L offre en immobilier d entreprise en. Seine-et-Marne. OBIE 7 Novembre 2014 présenté par

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1 L offre en immobilier d entreprise en Seine-et-Marne OBIE 7 Novembre 2014 présenté par

2 Avant propos GEMOFIS en quelques chiffres

3 Un accompagnement sur mesure La force d un réseau, la proximité pour atout 27 ans d expérience dans le métier de conseil en immobilier d entreprise 15 bureaux de proximité recherches de locaux par an 850 transactions par an visiteurs par mois sur notre site internet GRANDS COMPTES des problématiques multiples, un interlocuteur unique Grands utilisateurs Pôle logistique Pôle Administrations Multisites Optimisation des coûts immobiliers Veille réglementaire DEVELOPPEMENT DURABLE Réglementations environnementales Etudes & Solutions COMMERCIALISATION RECHERCHE Stratégie Evaluation Promotion Valorisation Sélection Présentation Négociation Accompagnement Obligations légales Un ancrage multirégional INVESTISSEMENT Stratégie patrimoniale Arbitrage Acquisition Valorisation de patrimoine Externalisation Audit AVIS DE VALEUR EXPERTISE Valeur vénale Valeur locative ETUDES & ANALYSES Pour toute aide à la décision Etudes géographiques et sectorielles Etudes d implantation Etudes spécifiques Retrouvez l ensemble de nos coordonnées et services sur

4 Méthodologie 7 grands territoires

5 Bureaux

6 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible 5,04 % taux de vacance ( m² construits*) 14,1 % neufs m² 83 % à la location et 33 % à la vente ** 43 % appartiennent à des «Institutionnels» 100 % construits postérieurement à 1980 Une offre de grandes surfaces assez faible et en inadéquation avec la demande Les valeurs locatives ( /m² HT/HC) : * source ORIE 2013 ** Total > à 100 % : surfaces à la fois à la location et à la vente Valeur moyenne Variation valeur moyenne Valeur prime Neuf Second marché *** *** programme récent (2008) et centre ville de Melun

7 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Offre disponible par secteur Marne-la-Vallée / Chelles et Sénart / Melun constituent l essentiel du marché de bureaux du Département < 1 % 48 % 3,04 % La part de Marne-la-Vallée / Chelles est en baisse et celle de Sénart / Melun en hausse 36 % < 1% 2,69 % Pour mémoire : Marne-la-Vallée / Chelles: 38 % des m² construits * Sénart / Melun : 22 % des m² construits * 9,99 % * source ORIE 2013

8 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² construits * Marne-la-Vallée / Chelles m² disponibles 7 % d offres neuves 96 % à la location 16 % à la vente 6,42 % : taux de vacance 48 % 128 /m² : valeur locative moyenne * source ORIE 2013

9 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² construits * m² disponibles Sénart / Melun 25 % d offres neuves 69 % à la location 49 % à la vente 8,15 % : taux de vacance 36 % 154 /m² : valeur locative moyenne * source ORIE 2013

10 m² construits * Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Paris CDG 638 m² disponibles Aucune offre neuve 100 % à la location et 62 % à la vente < 1 % 3,04 % 0,19 % : taux de vacance 113 /m² : valeur locative moyenne m² construits * m² disponibles Meaux 5 % d offre neuve 77 % à la location et 33 % à la vente 1,63 % : taux de vacance 147 /m² : valeur locative moyenne * source ORIE 2013

11 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² construits * Peu de m² disponibles Francilienne Faible vocation tertiaire Une offre parcellaire et diffuse de très petites surfaces (< à 100 m²) < 1 % * source ORIE 2013

12 m² construits * m² disponibles Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Est 35 % d offres neuves 67 % à la location et 33 % à la vente 2,67 % : taux de vacance 135 /m² : valeur locative moyenne 2,69 % Sud m² construits * m² disponibles 8 % d offres neuves 71 % à la location et 51 % à la vente 5,67 % taux de vacance 139 /m² valeur locative moyenne 9,99 % * source ORIE 2013

