Les novations dans la copropriété

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1 Les novations dans la copropriété Le document que nous publions a comme objet de faire le point sur les dernières modifications importantes en matière de copropriété. Ce secteur de la consommation est toujours un épineux sujet compte tenu de la difficulté à gérer correctement un litige. Il nous a donc paru utile de vous communiquer les nouveautés pour que vous soyez des consommateurs actifs mais bien informés. COPROPRIETE : QUOI DE NEUF POUR LE BONHEUR DES COPROPRIETAIRES? Le 4 juin 2004, le JO publiait le décret du 27 mai 2004 qui modifie considérablement le décret du 17 mars 1967 relatif au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Ce décret s inscrit dans le projet gouvernemental de renouvellement de la législation de l habitat, ce projet ayant trouvé une première approche concrète avec la loi du 13 décembre 2000 dite loi S.R.U. relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Les modifications apportées par le décret ont été pour une large part approuvées par les universitaires et certaines associations spécialisées dans le domaine de l habitat. Toutefois, point de miracle! Le consommateur, heureux propriétaire d un lot de copropriété, doit demeurer attentif à ses droits. Les nouvelles dispositions du décret sont plus favorables à un comportement actif du copropriétaire en lui donnant les moyens de faire entendre sa voix et de se tenir informé de l évolution des principales caractéristiques de l immeuble possédé. Outre cette volonté du développement de l information à l égard du copropriétaire affichée par le législateur, celui-ci tient également à préciser les rapports financiers que le copropriétaire peut entretenir avec le. De bonnes choses en perspectives.toutefois, il ne faut pas oublier que ces bonnes choses ne peuvent naître que du comportement actif, diligent et responsable du consommateur. Il a les moyens de mener une action positive pour défendre ses droits et faire un peu plus entendre sa voix au sein du at de copropriété, mais cela suppose un consommateur averti et prudent et alerte. Une liste des principaux changements intervenus suite à la parution du décret du 27 mai 2004 vous est présentée et tente de mettre en avant les principales modifications. Pour un examen détaillé des modifications apportées par le décret, il vous est conseillé de vous référer directement au Journal Officiel de la République Française en date du 4 juin 2004 (possibilité de consulter le site Internet ). ARTICLE ANCIENNES DISPOSITIONS NOUVELLES DISPOSITIONS Art 4-4 nouveau néant Le propriétaire doit présenter les caractéristiques essentielles de l état de l immeuble ( grâce au carnet d entretien, diagnostic technique) au candidat à l acquisition. Celui-ci est sûrement la personne signant un avant-contrat, c està-dire ayant montré tout son sérieux

2 Art 5 : L état daté Art 6-2 nouveau : La mutation à titre onéreux (la vente) : qui paye quoi? L état daté informe le futur acheteur des sommes restant dues au at par le vendeur ou le montant des charges afférentes au lot à vendre et les avances et provisions éventuelles. néant quant à sa volonté d achat et étant déjà engagé par un contrat. L état daté doit comporter 3 parties très claires et précisées par les nouvelles dispositions définissant les provisions et les charges et les avances. 1- les sommes restant dues au at par le vendeur 2- les sommes dues par le at au vendeur à titre de provisions ou avances 3- les sommes devant incomber au nouveau propriétaire et une annexe : préciser les procédures en cours où le at est partie (liste limitative) 1- les provisions exigibles du budget prévisionnel incombent au vendeur 2- les provisions des dépenses hors budget prévisionnel incombent à la personne propriétaire au moment de l exigibilité 3- le solde révélé par l approbation des comptes est dû par la personne propriétaire au moment de ladite approbation. Art 6-3 nouveau : convention contraire pour la répartition des charges au moment de la vente Art 10 : inscription à l ordre du jour Art 11 : l information des copropriétaires La demande d inscription de questions à l ordre du jour par le copropriétaire se fait dans les 6 jours suivant la convocation. La notification des dites questions aux membres de l Assemblée se fait dans les 5 jours précédant la réunion. Accompagnent la convocation et la contribuent à la bonne information du copropriétaire : (principalement) 1- les comptes et recettes des dépenses de l année 2- le budget prévisionnel Le contrat intervenu entre les parties à la vente pour décider d une autre répartition des frais ne vaut qu entre les parties. Les autres personnes n ont pas à respecter ce contrat, notamment le at. La demande d inscription de questions à l ordre du jour par le copropriétaire se fait à tout moment. Il n y a aucune obligation de notification aux membres de l assemblée. Si le délai est trop court pour une bonne organisation de l assemblée, l inscription à l ordre du jour se fait lors de la prochaine assemblée. Accompagnent la convocation et l ordre du jour 1- pour la validité des décisions (principalement) a- état financier du at

