Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe

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1 Luxembourg Rapport de marché bureaux Office market report Q1 2014

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3 Luxembourg office market report Q INOWAI Luxembourg Key Data Total Population (Jan 2014): 549,700 Luxembourg-City: 107,200 Esch-sur-Alzette: 32,600 Wage-earners (Feb 2014): 366,796 Cross-border commuters: 161,712 50% F, 26% D, 24% B Unemployment rate (Feb 2014): 7.1% Inflation rate (Mar 2014): 0.8% Growth rate 2013: 2.1% Growth rate forecast 2014: 2.7% GDP per capita Lux: GDP per capita EU-18: 62,400 euros 25,500 euros The financial centre: over employees Banks: (Mar 2014) Number of banks: 150 Employees: 26,237 Countries of origin: 26 Investment funds: (Jan 2014) Number of UCIs: 3,885 Net assets: 2,624 bn euros PSF: (Jan 2014) Number of PSF: 317 Employees: 14,732 Insurance & Re-insurance: (Sept. 2013) Number of insurances: 101 Number of re-insurances: 240 source: Statec, Eurostat. Une position stratégique au coeur de l Europe A strategic position at the heart of Europe Cadre dédié d incitation publique à la R&D Main-d œuvre multiculturelle et multilingue qualifiée Environnement politique et social stable Solidité des finances publiques et stabilité financière Environnement d affaires avec des infrastructures modernes Réseau logistique efficace Centre financier international Dedicated public incentive framework for R&D Skilled multicultural and multilingual workforce Stable political and social environment Solid public finances and fiscal stability Business friendly environment with modern infrastructures Efficient logistical network Leading international financial center

4 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q : un bon début d année 2014 débute bien. Le premier trimestre de cette année est le meilleur début d exercice depuis la crise de 2008 dans le secteur de l immobilier de bureau. Il s inscrit dans la poursuite de Avec m² loués au cours des trois premiers mois de 2014, le marché du bureau reste très dynamique. Il affiche une hausse de plus de 22% sur la période correspondante de Le nombre des transactions est, quant à lui, passé de 59 à 75, soit une progression de plus de 27%. La taille moyenne des opérations est de 443 m², en léger repli par rapport à l année précédente (-3,7%). Le secteur de la finance et des banques a concentré près de 40% des surfaces louées, loin devant l informatique et les télécommunications (12%). Ce constat s explique naturellement par le poids de l activité financière au Grand- Duché, qui a vu le nombre des banques présentes sur la place de Luxembourg croître en 2013 (avec 9 créations nettes) rompant ainsi avec le mouvement de concentration observé depuis une dizaine d années. Le taux de vacance demeure bas dans le secteur du bureau. Il s établit à 5,29%, soit un repli de 4,2% par rapport au premier trimestre Avec une baisse continue enregistrée depuis 2009 et un pic atteint à près de 9%, il oscille depuis l été dernier autour de 5% à la recherche de son point d équilibre. Une croissance revue à la hausse Ce bon début d année s explique par un contexte économique favorable. Les indicateurs de confiance des entrepreneurs de l industrie et de la construction sont bien orientés. Ils sont repartis à la hausse depuis le deuxième trimestre 2013, notamment dans le secteur du bâtiment. La production a progressé de 2,4% au dernier trimestre 2013 au Grand-Duché dans la construction contre une baisse de 0,8% sur l ensemble de la zone euro. La dernière enquête de conjoncture de l institut national de la statistique et des études économiques ( INSEE) sur les investissements industriels montre qu ils devraient progresser de 2% cette année. Cette hausse inverse la tendance baissière de ces trois dernières années et doit également se vérifier en Allemagne et en Belgique. Fort de ces données, les prévisions de croissance de l économie luxembourgeoise sont revues à la hausse. Elles sont de 3,1% en 2014 et 3,2% en Ces niveaux sont certes inférieurs à la moyenne de la décennie avant la crise, mais restent cependant encourageants. Des investissements soutenus Le parc immobilier de bureaux franchira cette année la barre des 3,5 millions de m² au Grand-Duché m² ont été livrés au cours du premier trimestre, sur un total attendu de m² pour l ensemble de l exercice Le volume des investissements engagés au cours de ce premier trimestre 2014 s élève à 288 millions d euros pour 11 opérations. C est un niveau très important puisqu il représente plus du tiers des investissements comptabilisés l année précédente, l année 2013 représentant en terme d investissements la meilleure de ces six dernières années. En volume, le Kirchberg concentre la majorité des surfaces concernées par ces investissements (58% précisément) devant le centre-ville (27%). La demande pour les biens de centre-ville restant très forte, leur rentabilité continue de s éroder, s établissant désormais à 5,2% contre 5,25% en 2013, en dépit de loyers qui peuvent parfois dépasser 40 euros par m²/mois, confirmant une fois encore l attractivité du Luxembourg. Aperçu Q Vide locatif 5,29% - 4,2% Year Over Year Stock m² + 1,6% YOY Demande Placée m² + 22,4% YOY Transactions ,2% YOY m² de bureaux livrés m²

