Juillet Cahier des charges PROJET SECTEUR GARE CLAMART. Direction de l Urbanisme et de l Aménagement

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1 Juillet 2015 Cahier des charges PROJET SECTEUR GARE CLAMART Direction de l Urbanisme et de l Aménagement

2 SOMMAIRE 1. Cahier des charges d appel à projets 1.1 Cadre général 1.2 Périmètre de l appel à projets 1.3 Nature des constructions attendues 2. Modalités de la consultation 2.1 Candidats admis à concourir 2.2 Présentation des offres par candidats 2.3 Bilan de l opération 2.4 Critères de sélection 2.5 Calendrier prévisionnel de la consultation 2.6 Modification du dossier et suite à donner ANNEXES : - Photographie aérienne du site - Plan de situation du site - Plan du cadastre du site - Schéma de phasage - Plan d intention du projet SGP - Etude CD 92 (circulation et flux) - Extrait du règlement d urbanisme, PLU, en vigueur et servitudes - Documents concernant la ZPPAUP (règlement, zonage et rapport de présentation) - Document concernant le PADD et OAP (en cours de révision) du PLU - Etude APUR sur le secteur Gare de Clamart - Le lien du site de la SGP : Projet de la gare Issy les Moulineaux - Vanves - Clamart - Plan masse d intention et esquisses réalisées en amont de la concertation depuis Bilan de la première phase de la concertation - Synthèse réalisée par la société Etat d Esprit. - Cahier de recommandations architecturales (document de travail) 1

3 1. Objet de la consultation 1.1 Cadre général Le projet de la ligne 15 du métro du Grand Paris Express prévoit la création d une gare en correspondance avec l actuelle Gare SNCF du Transilien. En accord avec l ensemble des partenaires concernés, la Ville de Clamart souhaite aménager le site de plus de 2 hectares à travers un projet connexe de qualité et lance donc un appel à projets concernant l ensemble du site. La majorité du foncier appartient au groupe SNCF (composé des trois EPIC (Etablissement Public industriel et commerciale) SNCF, SNCF Mobilités et SNCF Réseau) mais une partie des terrains est la propriété de la commune qui, après avoir lancé la procédure de désaffectation, a reçu un avis favorable sans réserve du commissaire enquêteur suite à une enquête publique de déclassement organisée du 4 mai au 22 mai 2015 inclus. Les candidats du présent appel à projets sont invités à proposer un projet d ensemble, avec variantes le cas échéant. En première phase concernant les terrains municipaux et ferroviaires, chaque variante devra être compatible avec le PLU actuel, les orientations du PADD actuel ainsi que la ZPPAUP en vigueur. Les variantes présentées devront permettre de valoriser la reconversion de ce terrain en y développant un éco-quartier de grande qualité urbaine offrant une mixité fonctionnelle et sociale. Le projet sera composé, en plus des logements (stationnements compris), d équipements publics, de commerces, d équipements d intérêts collectifs et d un parking public souterrain à usage du quartier et du pôle gare. Chaque candidat devra proposer une ou plusieurs variantes détaillant la procédure et les modalités d'acquisition, un calendrier et le mode de gestion, publique ou privée, du parc de stationnement. Les gestionnaires privés potentiels de parking pourront répondre avec plusieurs candidats. Les fonctionnalités du bâtiment voyageurs SNCF de la gare de Clamart devront être conservées. Les projets pourront proposer un déplacement du bâtiment Voyageurs SNCF pour une bonne insertion fonctionnelle, architecturale et urbaine, connecté au futur couloir de correspondance avec la gare du Grand Paris Express et à l accès de secours au quai SNCF. Dans cette hypothèse, les coûts correspondants devront être assumés par l opération immobilière. Le candidat retenu devra préciser son projet avec SNCF Mobilités et Réseau. Les variantes devront toutes présenter un bilan équilibré permettant de créer de la valeur pour la commune comme pour le groupe SNCF et permettre l autofinancement des équipements publics communaux et des aménagements du site qui seront réalisés par la commune à travers la signature d un PUP finançant les équipements publics propres de l opération. 2