13 Bureaux Le marché en Seine-et-Marne L offre future m² 96 % lancés après pré-commercialisation 35 % labellisés 91 % à Marne-la-Vallée / Chelles 9 % à Sénart / Melun 150 à 220 /m² : valeurs locatives prévisionnelles Neos I et II m² BBC/THPE 2005 Montévrain (Marne-la-Vallée / Chelles) Le Bellini m² BBC/HQE Serris (Marne-la-Vallée / Chelles) DISNEYLAND RESORT PARIS Le Park m² Ferrieres (Marne-la-Vallée / Chelles) ACCELIS PROMOTION Bambou m² BBC 2005 Lieusaint (Sénart / Melun) BLEEKER GROUP Spirito Verde m² HQE Lieusaint (Sénart / Melun) PITCH PROMOTION

14 Activités

15 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible 12,1 % de locaux mixtes 14 % neufs m² 72 % à la location et 53 % à la vente * 17 % appartiennent à des «Institutionnels» Les valeurs locatives moyennes ( /m² HT/HC) : 98 % construits postérieurement à 1980 Une offre concentrée essentiellement à l Ouest du Département Neuf Second marché Valeur moyenne Variation valeur moyenne Mixtes 144 Activités 83 Mixtes 92 Activités 74 * Total > à 100 % : surfaces à la fois à la location et à la vente

16 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Offre disponible par secteur 8 % 10 % 41 % Marne-la-Vallée / Chelles constitue le marché le plus important du Département 21 % 6 % 8 % 6 %

17 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles Marne-la-Vallée / Chelles 23 % d offres mixtes 8 % d offres neuves 72 % à la location 52 % à la vente 85 /m² : valeur locative moyenne 41 % Activités Mixtes Neuf Second marché 75 85

18 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles (13 % mixtes ) Paris CDG 8 % d offres neuves 92 % à la location et 38 % à la vente 71 /m² : valeur locative moyenne 8 % 10 % Activités Mixtes Neuf 74 Second marché m² disponibles (5 % mixtes ) 12 % d offres neuves Meaux 49 % à la location et 70 % à la vente 63 /m² : valeur locative moyenne Activités Mixtes Neuf 77 Second marché 61 56

19 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles (19 % mixtes ) Aucune offre neuve Francilienne 98 % à la location et 70 % à la vente 76 /m² : valeur locative moyenne Activités Mixtes Neuf Second marché % m² disponibles (1 % mixtes ) 21 % Sénart / Melun 31 % d offres neuves 72 % à la location et 45 % à la vente 86 /m² : valeur locative moyenne Activités Mixtes Neuf 82 Second marché 87 97

20 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles (aucune offre mixte) 29 % d offres neuves Est 64 % à la location et 56 % à la vente 75 /m² : valeur locative moyenne Activités Neuf 85 Second marché 40 Mixtes 8 % m² disponibles (aucune offre mixte) 2 % d offres neuves Sud 67 % à la location et 55 % à la vente 64 /m² : valeur locative moyenne Activités Mixtes Neuf 72 Second marché 63 6 %

21 Activités Le marché en Seine-et-Marne L offre future m² 32 % en projet 69 % à Marne-la-Vallée / Chelles 9 % à Sénart / Melun 85 à 165 /m² : valeurs locatives prévisionnelles Urban Parc du Segrais m² mixtes Lognes (Marne-la-Vallée / Chelles) Technoparc de l Amirault m² mixtes Collégien (Marne-la-Vallée / Chelles) Green Pole m² activités Moissy-Cramayel (Sénart / Melun) 3D Parc m² activités Bussy-St-Georges (Marne-la- Vallée / Chelles) Forum Melun m² activités Vaux-le-Pénil (Sénart / Melun)