5 Luxembourg office market report Q INOWAI 2014: a good start to the year 2014 gets a head start. This year s first quarter is the best beginning of fiscal year since the 2008 crisis in the office property market sector. It is the continuation of 2013 s growth. With m² rented during the first three months of 2014, the office market seems to be keeping up with its dynamic trend. It shows an increase of more than 22% over the same period in Meanwhile the number of transactions has jumped from 59 to 75, which means an increase of more than 27%. The average size of operations is of 443 m², which is slightly less than the previous year (-3.7%). The finance and banking sector represents 40% of the leased spaces, well ahead of the IT and telecommunications sector (12%). This is clearly due to the financial activity s importance in the Grand Duchy, which has seen the number of banks operating in Luxembourg increasing in 2013 (with 9 net creations) thus breaking with the concentration dynamic observed over the last ten years. The vacancy rate remains low in the office sector. It has stabilized at 5.29%, corresponding to a 4.2% decline compared to the first quarter of With a continuous decline since 2009 and a peak reached at nearly 9%, it has been oscillating since last summer of around 5% trying to find its balance point. Growth reevaluated upwards This good beginning of year can be explained by a favorable economic context. The industrial and construction contractors confidence indicators show a positive trend. Since the second quarter of 2013, they have recorded an increase particularly in the building sector. The building production went up to 2.4% in the last quarter of 2013 in the Grand Duchy whereas the whole of the Eurozone witnessed a 0.8% decrease. The latest business and consumer survey carried out by the National Institute of Statistics and Economic Studies (INSEE) regarding industrial investments shows that these investments should increase by 2% this year. This increase reverses the downward trend noticed over the past three years and should also be confirmed for Germany and Belgium. With these data in mind, the Luxembourg economy growth forecasts have been revised upwards, with 3.1% in 2014 and 3.2% in Though these levels are most certainly lower than the pre-crisis decade s average, they do remain very encouraging. Sustained investments The stock of office space will reach this year the 3.5 million m² mark in the Grand Duchy. 7,600 m² were delivered during the first quarter of the year, out of an expected total of 134,000 m² for the entire fiscal year The volume of investments undertaken during the first quarter of 2014 amounts to EUR 288 million for 11 operations. This is a very important figure as it already represents more than onethird of the total investments recorded the previous year; the year 2013 representing, in terms of investments the best year out of the last six. The majority of surfaces concerned by these investments are mostly concentrated in the Kirchberg area (58% exactly) compared with the city center (27%). As the demand for downtown assets remains strong, their level of profitability continues to erode, standing at 5.2% vs. 5.25% in 2013, despite rents sometimes exceeding 40 euros per m² per month, and once again confirming the Luxembourg attractiveness. Overview Q Vacancy rate 5,29% - 4,2% Year Over Year Stock m² + 1,6% YOY Take-Up m² + 22,4% YOY Transactions ,2% YOY m² of office delivered m²

