Les SCPI Fiscales URBAN PREMIUM DEFICIT FONCIER: URBAN PIERRE MALRAUX: URBAN VALEUR SCELLIER RENOVE INTERMEDIAIRE: URBAN PATRIMOINE 2

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1 ( Les SCPI Fiscales ) URBAN PREMIUM DEFICIT FONCIER: URBAN PIERRE MALRAUX: URBAN VALEUR SCELLIER RENOVE INTERMEDIAIRE: URBAN PATRIMOINE 2

2 INTRODUCTION Par leurs multiples avantages, les SCPI, tant fiscales que de rendement connaissent depuis 2 ans une collecte en progression très forte. 1. Collecte en SCPI sur 2010 : Une année record 2.46 Milliards d de collecte. Capitalisation de Milliards soit une progression d environ 15%. Une collecte avec une répartition : 920 Millions d sur des SCPI Fiscales «type Scellier» 1.50 Milliard d en SCPI «classiques» 2. En 2011, la croissance de la collecte des SCPI se poursuit : 1er semestre 2011 : Collecte 962 M (+60% / 1er semestre 2010) Les SCPI «Diversifiées» : + 135% % de parts de SCPI en attente de cession : 0,14% de la capitalisation La capitalisation au 30/06/2011 : 23,44 Md SUR 10 ans:

3 Les SCPI Avantages : Un moyen d accéder au marché immobilier d habitation diversifié (inaccessible à titre individuel) bénéficiant d avantages fiscaux, D entrer ainsi dans une stratégie patrimoniale ayant l immobilier comme support financier : détention directe, familiale (via une SCI), démembrée, parts de SCPI à comptant ou à crédit. Avec un ticket d entrée réduit et modulable Avec une large possibilité de choix Via un produit collectif entièrement géré par des professionnels et contrôlé tant par les autorités de tutelles que par les représentants des investisseurs.

4 Les SCPI Avantages : une SCPI permet de De recevoir des revenus réguliers, De bénéficier de la valorisation long terme de l immobilier (TRI total observé sur la durée entre 8 et 10%), De diversifier son risque (en capital et locatif): attente actuelle des clients De bénéficier des avantages fiscaux prévus pour l immobilier direct.

5 Les SCPI Avantages : une SCPI fiscale offre Une bonne diversification des risques, Le bénéfice d un pouvoir de négociation (des professionnels, du cash, tout ou partie d un immeuble), Dans une transparence certaine, Tout en supprimant tout souci de gestion.

6 Les SCPI Dans le cadre d une organisation sécurisée depuis plus de 10 ans 1. par différents niveaux de contrôle Par une autorité de tutelle (AMF) sur la société de gestion Par des représentants des investisseurs (conseil de surveillance, AG, commissaire aux comptes 2. en organisant des règles de transparence Évaluation à dire d expert indépendant lui même soumis à l AMF Multiples documents à disposition des porteurs de parts 3. en organisant l information Rapports trimestriels et rapport d AG très détaillés et normés

7 Les SCPI Inconvénients caractère abstrait de la pierre papier caractère peu liquide sauf décote directement liée à l absence de bénéfice fiscal. Elles sont dissoutes généralement entre 13 et 15 ans (prolongations statutaire prévisibles si les dispositions de la loi de finances rectificative de septembre 2011 sont maintenues soit 30 ans pour obtenir l exonération de taxation sur les plus values).

8 ( Les SCPI Fiscales ) URBAN PREMIUM DEFICIT FONCIER URBAN PIERRE

9 SCPI Fiscale : Déficit foncier En France, l imposition sur les revenus fonciers représentent 25 Milliards d Euros. SCPI en déficit foncier permettant de défiscaliser sur deux années environ 30% du prix de souscription. Le produit qui défiscalisera efficacement dès l année Parce qu en diminution de l assiette imposable. Parce que non plafonné.