22 Entrepôts

23 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible 5 % neufs 71 % de surfaces > à m² 93 % à la location et 25 % à la vente * m² 41 % appartiennent à des «Institutionnels» 58 % construits postérieurement à 1980 Une offre essentiellement située le long des grands axes de communication Les valeurs locatives ( /m² HT/HC) : Valeur moyenne Valeur prime Variation valeur moyenne Neuf 70 (1 réf) Second marché * / 55 * surfaces < à m² * Total > à 100 % : surfaces à la fois à la location et à la vente

24 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Offre disponible par secteur 11 % 2 % Sénart / Melun dispose de plus de la moitié de l offre disponible du Département 51 % 15 % 11 % 2,5 % 6,5 %

25 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles 10 % d offres neuves Sénart / Melun 94 % à la location 19 % à la vente 53 /m² : valeur locative moyenne 51 %

26 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles 11 % Aucune offre neuve Paris CDG 96 % à la location 9 % à la vente 57 /m² : valeur locative moyenne

27 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles Aucune offre neuve Francilienne 99 % à la location 1 % à la vente 46 /m² : valeur locative moyenne 11 %

28 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible Meaux m² disponibles Aucune offre neuve 84 % à la location et 16 % à la vente 34 /m² : valeur locative moyenne 15 % 2 % Marne-la-Vallée / Chelles m² disponibles Aucune offre neuve 96 % à la location et 50 % à la vente 52 /m² : valeur locative moyenne

29 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre disponible m² disponibles Aucune offre neuve Est 34 % à la location et 72 % à la vente 38 /m² : valeur locative moyenne 2,5 % Sud m² disponibles Aucune offre neuve 89 % à la location et 65 % à la vente 31 /m² : valeur locative moyenne 6,5 %

30 Entrepôts Le marché en Seine-et-Marne L offre future m² Pas de lancement en blanc Répartition : 33 % Francilienne 35 % Sénart / Melun 32 % Paris CDG Tournan-en-Brie (Francilienne) Logistics Park St-Pathus (Paris CDG) 58 /m² : valeurs locatives prévisionnelles Parc d activités de la Goële St-Mard (Paris CDG)

31 Méthodologie (complément) Ce document a fait l objet d une présentation commentée lors d une réunion OBIE 77 et a été extrait d une étude réalisée à la demande de Seine-et-Marne Développement (l agence pour le développement économique de Seine-et-Marne) par GEMOFIS, conseil en Immobilier d Entreprise. GEMOFIS a travaillé à partir de ses données, collectées à partir de ses informations propres, de sa connaissance du marché et des éléments recueillis auprès des divers intervenants du secteur d activité (agents immobiliers, promoteurs, propriétaires ) ainsi que des organismes publics et parapublics (services économiques, observatoire de l immobilier), associations professionnelles (CAPEM, ORIE, INSEE, ). Ces données intègrent l ensemble des informations (sauf informations confidentielles) en possession de GEMOFIS à la date d élaboration de l étude : Août Pour plus de précisions, le lexique ci-après définit les principales notions utilisées dans cette étude ainsi que les règles de calcul retenues. Bien que jugées fiables, les informations utilisées pour cette présentation ne peuvent être garanties, ni engager la responsabilité de GEMOFIS. La reproduction de tout ou partie de la présente étude est autorisée sous réserve d en mentionner la source.