4 Le présent dossier de consultation vise à fixer le cadre de cette consultation en précisant le cahier des charges et les règles de consultations. 1.2 Périmètre de l appel à projets L ensemble foncier concerné par le présent appel à projets totalise une superficie cadastrale d environ m². Il s agit de : - Deux parcelles de terrain cadastrées en section H n 81 et N 41, respectivement situées au 3 rue de Fleury et 257 avenue Jean Jaurès et présentant respectivement une superficie de 375 m² et 333 m². Ces parcelles sont situées en zone UA au Plan Local d Urbanisme. On note la présence de bâtis sur les deux parcelles. L ensemble est destiné à être démoli afin de permettre la construction d un ensemble immobilier mixte. - Un parking public de surface - Le bâtiment voyageurs SNCF de Clamart et parcs de stationnement environnants - La partie de la Place de la Gare désaffectée et objet d un déclassement, comprenant le passage piéton souterrain - Un terrain appartenant à la fois à SNCF réseau (ex-rff) et Mobilités, situé entre la voie de chemins de fer et le boulevard des Frères Vigouroux, jusqu à la place du Clos Montholon. C est un terrain bâti, cadastré en section I n 40, situé au 9 rue du Clos Montholon et représentant une superficie d environ 1,9 hectare. Cette parcelle est située en zone UF au Plan Local d Urbanisme. Une partie de ce terrain sera utilisé par la Société du Grand Paris et SNCF pour la construction de la future gare de la ligne 15 et des ouvrages de correspondance. Suite à la construction par la SGP de la gare, le foncier nécessaire à celle-ci sera cédé à la SGP. 1.3 Nature des constructions attendues La fonction principale du projet sera un éco-quartier incluant du logement en accession libre, du logement social, avec leurs places de stationnement propres, un parking public d au moins 200 places environ, un hôtel, des commerces, un parc à vélo conséquent, des équipements publics (complexe scolaire : maternelle et/ou élémentaire). Le programme devra tenir compte de la synthèse des ateliers de concertation (menés par la société Etat d Esprit / voir en annexe), qui ont été organisés le 23, 24, 29 et 30 juin 2015 avec les clamartois. Ces ateliers ont été organisés en s appuyant sur l Orientation d Aménagement et de Programmation (OAP, joint en annexe) dans le cadre de la révision du PLU en cours. Les documents intitulés «Proposition d implantation et d ambiance» également joints en annexe au présent cahier des charges sont des études d intention. Néanmoins, la municipalité considère ces esquisses comme étant une traduction qualitative de la règlementation du PLU en vigueur, des pièces constitutives de la ZPPAUP ainsi que du cahier de recommandations architecturales en cours d élaboration dans le cadre de la révision du PLU, et joints en annexe au présent document La mixité sociale et fonctionnelle du projet sera un objectif prioritaire. Le projet pourra ainsi accueillir d autres éléments de programme si les candidats les considèrent utiles et possibles, techniquement et financièrement, dans le cadre de l équilibre de l opération. La restitution d un passage souterrain piéton entre Vanves-Issy-les-Moulineaux et Clamart répondant aux normes PMR serait ainsi appréciée. Les orientations du PADD débattues lors du Conseil municipal du 12/02/2015 dans le cadre de la 3

5 procédure de révision du Plan Local d Urbanisme en cours, devront être respectées, à savoir : Proposer un développement urbain dans des secteurs bien desservis par les transports en commun dans un objectif de mixité fonctionnelle et sociale Autour du secteur de la gare : la future gare du Grand-Paris-Express améliorera l accessibilité et le dynamisme du quartier. Ce projet permettra de qualifier et de valoriser cet espace urbain et offrira la possibilité d apporter une mixité des fonctions (commerces, logements, parkings, inter-modalité renforcée). Ce projet urbain doit permettre de requalifier l espace et d en faire un nouveau poumon vert. Organiser le développement des transports en commun Avec des projets de transports structurants comme la Gare du Grand Paris Express, la récente mise en service du tramway T6 reliant Châtillon à Viroflay, ou encore le projet de tramway T10 qui reliera Clamart à Antony, Clamart va conforter sa position stratégique au cœur du Grand Paris ; son attractivité s en trouvera renforcée dans les prochaines années. Accompagner l arrivée des tramways L arrivée de ces deux tramways constitue l opportunité pour Clamart d accompagner la requalification de la RD 906 en favorisant son accessibilité. Le tramway T6 dessert la RD 906 avec cinq stations le long de l avenue. Le tramway T10 assurera aussi la desserte de la RD 906 au niveau de l hôpital Béclère. Les connexions entre les deux tramways devront être valorisées au niveau de l hôpital Béclère. Sa mise en service est prévue à l horizon Gare du Grand Paris Express Clamart accueillera la future gare Fort d Issy-Vanves-Clamart, qui fait partie de la ligne 15 Sud, le premier tronçon du Grand Paris Express à être desservi à l horizon Optimiser les réseaux du bus L optimisation des réseaux de bus en lien avec les nouveaux projets de transports en commun sera conduite par les partenaires de la Ville, le STIF et la RATP pour une meilleure desserte locale. Par ailleurs, la Ville s attachera à favoriser le renforcement des liaisons entre les quartiers et à développer la desserte des secteurs pavillonnaires par les réseaux de bus (Clamibus). L appel à projet public concerne la totalité du site. Cependant, celui-ci sera réalisé en deux temps : 4