10 Evolution de la fiscalité des personnes physiques: rappel Le plafonnement général : 25 K + 10 % des revenus pour la fiscalité K + 8% des revenus pour la fiscalité K + 6% des revenus pour la fiscalité 2011? Rappel de la fiscalité en France sur les revenus fonciers (suivant modification du 24 août 2011) : Tranche maximale de l IR : 44% (41% + 3%) Plus prélèvements sociaux de 13,5% Soit une économie fiscale maximale de = 57.5% Non plafonnée Plus la taxe foncière (environ 8%)

11 Le Régime de droit commun 1. En cas de revenu foncier positif, Il s ajoute au revenu imposable (TMI) et supporte contributions sociales (CSG). les 2. En cas de déficit foncier : Le déficit résultant des dépenses, autres que les intérêts d emprunt, est imputable sur le revenu global dans la limite annuelle de La fraction du déficit supérieur à , ou qui provient des intérêts d emprunt, est uniquement reportable sur les revenus fonciers pendant 10 ans.

12 Exemples Cas 1 : Contribuable sans revenu foncier Déficit lié aux autres charges Déficit lié aux intérêts d emprunt 0 Imputable sur Revenu Global Reportable sur Revenus Fonciers Si T. M. I. 44% Gain d impôt année déficit reportable 10 ans sur R. F. =

13 Exemples Cas 2 : Contribuable avec revenu foncier de / an Nouveau RF: = Déficit lié aux autres charges Déficit lié aux intérêts d emprunt 0 Imputable sur Revenu Global Reportable sur Revenus Fonciers Si T. M. I. 44 % (+ 13.5% de CSG-CRDS) gain d impôt année 1 : (RG) (gain / revenus fonciers 57.5 %) = déficit reportable 10 ans sur R. F. = (gain de ) TOTAL: soit 55,7% du montant des travaux

14 Exemples Cas 3 : Contribuable avec revenus fonciers de / an Revenus fonciers : = Si T.M.I. 44% (+ 13,5% de CSG-CRDS) gain d impôt année 1 : X 57,5% = déficit reportable 10 ans sur R. F. = 0

15 Le Régime de droit commun Compte tenu de ce taux marginal (62%), imputer du déficit foncier est à l heure actuelle la meilleure méthode de defiscalisation (lorsqu il ya des revenus fonciers).

16 Pourquoi investir en déficit foncier? Critères d achat : Emplacement en centre ville La qualité architecturale du bien Bon ratio foncier/travaux Par des professionnels Opération patrimoniale Immeubles ayant des caractéristiques architecturales fortes Choix d immeubles plus large y compris dans les grandes villes Une solution pour les clients «immobiliers» La meilleure solution pour les clients ayant des revenus fonciers positifs Bénéficier d une solution d investissement unique «hors plafonnement spécifique et global»

17 A qui s adresse une SCPI «déficit foncier»? 3 cibles majeures : 1. Diversification patrimoniale : Actif dont le sous-jacent est de l immobilier ancien en centre ville de très belle facture. 2. Des crédits immobiliers dont l amortissement se termine. (Périssol, Besson, Robien, Borloo, ou immobilier classique) alors qu augmentent dès lors les revenus fonciers nets. 3. Couplage avec de la SCPI de rendement avec utilisation d un déficit foncier en parallèle afin d avoir un rendement net de fiscalité.

18 URBAN PIERRE Une SCPI exceptionnelle en déficit foncier Un process de sélection rigoureux Des biens en centre ville de grande qualité Un taux de travaux/ investissements élevé Le pack Premium Documentation et BS sur Plénitude (..).

19 URBAN PIERRE Outil patrimonial de bon sens pour la fiscalité des revenus fonciers Régime de droit commun Solution non soumise au plafonnement des niches fiscales et au plafonnement global Catégorie de travaux déductibles : entretien, réparation & amélioration Impact fiscal : immédiat (au jour du décaissement travaux) important (taxation sur base TMI+CSG/RDS) Création du déficit foncier sur 2 ans Déficit foncier déductible : sans limite sur les bénéfices fonciers jusqu à par an sur le revenu global Reportable sur 10 ans

