E N R E G I S T R E M E N T

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2 E N R E G I S T R E M E N T FAUT-IL FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? Depuis le 1 er janvier 2007, le propriétaire est tenu de faire enregistrer le contrat de bail d un logement affecté exclusivement au logement d une famille ou d une personne seule. Cet enregistrement est gratuit. Sont concernés : les logements de résidence principale ou secondaire, les logements sociaux, les kots pour étudiants, les sous-locations, les actes constatant une cession de bail, QUI DOIT FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? L obligation de l enregistrement incombe au propriétaire ou au locataire principal dans le cas d une sous-location. QUAND FAUT-IL FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? L'enregistrement doit se faire dans les 2 mois de la signature du bail. A défaut, le propriétaire versera une amende de 25 uros. OU FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? Le bail doit être enregistré auprès du Bureau de l'enregistrement (SPF Finances) où se situe le bien loué. On peut trouver l adresse du bureau de l enregistrement et toutes les informations utiles (heures d ouverture, adresse , n de téléphone, ) : Soit en naviguant sur htpp://annuaire.fiscus.fgov.be. Soit en formant le numéro 02/ du call center du SPF Finances, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h. COMMENT FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? Il y a 4 possibilités pour faire enregistrer le bail : ❶ Le propriétaire scanne le contrat de bail signé avec le locataire et envoie cette copie digitale en format PDF au bureau de l enregistrement. ❷ Le propriétaire envoie par la poste le bail (de préférence en 3 exemplaires) signé par le locataire au bureau de l enregistrement. ❸ Le propriétaire envoie par fax le bail signé avec le locataire au bureau de l enregistrement. ❹ Le propriétaire se présente personnellement au bureau de l enregistrement avec le bail signé par les deux parties (de préférence en trois exemplaires). Une fois que le contrat est enregistré, le propriétaire en remet un exemplaire au locataire. 1

3 ATTENTION : Si le bail est envoyé par courrier électronique, par fax ou par la poste au bureau de l enregistrement, le propriétaire ne doit pas oublier de mentionner son adresse si celle-ci diffère de celle reprise dans le bail. En effet, le propriétaire recevra par la poste le bail enregistré. COMBIEN COUTE L'ENREGISTREMENT? Si le bien loué est affecté exclusivement au logement : l enregistrement est GRATUIT Si le bien loué n'est pas affecté exclusivement au logement (logement et bureau ou magasin,...) et s'il existe des contrats séparés : gratuité pour la partie logement; 0,20 % du montant cumulé des loyers et des charges dû par le locataire durant la durée du bail pour l autre partie. A défaut de précision dans le bail, les charges sont évaluées forfaitairement entre 10 et 20% du montant cumulé des loyers. et s'il n'existe pas de contrats séparés : 0,20 % POURQUOI EST-IL IMPORTANT DE FAIRE ENREGISTRER LE BAIL? L enregistrement donne au bail une date «certaine». C est important en cas de vente : grâce à cette date «certaine», le locataire bénéficiera, dans certains cas, d une protection légale plus grande à l égard du nouveau propriétaire en cas de vente des lieux loués. De plus, une sanction spéciale a été prévue pour les BAUX ECRITS DE 9 ANS DE RESIDENCE PRINCIPALE non enregistrés dans les délais : le locataire peut quitter les lieux loués à tout moment SANS PREAVIS et SANS INDEMNITES. Le locataire prudent veillera toutefois à prévenir le propriétaire par lettre recommandée de la date de son départ au moins un mois à l avance. 2