6 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q En quelques mots... Contexte général Les prévisions de croissance de l économie luxembourgeoise sont revues à la hausse. Elles sont de 3,1% en 2014 et 3,2% en Ces niveaux sont certes inférieurs à la moyenne de la décennie avant la crise, mais restent cependant encourageants. Vide locatif Le taux de vacance demeure bas dans le secteur du bureau. Il s établit à 5,29%, soit un repli de 4,2% par rapport au premier trimestre Stock Le parc a poursuivi sa croissance durant le premier trimestre de 2014 avec une augmentation de 1,6 %, par rapport à l année dernière à la même période, atteignant les m². Loyers Le niveau des loyers prime est stable ce premier trimestre à 540 euros par m² par an hors taxes au centre-ville de luxembourg (CBD). Au kirchberg, le loyer prime s établit à 396 euros. il est de 312 euros à la cloche d or et de 264 à 288 euros en périphérie. il est important de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du kirchberg avec un loyer prime pouvant atteindre les 420 euros par m² par an hors taxes. Prise en occupation Le volume global des transactions s élève à m² pour le premier trimestre ce résultat est en progression de 22,4 % par rapport à au premier trimestre de Marché de l investissement Le volume des investissements engagés au cours de ce premier trimestre 2014 s élève à 288 millions d euros pour 11 opérations. In a few words... General context The Luxembourg economy growth forecasts have been revised upwards, with 3.1% in 2014 and 3.2% in Though these levels are most certainly lower than the pre-crisis decade s average, they do remain very encouraging. Vacancy The vacancy rate remains low in the office sector. It has stabilized at 5.29%, corresponding to a 4.2% decline compared to the first quarter of Stock Total building stock grew by 1.6 % compared to last year at the same period, reaching a total of 3,490,800 m². Rents Rents in Luxembourg City centre (CBD) are stable, reaching 540 euros per m² per year excluding taxes. In 2013, prime rents were 396 euros on the Kirchberg, 312 euros in Cloche d Or and euros on the periphery. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents that can reach 420 euros per m² per year excluding taxes. Take-up The total volume of transactions amounted to 33,235 m² in the last quarter. This result is an increase of 22.4 % compared to the same period in Capital Markets Investment totalled 288 million euros in the last quarter for 11 transactions.

7 Luxembourg office market report Q INOWAI Vide locatif - Vacancy rate Le taux de vacance demeure bas dans le secteur du bureau. Il s établit à 5,29%, soit un repli de 4,2% par rapport au premier trimestre Avec une baisse continue enregistrée depuis 2009 et un pic atteint à près de 9%, il oscille depuis l été dernier autour de 5% à la recherche de son point d équilibre. Dans les 4 principaux quartiers d affaires le taux de vacance s établit à 3,29% en moyenne. Il est de 2,01% au Kirchberg, 2,85% au centre-ville, 4,03% à la gare et 4,02% à la Cloche d Or. The vacancy rate remains low in the office sector. It has stabilized at 5.29%, corresponding to a 4.2% decline compared to the first quarter of With a continuous decline since 2009 and a peak reached at nearly 9%, it has been oscillating since last summer of around 5% trying to find its balance point. The vacancy rate in the four main business districts is 3.29% on average; 2.01% in Kirchberg; 2.85% in the City centre; 4.03% in the Station and 4.02% in the Cloche d Or. Vacancy m² Vacancy% Centre-ville (city) Kirchberg ,01% CBD ,85% Station ,03% Cloche d Or ,02% Limpertsberg ,29% Belair / Merl ,19% Hamm ,45% Kalchesbrück ,12% TOTAL ,29% Ville-périphérie (city-periphery) Airport - Findel ,93% Bertrange / Bourmicht ,55% Strassen ,26% Howald ,88% TOTAL ,54% Périphérie (periphery) Belval 435 0,47% Capellen ,22% Leudelange ,31% Munsbach ,54% Windhof ,84% Esch-sur-Alzette ,17% Contern ,05% TOTAL ,90% Taux de vacance et demande placée - Vacancy rate vs take-up ,29% x % Take-up % 2 % YTD source: INOWAI Research Vacancy rate