3 3- le projet de règlement de copropriété, l état descriptif de division, l état de répartition des charges 4- les conditions essentielles du contrat lorsque l assemblée doit se prononcer sur un devis, une transaction, un contrat pour réaliser des travaux. b- projet du budget c- conditions essentielles d un contrat lorsque l assemblée doit se prononcer sur un devis, une transaction, un contrat pour réaliser des travaux. d- Projet de résolution lorsque le introduit une action en justice e- Projet de règlement de copropriété, état descriptif de la division, état de répartition des charges f- Projet de dépenses non comprises dans le budget prévisionnel Art 13 : portées des décisions de l assemblée nouvelle dualité Art 14 : la feuille de présence Art 15 : le président de l assemblée La délibération n est valable que si la question est inscrite à l ordre du jour et la notification est régulière. néant Le président est désigné par l assemblée Le bureau est aussi désigné par l assemblée Le secrétaire est le, sauf décision 2- pour la seule information du copropriétaire a- annexe du budget prévisionnel b- sommes reçues par le au titre de sa rémunération c- avis du conseil al lorsque sa consultation est obligatoire. L assemblée peut : 1- délibérer valablement sur les seules questions inscrites à l ordre du jour et si la notification est régulière 2- examiner et non décider toutes les questions non inscrites à l ordre du jour Une feuille de présence (qui peut avoir plusieurs feuilles)comporte : 1- noms et domicile et nombre de voix du copropriétaire ou de son représentant 2- émargement de la feuille par chaque copropriétaire présent 3- certification par le président de l assemblée 4- la feuille est annexée au procèsverbal (PV). Le président est désigné par l assemblée Il y a un ou plusieurs scrutateurs. Le est toujours le secrétaire.

4 Art 17 : le procès-verbal de chaque assemblée Art 19 : les majorités Art 19-2 : définition de la mise en concurrence Art 21 : la délégation de pouvoirs Art 22 : le conseil al contraire. Il est signé par les organes visés à l article 15. Il comporte : chaque délibération, chaque vote (plus ceux qui se sont opposés, plus ceux qui étaient absents, ceux qui se sont abstenus), réserves (mais uniquement sur demande des copropriétaires) Un registre spécial est tenu à cet effet La délégation se fait sur un point précis. Le délégataire décide des dépenses dans un montant fixé par la délégation Il n est pas dit qui rend des comptes de la délégation à l assemblée. Les règles d organisation et le fonctionnement du conseil obéissent à la majorité de l article 25. (sauf règlement de copropriété contraire) Il est signé par les organes visés à l article 15. Il comporte : les questions de l ordre du jour, les votes (plus ceux qui ont voté contre, ceux qui se sont abstenus), les réserves. Un registre spécial est tenu à cet effet. Lorsque l assemblée n a pas pu prendre de décision définitive à la majorité de l article 25 de la loi du 10 juillet 1965 (soit majorité absolue des voix du at) : 1- si le projet a retenu 1/3 des voix, le 2 ième vote se fait à la majorité de l article 24 dans la même assemblée, sauf si la question est inscrite à l ordre du jour d une autre assemblée. 2- Si le projet n a pas recueilli les 1/3 de voix, une nouvelle assemblée se tient dans le délai de 3 mois et se prononce à la majorité de l article 24. Si les questions de l ordre du jour de cette nouvelle assemblée figurent déjà dans la première assemblée, le délai de convocation est de 8 jours et il n est pas besoin de notification. 3- Si l assemblée se prononce sur un devis, un contrat avec plusieurs candidats, il faut voter à la majorité de l article 25 sur chaque candidature, ensuite seulement avec la majorité de l article 24. La mise en concurrence sur le marché de travaux et contrat de fourniture c est : 1- plusieurs devis 2- un seul devis avec l évaluation de plusieurs entreprises La délégation se fait sur un point précis. La délégation fixe l objet et le montant maximum des dépenses. Le délégataire rend lui-même des comptes à l assemblée. Les règles d organisation et le fonctionnement du conseil obéissent à la majorité de l article 24. (sauf règlement de copropriété contraire) Le conseil rend compte de sa mission à l assemblée chaque année. Le mandant est de 3 années

