Bilan des programmes d aide financière à la construction résidentielle au centre-ville

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1 Bilan des programmes d aide financière à la construction résidentielle au centre-ville Service de l urbanisme et du développement durable Commission du développement du territoire, de l habitation et de l environnement 17 Juin 2021

2 PLAN DE PRÉSENTATION 1. Mise en contexte 2. Bilan des programmes : 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville 3. Recommandations 2

3 1. Mise en contexte 3

4 1. Mise en contexte Le 3 novembre 2020, le comité plénier a mandaté la CDTHE afin de : Faire l évaluation des programmes en lien avec les résultats du bilan et des consultations du PPU centre-ville; Évaluer la possibilité d agrandir le secteur du centre-ville, conformément au plan démontrant le centre-ville inclus dans le PPU, et ce, dans le cadre des travaux qui seront faits par la CDTHE. Le 8 décembre 2020, le conseil municipal a reconduit les trois programmes de subventions suivants : Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull jusqu au 31 décembre 2021; Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull jusqu au 31 décembre 2021; Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville, jusqu au 31 décembre

5 1. Mise en contexte Méthodologie pour l évaluation : Le bilan et l évaluation des retombées des programmes ont été faits à partir des données colligées dans le cadre de la gestion des programmes et sur la base d informations provenant des dossiers administratifs de chacun des projets. Les constats menés démontrent aussi comment ces programmes ont stimulé le développement du centre-ville, stimulé l attraction de nouveaux résidents et aidé à la revitalisation de ce territoire. L évaluation des programmes se traduit par un bilan de chacun, l identification de pistes de réflexion, ainsi que l énoncé de recommandations quant à la situation après le 31 décembre

6 Limite du PPU centre-ville et de l Île de Hull PPU centre-ville : Île de Hull : Le territoire visé par les programmes suivants est exclusivement l île de Hull : Le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull Le Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville vise exclusivement le site du projet Zibi

7 Évolution de la population de 2011 à 2019 Population : Selon les données du recensement, la population de l Île de Hull et du centre-ville a connu une légère diminution entre 2011 et Cette diminution s inscrit dans une tendance où la taille moyenne des ménages pour le district de Hull-Wright diminue, cette dernière étant passée de 1,8 personnes en 2011 à 1,7 personnes en Le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull a été créé en Toutefois, la première phase du programme ( ) a permis la création d un seul projet immobilier. De même, la phase 2 ( ) a permis la création de seulement 381 unités (y compris la transformation de bâtiments industriels ou autres en des bâtiments résidentiels). Ce n est qu à partir de la phase 3 ( ) que l impact du programme a réellement débuté à se faire sentir sur les dynamiques immobilières du centre-ville. Pendant cette troisième phase, nouvelles unités dans 17 projets ont été approuvées. Une mise à jour des projections démographiques permet de constater que la population de l île de Hull aurait recommencé à augmenter depuis Selon les projections réalisées, en 2019, la population de l île aurait dépassé le nombre de résidents de 2011, et ce malgré la tendance à la diminution de la taille moyenne des 7 ménages.

8 Population du centre-ville et de l'île de Hull * 2018 * 2019 * Centre-ville Ile de Hull Centre-ville Ile de Hull 8 Les projections réalisées par le Service de l urbanisme et du développement durable (SUDD) sont basées sur les chiffres du recensement de 2016 (nombre total de logements), les logements déclarés issus des permis délivrés par la Ville en 2017 et 2018 et le nombre de logements issus des projets immobiliers approuvés ou qui étaient en discussion à la Ville en janvier Le scénario de projection retenu a été construit sur les hypothèses suivantes : le taux d inoccupation des logements et la taille des ménages à l échelle des Aires de Diffusion (AD) resteront stables et proches de ceux observés lors du recensement de Une aire de diffusion (AD) est une petite unité géographique relativement stable. Il s'agit de la plus petite région géographique normalisée pour laquelle toutes les données du recensement sont diffusées.