8 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Stock Le parc immobilier de bureaux franchira cette année la barre des 3,5 millions de m² au Grand-Duché m² ont été livrés au cours du premier trimestre, sur un total attendu de m² pour l ensemble de l exercice The stock of office space will reach this year the 3.5 million m² mark in the Grand Duchy. 7,600 m² were delivered during the first quarter of the year, out of an expected total of 134,000 m² for the entire fiscal year x Centre-ville (city) Stock m² Stock% Kirchberg ,23% CBD ,34% Station ,99% Cloche d Or ,54% Limpertsberg ,43% Belair / Merl ,94% Hamm ,27% Kalchesbrück ,95% Ville-périphérie (city-periphery) TOTAL ,69% Airport - Findel ,91% Bertrange / Bourmicht ,35% Strassen ,32% Howald ,79% Périphérie (periphery) Evolution du stock de bureaux - Office stock evolution TOTAL ,37% Belval ,67% Capellen ,99% Leudelange ,11% Munsbach ,72% Windhof ,16% Esch-sur-Alzette ,71% Contern ,58% TOTAL ,94% YTD source: INOWAI Research

9 Luxembourg office market report Q INOWAI Loyers - Rents Les loyers sont exprimés hors taxes par an par m²! Le faible taux de vacance explique le niveau des loyers qui peuvent atteindre 540 euros par m² par an hors taxes au centre de Luxembourg. La tendance haussière devrait se poursuivre en 2014, du fait en particulier de la rareté des produits en centre-ville. En 10 ans, les loyers moyens sont passés de 312 à 480 euros au centre-ville, soit une progression beaucoup plus rapide que dans les autres secteurs d affaires. Le décrochage s est opéré depuis Au Kirchberg, le loyer prime s établit à 396 euros. Il est de 312 euros à la Cloche d Or et de 264 à 288 euros en périphérie. Il est intéressant de souligner que le quartier de la Gare a dorénavant dépassé le quartier du kirchberg avec un loyer prime atteignant les 420 euros par m² par an hors taxes. Rents are expressed excl. VAT per year per m²! The low vacancy rate explains why rents in the City centre reached as much as 540 euros per m² per year, excluding taxes. This upward trend is expected to continue in 2014 due to the scarcity of properties in this district. Over the last ten years, average City centre rents have risen from 312 euros to 480 euros; a much stronger progression than in other districts. This divergence of growth rates has been pronounced since In 2013, prime rents were 396 euros in Kirchberg, 312 euros in Cloche d Or and euros on the periphery. Interestingly, the Station district has become more expensive than Kirchberg, with prime rents reaching 420 euros per m² per year, excluding taxes. Niveaux des loyers - rents level CBD Kirchberg Gare euros an / m²/ hors TVA Cloche d Or Ville-Périphérie Périphérie CBD Gare Kirchberg Cloche d Or Ville-Périphérie Périphérie source: INOWAI Research

10 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Quartiers - Districts Centre-ville 77,69 % du stock du marché immobilier de bureaux, soit m², sont situés à luxembourg ville et réparti entre autre sur quatre centres d affaires principaux, notamment le quartier d affaires du centre (CBD), le Kirchberg, le quartier de la Gare et la Cloche d or. Ville-périphérie Les communes limitrophes de la ville de Luxembourg - Strassen, Bertrange et Hesperange - totalisent avec l aéroport 11,37 % du stock, soit m². Périphérie 10,94 % du stock, soit m² se situent essentiellement dans les zones d activités à proximité de l autoroute, soit dans la périphérie de Luxembourg ville ou à Belval près d Esch-sur-Alzette, la deuxième ville de Luxembourg. le projet Belval consiste en l aménagement d un quartier mixte regroupant bureaux, logements, commerces, enseignement et culture. City % of the office stock (2,711,900 m²) is located in Luxmbourg City. This market can be divided into four major business districts, which are the Central Business District (CBD), Kirchberg, the Station District and Cloche d Or among others. City-periphery % of the office stock (397,005 m²) is located in Strassen, Bertrange, Hesperange and Findel Airport, which are neighbouring municipalities of the City of Luxembourg. Periphery % of the office market (381,946 m²) is primarily located in business areas, next to the highway, on the outskirts of Luxembourg City like the Belval project in Esch-sur-Alzette, which consists of a mixed neighbourhood of offices, residential, retail, education and culture. MERSH ETTELBRUCK WINDHOF CAPELLEN MUNSBACH KIRCHBERG ARLON/BRUXELLES (BELGIUM) STRASSEN BOURMICH BELAIR LIMPERTSBERG CBD HAMM WASSERBILLIG TRIER (GERMANY) BERTRANGE- HELFEN T MERL STATION CONTERN CLOCHE D OR HOWALD DIFFERDANGE PETANGE LONGWY LEUDELANGE BELVAL ESCH/ALZETTE DUDELANGE ESCH/ALZETTE THIONVILLE METZ NANCY PARIS (FRANCE)

