LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2016

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1 ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI LA CONJONCTURE DU MARCHE LOCATIF PRIVE Les loyers de marché à fin février 2016 Michel MOUILLART Professeur d Economie à l Université Paris Ouest, FRICS -2-

2 Sommaire 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés 2. L activité du marché locatif privé 3. L évolution des loyers de marché 4. Les loyers de marché dans les villes 5. L effort d amélioration et d entretien 6. En conclusion 1. Observer et connaître les marchés locatifs privés CLAMEUR communique, dans le cadre de son «Tableau de Bord» semestriel, sur villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants. Il recouvre en outre 95.9 % du marché locatif privé de la Métropole. CLAMEUR observe en outre les villes, regroupements de communes et pays de plus de habitants, Métropole et DOM confondus. Le «Recueil des loyers» classe ainsi territoires, en distinguant les loyers selon le type de logements (studio/1 pièce, 2 pièces, ) : villes (74.3 % des villes de plus de habitants) et EPCI (75.3 % des EPCI de plus de habitants). Par exemple, dans le Doubs, CLAMEUR observe 25 villes et 23 EPCI

3 2. L activité du marché locatif privé En 2015, la reprise d activité du marché locatif privé a été soutenue (+ 11,9 %). Les mois d été ont été très actifs : la mobilité s est établie au-dessus de sa moyenne de longue période, retrouvant son niveau d avant la grande dépression. L activité a cependant fléchi dès novembre : ce que le début de l année 2016 confirme, même si l activité reste à bon niveau. La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/ La mobilité résidentielle des locataires d'après CLAMEUR /février 2016/ 30, ,5 28,2 28,9 Taux de mobilité ,1 28,1 29,5 29,2 29,5 29, ,7 28,5 27,7 27,1 28,1 27,3 26,8 27,0 30,2 28,2 Taux de mobilité ,1 26,4 27,5 26,1 Mobilité à fin février 26,0 26, , ,3 23,

4 L activité a marqué le pas en début d année dans la quasi totalité des régions. Le recul de la mobilité résidentielle reste dans l ensemble modérée. Les hésitations du marché sont en revanche plus marquées en Ile de France, dans le Languedoc- Roussillon, dans le Limousin, en Midi-Pyrénées et en Poitou-Charentes. La mobilité résiste néanmoins en Franche Comté et dans le Nord Pas de Calais. Et surtout en PACA et dans les Pays de la Loire. -7- Sur Paris, la mobilité recule de nouveau. La situation de ce marché est particulièrement critique, compte tenu de la pression de la demande. La mise en œuvre de l encadrement des loyers s accompagne d une nouvelle contraction de l offre locative. La mobilité résidentielle des locataires parisiens d'après CLAMEUR /février 2016/ Taux de mobilité ,8 22,5 21, ,7 22,4 18,7 18,3 22,0 18, ,8 21,8 19,3 19,2 18,0 17,4 17,4 17,2 17,2 19,6 16,4-8-

5 3. L évolution des loyers de marché En dépit de la reprise du marché, les loyers de marché ont baissé durant toute l année Même au cours du printemps et de l été qui enregistrent habituellement une hausse des loyers, lorsque la pression de la demande est la plus forte. Le début de l année 2016 confirme la tendance à la baisse des loyers (- 0.8 % sur les 2 premiers mois de 2016, en GA). L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé : un hiver déprimé, puis généralement un rebond dès le printemps... sauf en 2015! (Source : CLAMEUR /février 2016/) 2, ,1 0,2 0,9 0,5 1,1 1,2 0,1 0,7 0,6 1,5-1 -0,8-0,8-0,9-1,5-1,4-1,1-2 Février Mai Août Novembre 2012 (+ 2,1 %) 2013 (+ 0,5 %) 2014 (+ 1,0 %) 2015 (- 1,1 %) 2016 Depuis 2006, les loyers de marché : % par an, en moyenne, sous l inflation (+ 1.2 % en moyenne, chaque année). De 1998 à 2006 ces loyers avaient cru de 4.0 % chaque année, pour une inflation de 1.8 % par an. Depuis 2011, la hausse des loyers : % par an, en moyenne, pour une inflation estimée par l INSEE de 0.7 % par an, en moyenne. La variation des loyers de marché d'après CLAMEUR /février 2016/ Taux de variation des loyers Prix à la consommation , ,3 1,4 0,