9 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Le territoire de l île de Hull est entièrement urbanisé, et ce depuis plusieurs décennies. Près des deux tiers des bâtiments résidentiels sur l île ont été construits avant La construction des immeubles à bureaux du gouvernement du Canada au début des années 1970 a entraîné la démolition d un nombre important de bâtiments résidentiels et le déplacement de plus de personnes affectant ainsi la «masse critique» nécessaire pour une offre complète de services de proximité. D autres démolitions visant la construction du complexe Jos-Montferrand / Place du Centre, ainsi que le projet d autoroute McConnell-Laramée (aujourd hui le boulevard des Allumettières) ont forcé l expropriation de plusieurs dizaines de résidences sur l île. 9

10 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Suite aux grands projets public, l île de Hull et sa périphérie immédiate ont connu une reprise de la construction de bâtiments résidentiels. Cette période a été marquée par l implication du secteur public puisque 32 % des logements construits de 1960 à 1979 ont été subventionnés ou étaient des logements publics. À ce titre, le village urbain Centre-ville et ses communautés compte aujourd hui une concentration importante d unités de logements sociaux et communautaires (1 209 unités de logement social et communautaire sur les présentes sur le territoire de Gatineau, soit 23% du parc immobilier pour environ 5,3% de la population totale de la ville). Plusieurs projets, comptant 350 unités de logements AccèsLogis, sont en cours de réalisation ou de planification sur l île. 10

11 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull La trame urbaine dans l île est caractérisée par la présence de petits îlots hérités du passé, des îlots de 33 pieds par 100 pieds. Pour réaliser un projet d envergure, il faut procéder à des acquisitions de terrains voisins, faire ce que l on appelle du remembrement de terrains. Ce processus peut être long. De même, les lots redéveloppables sont généralement déjà construits (ce qui nécessite des démolitions) ou sont vacants suite à la démolition de bâtiments qui autrefois étaient parfois utilisées par des activités industrielles (ce qui nécessite de la décontamination). Dans un secteur où le marché n est pas encore bien établi, comme dans l île de Hull, les institutions financières adopteront une stratégie de réduction des risques qui se traduit pour les investisseurs par des coûts de financement plus élevés ou par des conditions d accès au financement plus sévères. À la différence d un développement résidentiel de maisons unifamiliales ou en rangée où le promoteur dispose d un certain nombre de modèles qu il peut ajuster au goût individuel, chaque projet sur l île de Hull, qu il soit petit ou grand, nécessite l élaboration de plans spécifiques qui nécessitent le recours à des services professionnels. 11

12 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Le marché résidentiel de l île de Hull, contrairement aux autres secteurs de Gatineau, doit être vu en relation avec le marché du centre-ville d Ottawa, avec qui il est en concurrence. Ces deux marchés se distinguent par leur localisation centrale qui offre la possibilité de vivre, travailler et se récréer à distance de marche. Le marché résidentiel de l île de Hull offre des conditions favorables aux acheteurs ou aux locataires, en raison des prix inférieurs par rapport à Ottawa, une situation qui par contre nuit aux investisseurs. En effet, les coûts de construction des immeubles étant similaires des deux côtés de la rivière, un prix inférieur se traduit pour les investisseurs par une rentabilité moindre. Quelles sont les raisons principales pour lesquelles le marché de l île de Hull n est pas en mesure de commander les mêmes prix qu à Ottawa, pour un produit équivalent? La qualité des infrastructures et du milieu urbain sont les premiers facteurs en cause; Le peu de commerces et de services de proximité est aussi un facteur qui influence le prix. 12

13 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Pour toutes ces raisons, le processus de planification des projets par les promoteurs immobiliers nécessite plus de temps et une prise de risque généralement plus élevée. À cet égard, en considération de la complexité plus importante associée au développement sur l île de Hull, la planification des projets demande en moyenne 4 ans puisque les délais associés à chacune des étapes du développement immobilier* peut y être plus élevée: Lancement d une idée Affinement de l'idée Analyse de faisabilité Négociations contractuelles Engagements formels Construction Achèvement et mise en service Gestion de l actif Si réalisable Si réalisable Si réalisable Source : Real Estate Development and Principles. Urban Land Institute Au centre-ville plus qu ailleurs, et sur l île de Hull en particulier en raison des éléments de complexité évoqués précédemment, la planification d un projet immobilier peut s étendre sur plusieurs années. À cet effet, il est normal que l impact du programme sur la population de l île n ait pas été immédiat. Le marché immobilier a dû comprendre les bénéfices du programme et plusieurs promoteurs ont d abords souhaité observer les projets des «précurseurs». 13

14 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Le marché immobilier de l île de Hull est donc distinct de tout le reste du territoire gatinois, y compris les autres secteurs du PPU centre-ville (abords du boulevard Saint-Joseph, UQO, Wrightville, Mont-Bleu, abords du Casino, etc.). Il est le seul inscrit dans une dynamique de marché régionale de centralité. Il n est pas en concurrence avec La Cité, ou l Agora pour les investissements immobiliers, mais plutôt avec le centre-ville d Ottawa. Contrairement à d autres secteurs de Gatineau ou du centre-ville, il fait partie d une logique de centralité urbaine régionale. Par ailleurs, il constitue l un des rares endroits sur le territoire où la «masse critique» de population ne permet pas encore aujourd hui de soutenir des commerces et services locaux tels qu une épicerie. L atteinte de la «masse critique» de population a été, et est toujours la raison d être des programmes d aide financière à la construction résidentielle au centre-ville, et ce afin d assurer la qualité de vie de la population au cœur de Gatineau et accélérer les investissements. 14

