Demande placée en hausse L offre aussi

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1 PROPERTY TIMES Demande placée en hausse L offre aussi Marseille Bureaux T Novembre 216 Sommaire Contexte économique 2 Demande placée et valeurs locatives 3 Offre 4 Définitions 5 Après un 2 ème trimestre peu actif, le marché des bureaux marseillais voit sa demande placée rebondir pour atteindre 16 2 m² de surfaces commercialisées, à la faveur d une meilleure tenue du segment des grandes transactions. Depuis le début de l année, les mouvements d entreprises ont porté ainsi sur 45 7 m² de bureaux, en hausse de 16% d une année sur l autre. Grâce à ces bons résultats, le marché phocéen rattrape le retard accumulé en début d année et se rapproche du volume moyen observé à cette période de l année (47 4 m²). L activité transactionnelle du trimestre se caractérise par un rebond des transactions portant sur des surfaces supérieures à 1 m² (7 8 m² au 3 ème trimestre) quand, sur les autres créneaux, les commercialisations ont été moins actives. La répartition géographique de ces mouvements a aussi évolué, marquant un recentrage des utilisateurs sur le marché d Euroméditerranée 1 tandis que le secteur Nord a vu son volume d activité continuer à augmenter. La demande placée est orientée à la hausse mais l offre aussi. Elle culmine à la fin du 3 ème trimestre 216 à plus de 176 m² (+27% en 9 mois), soit un taux de vacance de 4,1%, inédit sur l agglomération phocéenne. Ces disponibilités immédiates sont importantes sur le segment des surfaces supérieures à 1 m², qui totalisent quelques 118 m² de bureaux vacants répartis sur une cinquantaine d immeubles. Sans surprise, les deux secteurs les plus offreurs restent Euroméditerranée / Centre-Ville et le Sud de l agglomération. Cumulés ils concentrent près de 65% de l offre immédiate, mais relativement peu de bureaux neufs. La prudence des promoteurs et des investisseurs sur le devenir du marché marseillais est manifeste. Cette tendance se traduit par un volume d opérations en chantier assez faible (24 3 m² encore disponibles dans les livraisons prévues pour 217, et à peine 15 m² en 218). Au-delà, les projets dotés d un permis de construire sont pourtant nombreux (près de m²), pour des livraisons annoncées entre 218 et 22. Graphique 1 Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² Contact Magali Marton Head of Research - France +33 () magali.marton@cushwake.com Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 1

2 Contexte économique Des signes d essoufflement La bonne orientation du PIB (+,6%) au 1 er trimestre a donné à l économie française un sursaut d optimisme pour 216. Le coup d arrêt de cette croissance au 2 ème trimestre (-,1%) a jeté un froid sur les prévisions d une reprise graduelle jusqu en 218. La présentation du budget 217 fin septembre, sous-tendue par une anticipation de croissance de +1,5% pour 216, est jugée optimiste par plusieurs institutions (OCDE, FMI) qui l ont révisée à la baisse (de +1,2% à 1,4%). L acquis de croissance (+1,1%) reste ainsi cantonné à l élan positif du début de l année. La correction inattendue du 2ème trimestre répercute le recul de la consommation des ménages (-,1%) en mai et en juin, les gains de pouvoir d achat se destinant davantage à l épargne (passée de 14,5% à 14,8% au 1er trimestre) qu à la consommation. La baisse de l investissement des entreprises (-,4% au 2ème trimestre) est aussi à signaler. Le scénario privilégié par le gouvernement s appuie néanmoins sur un rythme soutenu de consommation (1,8% en 216), potentiellement entamé par les attentats de cet été. Baisse de l emploi salarié dans les Bouches-du- Rhône La croissance de l emploi salarié marchand observée au 1 er trimestre s est poursuivie au 2 ème trimestre tout en ralentissant (+,5% après +,7%). La dynamique régionale est donc plus porteuse dans la région qu à l échelle nationale (+,2%), mais cache des taux différents. Le département des Bouches-du- Rhône est, à ce titre, le territoire où l emploi salarié marchand a le moins progressé (+,2% par rapport au 1 er trimestre). A l échelle régionale, tous les secteurs d activité ont vu leur nombre d emploi augmenter, avec une mention particulière pour les activités financières / assurances et les autres activités de services, reparties à la hausse après deux trimestres consécutifs de baisse. Hausse des créations d entreprises Des signaux en demi-teinte animent la région PACA, les chefs d entreprises anticipant des reculs de l activité touchant plus particulièrement les secteurs du tourisme et le commerce de détail. Pour le territoire de Marseille-Provence, le secteur de la construction bénéficie d un sursaut d optimisme. Graphique 2 Croissance du PIB en France, %,8,6,4,2, -,2 -,4 Source: INSEE Graphique 3 Evolution trimestrielle de l emploi salarié,8%,6%,4%,2%,% -,2% -,4% Source: INSEE Graphique 4 Evolution trimestrielle de la création d entreprises* (base au 1 er trimestre 29) France Métropolitaine PACA Bouches-du-Rhône A l échelle régionale, le nombre de créations d entreprises* a progressé de 4,1% en un an, s inscrivant dans la tendance porteuse observée à l échelle nationale. Dans le même temps, on note un recul des défaillances d entreprises sur l ensemble des secteurs d activité (-5,6% en un an). * Hors micro entreprises Source: INSEE France PACA cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 2