6 Le début de 2016 se singularise par la baisse des loyers des grands logements. L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2016/) 4,5 3,8 3,7 3,5 des loyers en % 3,0 1,5 0,0-1,5-1,1-1,0-1,5-2,0-2,0-0,4-0,3-0,5-0,9-1,8 0,9 0,9-0,1-0,2-0,9 2,7 1,7 1,8 0,5-1,6 1,4-0,4-3,0 Studios et 1 pièce (22,0 % du marché) 2 pièces (33,4 % du marché) 3 pièces (26,6 % du marché) 4 pièces (12,1 % du marché) 5 pièces et plus (5,9 % du marché) Février 2012 (- 0,1 %) Février 2013 (- 0,8 %) Février 2014 (+ 0,2 %) Février 2015 (- 0,9 %) Février 2016 (- 0,8 %) 4. Les loyers de marché dans les villes Sur un marché qui hésite, les loyers reculent dans 54.1 % des villes de plus de habitants. Une telle situation avait déjà été constatée durant l hiver L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé (Source : CLAMEUR /février 2016/) Proportion des villes concernées ,8 56,2 53,8 54,0 55,0 53,6 54,1 49,7 50,3 46,2 46,0 46,4 45,0 45,9 43,8 39,2 Février 2009 (+ 0,2 %) Février 2010 (+ 0,6 %) Février 2011 (- 0,8 %) Février 2012 (- 0,1 %) Février 2013 (- 0,8 %) Février 2014 (+ 0,2 %) Février 2015 (- 0,9 %) Février 2016 (- 0,8 %) 0 Loyers à la baisse Loyers à la hausse

7 Les loyers baissent dans 70.0 % des villes (de plus de habitants). Ils augmentent sous l inflation dans 2 autres villes (10.0 % des villes). Depuis 2011, ils ont augmenté moins que l inflation dans 80 % des villes (de plus de habitants). Ville Loyer 2016 (en /m²) entre 2011 et 2016 Ville Loyer 2016 (en /m²) entre 2011 et 2016 STRASBOURG 12,5 1,3-2,3 1,3 0,7 LE HAVRE 11,2-0,5-1,4 1,5-0,5 GRENOBLE 12,0 0,6-0,4-0,4 0,4 BORDEAUX 12,7-0,6 1,0 2,0 1,1 NIMES 9,9 0,6-1,8-0,4-0,1 SAINT ETIENNE 7,4-1,1-0,5-3,7-0,3 LYON 12,7 0,5-3,3 2,1 0,7 DIJON 10,9-1,1 0,3-0,1 0,5 LILLE 13,2 0,2-1,7 2,1 0,0 RENNES 11,7-1,2-0,6 1,8 0,0 ANGERS 10,3 0,1 0,3 1,0-0,2 NICE 15,0-1,4 0,1 2,5 1,4 MONTPELLIER 13,4-0,1-2,1 0,9 0,2 TOULON 10,0-1,9-1,5-1,1 0,1 LE MANS 8,9-0,1 1,1 2,0 0,2 NANTES 11,7-2,0-0,6 1,9 0,5 TOULOUSE 11,8-0,3 0,1 0,3 0,8 PARIS 24,1-3,3-1,3 2,8 0,9 MARSEILLE 12,0-0,5-3,9 0,6-0,6 REIMS 10,9-3,8 0,7 1,2 0,5 Hausse moyenne des prix à la consommation : + 0,7 % ( ) Le mouvement de ralentissement des loyers est général et (presque) régulier depuis NIMES LE MANS 6 PARIS MARSEILLE LYON Lecture du graphique ANGERS DIJON GRENOBLE TOULOUSE NICE NANTES sur Lille : % en moyenne chaque année, de 2000 à Le ralentissement s est amorcé de 2006 à 2011 : % par an. Les loyers ont alors stagné depuis 2011 : % en TOULON SAINT ETIENNE LE HAVRE REIMS RENNES LILLE STRASBOURG MONTPELLIER BORDEAUX sur Paris : % en moyenne chaque année, de 2000 à Le ralentissement s est amorcé de 2006 à 2011 : % par an. Les loyers ont augmenté de 0.9 % par an depuis 2011 : % en