15 Les particularités du développement immobilier sur l île de Hull Cette situation particulière de l île de Hull ont menés la Ville de Gatineau à mettre des outils de soutien financier au développement immobilier pour cette partie du territoire. Trois programmes ont été créés et ces derniers visent à stimuler le développement de nouvelles unités d habitation, soit par la construction ou l agrandissement de bâtiments à des fins résidentielles, pour un repeuplement du territoire. 15

16 2. Bilan des programmes 16

17 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Historique : Le programme a été adopté en 2008 pour une période de 3 ans et a été renouvelé en 2011 pour une autre période de 3 ans. Suite à une évaluation en 2014, il a été prolongé de 6 ans. Plus récemment, ce dernier a été renouvelé en novembre dernier pour une année additionnelle, soit jusqu au 31 décembre Phase 1 : 2008 à 2011 Phase 2 : 2011 à 2014 Phase 3 : 2014 à 2020 Phase 4 : 2020 à 2021 Objectifs du programme : Favoriser le repeuplement du centre-ville par le développement de projets (3 étages et plus) sur les terrains de stationnement et les terrains vacants, et par l agrandissement, le remplacement ou la transformation de bâtiments pour ajouter des logements; Encourager la diversité locataires/propriétaires, compte tenu de la composition actuelle du parc de logements de l Île de Hull; Contribuer à construire 4000 nouveaux logements dans la partie du centre-ville identifiée l île de Hull.

18 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Rappel de l évaluation du programme produite en Cette évaluation du programme avait pour objectif de mesurer l efficacité du programme et sa gestion en vue de formuler des recommandations quant à sa poursuite éventuelle. Principaux constats du rapport d évaluation : Importance de concentrer les efforts de redéveloppement sur l Île de Hull pour renforcer son attractivité; Faible intérêt du marché privé pour la construction résidentielle sur l Île de Hull; La planification des projets au centre-ville demande en moyenne 4 ans; Une modulation de la durée de la subvention est nécessaire afin d encourager la densification. Le conseil a reconduit le programme pour 6 ans, soit jusqu au 31 décembre Le programme fut reconduit pour une année additionnelle en Évaluation du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull, Rapport final, 24 juillet pages 18

19 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Aide financière : Secteur 1 (Île de Hull) : La subvention offerte équivaut à 75 % des taxes foncières additionnelles pour les nouvelles constructions, les agrandissements ou les remplacements et de 90 % pour les bâtiments certifiés LEED. La durée va de 84 mois (7 ans) à 120 mois (10 ans), selon le nombre d étages. Secteur 2 (Zibi) (modification en 2015) : La subvention offerte équivaut à 35 % des taxes foncières addiitonnelles pour les nouvelles constructions, les agrandissements ou les remplacements et de 50 % pour les bâtiments «certifiables» conformément aux dispositions de l'article 29.1 du Règlement d'administration des règlements d'urbanisme. Considérant que ce site bénéficie du programme de réhabilitation des friches industrielles, le pourcentage de la subvention y est inférieur. En lien avec le programme de réhabilitation des friches industrielles, des explications complémentaires seront apportées plus loin dans la présentation. 19

20 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Nombre de dossiers et données financières selon les phases références au 31 décembre Programmations Nombre de projets Nombre de nouveaux logements Coût total des travaux Montant des subventions (remis entre 2008 et 2020) Phase I Phase II Phase III 2021 Phase IV (en cours) Total 1 Estimation $ $ $ $ $ $ 1 (9 construits) (581 construits) ( $ à ce jour) ( $ à ce jour ) Données au 31 Données au 31 décembre 2020 décembre 2020 Données au 31 décembre 2020 Données au 31 décembre $ $ 1 (24 construits) (972 construits) ( $ à ce jour ) ( $ à ce jour) 20

21 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Localisation des 32 projets ( ) 21

22 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Exemples de projets réalisés 1/2 114, rue Leduc (4 logements - 3 étages) 165, rue Hélène-Duval (5 logements 3 étages) 185, rue Laurier (160 logements 18 étages) 114, rue Montcalm (58 logements 6 étages) 26, rue Saint-Florent (4 logements 3 étages)