32 Lexique Bureau : lieu de travail des employés d'une entreprise, d'une administration Disponibilité future : se rapporte à l'ensemble des surfaces disponibles dans le futur. On peut distinguer les disponibilités certaines (locaux en cours de construction de restructuration ou rénovation, les locaux pour lesquels la date de début de chantier est prévue), les disponibilités probables et éventuelles (opérations ou libérations envisagées mais non confirmées par une action réelle) Entrepôt : bâtiment utilisé à titre principal comme lieu de dépôt, de stockage, de distribution et/ou d'expédition de marchandises, disposant d'espaces et volumes homogènes, d'accès livraison multiples et d'une aire de manœuvre importante Foncier : ensemble de terrains constructibles Immeuble/programme restructuré : immeuble ayant subi des travaux de rénovation s'apparentant à une restructuration lourde Immeuble/programme neuf : immeuble/programme construit depuis moins de 5 ans et immeuble restructuré (selon la définition ci-dessus) depuis moins de 5 ans Immeuble/programme second marché : tous les immeubles/programmes de plus de 5 ans. On peut faire une sous distinction : immeuble récent = construit depuis de moins de 10 ans, et immeuble ancien = construit depuis plus de 10 ans Locaux d'activités : bâtiment ou lot individuel permettant de regrouper les différentes fonctions d'une entreprise comprenant en partie principale située en rez-de-chaussée avec accès livraison, une surface permettant des activités de production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petit stockage ainsi qu'une partie bureaux annexe ne représentant pas plus de 40 % de la surface totale. Cette catégorie regroupe également les locaux mixtes répondant à la définition suivante : bâtiment ou lot individuel comportant une surface de bureaux et une surface d'activités légères type laboratoires activités de recherche, de petite production ou de petit assemblage, le pourcentage de bureaux étant supérieur à 40 % et inférieur à 70 % de la surface totale, et la hauteur sous plafond de la partie activités inférieure ou égale à 4 m Loyer : prix auquel un bien peut être raisonnablement loué. Il ne tient pas compte des avantages consentis par le propriétaire (franchise de loyer, réalisation de travaux). Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Loyer "prime" : moyenne pondérée des 5 loyers les plus élevés constatés sur un secteur donné se rapportant généralement aux immeubles neufs, restructurés et aux meilleurs standings et emplacements. Exprimé en euro hors taxes, hors charges par m² par an. Les valeurs des biens atypiques et des très petites surfaces sont régulièrement exclus de ce calcul. Loyer moyen - valeur locative moyenne : moyenne des loyers calculée à partir d'au moins 4 éléments après exclusion des valeurs les plus basses et les plus hautes manifestement hors marché. Exprimé en euro HT (hors taxes), hors charges par m² par an. Offre disponible (stock) : comprend les surfaces immédiatement disponibles à la location ou à la vente et celles proposées à la commercialisation dans des immeubles existants disponibles dans un délai de 6 mois maximum Pré commercialisation : transaction réalisée au moins six mois avant la livraison d'un immeuble neuf ou restructuré Programme : immeuble ou ensemble d'immeubles de mêmes caractéristiques situé dans un même lieu généralement clos Projet "en blanc" : bâtiment destiné à la location ou la vente dont la construction est lancée sans qu'il n'ait été précommercialisé Projet "en gris" : projet dont le chantier est prêt à débuter le permis de construire ayant été obtenu et purgé de tout recours Surface utile : surface après déduction des éléments structuraux et des parties communes non exclusivement réservées à l'usage d'un locataire Taux de vacance : rapport entre le stock immediat et le parc existant. Le parc existant est estimé à partir des données recueillies auprès de l'orie. Exprimé en % Valeur locative : voir loyer moyen Valeur vénale : prix auquel un bien pourrait raisonnablement être cédé. Exprimée en euro hors taxes ou hors droits, hors honoraires de commercialisation, par m² par an.

33 Contacts Secteur Paris CDG David ROZENBERG Tél Bureau Ile de France Nord Sébastien HELY Tél Secteur Meaux, Marne-la-Vallée, Est Elisabeth GREUZAT Tél Bureau Ile de France Est Sud Cédric HENEMAN Tel : Secteur Francilienne, Sénart/Melun/Sud Lydie BENKO l.benko@smd77.com Tél Pour tout savoir sur l Observatoire Immobilier d entreprise de Seine-et-Marne Rédacteur : Département Etudes & Analyses Patricia VEVAUD etudes@gemofis.com Tél