«Quelques Réflexions sur...»

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1 Numéro 14 Mars 2007 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy Le décret du 5 janvier 2007 : les contours du nouveau régime juridique applicable aux autorisations d urbanisme (2 e partie) Le décret du 5 janvier 2007 ne se contente pas d encadrer la procédure d obtention d une autorisation d urbanisme (Cf. La Lettre n 2, février 2007). La règle d obtention d un permis est mieux encadrée par le nouvel article R du Code de l Urbanisme, l automaticité de l obtention tacite étant désormais mieux garantie. Le permis tacite naît du silence gardé par l autorité compétente à l issue du délai d instruction indiqué au demandeur. Laurence DEUBELLE Avocat au Barreau de Paris Enfin, le décret, il appréhende également les procédures qui peuvent naître ensuite de l obtention de ladite autorisation, à savoir l achèvement des travaux (I), la péremption (II), le retrait (III) et enfin le contentieux (IV). Là encore le décret veille à une harmonisation des principes applicables, quelque soit le type d autorisation obtenue. Le régime est unifié et les règles sont clairement énoncées, assurant ainsi une parfaite identification de la responsabilité de chacun. I. Le devenir de l autorisation d urbanisme SELAS - N. Sarkozy Avocats 52, boulevard Malesherbes Paris Vestiaire R.175 Tél. : (+33 ) Fax : (+33) contact@claude-sarkozy.com SELAS au Capital de RCS Paris D SIRET APE 741 A TVA intracommunautaire : FR L article L dispose :

2 Page 2 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy «A l'achèvement des travaux de construction ou d'aménagement, une déclaration attestant cet achèvement et la conformité des travaux au permis délivré, ou à la déclaration préalable, est adressée à la mairie.» Comme précédemment, la déclaration d achèvement est requise pour les travaux ayant donné lieu à un permis de construire et également pour les travaux ayant donné lieu à un permis d aménager ou à une déclaration préalable. Elle atteste non seulement de l achèvement des travaux mais également de leur conformité au permis ou à la déclaration préalable. Il s agit d un élément procédural majeur tant pour le pétitionnaire (1) que pour l administration (2). 1. Pour le pétitionnaire La déclaration d achèvement emporte des conséquences. D une part, sur le plan de la responsabilité puisqu en adressant cette déclaration, le constructeur ou l architecte engage sa responsabilité. D autre part sur le plan du contentieux, puisqu elle fait naitre, sauf preuve du contraire, le délai de forclusion de l action en annulation (art. R ) (cf. III). Les recours contre le permis de construire ou d aménager et décisions de non opposition sont éteints à l expiration d un délai d un an à compter de l achèvement de la construction ou de l aménagement. La date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d achèvement. Sauf preuve contraire, la date de l achèvement retenue sera celle mentionnée dans la nouvelle déclaration par laquelle le constructeur attesté l achèvement et la conformité des travaux si celle-ci n a pas été contestée. Ainsi le bénéficiaire peut demander une attestation certifiant que la conformité des travaux n a pas été contestée.

3 Numéro 14 Page 3 2. Pour l Administration Elle fait naître le délai de contrôle de l administration, qui s élève, conformément à l article R , à 3 mois quand le recollement n est pas obligatoire et à 5 mois dans l autre cas -le recollement étant obligatoire dans le cas expressément énoncé à l article R Si l autorité compétente estime que les travaux ne sont pas conformes à l autorisation, le maître de l ouvrage sera mis en demeure soit de déposer un dossier modificatif, soit de mettre les travaux en conformité avec l autorisation (art. R ). Le refus de satisfaire à cette demande peut être pénalement poursuivis. En cas de silence de l autorité compétente passé le délai fixé pour la vérification de la conformité des travaux, ladite autorité ne pourra plus contester la conformité des travaux (art. R ). Vis-à-vis de l Administration, cette conformité devrait être acquise. Le bénéficiaire peut toutefois demander la délivrance d une attestation certifiant que la conformité des travaux n a pas été contestée. En cas de refus ou de silence de l autorité compétente, le préfet peut procéder à sa délivrance. II. La péremption A l instar du régime précédent, le nouvel article R précise que les permis d aménager, de construire et de démolir sont périmés si les travaux : - ne sont pas entrepris dans un délai de deux ans, ou, - sont interrompus pendant un délai supérieur à un an, Ces délais sont identiques pour la décision de non-opposition à une déclaration préalable lorsque cette déclaration porte sur une opération comportant des travaux (art. R alinéa 3). L article R précise qu en cas de recours contre le permis, contre la décision de non opposition à la déclaration préalable ou devant une juridiction civile- le délai de validité de l autorisation est suspendu jusqu au prononcé d une décision juridictionnelle irrévocable.