23 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Exemples de projets réalisés 2/2 41, rue Pilon (4 logements 3 étages) 91, rue Saint-Henri (4 logements 3 étages) , boul. Maisonneuve (139 logements 10 étages) 260, rue Saint-Rédempteur (20 logements 5 étages) 119, rue Wellington (137 logements- 12 étages)

24 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Projets résidentiels réalisés sur l Île de Hull avec ou sans l aide du programme en fonction de l utilisation des terrains et la hauteur des bâtiments Projets réalisés sur l Île de Hull entre Île de Hull Total Avec l aide du programme Part des projets réalisés avec l aide du programme Sur des lots vacants/stationnements % Avec bâtiments % Bât. 3 étages (88 log.) 77 % Bât. 4-6 étages 4 4 (224 log.) 100 % Bât. 7 étages et (1 098 log.) 100 % Total (1 410 log.) 84 % 24

25 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) : Depuis 2008, nouvelles unités résidentielles ont été construites ou sont en construction à l aide du programme sur l Île de Hull. Un montant total de 14,2 M$ en subventions a été ou seront octroyées sous peu, permettant des investissements immobiliers estimés à 218 M$. Le nombre de projets subventionnés pour les périodes et a légèrement augmenté dans le temps: 2008 à 2014 : 15 projets pour 391 logements; 2015 à 2020 : 17 projets pour logements; À titre comparatif, pour la période de 2002 à 2008, uniquement 5 projets ont été réalisés sur l île de Hull pour un total de 49 nouveaux logements. Un nombre plus important de logements construits dans la période Ce résultat est attribuable à la concrétisation de projets de plus grande envergure (multilogements) dont la planification a débuté dès le début de la décennie. 25

26 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) : Une proportion importante des projets réalisés avec des subventions sont des immeubles de moins de 3 étages (62 %). Si on y ajoute les immeubles de 4 à 6 étages, cela représente alors 75 % de tous les projets subventionnés. 6 projets ne se sont pas qualifiés au programme en raison des exigences du règlement (exemple : projet réalisé sur 2 étages, versus les 3 étages minimum requis). 12 projets ont permis un redéveloppement de terrains (terrain de stationnement ou vacant), ce qui a favorisé la requalification de ceux-ci. Les projets réalisés sont majoritairement destinés à la location plutôt qu à la propriété. 3 projets comptant un total de 95 logements ont été réalisés pour des projets de logements abordables. La 26 subvention s est ajoutée à celle du programme AccèsLogis.

27 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Faits saillants pour la période de 2008 à 2020 (au 31 décembre 2020) : 7 projets comportant 600 logements ont obtenu une certification LEED ou OnePlanet, ou sont certifiables. Plusieurs nouveaux projets ont permis le développement d une nouvelle offre commerciale de proximité (par exemple : un gym, une lunetterie, et un café au rez-de-chaussée du projet WE). Depuis , on assiste à une accélération de la construction au centre-ville, et plus particulièrement sur l île de Hull : 507 unités de logement potentielles disposent des autorisations requises pour la construction unités de logements potentielles sont en cours de planification ou à l étude. 5 projets, qui sont actuellement à l étude par le SUDD, permettraient d ajouter 298 unités de logements abordables. À titre indicatif, au CCU du 21 juin, c est un potentiel de 522 nouvelles unités qui seront présentées pour des projets immobiliers sur l île de Hull (soit plus que pour toute la phase 2 du programme). 27

28 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Le programme constitue donc un levier important pour permettre l atteinte de nouvelles unités de logements dans la partie du centre-ville identifiée l île de Hull. Le tableau ci-dessous présente une mise à jour du nombre d unités de logement construits, approuvés, en traitement ou planifiés. Unités de logements (subventionnés ou non) Unités de logements construits ou en construction Unités de logements avec permis émis par le SUDD ou approuvées par résolution du conseil (PIIA) Unités de logements en traitement (projets en planification ou à l étude) Unités de logements à venir dans le projet ZIBI (CM ) unités de logements approuvés 292 unités de logements construites ou en construction unités de logement* 507 unités de logement unités de logement unités de logement 28 * Dont unités de logements subventionnées par le programme.