6 - Une phase 1 sera mise en œuvre afin que le parking de 200 places soit terminé avant le printemps Les travaux de la partie restante pourront débuter à l horizon 2022, soit à l achèvement des travaux de la gare du Grand Paris et des ouvrages de correspondance et le repli de ces installations de chantier En ce qui concerne les terrains de la première phase, le programme de construction proposé devra respecter les dispositions du Plan Local d Urbanisme en vigueur et en particulier les règles des zones UF et UA, ainsi que la ZPPAUP (transmises en annexe). La phase 1 concerne les parcelles H n 81 et n 41, un parking public de surface, l ex place de la Gare, qui est une zone déclassée suite à l enquête publique sur accord formelle du commissaire enquêteur (voir schémas) et pour partie la parcelle I n 40. L objectif sera de concevoir en priorité un parking souterrain à usage public, qui sera utilisé par les riverains, mais aussi par les personnes voulant se rendre à la gare ou dans la commune de proximité, ainsi qu un programme de logements et de commerces et les espaces verts attenants. Après sa construction, la dalle supérieure du parking sera utilisée par la Société du Grand Paris, comme zone de chantier, afin de permettre le bon déroulement des travaux de la futur Gare de la ligne 15. Ce n est qu après la construction de la gare du Grand Paris et des ouvrages de correspondance, que la phase 2 du projet pourra commencer. Les candidats devront démontrer leur capacité à réaliser de façon certaine le parking public avant le printemps La phase 2 comprendra l aménagement de la surface restante, à savoir, l aménagement des espaces publics, la création de logements, de commerces et d équipements d intérêts collectifs et notamment un groupe scolaire (préélémentaire et élémentaire). La phase 2 pourra proposer l adaptation ou le déplacement du bâtiment voyageurs SNCF actuel pour une bonne insertion fonctionnelle, architecturale et urbaine autour du couloir de correspondance avec la gare du Grand Paris Express et de l accès de secours au quai SNCF. La reconstitution du bâtiment voyageurs pourrait se faire dans un volume en rez de chaussée d un des bâtiments du projet, en interconnexion avec la future gare du Grand Paris Express. Le bilan financier de l opération devra permettre à la SNCF de rester propriétaire sans frais du bâtiment voyageurs ainsi reconstitué. Les projets devront présenter un bilan équilibré permettant de créer de la valeur pour la commune comme pour le groupe SNCF et permettre l autofinancement des équipements publics communaux et des aménagements du site qui seront réalisés par la commune à travers la signature d un PUP. Conformément aux dispositions de l article L du Code général des collectivités territoriales, les cessions d emprises foncières à l acquéreur désigné au terme de l appel à projet, seront soumises au vote du Conseil municipal, qui sera ainsi invité à se prononcer afin d approuver, au vu de l avis du service des domaines, les conditions et les caractéristiques essentielles des cessions. S agissant des projets sur le domaine SNCF, le candidat devra respecter les principes de la domanialité publique y compris les servitudes liées notamment à la présence de voies ferrées et satisfaire aux obligations notamment prévues dans la loi du 4 août 2014 portant réforme ferroviaire, des décrets statutaires de trois EPIC et des arrêtés ministériels afférents le cas échéant. Son projet ne sera contraire ni aux règles de la commande publique auxquelles sont assujetties ces établissements ni à celles relatives à la maîtrise d ouvrage publique. 5

