SYNDIC. - Création d une immatriculation obligatoire de toutes les copropriétés au sein d un registre national.

Transcription

1 SYNDIC 1- Immatriculation de la copropriété 2- Gestion de la copropriété 3- Transparence et prévention des difficultés 1- Immatriculation de la copropriété Portée - Création d une immatriculation obligatoire de toutes les copropriétés au sein d un registre national. Cette immatriculation contiendra les informations suivantes d accès public : - le nom, l adresse, la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots qui composent la copropriété ainsi que, le cas échéant, le nom du syndic ; - si le syndicat fait l objet d une procédure prévue aux articles 29-1 A ou 29-1 de la loi n du 10 juillet 1965 précitée ou à l article L du code de la construction ; - si le syndicat fait l objet d un arrêté ou d une injonction pris en application des articles L , L , L , L ou L du code de la santé publique ou L , L , L , L ou L du code de la construction. Le registre contiendra également les données suivantes, d accès restreint : - budget prévisionnel - comptes du syndicat et annexes - diagnostic technique global - Les conditions d accès précises, ainsi que les modalités permettant à des tiers d accéder à certaines de ces informations, seront définies par un décret en Conseil d Etat, après avis de la CNIL. Collecte des données - L immatriculation sera de la responsabilité du syndic en cas de syndicat existant et du notaire en cas d immeuble neuf ou nouvellement mis en copropriété. (L étude d impact réalisée par le ministère du logement concernant le projet de loi a évalué à environ 12,5 par lot le coût de l immatriculation d une copropriété, qui pourra probablement être répercuté sur le syndicat) - Le dépôt du dossier ainsi que les modifications et mises à jour à apporter au registre se feront par voie électronique. - Tout copropriétaire aura la faculté de mettre en demeure son syndic de procéder à l immatriculation de la copropriété. - L actualisation des données ainsi que la transmission des données financières annuelles, telles que définies par décret en Conseil d Etat, seront de la responsabilité du syndic.

2 Sanctions - Le teneur du registre peut, après mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, infliger une astreinte au syndic qui n aurait pas procédé à l immatriculation ou à l actualisation des données, d un montant maximal de 20 par lot et par semaine. - Cette amende ne peut être facturée par le syndic aux copropriétaires, sauf si le syndic n est pas rémunéré pour l exercice de son mandat. - Les syndicats de copropriétaires ne pourront bénéficier de subventions de l État ou des collectivités territoriales qu à la condition d être immatriculés et que leurs données soient actualisées. Calendrier Ces mesures seront obligatoires à partir du : - 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ; - 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ; - 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires. 2- Gestion de la copropriété - Les notifications et mises en demeure, sous réserve de l accord exprès des copropriétaires, pourront être valablement faites par voie électronique. - Le plafond du livret A souscrit par un syndicat de copropriétaires est fixé en fonction du nombre de lots composant la copropriété. - Lorsque le règlement de copropriété a fait de l existence du service de concierge ou de gardien une modalité de jouissance des parties privatives ou un élément de la destination de l immeuble, un vote à l unanimité sera requis pour la suppression du poste et l aliénation du logement appartenant au syndicat affecté au concierge ou au gardien. Assemblées générales - La souscription d un contrat d assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre sera l'une des missions du syndic, qui devra mettre la question à l ordre du jour d une assemblée générale (à la majorité de l article 24) et pourra, si l assemblée générale ne parvient pas à prendre sa décision, contracter pour le compte du syndicat. Il répercutera ensuite le coût de cette assurance dans les charges de copropriété. - Possibilité pour le président du conseil syndical de convoquer une assemblée générale en cas d empêchement du syndic. - Les salariés du syndic, leurs conjoints ou partenaires liés par un PACS et leurs ascendants ou descendants, qui sont également copropriétaires de l immeuble bâti ne pourront pas porter de pouvoirs d autres copropriétaires pour voter lors de l assemblée générale. - Le syndic aura l obligation d assurer l information des occupants de la copropriété des décisions prises à la dernière assemblée générale, selon des modalités définies par décret.

3 - Les modalités de mise à disposition des justificatifs concernant les charges par le syndic aux copropriétaires avant les assemblées générales seront définies par décret en Conseil d Etat (au lieu d un jour ouvré à l avance actuellement). - Les travaux d amélioration pourront être votés à la majorité stricte de l article 25, sans recours possible à l article 25-1, et la création de locaux pour vélos à la majorité de l article Le débiteur concerné ne sera plus autorisé à voter et à utiliser un mandat en cas de résolution concernant la saisie de son lot. Désignation et rémunération du syndic - Le contrat de syndic respectera obligatoirement un modèle type défini par décret en Conseil d Etat. - Les clauses tarifaires concernant les gros travaux seront interdites, les honoraires du syndic devront être discutés et adoptés au cas par cas en assemblée générale avant chaque opération de travaux exceptionnels. - Lorsque l assemblée générale sera appelée à se prononcer sur la désignation d un syndic, celle-ci sera précédée d une mise en concurrence de plusieurs projets de contrat de syndic sauf sur proposition contraire du conseil syndical basée sur un marché local des syndics ne permettant pas cette mise en concurrence ou s il n existe pas de conseil syndical. - La mise en concurrence obligatoire du syndic provisoire est effectuée par le conseil syndical s il existe ou par les copropriétaires. - Le conseil syndical pourra se prononcer, par un avis écrit, sur tout projet de contrat de syndic. Si un tel avis est émis, il est joint à la convocation de l'assemblée générale, concomitamment avec les projets de contrat concernés. - Le syndic sera soumis à un préavis de trois mois en cas de démission de son mandat. - La rémunération des syndics sera déterminée de manière forfaitaire. Une rémunération spécifique complémentaire pourra être perçue à l occasion de prestations particulières, définies par décret en Conseil d État. - La rémunération du syndic en cas de travaux devra être exprimée en pourcentage du montant hors taxes des travaux, à un taux dégressif selon l importance des travaux préalablement à leur exécution. - Les honoraires privatifs facturés par le syndic seront plafonnés (à un montant fixé par décret). Compte bancaire séparé - Le compte bancaire séparé devient obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 lots, sans possibilité de dispense. Ce compte sera ouvert dans une banque au choix du syndic, sauf si l assemblée générale décide, à la majorité de l article 25, de l ouvrir dans un autre établissement. - Dans les copropriétés d au plus 15 lots d habitation, l assemblée générale peut dispenser, à la majorité de l article 25, le syndic d ouvrir un compte bancaire séparé. Le syndic ne peut prévoir une rémunération différenciée en fonction de cette décision. - En cas de dispense d ouverture d un compte séparé pour les copropriétés d au plus 15 lots, il y aura une obligation de création de sous compte et de transmission au président du conseil syndical d une copie des relevés bancaires.