8 5. L effort d amélioration et d entretien En 2015, le marché s est ressaisi. Les loyers de marché ont néanmoins reculé et l effort d amélioration et d entretien des logements a encore diminué : 16.1 % des logements reloués après travaux. L effort remonte pourtant sur le début de 2016, poursuivant le redressement amorcé durant l été 2015 : il reste cependant sous sa moyenne de longue période. L'effort d'amélioration entretien d'après CLAMEUR /février 2016/ 36 L'effort d'amélioration et d'entretien d'après CLAMEUR /février 2016/ 40 35,4 37,2 Part avec travaux ,2 18,1 23,4 24,6 22,6 23,1 23,3 20,0 18,8 20,8 33,1 23,0 32,0 32,5 25, ,6 16,5 16,1 23,3 Taux de mobilité ,3 26,2 27,4 22,6 Mobilité à fin février 31,1 23,1 20, , La reprise d activité de 2015 s est accompagnée d un recul des délais de remise en location. La tendance se confirme sur les premiers mois de Néanmoins depuis 2009, la montée de la vacance a été sensible ( %) : soit 1.3 semaine de recettes perdues. Le niveau actuel de la vacance, près de 5.7 semaines en moyenne, équivaut chaque année à une perte de 3.0 % des loyers perçus. 130 La vacance locative d'après CLAMEUR /février 2016/ 127,7 Vacance locative (base 100 en 1998) ,2 119,3 112,8 110,7 112,5 107,7 105,9 108,6 103,3 102,4 100,4 100,

9 6. En conclusion Après une année 2015 de reprise de l activité, le début de 2016 s inscrit en demi-teinte : une activité plus faible qu en 2015 à la même époque, mais une activité toujours à bon niveau! En revanche, la baisse des loyers de marché se poursuit (- 0.8 % en GA, à fin février), à un rythme comparable à celui constaté en 2015 à la même époque : mais à cet égard, les mois d hiver sont rarement propices à la hausse des loyers de marché! La baisse des loyers de marché constatée sur Paris est alors plus rapide qu ailleurs : 0,0 L'évolution des loyers de marché (Source : CLAMEUR /février 2016/) -0,2-0,8 Mais cela est habituel, à cette période de l année! des loyers en % -2,5-5,0-2,3-3,3 Si on se limite aux 20 villes de plus de habitants, la baisse des loyers constatée durant les mois d hiver sur Paris est toujours plus rapide qu ailleurs : en 2016 : % au 19 ème rang en 2015 : % au 20 ème rang en 2014 : % au 18 ème rang en 2013 : % au 17 ème rang Province Ile de France Paris Ensemble La baisse des loyers de marché constatée sur Paris durant les mois d hiver est donc habituelle. Le recul observé sur les petits logements et les 3 pièces n est guère plus prononcé qu à l habitude : il est même moins prononcé sur les petits logements. En revanche depuis 2014, les loyers des 4 pièces et plus ralentissent. Ils baissent en 2016! des loyers en % 7,5 5,0 2,5 0,0-2,5-5,0-3,6 L'évolution des loyers de marché dans le secteur privé parisien (Source : CLAMEUR /février 2016/) -2,3-6,1-6,1-6,5-4,5-2,1-0,6-4,4-2,4-4,2-2,1-2,8 0,2-2,0-0,4-0,9-2,4 2,3 4,5 1,5 5,1 3,5-1,6 2,7 6,6 5,4 4,1 1,4-1,3-7,5 Studios et 1 pièce (32,7 % du marché) 2 pièces (34,1 % du marché) 3 pièces (18,3 % du marché) 4 pièces (8,7 % du marché) 5 pièces et plus (6,2 % du marché) Février 2011 (- 2,3 %) et + 3,0 % sur l'année Février 2012 (- 0,6 %) et + 4,8 % sur l'année Février 2013 (- 4,1 %) et + 1,6 % sur l'année Février 2014 (- 2,8 %) et + 2,8 % sur l'année Février 2015 (- 3,5 %) et - 1,3 % sur l'année Février 2016 (- 3,3 %)

10 ADVENIS - APAGL - BILLON IMMOBILIER - BOUYGUES IMMOBILIER - CENTURY 21 - CITYA-BELVIA IMMOBILIER CM-CIC GESTION IMMOBILIERE - CONSTRUCTA - CREDIT FONCIER IMMOBILIER - DAUCHEZ - FFB FNAIM DU GRAND PARIS - FONCIA - FONCIERE LOGEMENT - FPI - GECINA - GROUPAMA IMMOBILIER ICF HABITAT - IMMO DE FRANCE - LOISELET & DAIGREMONT - MAIF - NEXITY - ORALIA - PLURIENCE SELOGER - SERGIC - GROUPE SNI - SNPI SOGEPROM - SOLIHA SQUARE HABITAT (CREDIT AGRICOLE) - UNIS - UNPI