7 Les études effectuées par les candidats pour répondre à la présente consultation revêtent un caractère gracieux et ne peuvent en aucun cas donner droit à rémunération. Les candidats pourront poser leurs questions à la Ville de Clamart à l adresse suivante : direction.urbanisme.amenagement@clamart.fr Dans le cadre de l élaboration des phases de projet qui succèderont au choix du lauréat, l équipe retenue devra notamment participer à des ateliers thématiques en présence des différents partenaires concernés par le présent projet. 2. Modalités de la consultation 2.1. Candidats admis à concourir La consultation est ouverte à des équipes constituées à minima d un promoteur et d une équipe de maîtrise d œuvre comportant au moins un architecte, un paysagiste, un économiste et un bureau d études techniques avec notamment une expérience ou la connaissance du domaine ferroviaire, ainsi qu un gestionnaire de parking, étant ici précisé qu un gestionnaire de parking pourra répondre avec plusieurs candidats et que les candidats pourront aussi proposer des variantes de gestion en régie s ils le souhaitent Présentation des offres par les candidats La consultation se fera en deux temps avant le 1er septembre 2015, un dossier de candidature qui devra comporter obligatoirement sous peine de non prise en considération : - Une liste de références de moins de 5 ans pour des opérations similaires réalisées (objet détaillé, date et montant financier) ; - Plaquettes respectives présentant l activité, les moyens humains et techniques tant du promoteur, que des maîtres d œuvres, des bureaux d études techniques et du gestionnaire du parc de stationnement. - Une présentation de leurs garanties financières; Le choix des candidats se fera sur la base des critères suivants : - Capacités techniques, économiques et humaines de l équipe (constructeurs, maîtrises d œuvres, bureaux d études techniques et gestionnaire) ; - Respect du calendrier opérationnel. A l issue du premier tour, 3 candidats maximum seront invités à présenter une offre. Le dossier de candidature est à remettre en deux exemplaires, un exemplaire papier et un sous format électronique (CD ROM ou clé usb en format.pdf) avant le 1er septembre 2015 à 14h30 à l adresse suivante : 6

8 Monsieur le Maire de Clamart Direction de l Urbanisme et de l Aménagement Centre administratif municipal 1-3 avenue Jean Jaurès Clamart Ils pourront être déposés à l accueil de la Direction de l Urbanisme et de l Aménagement à la même adresse (3ème étage) aux horaires d ouverture du service (Lundi de 8h30 à 12h, Mardi de 13h30 à 18h, Mercredi de 8h30 à 12h, Jeudi de 13h30 à 18h, Vendredi de 8h30 à 12h). Les offres porteront les mentions suivantes : «Projet Secteur Gare Clamart Consultation d opérateurs immobiliers Remise des candidatures Ne pas ouvrir». rejeté. Tout dossier incomplet après une éventuelle demande de complément de candidature sera Un jury composé selon délibération du Conseil municipal du 9 juillet 2015 sélectionnera au maximum 3 équipes candidates qui seront autorisées à présenter un projet architectural et une offre financière d acquisition de l emprise foncière du projet objet de la présente consultation. Une réponse sera donnée au plus tard le 14 septembre 2015, par courrier électronique et par courrier postal avant le 12 octobre 2015, une offre comprenant un projet architectural et paysager, un bilan financier et une offre de prix. Les candidats autorisés à porter une offre proposeront un dossier composé de : - Une proposition de prix d acquisition du terrain et le bilan financier de l opération, - Un engagement sur la date de démarrage du programme immobilier et son calendrier détaillé de réalisation, - Une description littérale du projet qui évoquera en détail le contenu du programme immobilier, et le parti d aménagement retenu, - Une note sur les éléments permettant au projet de recevoir la qualité d éco-quartier, - Un dossier graphique de présentation du projet comportant, sur 3 planches en couleur A0 : Un plan masse de principe (échelle 1/200ème), Trois plans de coupes et de façades (échelle 1/200ème), Un schéma de principe d organisation de chaque étage, avec commerces en rez-dechaussée (échelle1/500ème), Deux perspectives : d une part depuis l avenue Jean Jaurès et d autre part depuis le boulevard des Frères Vigouroux, Un plan de circulation, phase par phase et final Dossier graphique complet A3 en couleur - Une maquette 3D de type SketchUp avec une petite animation (sur clé USB ou sur CD-Rom,) 7