4 L ' E T A T D E S L I E U X QU'EST-CE QU'UN ETAT DES LIEUX? C'est un inventaire et une description de l'état du logement à l'entrée et à la sortie des lieux loués. Un état des lieux permet d'établir de manière précise les dommages survenus aux lieux loués durant le bail et de déterminer à qui incombent les réparations. Si des modifications importantes sont apportées au bien loué durant le bail, il est utile d'établir un avenant à l'état des lieux initial. L ETAT DES LIEUX, UNE OBLIGATION? L état des lieux est OBLIGATOIRE pour tous les baux d immeubles (sauf pour le bail à ferme) conclus à partir du 18 mai Aucune sanction prévue. Toutefois, si aucun état des lieux n est rédigé, le locataire est présumé, sauf preuve contraire, avoir reçu le logement dans l état où il se trouve à la fin du bail. Pour éviter un problème de preuve, le propriétaire a donc tout intérêt à établir un état des lieux d entrée, si le locataire commettait des dégâts locatifs pendant la location. En cas de bail de résidence principale ou d un logement d étudiants, l état des lieux doit être annexé au bail écrit et soumis à l enregistrement. COMMENT ETABLIR UN ETAT DES LIEUX? Pour être valable, l'état des lieux doit être : établi par écrit; Attention : Il est conseillé d'établir, au moins, trois exemplaires, un pour le propriétaire, un pour le locataire et un pour le bureau de l enregistrement (SPF Finances). dressé contradictoirement, c'est-à-dire : en présence des parties; ou de leur représentant respectif (un ou plusieurs experts mandaté(s) par elles : architecte, géomètre expert immobilier, par exemple); signé et daté; détaillé : chaque pièce ou équipement doit être inventorié et décrit avec soin. Il est conseillé, si c est possible, de faire appel à un expert : tout dommage que les parties oublieront de relever sera considéré comme inexistant lors de l'entrée des lieux, ce qui risque de poser des problèmes à la fin du contrat de location. Faire appel à un expert apporte davantage de garantie Le cas échéant, il est utile de joindre à l état des lieux un reportage photographique de l état dans lequel se trouve le jardin. 3

5 QUAND ETABLIR UN ETAT DES LIEUX? La loi prévoit que le locataire et le propriétaire peuvent exiger un état des lieux détaillé : soit avant d entrer dans le logement pendant que les lieux sont inoccupés. soit au cours du premier mois de l'occupation. A défaut d'accord, il faut demander au juge de paix au plus tard dans le mois suivant l occupation de désigner un expert pour dresser un état des lieux. ET LES FRAIS? L'état des lieux est dressé à frais communs (moitié-moitié), mais il est tout à fait possible pour les parties de le rédiger à l amiable. Lorsqu on fait appel à un expert, le coût de l expertise varie selon le nombre de pages du rapport et selon l expert. Il n existe pas de tarif uniforme. ET L'ETAT DES LIEUX DE SORTIE? L'état des lieux de sortie est établi à la fin du bail lorsque les lieux loués sont restitués par le locataire au propriétaire. Les locaux doivent être vides. Il faut relire le contrat de bail : les parties ont peut-être convenu de modalités particulières pour l'établissement de l'état des lieux de sortie. L'état des lieux de sortie est comparé à l'état des lieux d'entrée pour déterminer d'éventuels dégâts locatifs. A défaut d'état des lieux d'entrée : Si le bail a pris cours avant le 01/01/1974 Les lieux loués sont présumés avoir été délivrés en bon état locatif par le propriétaire. Si le bail a pris cours entre le 01/01/1974 et le 31/12/1983 Le locataire a une présomption légale qui lui est favorable. Le locataire est présumé délaisser les lieux loués dans l'état où il les a reçus, mais la preuve contraire peut être apportée par le propriétaire par toutes voies de droit. Remarque : Le contrat de bail peut contenir une clause par laquelle le locataire reconnaît que les lieux loués ont été délivrés en parfait état locatif. Si le bail a pris cours à partir du 01/01/1984 La reconnaissance, dans le contrat de bail, d'un bon état locatif du bien loué ne suffit plus. Le locataire a une présomption légale qui lui est favorable. En conséquence, le locataire est censé restituer les lieux loués dans l'état où il les a reçus. 4

6 L A G A R A N T I E L O C A T I V E QU'EST-CE QUE LA GARANTIE LOCATIVE? La garantie locative sert à prémunir le propriétaire du non respect par le locataire de ses obligations. Si le locataire ne paye pas son loyer ou ses charges, détériore le logement,, le propriétaire peut disposer d une partie ou de la totalité de la garantie locative. EST-ELLE OBLIGATOIRE? La loi n impose pas l obligation de constituer une garantie locative. Une garantie locative ne doit être constituée que si le bail le prévoit. SOUS QUELLE FORME? Pour les baux de résidence principale conclus à partir du 18 mai 2007, la garantie locative peut revêtir trois formes distinctes et s élève au plus à deux ou trois mois de loyers suivante la formule choisie. En effet, le locataire a le choix entre : Déposer un montant équivalent à 2 mois de loyer maximum sur un compte individualisé ouvert à son nom auprès d une institution financière. Opter pour une garantie bancaire d un montant équivalent à 3 mois de loyer maximum. Pour les personnes à faibles revenus : opter pour une garantie bancaire de maximum 3 mois de loyer résultant d un contrat-type entre un CPAS et une institution financière. LA GARANTIE BANCAIRE En cas de garantie bancaire, l institution financière est obligée de garantir automatiquement le montant total de la garantie auprès du propriétaire. L institution financière est celle auprès de laquelle sont versés les revenus professionnels ou de remplacement du locataire. La banque ne peut pas refuser cette garantie bancaire pour des raisons liées à la solvabilité du locataire. La loi prévoit que le locataire reconstitue mensuellement la garantie, dans un délai maximum de 3 ans, en versant chaque mois un même montant pendant la durée du bail. Dès que la garantie est reconstituée, l institution financière accorde des intérêts. Un formulaire-type à faire remplir par l institution financière est à remettre au propriétaire. 5