3 Demande placée et valeurs locatives Le marché reprend des couleurs! Après un 2 ème trimestre plutôt morose, les 16 2 m² de bureaux commercialisés au cours du 3 ème trimestre attestent d une meilleure tenue du marché marseillais. Le volume annuel de la demande placée totalise 45 7 m² (+16% d une année sur l autre), proche de son rythme décennal sur les 9 premiers mois de l année (47 4 m²). Cette progression est liée à un regain d activité sur le segment des surfaces supérieures à 1 m². Au ralenti au 1 er semestre, leur réveil au 3 ème trimestre s est concrétisé à travers 4 transactions totalisant plus de 7 8 m². En dépit de leur remontée, les grandes transactions ne pèsent que 34% de la demande placée totale, loin de leurs ratios usuels (plus de 4%). Ces mouvements ont majoritairement porté sur des surfaces neuves. Sur 9 mois, la demande placée de première main atteint 15 5 m², plus du tiers (34%) des volumes traités. A l inverse, l activité du marché sur les autres gabarits de surfaces a reculé d un trimestre sur l autre, de -2% à -54% pour les bureaux de 5 à 1 m². Cette contraction se lit aussi au travers du nombre de transactions, passé d une cinquantaine au 1 er et au 2 ème trimestre à moins de 4 au cours des 3 derniers mois. L autre marqueur du marché du 3 ème trimestre réside dans la localisation de l activité, avec le retour d Euroméditérranée (près de 7 m² placés, dont 4 m² pour AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE). Le secteur Nord Littoral a aussi continué sur sa bonne lancée, pour atteindre 3 7 m² au cours du trimestre. La diversité de l offre proposée sur ce secteur a boosté l activité, que ce soit sur le neuf (PARLYM sur «Le Monticelli») ou sur des surfaces de seconde main («Le Parc des Aygalades»). Valeurs locatives : ajustements à la baisse Comme nous l avions anticipé, le déplacement des prises à bail de surfaces neuves hors du secteur Euroméditerranée 1 a mécaniquement entrainé une correction de la valeur moyenne des transactions, qui s établit aujourd hui à 225 /m²/an. Sur le marché marseillais, les loyers se positionnent en moyenne à 25 /m²/an sur le secteur des affaires et en deçà de 19 /m²/an (valeurs faciales) sur le Nord de l agglomération. Le loyer moyen des bureaux de seconde main (14 /m²/an) enregistre un recul par rapport à l année précédente (154 /m²/an en 215). Là encore, l amplitude des valeurs locatives est large : entre le Nord et la Vallée de l Huveaune (de 11 à 125 /m²/an) et le Sud et l Est de l agglomération (de 12 à 135 /m²/an). Euroméditerranée 1 marque nettement sa différence, avec un loyer moyen qui dépasse désormais les 2 /m²/an, conséquence de plusieurs transactions à plus de 25 /m²/an sur l immeuble «Les Docks». Graphique 5 Demande placée de bureaux à Marseille, en milliers de m² Graphique 6 Demande placée de bureaux par tranche de surface % 8% 6% 4% 2% % Graphique 7 Valeurs locatives de transactions de bureaux à Marseille, en /m²/an T1 T2 T3 T4 Moins de 2 m² De 2 à 499 m² De 5 à 999 m² Plus de 1 m² Loyer prime Loyer moyen 1ère main Loyer moyen 2nde main cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 3