20 URBAN PIERRE Une économie d impôt jusqu à 33% du montant de l investissement Un investissement flexible : excédent de déficit reportable sur les bénéfices fonciers des 10 années suivantes Cumul possible avec un autre investissement dans la même année Un actif de cœur de ville patrimonial Simplification de l investissement Mutualisation du risque locatif Investissement à partir de Pack Premium Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (statutairement mais l exonération de plus value est obtenue au terme de 30 ans désormais, à ce jour ) SCPI à capital fixe

21 URBAN PIERRE Description de l investissement Un investissement de dans la SCPI Urban Pierre Les travaux représenteront 57% de l investissement Le taux marginal d imposition est de 44% L investisseur a des revenus fonciers par ailleurs Mécanisme de réduction des revenus fonciers Les dépenses éligibles se déduisent des revenus fonciers existants les 2 premières années, à raison de 45% en 2011 et 55% en 2012 : en 2011, montant du déficit foncier : x 57% x 45% = en 2012, montant du déficit foncier : x 57% x 55% = Soit un montant total de déficit foncier de : La réduction d impôts totale résultant de ce montant de déficit foncier sera donc de: x 57% x 57.5% = Soit environ 33% de l investissement réparti de la manière suivante : de réduction d impôts en 2012 (sur les revenus 2011) et de réduction d impôts en 2013 (sur les revenus 2012)

22 URBAN PIERRE Traitement du déficit foncier L investisseur a la possibilité d investir en 2011 dans Urban Pierre afin de réduire ses revenus fonciers sur les 2 prochaines années, à savoir 2011 et L investisseur peut également investir un montant de plus de 5 fois supérieur au montant de ses revenus fonciers annuels afin de réduire l ensemble de ses revenus fonciers sur les 10 prochaines années, le montant des déficits étant reportables pendant 10 ans. Revenus fonciers Dès le2nd semestre 2013, l investisseur percevra des revenus locatifs. Plus value immobilière Statutairement, après 15 ans, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus permettant à l investisseur de bénéficier d une éventuelle plus value si le prix de revente est supérieur aux prix d achat des biens (travaux et frais de souscriptions inclus). Les nouvelles dispositions fiscales si elles sont maintenues, entraineront à terme, une modification des statuts votée à la majorité qualifiée des porteurs de parts. Impôts sur les plus values immobilières : en fonction de l évolution des textes.

23 Classification Société de gestion URBAN PIERRE SCPI à capital fixe. URBAN PREMIUM Souscription Minimum de 30 parts. Le prix de souscription est de 500 Ouverture de la souscription Clôture de la souscription Jouissance des parts souscrites Rendement Frais de souscriptions Frais de gestion Objectifs de rentabilités Durée de placement conseillée 2 ème trimestre décembre La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription intégrale avant la date prévue. Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription. Les deux premières années la distribution de revenu sera constituée de revenus financiers. À partir du deuxième semestre 2013, les premiers revenus locatifs seront distribués. Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera dans une fourchette comprise entre 3.70% et 4%. 12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836 % HT) de frais de recherche. 12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets. L intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d immeubles de centre-ville auquel s ajoute le mécanisme de réduction des revenus fonciers. La véritable rentabilité doit donc s apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d impôt et non par rapport au montant initialement souscrit. 15 ans (sauf modification statutaire)

24 ( Les SCPI Fiscales ) URBAN PREMIUM MALRAUX URBAN VALEUR

25 Le régime de droit commun Dans les secteurs classés Malraux, ces investissements permettent d atteindre les objectifs suivants: Diversification patrimoniale Investissement dans des biens immobiliers de caractère Economie d impôts et élargissement de la prévoyance familiale (DIT du crédit mis en place)

26 Le régime de droit commun SOIT: 27% du montant des dépenses «ouvrant droit à réduction d impôts» en Z.P.P.A.U.P. 36% de ces mêmes dépenses en secteur sauvegardé Les dépenses ouvrant droit à réduction d impôt sont retenues dans la limite annuelle de Rentrent dans le cadre du plafonnement global Ne se cumulent pas sur le même bien avec les investissements locatifs réalisés dans secteur du tourisme, résidence hôtelière à vocations social, réduction d impôt Scellier ou investissements réalisés outre mer. Les intérêts d emprunts n entrent pas dans l assiette de la réduction mais restent déductibles des revenus fonciers dans les conditions de droit commun