29 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : Il est nécessaire d attirer une nouvelle population qui s installera à long terme et qui contribuera à la vie locale et au dynamisme du centre-ville. Les programmes de subvention qui aident à la construction de nouveaux logements doivent encourager une occupation durable des logements. Le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville est un incitatif majeur pour encourager la construction de logements, et il faut poursuivre le programme d aide. Il est nécessaire de revoir le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville afin de restreindre le programme aux projets qui sont conformes au cadre règlementaire en vigueur et afin d encourager une diversité de typologies. 29

30 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull (suite) En raison des coûts de construction plus élevés au centre-ville, le programme de subvention pour la construction domiciliaire au centre-ville est un incitatif majeur qui a permis la réalisation de plusieurs projets. Il est essentiel de maintenir ce programme. La nature des modifications à apporter au programme de subvention pour la construction domiciliaire au centreville ne fait pas consensus. Certains suggèrent de limiter les subventions uniquement aux projets qui ne nécessitent pas de changements règlementaires. Il est proposé d utiliser le programme afin d exiger des logements abordables et familiaux. L imposition d exigences de logements abordables est importante pour certains et constitue un obstacle pour d autres. 30

31 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Constats : 1. L objectif de repeupler et densifier le centre-ville constitue un élément central du PPU. Toutefois, l objectif inscrit au Règlement numéro de construire unités d habitation dans la partie du centre-ville identifiée l île de Hull n a pas encore été atteint. 2. La quasi-totalité des unités de logement construites ou en construction entre 2008 et 2020 (1410 sur 1425) ont obtenu une subvention du programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull. Le programme permet de compenser une partie des coûts additionnels liés aux conditions de réalisation des projets au centre-ville 3. Entre 2002 et 2008, avant l arrivée du programme, uniquement 48 unités de logement ont été construites dans des petits projets; en comparaison à d autres quartiers, le développement de l île de Hull était au point mort. 4. L arrivée de ce programme a permis d insuffler un nouveau souffle à la construction résidentielle sur l île et a généré d importants investissements se traduisant par des revenus fiscaux important pour la Ville. Les subventions sont à durée déterminée (entre 84 et 120 mois) et équivalent à 75 à 90% des taxes foncières additionnelles générées par les projets. Sans ces projets, les nouvelles recettes fiscales au centre-ville seraient 31 limitées.

32 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Constats : 5. Il y a actuellement 507 unités de logements avec permis ou autorisées par PIIA dans l île de Hull. En additionnant les unités de logement en cours de planification ou celle du projet Zibi, l atteinte, à moyen terme, de l objectif de nouveaux logements dans l île de Hull est possible. 6. Le processus de planification d un projet immobilier s étend sur plusieurs années, en moyenne 4 ans au centreville. La faisabilité financière de la majorité des projets en planification dépend de la subvention. À cet effet, il importe d assurer la prévisibilité du cadre municipal en vigueur afin d assurer la réalisation de ces projets. 7. Les consultations réalisées dans le cadre du bilan du PPU centre-ville démontrent que les promoteurs, les citoyens et les groupes d intérêt appuient l existence du programme pour soutenir les investissements sur l île de Hull. Toutefois, plusieurs souhaitent que le programme devienne un levier permettant d assurer une plus grande mixité sociale et la présence de logements abordables et familiaux. 8. La Stratégie d inclusion du logement abordable dans les projets résidentiels d initiative privée est en cours d élaboration. Le comité exécutif de la Ville a octroyé un mandat d accompagnement externe le 9 juin dernier. 32 Le dépôt d un règlement et d une stratégie en septembre sont visés.

33 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Pistes de réflexion : Sur la base du bilan et des constats réalisés, il est proposé de reconduire le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull pour une période de 18 mois, ou jusqu à l atteinte de l objectif de unités de nouveaux logements. Toutefois, le programme devra faire l objet d une mise à jour dans les 4 mois suivants l adoption par le conseil municipal d une stratégie et d un règlement visant l inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d initiative privée. Notamment, le programme devra être mis à jour afin d intégrer des exigences relatives aux logements abordables et aux logements familiaux. Considérant que l île de Hull est un marché immobilier distinct du reste du territoire du centre-ville, inscrit dans une dynamique de centralité métropolitaine, il est suggéré de maintenir les limites actuelles du territoire d application. Notamment, les unités de logements potentielles dans des projets actuellement en planification ou à l étude permettraient d atteindre le seuil de unités prévues au règlement numéro décrétant un programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l île de Hull. 33

34 2.1 Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans l Île de Hull Pistes de réflexion : Il est toutefois nécessaire de mettre en place un mécanisme permettant de mettre fin au programme lorsque l objectif aura été atteint. À l heure actuelle, le règlement prévoit que la demande complète et conforme du permis de construction constitue la demande de subvention en vertu de ce programme de revitalisation. Afin d éviter les «mauvaises surprises» et assurer une prévisibilité aux investissement immobiliers, il est proposé de modifier l éligibilité à une «décision du conseil municipal sur un projet» (i.e PIIA, UC, PPCMOI) ou un permis de construction, plutôt qu uniquement sur l émission du permis de construction. Un registre des unités construites sera formalisé et les promoteurs immobiliers actifs au centre-ville seront informés. 34

