et devoirs de copropriétaire.