11 Luxembourg office market report Q INOWAI Demande Placée - Take-up Avec m² loués au cours des trois premiers mois de 2014, le marché du bureau reste très dynamique. Il affiche une hausse de plus de 22% sur la période correspondante de Le nombre des transactions est, quant à lui, passé de 59 à 75, soit une progression de plus de 27%. La taille moyenne des opérations est de 443 m², en léger repli par rapport à l année précédente (-3,7%). Le secteur de la finance et des banques a concentré près de 40% des surfaces louées, loin devant l informatique et les télécommunications (12%). Ce constat s explique naturellement par le poids de l activité financière au Grand- Duché, qui a vu le nombre des banques présentes sur la place de Luxembourg croître en 2013 (avec 9 créations nettes) rompant ainsi avec le mouvement de concentration observé depuis une dizaine d années. Main transactions Q Quartier Locataire Surface With m² rented during the first three months of 2014, the office market seems to be keeping up with its dynamic trend. It shows an increase of more than 22% over the same period in Meanwhile the number of transactions has jumped from 59 to 75, which means an increase of more than 27%. The average size of operations is of 443 m², which is slightly less than the previous year (-3.7%).The finance and banking sector represents 40% of the leased spaces, well ahead of the IT and telecommunications sector (12%). This is clearly due to the financial activity s importance in the Grand Duchy, which has seen the number of banks operating in Luxembourg increasing in 2013 (with 9 net creations) thus breaking with the concentration dynamic observed over the last ten years. Kirchberg Amazon EU Airport Cargolux Airlines International Station SGBT Other Periphery Vorsorge Lebensversicherug * Other Periphery Universal Investment * Luxembourg Other City Etat Luxembourgeois Munsbach Ernst & Young Capellen Lemanik SA Airport Supply Chain SA 812 Sources: INOWAI, JLL, BNP RE, DTZ, CBRE, CW, Real Corp * = estimation

12 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Marché de l investissement Capital Markets Le volume des investissements engagés au cours de ce premier trimestre 2014 s élève à 288 millions d euros pour 11 opérations. C est un niveau très important puisqu il représente plus du tiers des investissements comptabilisés l année précédente, l année 2013 représentant en terme d investissements la meilleure année de ces six dernières années. En volume, le Kirchberg concentre la majorité des surfaces concernées par ces investissements (58% précisément) devant le centreville (27%). La demande pour les biens de centre-ville restant très forte, leur rentabilité continue de s éroder, s établissant désormais à 5,2% contre 5,25% en 2013, en dépit de loyers qui peuvent parfois dépasser 40 euros par m²/mois, confirmant une fois encore l attractivité du Luxembourg. million Evolution du volume d investissement - Investment volume evolution m The volume of investments undertaken during the first quarter of 2014, amounts to EUR 288 million for 11 operations. This is a very important figure as it already represents more than one-third of the total investments recorded the previous year; the year 2013 representing, in terms of investments the best year out of the last six. The majority of surfaces concerned by these investments are mostly concentrated in the Kirchberg area (58% exactly) compared with the city center (27%). As the demand for downtown assets remains strong, their level of profitability continues to erode, standing at 5.2% vs. 5.25% in 2013, despite rents sometimes exceeding 40 euros per m² per month, and once again confirming the Luxembourg attractiveness Yield % m 636 m 650 m 480 m 500 m 433 m 504 m 265 m 345 m 288 m source: INOWAI Research YTD Evolution des taux de rendement prime - Prime yields evolution YTD Prime Yield Periphery Prime Yield City source: INOWAI Research