35 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Historique : Le programme a été développé suite au diagnostic réalisé en 2014 du Programme de construction domiciliaire. En 2016, un rapport portant sur les outils complémentaires au programme de revitalisation de l Île de Hull a fait état de la nécessité de mettre en place un outil complémentaire au programme de construction de l île de Hull. Ce rapport a mis en évidence l importance d offrir une diversité d alternative en habitation dans l île de Hull, d aider la transition de locataires vers un statut de propriétaire et qu il y a insuffisance d unités familiales. À la suite de ce rapport, le Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) a été adopté en décembre Il se veut un outil complémentaire pour soutenir les orientations du PPU centre-ville, afin d encourager la mixité sociale. Ce programme vise à encourager les familles et les premiers acheteurs à venir s établir ou à continuer à demeurer sur l Île de Hull, par l acquisition d une propriété. Le programme vise de nouveaux propriétaires occupants dans des petits bâtiments résidentiels existants (1 à 3 logis). Le PAFAP a pris fin au 31 décembre À la fin de l année 2020, le conseil municipal a pris la décision de le prolonger d un an, jusqu au 31 décembre Aucune application n a été acceptée en

36 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Aide financière : La subvention octroyée pour un premier acheteur est de $, tandis qu une famille avec au moins un enfant de moins de 18 ans peut recevoir une subvention de $. Un bénéficiaire du PAFAP peut se prévaloir d une aide financière additionnelle dans le cadre du programme de rénovation de la Ville de Gatineau dans les trois années suivant la date de versement de la subvention du PAFAP. Le Programme Rénovation Québec (PRQ) est aussi disponible. Ce programme a permis de subventionner entre un total de 44 ménages. Un budget de $ a été réservé à ce programme pour l année

37 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Aide complémentaire pour la rénovation : Pour aider à rénover les propriétés acquises dans le cadre du PAFAP, les nouveaux propriétaires ont aussi accès au Programme de rénovation résidentielle de la Ville de Gatineau (PRRG) et au PRQ. Ce programme municipal a été créé à même les soldes de l enveloppe budgétaire provenant du programme PRQ. 37

38 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Nombre de dossiers et données financières ( ) Statut du bénéficiaire Subventions Budget de $ Premiers acheteurs Familles 35 dossiers : premiers acheteurs Subvention totale remise = $ 9 dossiers : familles Subvention totale remise = $ Bilan 44 dossiers : Solde de $ À titre indicatif, en date d aujourd hui, 5 dossiers ont été ouverts en 2021: 2 dossiers ont un certificat (dossier admissible officiellement puisque l offre d achat a été acceptée); 2 dossiers sont en traitement; 1 dossier a reçu une subvention. Sur les dossiers ouverts en 2021, 4 sont des premiers acheteurs ( $) et 1 dossier concerne une famille (7 500 $). 38

39 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Faits saillants pour la période de 2017 à 2019 : 44 ménages ont bénéficié d une subvention, dont 9 familles et 35 premiers acheteurs. Du budget de $ disponible, la somme de $ a été octroyée, pour un solde dans les coffres de la Ville de $. 13 des 44 bénéficiaires se sont aussi prévalu du Programme de rénovation (PRRG). Un sondage réalisé en 2018 a permis d identifier les motivations pour se prévaloir de ce programme : Permet d être à proximité de son lieu de travail; Permet de devenir propriétaire (73 % des résidents de l Île de Hull sont locataires, source Statistique Canada, 2016). En 2019, des bénéficiaires potentiels ont été inscrits sur une liste d attente. Ils n ont pu se prévaloir de ce programme car celui-ci est venu à échéance le 31 décembre Le programme a été reconduit en décembre 2020 et un budget de $ est disponible en

40 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Répartition des 44 bénéficiaires du programme de subvention ( ) 40

41 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : Les incitatifs destinés aux familles doivent permettre une plus grande mixité sociale au sein des différents secteurs du centre-ville. Revoir les modalités du programme PRRG destiné au PAFAP et accroître sa publicité. Il est nécessaire de construire plus de logements destinés aux familles dans des secteurs appropriés de l Île de Hull et encourager les familles à rénover les maisons existantes avec des incitatifs. Il faut poursuivre le programme d aide financière à l acquisition d une propriété (PAFAP) afin d attirer des familles; Il faut investir dans les infrastructures pour attirer les familles (services, commerces, parcs, écoles). 41