27 A qui s adresse une SCPI «Malraux»? 3 cibles majeures : 1. Diversification patrimoniale : actif dont le sousjacent est de l immobilier ancien en centre ville de très belle facture. 2. Défiscalisation 3. Sécurité des opérations

28 URBAN VALEUR Une SCPI sécurisée en MALRAUX Un process de sélection rigoureux Des biens en centre ville de grande qualité Un taux de travaux/ investissements élevé Le pack Premium

29 URBAN VALEUR Un dispositif de pérennisation du patrimoine architectural et historique situé en zones protégées (secteur sauvegardé) Obligation de restauration de l immeuble entier y compris le commerce, sous l égide des A.B.F. Mécanisme puissant de réduction d impôt dans la limite de de travaux par an : réduction de 36% du montant des travaux si Secteur Sauvegardé réduction de 27% du montant des travaux si ZPPAUP Réduction d impôt immédiate sur les revenus 2011 au minimum de 20,5% dès 2011 Investissement simple à partir de Mutualisation du risque locatif Pack Premium Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (modifications statutaires à prévoir)) SCPI à capital fixe Droit de priorité à la dissolution pour les associés

30 URBAN VALEUR Description de l investissement Soit un investissement de dans la SCPI Urban Valeur en 2011 Les travaux représenteront environ 57% de l investissement Les investissements sont réalisés en secteur sauvegardé soit un taux de réduction Malraux de 36% Réduction d impôts Malraux En 2012 (sur les revenus de l année 2011), l investisseur reçoit une réduction d impôt de : x 57% x 36% = , soit une réduction d impôt d environ 20.5% Revenus fonciers L investisseur percevra des revenus locatifs dès le 2ème semestre 2013

31 URBAN VALEUR Plus value immobilière : Après 15 ans, statutairement, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus permettant à l investisseur de bénéficier d une éventuelle plus value si le prix de revente est supérieur aux prix d achat des biens (travaux et frais de souscriptions inclus). Les récentes modifications fiscales si elles sont maintenues entraineront des décisions de modifications statutaires. Impôts sur les plus values immobilières : Aucune imposition audelà de 30 ans (en l état actuel récemment modifié des textes)

32 Classification Société de gestion SCPI fiscale «Malraux» à capital fixe. URBAN PREMIUM Souscription Minimum de 20 parts. Le prix de souscription est de 500 Ouverture de la souscription Clôture de la souscription Jouissance des parts souscrites 4 ème trimestre décembre La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription intégrale avant la date prévue. Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription. Les deux premières années la distribution de revenu sera constituée de revenus financiers. À partir du 1er trimestre 2014, les premiers revenus locatifs seront distribués. Rendement Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera aux alentours de 3%. Frais de souscriptions Frais de gestion Liquidités Objectifs de rentabilités Durée de placement conseillée 12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836 % HT) de frais de recherche. 12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets. La liquidité du placement sera limitée car l avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, par conséquent les possibilités de vente seront réduites sauf à des prix très décotés. L intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d immeubles de centre-ville auquel s ajoute la réduction d impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc s apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d impôt et non par rapport au montant initialement souscrit. 15 ans

33 ( Les SCPI Fiscales ) URBAN PREMIUM SCPI SCELLIER BBC RENOVE INTERMEDIAIRE URBAN PATRIMOINE 2

34 Le régime de droit commun Dispositif Scellier bien connu Les biens sont loués un minimum de 12 ans, l avantage fiscal en 2011 est de 22% sur 9 ans puis 5% sur 3 ans, soit une réduction d impôt totale de 27% Les biens acquis sont en centre ville

35 URBAN PATRIMOINE 2 Une SCPI Scellier maximisant la déduction fiscale en 2011 et applicable sur les revenus 2011 Bénéficiant du même ADN que les deux précédentes SCPI (PIERRE et VALEUR) Immeubles pierre de taille en centre ville (en bloc) Transformation Villes de + de habitants Résonances régionales Zone A A bis B1 B2 Revitalisation des centres villes Avenir du centre ville Actifs résistants La SCPI constitue un investissement immobilier avant tout OBJECTIF DE PLUS-VALUE SUR LE FONCIER