13 Luxembourg office market report Q INOWAI Pipeline 2014 Pour 2014, une dizaine d investissements majeurs sont engagés. Globalement m² seront encore livrés d ici fin d année. Ils concernent notamment le centre-ville, le Kirchberg, la Cloche d or et Belval. 90% de ces surfaces sont déjà pré-louées. Ces projections sont encourageantes. Si la demande des investisseurs reste importante notamment pour les produits de centre-ville, le rythme de réalisation des projets doit rester maitrisé pour ne pas déstabiliser le marché. Les biens au centre-ville de Luxembourg devenant très rares, leur prix augmentent fortement. Ce constat explique qu en dépit de l augmentation des loyers, les rendements se réduisent. Ils sont passés de près de 6,25% en 2009 à 5,20% aujourd hui. L écart s est creusé avec la périphérie où les rendements dépassent les 6,95%. Cette différence de 1,75 % s explique par le risque plus important pris par les investisseurs en périphérie. Around ten major investment projects are on-going in 2014, with still 126,800 m² to be delivered in 2014, principally in the City centre, Kirchberg, Cloche d Or and Belval. 90% of these projects are already pre-let. These projections are encouraging. If investor demand remains strong, particularly for City centre properties, the rate at which these projects are completed will need to be well managed to avoid destabilising the market. Properties in Luxembourg City centre have become very rare so their prices have risen strongly. This explains why, despite higher rental values, returns have fallen from 6.25% in 2009 to 5.20% today. This compares to the periphery, where returns exceed 6.95%. This 1.75 percentage point difference arises from the greater risk of investing in peripheral districts. Perspectives outlooks Les bons résultats de l immobilier de bureau s inscrivent dans un contexte économique favorable. La zone euro est sortie de la récession, même si des difficultés importantes demeurent, observe l institut national de la statistique, Statec, dans ses récentes analyses. La conjoncture 2013 a été meilleure que prévu initialement au Grand-Duché. L année qui s ouvre devrait bénéficier de cette bonne conjoncture, si les risques internationaux toujours présents ne viennent pas perturber ce scénario. L embellie conjoncturelle de 2013 est largement due à l évolution du secteur financier, observe de son côté la Banque Centrale du Luxembourg, qui table sur une croissance de plus de 3,1% en 2014 et 3,2 % en Cette hypothèse repose sur une stabilité de l environnement international, qui n est cependant pas garantie, avec une poursuite de la croissance de la demande mondiale. La bonne santé de l économie luxembourgeoise vient d être soulignée par l agence de notation Fitch, qui maintient son triple A au Grand- Duché, soit la meilleure note. The strong performance of the commercial property sector is set against the backdrop of a favourable economic climate. The national statistics institute Statec s recent analysis points to the Eurozone having emerged from recession, even if some major difficulties remain. Luxembourg s growth exceeded initial predictions for 2013, and the outlook is good for the rest of the year if risks to the global economy do not materialise. This improved outlook is mainly due to progress in the financial sector, says the Central Bank of Luxembourg, which also predicts growth of 3.1 % in 2014 and 3.2 % in However, this hypothesis is reliant on a stable international environment and rising global demand, neither of which can be guaranteed. Nevertheless, the health of Luxembourg s economy has been confirmed with the maintenance of the country s triple-a status by the ratings agency Fitch, the highest possible score.

