L objet estimé IMMO-BREAKFAST DU 22 MARS 2013 ESTIMATION DE LA VALEUR D UN BIEN IMMOBILIER : DU SIMPLE AU TRIPLE, SELON LE TAXATEUR!

Transcription

1 IMMO-BREAKFAST DU 22 MARS 2013 ESTIMATION DE LA VALEUR D UN BIEN IMMOBILIER : DU SIMPLE AU TRIPLE, SELON LE TAXATEUR! Quelle est la valeur réelle d un bien immobilier? Entre la taxation qu en feront l assurance, le bailleur de fonds, le fisc ou le promoteur immobilier, et celle plus affective que le propriétaire lui donne, les prix varient facilement du simple au triple. Pourquoi ce grand écart? Quel serait le milieu idéal? Et surtout, quelle est la réalité du marché en pondérant tous les éléments? Ce premier Immo-Breakfast de Firstcaution de 2013 a réuni plus de 130 participants des milieux immobiliers et financiers et a proposé une confrontation sur le thème de l estimation d un bien immobilier, en compagnie de 4 spécialistes de chaque domaine : Christian Bronner, juriste fiscaliste FJF Favre Juridique et Fiscal SA, Gabriel Silva, responsable de filiale PostFinance, Luigi Lombardi, responsable des ventes Verbel Lausanne, Jean-Bernard Jaquet, responsable du service de l estimation des bâtiments Établissement Cantonal d Assurance. L objet estimé lmmeuble Ch. Des Terrailles 17 à Cossonay Année de construction : 1998 Cubage logement : 2576 m 3 Parcelle de base : 868 m 2 Emprise au sol : 205 m 2 Logements : 7 appartements de 2,5 à 4,5 pièces Annexes: Souterrain sur plusieurs immeubles

2 Appartement Ch. Des Terrailles 17 à Gossonay Numéro d'immeuble : 1026 Année de construction : 1998 Droít exclusif : Premier étage Sud-Est-Ouest Surface habitable : 79,2 m 2 + balcon de 5.3 m 2 Parcelle de base : 3474 m 2 Emprise au sol bâtiment : 205 m 2 Annexes : 1 place de parc intérieur 1 Cave PLAN : Année de 2

3 Position de la régie immobilière Estimation de l immeuble 1. Valeur intrinsèque Valeur du logement principal Sous-Sol, cave, chaufferie, buanderie divers locaux. 330 m 3 à CHF /m 2 Rez : Logement 589m 3 à CHF 850.-/m 3 1er : Logement 589m 3 à CHF 850.-/m 3 2ème : Logement 574m 3 à CHF 850.-/m 3 2ème : Logement 139m 3 à CHF 850.-/m 3 3ème : Logement 494m 3 à CHF 850.-/m 3 Vétusté 8% (-) Valeur du terrain : 868 m 2 à CHF 570.-/m 2 Valeur intrinsèque totale : CHF 181'500.- CHF 500'650.- CHF 500'650.- CHF 487'900.- CHF 118'150.- CHF 419'900.- CHF-176'722.- CHF 494'760.- CHF 2'526' Valeur de rendement Selon les calculs de la régie immobilière, les appartements pourraient être louées à Rez 1 Logement de 2.5 pièces CHF 1' Logement de 3.5 pièces CHF 1' er 2 Logements de 3.5 pièces soit 1'275.- chacun CHF 2' ème 2 Logements de 3.5 pièces soit chacun CHF 2' ème 1 Logements de 4.5 pièces CHF 1'615.- Valeur de rendement : CHF 2'462'666.- (Soit un total de CHF 9'235.-/mois, soit env. CHF 110'820.-/an, lesquels capitalisés à 4.5%) 3. Valeur vénale Valeur vénale estimée : (Moyenne de la valeur intrinsèque et de la valeur de rendement) CHF 2'494' Prix de vente Prix de vente suggéré : CHF 2'550'000.- (En tenant compte de la commission de courtage, de la marge de négociation et de la rareté que représente ce bien sur le marché actuel) Estimation de l appartement 1. Valeur intrinsèque Habitation : Appartement de 79.2m 2 à CHF /m 2 Balcon 5.3m 2 / 2 Vétusté à déduire 7.5% (-) immeuble et lot Une place de parc intérieure CHF467'280.- CHF 15'635.- CHF-36'218.- CHF 446',697.- CHF 25'

4 Valeur intrinsèque totale 2. Valeur de rendement Valeur de rendement : (Location annuelle estimée à CHF 18'600 / an, capitalisé à 4%) 3. Valeur vénale Valeur vénale estimée : (Moyenne de la valeur intrinsèque et de la valeur de rendement) CHF 471',697.- CHF 465',000.- CHF 468' Prix de vente Prix de vente suggéré : CHF 470'000.- (En tenant compte de la commission de courtage, de la marge de négociation et de la rareté que représente ce bien sur le marché actuel) Il est important de noter que l estimation d'un bien immobilier dépend d'une part d'éléments spécifiques intrinsèques et, d'autre part, de facteurs variables tels que l environnement économique, l état du marché, les taux hypothécaires, etc... Il faut donc nuancer la valeur d un bien et son prix sur un marché donné, celui-ci pouvant également varier en fonction du type d acquéreur (privé vs institutionnel). Position d un point de vue fiscal Rappels Les bases légales relatives à l estimation fiscale sont la loi sur l'estimation fiscale des immeubles du 18 novembre 1935 (LEFI), ainsi que le règlement sur l'estimation fiscale des immeubles du 22 décembre 1936 (RLEFI) L'estimation fiscale est faite par biens-fonds en prenant la moyenne entre sa valeur de rendement et sa valeur vénale. Toutefois, la valeur fiscale ne peut être supérieure à la valeur vénale et représente en moyenne 80% de celle-ci. La valeur de rendement d'un immeuble correspond au rendement net ou brut capitalisé à un taux tenant compte du loyer de l'argent et des charges annuelles et périodiques. La capitalisation du rendement s'opère sur la base du 5 à 6 % du rendement net ou, dans la règle, du 6 à 9 % du rendement brut selon le genre d'immeuble. La valeur vénale d'un immeuble représente la valeur marchande de celui-ci, en tenant compte de l'offre et de la demande. Cette valeur marchande est établie en prenant notamment pour bases la situation, la destination, l'état et le rendement de l'immeuble. 4