4 Page 4 «Quelques Réflexions sur...» La Lettre de la Société et N. Sarkozy Enfin, selon l article R , dans le cas où l exécution du permis ou de la décision de nonopposition est subordonnée à une autorisation ou à une procédure prévue par une autre législation, le point de départ du délai de péremption commence lorsque la réalisation des travaux est possible au titre de ces législations. Sont en particulier concernés les travaux portant sur des terrains faisant l objet de mesures d archéologie préventive ou les permis de construire une installation classée. III. Le retrait Le décret revient quelque peu (2), sur le régime actuel du retrait (1). 1. Le système actuel L article 23 de la loi DCRA du 12 avril 2000 apporte un éclairage sur un sujet complexe en énonçant : «Une décision implicite d'acceptation peut être retirée, pour illégalité, par l'autorité administrative : 1 Pendant le délai de recours contentieux, lorsque des mesures d'information des tiers ont été mises en œuvre ; 2 Pendant le délai de deux mois à compter de la date à laquelle est intervenue la décision, lorsqu'aucune mesure d'information des tiers n'a été mise en œuvre ; 3 Pendant la durée de l'instance au cas où un recours contentieux a été formé.» Le Conseil d Etat dans une décision récente du 12 octobre 2006, Madame Cavallo, a jugé que cet article permet à l administration de retirer pour illégalité une décision implicite d acceptation, que les mesures d information des tiers aient été ou non mises en œuvre à la suite de l intervention de la décision dès lors que l annulation de cette décision a été demandée au juge et tant que celui-ci n a pas statué. A l aune de cette jurisprudence, le retrait d une décision implicite était possible de longues années après l obtention du permis en cas de contentieux.

5 Numéro 14 Page 5 2. La réforme Le régime du retrait des autorisations d urbanisme est encadré par l article L introduit par la loi ENL- aux termes duquel : «La décision de non-opposition à la déclaration préalable ne peut faire l'objet d'aucun retrait. Le permis de construire, d'aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peut être retiré que s'il est illégal et dans le délai de trois mois suivant la date de cette décision. Passé ce délai, le permis ne peut être retiré que sur demande explicite de son bénéficiaire.» Avec le nouvel article, la distinction entre permis tacite ou explicite est supprimée. Quand la décision est illégale son retrait ne peut intervenir que dans les 3 mois suivant la décision. Passé ce délai le permis ne pourra être retiré que sur demande expresse de son bénéficiaire. Enfin, en cas de dépôt de permis d un construire modificatif, le permis initial ne pourra être retiré que sur demande expresse de son bénéficiaire. IV. Le contentieux Les dispositions relatives au contentieux sont complétées par l ajout de deux nouveaux articles à la suite de l article R (2), lui-même modifié (1). 1. Point de départ des délais de recours : articles R et R Avant la réforme, le point de départ est lié à la double exigence d un affichage en mairie et d un affichage sur le terrain. Désormais, le délai de recours contentieux court à l égard des tiers à compter du premier jour d une période continue de deux mois d affichage du permis sur le terrain.

6 Page 6 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy Aux termes du 2 ème alinéa de l article R cet affichage doit mentionner : «L obligation, prévue à peine d irrecevabilité par l article R , de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable». 2. Date limite d exercice des recours : article R Les recours contre le permis de construire ou d aménager et décisions de non opposition sont éteints à l expiration d un délai d un an à compter de l achèvement de la construction ou de l aménagement. La date de cet achèvement est celle de la réception de la déclaration d achèvement. Sauf preuve contraire, la date de l achèvement retenue sera celle mentionnée dans la nouvelle déclaration par laquelle le constructeur attesté l achèvement et la conformité des travaux si celle-ci n a pas été contestée. * * * Au dernier chapitre du décret il est précisé que la date d entrée en vigueur de la réforme sera, comme il l avait été antérieurement annoncé, le 1 er juillet Toutefois, l article 72 de la loi n du 19 février 2007 relative à la fonction publique territoriale (JO du 21 février 2007) dispose, avec un bel exemple de cavalier législatif, que : «Dans l'article 41 de l'ordonnance n du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme, la date : «1er juillet 2007» est remplacée par la date : «1er octobre 2007»». Les mesures transitoires prévues dans le Décret et qui visaient à permettre aux services instructeurs de s adapter à la nouvelle réglementation sont donc privées d objet.

7 Page 7 «Quelques Réflexions sur «... Quelques» La Réflexions Lettre de sur la... Société»La Lettre de la Société et N. Sarkozy et N. Sarkozy Le décret n du 4 octobre 2006 est venu fixer les règles relatives aux permis précaires. Deux décrets et un arrêté sont actuellement en attente : - un décret modifiant le Code de l Habitation et de la Construction relatives au régime de contrôle des immeubles de grande hauteur et des immeubles recevant du public ou concernant l accessibilité des immeubles aux handicapés et le respect des normes de sécurité ; - un décret relatif aux règles de la restauration immobilière ; - un arrêté relatif aux formulaires et modèles d arrêtés. A lire, le mois prochain : Distribution automobile - Bilan d une année de jurisprudence