4 Offre Offre immédiate : proche des 2 m² Dans la continuité de la tendance observée depuis le début de l année, l offre immédiate du marché marseillais s est à nouveau alourdie, pour dépasser les 176 m² (+27% en 9 mois). Dans ce contexte, la remontée du taux de vacance est spectaculaire. Positionné à 4,1% fin septembre 216, ce taux a quasiment doublé depuis 4 ans. Cette hausse des disponibilités est commune à l ensemble des créneaux de surfaces, à l exception notable des bureaux de 3 à 5 m². La configuration de l offre immédiate qui en découle est largement dominée par les surfaces supérieures à 1 m², qui totalise 118 m² disponibles. Cette offre se concentre sur une cinquantaine d immeubles situés sur le secteur d Euroméditerranée 1, dans le Nord et dans le Sud de l agglomération phocéenne. La majorité de ces bureaux vacants proposent des surfaces de seconde main, le stock neuf représentant à peu près 3 m², mais seulement 8 m² à Euroméditerranée 1. L autre poche importante d offres se situe au Sud de la ville, qui totalise 51 m² de bureaux disponibles, essentiellement sur le créneau des grands bureaux de seconde main. A eux deux, les secteurs Sud et Euroméditerranée 1 concentrent près de 65% de l offre immédiate du marché marseillais. Production neuve : Euroméditerranée mais pas que! La quasi-totalité de la production de bureaux de première main annoncée pour 216 (45 5 m²) a d ores et déjà été livrée au cours des 9 premiers mois de l année. Seule la livraison du «Balcon des Arts», entièrement précommercialisée, dans le 2 ème arrondissement viendra animer le marché phocéen au 4 ème trimestre. Un peu moins de 25 m² de bureaux actuellement en chantier devraient voir le jour en 217. Cette offre reste encore très concentrée sur Euroméditerranée 1, à travers les livraisons des bâtiments «Floréal», «Hermione» de l opération «Euromed Center». Un volume additionnel de 19 m² de bureaux dotés d une autorisation de construire reste par ailleurs en attente de passer en phase opérationnelle. Cette offre potentielle concerne surtout des immeubles d un gabarit compris entre 1 et 5 m², localisés dans le Nord (Le Bougainville) ou à l Est («Parc des Faïenciers» ou «La Martine»). A plus longue échéance ( ), l offre neuve pourrait être plus imposante, de l ordre de 64 m² encore disponibles dans les opérations déjà en chantier (14 m²) ou dotées d un permis de construire (5 m²). Elle se répartit entre le secteur des affaires d Euroméditerranée 1 et le Nord de l agglomération («Smartseille» pour la plus importante). Graphique 8 Offre immédiate de bureaux à Marseille, en milliers de m² Graphique 9 Taux de vacance à Marseille 6% 4% 2% % Graphique 1 Disponibilités de première main (de plus de 1 m²) certaines et probables à Marseille, en milliers de m² Moins de 3 m² De 3 à 5 m² De 5 à 1 m² Plus de 1 m² T Euroméditerranée et centre-ville Sud Est Nord Littoral cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 4

5 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1 ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2 nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n ayant pas encore obtenu d agrément et/ou de permis de construire. cushmanwakefield.com PROPERTY TIMES 5

6 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () France Antoine Derville Président +33 () Ludovic Delaisse Directeur Agency France +33 () Olivier Gérard Chairman +33 () Lucile de Malet Directrice Bureaux Marseille +33 () Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de Cushman & Wakefield ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de Cushman & Wakefield. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. 216 Cushman&Wakefield, Inc. Tous droits réservés Accédez à l ensemble des publications de Cushman & Wakefield sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com Cushman & Wakefield France 21 rue de Balzac 758 Paris France phone +33 () cushmanwakefield.com