36 URBAN PATRIMOINE 2 Description de l investissement Prenons le cas d une personne qui investit cette année dans la SCPI Urban Patrimoine 2. S agissant d une SCPI Intermédiaire dont les biens sont loués un minimum de 12 ans, l avantage fiscal est de 22% sur 9 ans puis 5% sur 3 ans, soit une réduction d impôt totale de 27% Réduction d impôts Scellier Pendant les 9 premières années, l investisseur reçoit une réduction d impôt de : x 22% / 9 = Les 3 années suivantes, l investisseur reçoit une réduction d impôt de: x 5% / 3 = 1 666,67

37 URBAN PATRIMOINE 2 Revenus fonciers L investisseur percevra des revenus locatifs dès le 2ème semestre 2013 Plus value immobilière Au terme, la SCPI est liquidée, les biens sont revendus permettant à l investisseur de bénéficier d une éventuelle plus value si le prix de revente est supérieur aux prix d achat des biens (travaux et frais de souscription inclus) Impôts sur les plus values immobilières En fonction de l évolution des textes

38 URBAN PATRIMOINE 2 Un scellier ancien rénové intermédiaire BBC 27% de réduction d impôts (et engagement de location de ans) Réduction d impôt immédiate sur les revenus 2011 Investissement uniquement en hyper centre ville Simplification de l investissement Mutualisation du risque locatif Investissement à partir de 5000 Pack Premium (cf la Compagnie Immobilière de Restauration) Liquidation de la SCPI au bout de 15 ans (dispositions statutaires qui pourront être modifiées) SCPI à capital fixe Droit de priorité à la dissolution pour les associés

39 Classification Société de gestion URBAN PATRIMOINE 2 SCPI fiscale «Scellier BBC intermédiaire» à capital fixe. URBAN PREMIUM Souscription Minimum de 10 parts. Le prix de souscription est de 500. Ouverture de la souscription 2 ème trimestre 2011 Clôture de la souscription Jouissance des parts souscrites Rendement Frais de souscriptions Frais de gestion Condition de l avantage fiscal Liquidités 31 décembre La clôture pourra intervenir par anticipation en cas de souscription intégrale avant la date prévue. Porte jouissance le dernier jour du mois au cours duquel est intervenue la souscription. La première année la distribution de revenu sera constituée de revenus financiers. À partir du 1er trimestre 2014, les premiers revenus locatifs seront distribués. Le rendement locatif attendu sur les immeubles se situera dans une fourchette comprise entre 2.80% et 2.85%. 12 % TTC du prix de souscription dont 11 % TTI de frais de collecte et 1 % TTC (soit 0,836 % HT) de frais de recherche. 12 % TTC (soit 10,033 % HT) basés sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets. Conservation des parts pendant une période minimum de 15 ans de location à compter de la dernière mise en location du dernier bien acquis pour bénéficier de la réduction d impôt. La liquidité du placement sera limitée car l avantage fiscal ne peut être transmis à un tiers, par conséquent les possibilités de vente seront réduites sauf à des prix très décotés. Objectifs de rentabilités Durée de placement conseillée L intérêt de ce placement réside dans ses caractéristiques d immeubles de centre-ville auquel s ajoute la réduction d impôt accordée. La véritable rentabilité doit donc s apprécier par rapport au capital investi après déduction de la réduction d impôt et non par rapport au montant initialement souscrit. 15 ans minimum (fonction évolution des textes sur l imposition des plus values

40 Des supports à votre disposition Brochure commerciale Supports d aide à la vente Le financement Prise en charge des dépôts de financement Banques partenaires Suivi des dossiers jusqu à la remise du chèque Rétrocession des commissions Site internet Un nouveau site internet A votre disposition Possibilité d organiser des réunions pour vos clients, portes ouvertes, des informations régulières par mail

41 Quelques réalisations du Groupe CIR : histoire d une rénovation

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