4 - Lors de la mise en concurrence des syndics, les frais éventuels afférents au compte bancaire séparé doivent être indiqués séparément sur le devis. - L obligation d ouverture d un compte bancaire séparé entrera en vigueur un an après la date de promulgation de la loi ALUR. 3- Transparence et prévention des difficultés - Le syndic professionnel aura l obligation, sauf décision contraire de l assemblée générale prise à la majorité de l article 25, de mettre à disposition des copropriétaires un «extranet copropriété», permettant au conseil syndical et à tous les copropriétaires d accéder aux documents relatifs à l immeuble et aux documents comptables (avec un accès différencié selon la qualité du consultant). Cette obligation vise également les syndics professionnels non soumis à la loi Hoguet (huissiers, géomètres ) et entrera en vigueur le 1 er janvier Le syndic devra établir une fiche synthétique de la copropriété, comportant les données financières et techniques de la copropriété, des informations sur le bâti le contenu précis sera défini par décret). Le contrat de syndic doit obligatoirement prévoir une pénalité financière automatique lorsque le syndic ne transmet pas dans les sept jours cette fiche au copropriétaire qui en fait la demande. - A compter du 1 er janvier 2017, les assemblées générales devront se prononcer, à la majorité de l article 24, sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global. Celui-ci comprend : une analyse de l état apparent des parties communes et des équipements communs, un état de la situation du syndicat au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l habitation, une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l immeuble et un diagnostic de performance énergétique de l immeuble. - Le contenu du diagnostic technique devra être présenté à la première assemblée générale qui suit sa réalisation ou sa révision. Le syndic inscrit à l ordre du jour de cette assemblée générale la question de l élaboration d un plan pluriannuel de travaux ainsi que les modalités générales de son éventuelle mise en œuvre. - Pour les copropriétés de plus de 200 lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine d un mandataire ad hoc sera fixé à 15 %. - En cas de contrat passé avec une entreprise ayant des liens avec le syndic, celui-ci devra obtenir préalablement une autorisation spéciale de l assemblée générale à la majorité de l article 24 et aura l obligation d indiquer la nature des liens qui rendent nécessaire l autorisation de la convention. - Lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots d habitation, les copropriétaires pourront déléguer la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce cas, les membres du conseil syndical devront être couverts par une assurance de responsabilité civile. Obligations lors de la vente d un lot - Il y aura obligation de mentionner dans les annonces immobilières concernant un lot le nombre total de lots de la copropriété ainsi que le montant annuel moyen de quote-part du budget prévisionnel attachée au lot en question.

5 - Afin de lutter contre les marchands de sommeil, le syndic devra transmettre au notaire une attestation de ce que les acquéreurs, s ils sont déjà copropriétaires de cet immeuble, ne sont pas en situation d impayé de charges. - Une notice devra être fournie lors de la promesse de vente quant aux droits et devoirs d un copropriétaire et quant au fonctionnement d une copropriété. - Divers documents devront être annexés à l acte de vente : fiche synthétique de la copropriété, règlement de la copropriété, carnet d entretien, les procès-verbaux des assemblées générales des trois derniers exercices, les sommes restant dues par le vendeur ). Fonds de travaux - Dans les immeubles à destination partielle ou totale d habitation, le syndicat des copropriétaires aura l obligation de constituer un fonds de travaux à l issue d une période de cinq ans pour faire face aux dépenses résultant des travaux prescrits par les lois et règlements et des travaux décidés par l assemblée générale. - Si le diagnostic technique global été réalisé et qu il n a fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de l obligation de constituer un fonds de travaux pendant la durée de validité du diagnostic. - En présence d une copropriété comportant moins de 10 lots à usage d habitation, l assemblée générale pourra décider à l unanimité de ne pas constituer de fonds de travaux. - Le montant, en pourcentage du budget prévisionnel, de la cotisation annuelle sera décidé par l assemblée générale, à la majorité de l article 25, sans qu il puisse être inférieur à 5 % de ce budget prévisionnel. - Les sommes versées au titre du fonds de travaux seront attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Elles ne donneront pas lieu à remboursement lors de la vente d un lot. - Lorsque le fonds de travaux atteindra un montant égal au montant du budget prévisionnel, l assemblée générale pourra décider de suspendre les cotisations. - Les sommes détenues au titre de ce fonds de travaux rentreront dans le périmètre des fonds couverts par la garantie financière du syndic.