42 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Constats : 1. Les données démographiques du recensement 2016 démontrent une baisse des ménages familiaux et du nombre de propriétaires sur l Île de Hull, ainsi qu une augmentation du nombre de personnes vivant seules. Ces données démontrent que l Île se démarque des tendances observées à l échelle de la Ville et que la mixité sociale recherchée n est pas encore atteinte. 2. Lors des consultations dans le cadre du bilan du PPU, tous les participants ont mis en évidence l importance de la mixité sociale et de l attraction des familles dans l Île de Hull. 3. La majorité des 44 bénéficiaires du programme ( ) sont des ex-locataires qui résidaient déjà sur l Île de Hull et on fait le choix d y demeurer. 4. D autres mesures doivent être mises en place pour attirer des familles. Suite à l adoption du plan d action du second bilan du PPU centre-ville, des actions concrètes seront réalisées à cet effet. 5. Des efforts soutenus doivent être mis en place pour favoriser l attraction des familles sur l île de Hull. 42

43 2.2 Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull (PAFAP) Pistes de réflexion : En considération des besoins exprimés par les parties prenantes dans le cadre des consultations portant sur le bilan du PPU et de la volonté inscrite dans le plan d action d attirer davantage de famille, la reconduction du PAFAP au-delà du 31 décembre 2021 est proposée. À cet effet, il est suggéré de réserver une enveloppe budgétaire afin de permettre d aider 30 ménages additionnels pour les deux prochaines années à accéder à la propriété sur l île de Hull. En considération des caractéristiques du parc immobilier de l île, il est suggéré de maintenir une enveloppe budgétaire en vue d assurer une aide complémentaire à la rénovation résidentielle. 43

44 2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Historique : L ancien site Domtar était l un des plus contaminé de région. En 2014, les travaux de réhabilitation environnementale avaient été évalués à 22 M$. Afin de permettre une revitalisation du secteur, le promoteur du projet Zibi a fait une demande d aide financière aux villes de Gatineau et d Ottawa. Pour la partie ontarienne, le promoteur pouvait recevoir une aide financière équivalant à un maximum de 50 % des coûts de réhabilitation de la part de la Ville d Ottawa. Pour la partie québécoise du projet, la Ville de Gatineau a développé un programme en vue de permettre le projet et soutenir l atteinte des objectifs du PPU centre-ville. Ce programme a été adopté par le conseil municipal en Ce programme vise la réhabilitation des friches industrielles en accordant une subvention aux études de caractérisation, aux travaux de réhabilitation de sites contaminés ou de bâtiments ainsi que des travaux de 44 démolition de bâtiments industriels désaffectés.

45 2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Site Domtar avant Zibi

46 2.3. Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Photo aérienne en 2020

47 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Aide financière : La Ville de Gatineau s est engagée à subventionner la décontamination à la hauteur de 11 M$ (50 % du coût estimé de la réhabilitation) d ici le 31 décembre La subvention est octroyée suivant la remise d une lettre de garantie financière par le promoteur au montant équivalent de la subvention. Celle-ci peut par la suite être libérée, lorsque la Ville récupère quelques années plus tard un montant équivalent de taxes municipales générées par les nouvelles constructions. Le projet est aussi admissible au programme de construction domiciliaire. Contrairement au reste de l Île de Hull (subvention de 75 à 90 % des taxes foncières additionnelles), le projet bénéficie d une subvention de 35 à 50 %. Le montant de subvention non versé dans le cadre du programme de construction domiciliaire permet à la Ville de financer sa contribution de 11 M$ au programme de réhabilitation. À ce jour, la subvention octroyée par la Ville est de $. Une autre demande au montant de $ est actuellement en 47 traitement.

48 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Projet ZIBI (Site Domtar) : 48

49 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Faits saillants pour la période de 2016 à 2020 : Le développement se poursuit moins rapidement qu originalement planifié. Plusieurs démolitions de bâtiments industriels ont déjà été réalisées, ainsi qu une grande partie de la décontamination du site et des bâtiments rénovés. Deux bâtiments à vocation résidentielle et un bâtiment à vocation commerciale occupent maintenant le site. Les montants réservés au budget du programme sont suffisants pour couvrir les travaux de décontamination déjà effectués. Selon le promoteur, d autres travaux restent à venir et les coûts de décontamination sont plus élevés que l évaluation réalisée en

50 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Consultations portant sur le bilan du PPU centre-ville : Dans le cadre du bilan du PPU, la population (consultation du 21 octobre 2020) ou les parties prenantes (rencontres de travail de janvier-février 2021) ont donné leur avis sur le programme. Voici les faits saillants : Le programme de décontamination des friches industrielles devrait aussi viser la construction de petits projets. 50