14 INOWAI Rapport de Marché Bureaux Luxembourg Q Définitions - Glossary Disponibilité : Ensemble des locaux vacants et disponibles à la location immédiatement. Taux de rendement net immédiat : Rapport entre le revenu net (hors taxe et charges) d un immeuble et les coûts d acquisition (prix d acquisition + frais et droits de mutation). Nouvelles livraisons : Ensemble des constructions livrées au cours de la période qu elles soient vacantes ou occupées. Pipeline : Ensemble des surfaces à construire (permis accordé), en construction, ou en rénovation lourde avec modification des surfaces. Loyer Prime : Montant maximal constaté pour une surface de qualité supérieure dans la meilleure localisation pendant une période donnée (excluant toute valeur anormale). Exprimé en euros/m²/mois hors taxe et charges Stock : Ensemble des surfaces de bureau dont la construction est achevée, qu elles soient vacantes ou occupées. Demande Placée : Représente les surfaces louées ou pré-louées ainsi que vendues à des acquéreurs occupants. Taux de vacance : Ratio entre les surfaces offertes à la location et le stock HQE (Haute Qualité Environnementale) : Label qui vise à intégrer toutes les étapes de la construction à la gestion d un bâtiment dans une démarche environnementale. Pour obtenir le label HQE il faut répondre à 7 des 14 critères d éco-construction, d écogestion et de confort des utilisateurs. Les 14 cibles de la norme HQE : 1- Relation harmonieuse des bâtiments avec leur environnement 2- Choix intégré des produits, systèmes et procédés de construction 3- Chantier à faibles nuisances 4- Gestion de l énergie 5- Gestion de l eau 6- Gestion des déchets d activité 7- Gestion de l entretien et de la maintenance 8- Confort hygrométrique 9- Confort acoustique 10- Confort visuel 11- Confort olfactif 12- Qualité sanitaire des espaces 13- Qualité sanitaire de l air 14- Qualité sanitaire de l eau Taux de capitalisation : C est le rapport entre les revenus annuels potentiels de l immeuble et son prix d acquisition Availability: Total floor space in properties marketed as available to let, whether physically vacant or ready for occupation immediately Net initial yield: ratio between the net income (excluding taxes and charges) from a property and the acquisition cost (price of the building plus fees and transfer duties). New supply: Represents the total amount of floor space that has reached practical completion as known on the last day of the quarter regardless of whether the space is occupied or still available on the market. Pipeline: total amount of space to be built (with a planning permission), under construction or major refurbishment with areas changes. Prime rent: The highest value recorded for an office unit of high quality in the best location during a determined period (after elimination of abnormal statistical values). Expressed in euros/ sqm/per month excluding tax and charges. Stock: The office stock is the sum of completed office properties whether occupied or still available. Take-up: Represents the total office space known to be let or prelet to tenants as well as sold/pre-sold to end-users. Vacancy rate: The total amount of vacant space being offered for letting divided by the total stock of space and expressed as a percentage. High Environmental Quality ( HQE ) : A classication originally given in France when all the stages of a building, from construction to management, have been carried out in an environmentally-friendly way. To be awarded the HQE status 7 out of 14 green criteria for building construction, management or user comfort have to be respected. The 14 targets of the HQE standard: 1. Harmony between the buildings and their environment. 2. Integrated choice of products, systems and construction procedure 3. Low nuisance building site 4. Energy management 5. Water management 6. Business waste management 7. Upkeep and maintenance management 8. Hygrometric comfort 9. Acoustic comfort 10. Visual comfort 11. Olfactory comfort 12. Health quality of space 13. Health quality of air 14. Health quality of water Capitalisation rate : This is the ratio between potential income from a property and the property s purchase price.

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16 For any further information, please contact: Julien Pillot Marc Baertz, MRICS Thibault Charlanne Head of Office Agency Partner - Capital Markets Senior Consultant - Capital Markets T T T M M M jpillot@inowai.com mbaertz@inowai.com tcharlanne@inowai.com INOWAI S.A rue de Merl L-2146 Luxembourg Luxembourg T F info@inowai.com The information contained herein is provided by INOWAI Research. Although all facts have been rigorously verified, no warranty or representation as to accuracy or completeness is made by INOWAI. This information cannot be published, reproduced or referred to without prior written permission. All reproduction should be credited to INOWAI Research Copyright 2013 INOWAI Research Les informations contenues dans le présent document proviennent de INOWAI Research. Bien que toutes les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, INOWAI décline toute responsabilité sur l inexactitude involontaire des données. Toute publication, reproduction ou référence des informations contenues dans le présent document, est interdite sans l accord préalable écrit de INOWAI et, auquel cas, devra être mise au crédit de INOWAI Research Copyright 2013 INOWAI Research