5 Estimation de l immeuble Etat locatif 80'000 Taux de capitalisation 7.50% Valeur de rendement CHF 1'066'000.- Valeur vénale (coût de construction) CHF 1'800'000.- Estimation fiscale CHF 1'433'000.- Estimation de l appartement Etat locatif 11'127 Taux de capitalisation 7.50% Valeur de rendement CHF 148'000.- Valeur vénale (coût de construction) CHF 220'000.- Estimation fiscale CHF 184'000.- Position de l ECA Rappels Le service d estimation des bâtiments fait partie de la division Assurance de l ECA. Son portefeuille s élève à 200'186 bâtiments, pour une valeur assurée de CHF ' Le calcul de la valeur d un bien immobilier se fait en fonction de plusieurs critères : - Le volume réel de construction (particularités constructives, typologie, densité) - Les matériaux (structures incombustibles, combustibles, métalliques, ) - Les équipements et installations faisant partie intégrante du bâtiment - Les activités exercées dans le bâtiment Dans son calcul, l ECA ne tient pas compte des éléments suivants : - La situation - La valeur du terrain - Les travaux de terrassement - Les ouvrages et aménagements extérieurs Dans le décompte des primes d assurance, 33% de celle-ci est attribuée à la prévention. Des subventions sont du reste accordées et portent sur les dispositifs suivants : - L'installation de dispositifs d'extinction, de détection et d'alarme en cas d'incendie - L'installation de dispositifs de protection contre la foudre - La création, l'extension ou l'entretien par des collectivités publiques de réseaux d'eau d'extinction - Les frais relatifs au fonctionnement des corps de sapeurs-pompiers - Les frais d'intervention des corps de sapeurs-pompiers suite à des sinistres touchant des biens assurés auprès de l'etablissement 5

6 En fonction des dispositifs installés permettant d augmenter la sécurité, des rabais sont accordés. - Installation de détection automatique d incendie 5 % - Installation d extinction automatique d incendie 30 % - Corps de sapeurs-pompiers d entreprise a) de niveau 1 (27 dans le Canton) 5 % b) de niveau 2 (1 dans le Canton) 10 % Ces rabais peuvent être cumulés L ECA assure les travaux dès réception du permis de construire ou de l avis du propriétaire Prix moyen au m 2 en 2012 Code AEAI Habitation individuelle Code AEAI Habitation collective Aigle Echallens Lausanne Lavaux Morges Nyon Payerne Vevey Yverdon Pays-d'Enhaut La Vallée ESTD Code AEAI Habitation collective avec parking Canton Aigle Echallens Lausanne Lavaux Morges Nyon Payerne Vevey Yverdon Pays-d'Enhaut La Vallée ESTD 698 Canton Aigle Echallens Lausanne Lavaux Morges Nyon Payerne Vevey Yverdon Pays-d'Enhaut La Vallée ESTD Canton Estimation Estimation de l immeuble: CHF (Volume de 276m 3 à CHF 680.-/m 3 ) 6

7 Position de la banque En partenariat avec la Münchener Hypothekenbank et Valiant, Postfinance propose depuis une dizaine d année une gamme de produits hypothécaires. Principalement actif dans le financement d appartement ou de maison, la part de financement d immeubles de rendement ne représente qu environ 2,5 % du volume hypothécaire de Postfinance. Estimation de l immeuble CHF (Revenu locatif annuel CHF / taux de capitalisation de 5.5 %) Crédit hypothécaire possible : CHF Estimation de l appartement CHF 462'000.- Prix au m2 à Cossonay pour un appartement PPE neuf Le prix est estimé en fonction des éléments suivants - L objet - La situation - La macro-situation - La surface habitable - L année de construction - Les aménagements - La vue - Les transports publics - Les nuisances sonores Les estimations regroupées Immeuble Appartement Estimation du prix de vente CHF 2'550'000.- CHF 470'000.- Estimation fiscale CHF 1'433'000.- CHF 184'000.- Estimation ECA CHF 1'753'000.- Estimation bancaire CHF 2'015'000.- CHF 462'

8 Conclusion Pour l acheteur lambda, non professionnel et donc peu au courant des pratiques des divers intervenants, mieux vaut s entourer d experts qui sauront évaluer avec une vision plus éloignée, neutre et holistique (écologie, estimation de durée de vie d installations, éventuelle évolution des lois et règlements,) le juste prix de l objet. Nous relevons le besoin du client-acheteur d être bien entouré et conseillé par les professionnels du marché immobilier, peut-être de quoi faire réfléchir tous les acteurs partie-prenante dans l acte d achat. Prochains rendez-vous matinaux Suite au succès rencontré par cette thématique lors de cette session de mars, le même sujet sera abordé dans différents cantons romands. Les invitations vous seront envoyées en primeur! Valais : Octobre 2013 Fribourg : À définir Organisé par En partenariat avec 8