51 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Constats : 1. Le PPU centre-ville souligne de façon particulière le redéveloppement du site industriel Domtar (ZIBI) comme projet structurant et comme une porte d entrée au centre-ville de Gatineau. En 2014, le PPU a été modifié afin d y insérer la vision d aménagement pour le «Quartier de la chute des Chaudières» visant en faire un milieu de vie d une qualité exemplaire misant sur le caractère patrimonial, la restauration des bâtiments et l aménagement d espaces publics en lien avec l histoire. 2. La réhabilitation des sols contaminés est une condition essentielle à la poursuite de la réalisation de ce projet phare pour le centre-ville. Le programme gatinois répond à un programme similaire mis en place par la Ville d Ottawa pour le redéveloppement des friches industrielles. 3. Grâce au programme, des aménagements importants ont déjà été réalisés ce qui a permis, après plus de 200 ans, de redonner aux gatinois un accès aux berges de la rivière des Outaouais. 51

52 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Constats : 4. Les sommes budgétaires prévues à ce programme répondent aux caractéristiques du site Domtar. L autre grand site industriel du centre-ville, La Fonderie, est de propriété municipale. Les coûts associés à la décontamination des sols de cette propriété pourront être intégrés à une éventuelle transaction. 5. Les projets de plus petite envergure avaient accès au volet I du programme provincial ClimatSol. Ce volet est aujourd hui terminé et seuls les projets déjà acceptés se poursuivent. Il existe toutefois un besoin important pour la décontamination des terrains, notamment dans le cadre des projets de logements abordables. 52

53 2.3 Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centre-ville Pistes de réflexion : En considération des travaux réalisés, en cours, et en planification sur l ancien site Domtar, il est proposé de reconduire le Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles d une partie de son centreville pour une période de 18 mois ou jusqu à épuisement du budget disponible. Par ailleurs, le volet I du programme provincial ClimatSol qui vise la réhabilitation des terrains contaminés pour les plus petits projets est aujourd hui terminé. Ce faisant, il n existe pas d outil permettant de soutenir la décontamination des sols afin de permettre la construction de petits projets résidentiels. Notamment, pour les projets de logements abordables, la contamination des terrains peut avoir un impact majeur sur l analyse de la viabilité financière dans le cadre du programme AccèsLogis. Un support financier destiné spécifiquement à ce genre de situation doit être mis de l avant, et ce afin d encourager la construction de logements abordables, sur l île de Hull et ailleurs sur le territoire. 53

54 Recommandations 54

55 3. Recommandations Recommandation 1 La CDTHE recommande au conseil municipal de reconduire le Programme de revitalisation visant à promouvoir la construction domiciliaire dans la partie de son centre-ville identifiée l Île de Hull pour une période de 18 mois ou jusqu à l atteinte du nouveaux logements dans la partie du centre-ville identifiée l île de Hull. Le programme devra faire l objet d une mise à jour dans les 4 mois suivant l adoption par le conseil municipal d une stratégie et d un règlement visant l inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d initiative privée, notamment en ce qui a trait aux logements abordables et aux logements destinés aux familles. Le territoire d admissibilité devrait être maintenu à l île de Hull, considérant le caractère unique de ce territoire à l échelle gatinoise et son intégration au marché immobilier du centre de la région métropolitaine. 55

56 3. Recommandations Recommandation 2 La CDTHE recommande au conseil municipal de reconduire le Programme d aide financière à l acquisition d une propriété sur une partie du territoire de l Île de Hull pour une période de 2 ans, jusqu au 31 décembre Prévoir une enveloppe budgétaire de $ afin d aider 30 ménages de la façon suivante : $ dans le cadre du PAFAP et $ pour de l'aide à la rénovation dans le cadre du Programme de rénovation résidentielle de la Ville de Gatineau. 56

57 3. Recommandations Recommandation 3 La CDTHE recommande au conseil municipal de reconduire le Programme de réhabilitation environnementale des friches industrielles, pour soutenir le redéveloppement de l ancien site de la Domtar à des fins résidentielles et commerciales pour une période de 18 mois ou jusqu à épuisement des fonds. Le programme devra faire l objet d une mise à jour dans les 4 mois suivant l adoption par le conseil municipal d une stratégie et d un règlement visant l inclusion de logements abordables dans les projets résidentiels d initiative privée, notamment en ce qui a trait à l admissibilité des projets souhaitant bénéficier du programme AccèsLogis de la Société d habitation du Québec. Une évaluation de l impact budgétaire de la mise à jour du programme devra être réalisée. 57