5 Art 27 : les dépenses du conseil al Art 28 : le Art 29 : les fonctions du Art 29-1 : Art 33 : les archives du at Art 33-1 : bordereau récapitulatif Art 35 Il n y a aucune rémunération des fonctions de membres. Les honoraires des techniciens sollicités par le conseil et les frais de fonctionnement sont des dépenses d administration payées par le dans des conditions fixées par le règlement. L assemblée renouvelle les fonctions du par la majorité de l article 25. Une réglementation spécifique et l assemblée par une décision avec la majorité de l article 24 qui fixe sa rémunération. La majorité de l article 25 décide uniquement de l ouverture d un compte séparé. Le détient les conventions, les pièces, les correspondances, les décisions de justice relatives à l immeuble et au at, les PV des assemblées et pièces annexes. Il en délivre copies ou extraits de ces PV Le peut exiger: 1- avances en trésorerie permanente prévue par le règlement 2- une provision d au maximum ¼ du budget prévisionnel 3- en cours d exercice, le remboursement des dépenses régulières ou des provisions trimestrielles (max 13 du budget prévisionnel) 4- une provision spéciale si il y a des travaux 5- une provision spéciale si il y a des travaux d entretien pour la conservation des parties communes L assemblée décide du placement des sommes reçues. renouvelables (au maximum) Il n y a aucune rémunération des fonctions de membres. Les dépenses nécessitées par l exécution de la mission du conseil sont des dépenses courantes d administration réglées par le. L assemblée désigne le nouveau. (aucune mention de majorité de l article 25) Un contrat de mandat fixe la durée, la rémunération et les conditions d exercice de sa mission. Le contrat est approuvé par l assemblée à la majorité de l article 25. Il est possible de dispenser le de l ouverture d un compte bancaire séparé au nom du at (art 18 loi 10 juillet 1965) Le détient les conventions, les pièces, les correspondances, les décisions de justice relatives à l immeuble et au at, les PV des assemblées, les documents comptables, carnet d entretien. Il délivre les copies et extraits des PV des assemblées et des annexes. Il délivre copie du carnet d entretien au copropriétaire le souhaitant mais aux frais de celui-ci. Le bordereau récapitulatif est transmis au nouveau lorsque le change. Le peut exiger: 6- avances en trésorerie permanente prévue par le règlement (maximum 1/6 du budget prévisionnel) 7- une provision du budget prévisionnel 8- des provisions pour des dépenses hors budget prévisionnel 9- avances correspondant à un échéancier prévisionnel 10- une provision spéciale si il y a des travaux 11- une provision spéciale en vertu de l article 18 de la loi du 10 juillet 1965 L assemblée décide du placement des sommes reçues et affecte les intérêts

6 produits par ce placement. (attention à l imposition au niveau de la quote-part de chaque copropriétaire des intérêts ainsi produits) Art 35-2 : avis sur le montant de la provision Art 38 : l obligation d un compte bancaire ou postal pour le Art 39 : convention entre le at et le Art 39-1 Art 43 : comptabilité du at Art 44 : définition des dépenses Les sommes reçues au nom et pour le nom du at sont versées obligatoirement sur un compte bancaire ou postal du at. Les conventions sont soumises à autorisation de l assemblée lorsqu elles sont passées entre le at et le, ou ses préposés, ses parents, alliés jusqu au 3 ième degré. Il en est de même si la convention est passée avec une entreprise où les personnes visées ont des fonctions de gérant, propriétaire ou associé ou salarié. Hors propos suite à la modification de l agencement du décret Hors propos suite à la modification de l agencement du décret Chaque provision fait l objet d une information auprès de chaque copropriétaire par une lettre simple et ceci préalablement à la date d exigibilité. Pour les provisions de dépenses non comprises dans le budget, la lettre simple informe le copropriétaire préalablement à l exigibilité dont la date est décidée par l assemblée, du montant et de l objet de la provision. abrogé Les conventions sont soumises à autorisation de l assemblée lorsqu elles sont passées entre le at et le, ou ses préposés, ses parents, alliés jusqu au 3 ième degré ainsi que des personnes pacsées Il en est de même si la convention est passée avec une entreprises où les personnes visées ont des fonctions de direction, de contrôle, propriétaire ou a des parts dans le capital ou salarié ou préposé. Si certains copropriétaires ont des subventions publiques pour réaliser des travaux des parties communes, le peut recevoir mandat si il est lui-même soumis à une réglementation professionnelle spécifique. Le budget prévisionnel s établit sur 12 mois. Il est voté avant le début de chaque exercice. Sinon 2 provisions trimestrielles, chacune représentant un ¼ du budget prévisionnel de l an passé, sont décidées. Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont : 1- celles autres que se rapportant aux travaux de maintenance 2- les travaux d amélioration 3- les études techniques.

7 Art 45 : définition des travaux de maintenance Art 45-1 : la définition des charges Hors propos suite à la modification de l agencement du décret Ce sont les travaux exécutés en vue de maintenir l état de l immeuble. Ce sont les menues réparations. Il s agit aussi des remplacements de chaudières, ascenseurs, et des vérifications imposées par la loi (ascenseur, porte de garage) Les charges sont les dépenses incombant aux copropriétaires de façon définitive et à hauteur de sa quote-part. L approbation des comptes du at n est pas l approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire. La provision est une somme en attente du solde définitif résultant de l approbation des comptes du at. Les avances qui sont remboursables constituent des réserves ou des emprunts pour le at.