7 ET SI LE PROPRIETAIRE NE PLACE PAS LA GARANTIE SUR UN COMPTE BLOQUE? La loi interdit que la garantie locative, qui consiste en une somme d argent, soit remise directement au propriétaire ou versée sur un compte personnel. Si la garantie locative est remise en mains propres au propriétaire, le locataire demandera au propriétaire de faire un reçu pour avoir la preuve que la garantie locative a bien été constituée. Si elle est versée sur un compte du propriétaire, le locataire conservera la preuve du virement. Le locataire peut toujours exiger du propriétaire qu il respecte la loi et que la garantie locative soit placée sur un compte bloqué. Comment faire? Prendre contact directement avec le propriétaire pour trouver un arrangement à l amiable. Si aucun arrangement n est trouvé, écrire au propriétaire une lettre recommandée en lui donnant un délai pour que la garantie locative soit placée sur un compte bloqué (= lettre de mise en demeure). Si le propriétaire ne bouge toujours pas, tenter une conciliation devant le juge de paix. C est une procédure qui est simple, gratuite et qui ne nécessite pas obligatoirement la présence d un avocat (des modèles de demande de conciliation sont généralement disponibles au greffe de la justice de la paix). Saisir le juge de paix pour obtenir un jugement par lequel le propriétaire sera obligé de placer la garantie locative sur un compte bloqué. La procédure la plus simple et la moins onéreuse pour introduire cette action en justice est la requête (des modèles de requête peuvent être retirés auprès du greffe de la justice de paix). Si, au départ de la location, la garantie locative n avait pas été placée sur un compte bloqué, le locataire peut demander au propriétaire de lui verser les intérêts calculés au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie. Si le locataire met en demeure le propriétaire de placer sur un compte la garantie versée en mains propres et que le bailleur ne s exécute pas, le locataire peut alors réclamer les intérêts légaux sur le montant de la garantie (ils s élèvent actuellement à 6 %). Les intérêts commencent à courir à partir de la date de la mise en demeure. QUAND SERA RESTITUEE LA GARANTIE LOCATIVE? La garantie locative sera restituée au locataire au plus tôt à la fin du bail, si le locataire a bien rempli toutes ses obligations. La restitution de la garantie locative dépendra notamment des dégâts locatifs constatés lors de l'état des lieux de sortie ou prouvés par le propriétaire, s'il n'y a pas eu d'état des lieux d'entrée détaillé. Le montant des dégâts locatifs pourra être déduit du montant de la garantie et le solde sera restitué au locataire. 6

8 Si les dégâts locatifs sont supérieurs au montant de la garantie, le bailleur recevra la totalité de la garantie et pourra exiger le paiement d'un supplément. En aucun cas, le locataire n est autorisé à suspendre le paiement des derniers mois de loyer équivalents au montant de la garantie locative. COMMENT SERA RESTITUEE LA GARANTIE LOCATIVE? Pour obtenir la libération de la garantie, il faut : Soit un accord écrit des deux parties établi au plus tôt à la fin du bail. Soit une copie d un jugement autorisant le déblocage de la garantie locative ou condamnant le locataire au paiement d une somme d argent en cas d inexécution de ses obligations. EXISTE-T-IL D'AUTRES FORMES DE GARANTIE LOCATIVE? Oui, par exemple, la remise de titres, d actions ou d obligations au propriétaire. La loi n'impose ici aucune condition particulière. 7

9 MODÈLE DE FORMULAIRE DE GARANTIE BANCAIRE À FOURNIR PAR LE LOCATAIRE AU PROPRIETAIRE PRENEUR Nom :... Prénom :... Domicile :... BAILLEUR Nom :... Prénom :... Domicile :... INSTITUTION FINANCIERE Dénomination sociale :... Siège social :... Nom du directeur / administrateur / mandataire (biffer la mention inutile) qui représente l institution financière : L institution financière atteste qu une garantie locative de......, telle que prévue au sein de la convention de bail entre le preneur et le bailleur visés ci-dessus, est octroyée. Fait à...,le... (Signatures) 8