9 - Une note d intention architecturale et paysagère sur l insertion du projet dans son contexte urbain, - Une lettre d engagement de l offre de charge foncière et de proposition de PUP, - Une proposition de plan de division parcellaire (sur les terrains appartenant au groupe SNCF) Le dossier de candidature est à remettre en un exemplaire papier et un exemplaire sous format électronique (CD ROM ou clé usb en format.pdf) avant le 12 octobre 2015 à 12h soit à l adresse suivante : Monsieur le Maire de Clamart Direction de l Urbanisme et de l Aménagement Centre administratif municipal 1-3 avenue Jean Jaurès Clamart Elles pourront être déposées à l accueil de la Direction de l Urbanisme et de l Aménagement à la même adresse (3ème étage) aux horaires d ouverture du service (Lundi de 8h30 à 12h, Mardi de 13h30 à 18h, Mercredi de 8h30 à 12h, Jeudi de 13h30 à 18h, Vendredi de 8h30 à 12h). Les offres porteront les mentions suivantes : «Projet Secteur Gare Clamart Consultation d opérateurs immobiliers Remise des offres Ne pas ouvrir». Tout dossier incomplet après une éventuelle demande de complément sera rejeté. Un jury composé selon délibération du Conseil municipal du 9 juillet 2015 examinera et classera les offres reçues sur la base de l analyse effectuée par les services de l urbanisme et de l architecture de la Ville de Clamart. Les candidats devront présenter une offre de charge foncière, exprimée en m² surface de plancher pour le projet de construction de la première phase, sur le terrain en l état, en distinguant clairement les surfaces destinées au logement en accession libre et social, les surfaces annexes aux logements (parking, espaces communs, locaux annexes, locaux techniques), les commerces et un parking de 200 places minimum, à usage du quartier et du pôle gare Bilan de l opération Prix d acquisition des terrains de la ville L objet de la vente concerne la 1 ère phase du projet tel que décrit ci-dessus et portera sur l acquisition de l ensemble des parcelles communales (déclassement place de la gare, parcelles H n 81 et n 41), ainsi qu un partie de la parcelle I 40 appartenant à SNCF Réseau et Mobilités et correspondant à l emprise du futur parking (voir plans de phasage joints en annexe). Les candidats devront présenter une offre en rapport avec les estimations actuelles du service départemental de France Domaine qui a évalué récemment des charges foncières dans le secteur du bas Clamart à /m² de surface de 8

10 plancher pour la construction de logements en accession libre et à 550 /m² de surface de plancher pour la construction de logements sociaux. Le projet devra faire l objet d un compte à rebours d aménagement intégrant l estimation de la valeur de cession du foncier des différentes phases du projet. Les prix de cessions du foncier ferroviaire des 2 phases feront l objet d une négociation ultérieure et donneront lieu à la signature d un protocole foncier qui engagera la collectivité et les propriétaires ferroviaires jusqu au terme de l opération. Conditions particulières liées à l évaluation des terrains ferroviaires dans le compte à rebours d aménagement de l opération. 1 - L ensemble du foncier sera vendu en l état ; en particulier, il ne sera procédé à aucune démolition ni aménagement de plateforme préalables à la cession. 2 - Le projet aura à sa charge le raccordement aux réseaux placés dans les voies publiques et la réfection de ces dernières en cas de dégradations liées aux chantiers immobiliers et toute dépollution éventuelle Critères de sélection Les critères définis pour apprécier les propositions remises par les candidats sont les suivants : - la qualité architecturale et urbanistique des constructions proposées (35%) - la qualité des aménagements et des équipements proposés au sein de l éco-quartier (35%) - la faisabilité économique du projet et les propositions financières et les modalités prévues pour l acquisition du foncier de la Ville (30%) A l issue de l analyse des propositions, la commission ad hoc établie conformément à la délibération du Conseil municipal en date du 9 juillet 2015 procédera à leur classement conformément aux critères définis, permettant de désigner la proposition la plus conforme aux objectifs d intérêt général du programme. Les résultats de cette analyse seront soumis pour approbation au Conseil municipal. Après désignation de l opérateur acquéreur par le Conseil municipal selon les dispositions de l article L du CGCT, la Ville pourra conclure avec lui une promesse de vente Calendrier prévisionnel de la consultation Date limite de réception des candidatures : 1er septembre 2015 à 14h30 Sélection des candidats admis au second tour : 7 septembre 2015 Remise du projet et de l offre financière : 12 octobre 2015 à 12h00 Sélection du promoteur : deuxième quinzaine octobre 2015 Signature de la promesse de vente : décembre

11 2.6. Modification du dossier et suite à donner La Ville de Clamart se réserve le droit de ne donner suite à aucune proposition et de déclarer la consultation infructueuse si les offres financières ne paraissent pas satisfaisantes. Elle n aura pas à justifier des décisions, quelles qu elles soient et pour quelque raison que ce soit. Liste des annexes - Photographie aérienne du site - Plan de situation du site - Plan du cadastre du site - Schéma de phasage - Plan d intention du projet SGP - Etude CD 92 (circulation et flux) - Extrait du règlement d urbanisme, PLU, en vigueur et servitudes - Documents concernant la ZPPAUP (règlement, zonage et rapport de présentation) - Document concernant le PADD et OAP (en cours de révision) du PLU - Etude APUR sur le secteur Gare de Clamart - Plan de circulation du quartier gare : état existant - Le lien du site de la SGP : Projet de la gare Issy les Moulineaux - Vanves - Clamart - Plan masse d intention et esquisses réalisées en amont de la concertation depuis Bilan de la première phase de la concertation - Synthèse réalisée par la société Etat d Esprit. - Cahier de recommandations architecturales (document de travail) 10