Avant-propos Partie 1 L état du marché et la défiscalisation immobilière. 1 L immobilier en 2008/

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1 Avant-propos... 1 Partie 1 L état du marché et la défiscalisation immobilière 1 L immobilier en 2008/ Connaître les cycles... 7 Un marché sous influence... 9 Évolution des prix sur 2008/ Utiliser la baisse du marché de l immobilier Acheter un bien immobilier dans un marché baissier Des conditions de crédit plus difficiles Des taux plus élevés Des conditions d obtention plus strictes Le besoin de logements à louer perdure, mais pas partout! Un nécessaire équilibre entre l offre et la demande Immobilier locatif : où acheter? Questionnez les professionnels du secteur V

2 Transformer ses impôts en investissements immobiliers Lisez les petites annonces de location Consultez les données économiques de la localité Choisissez le bien comme si vous deviez y habiter! Préférez les petits immeubles Évitez les villes saturées de logements neufs! La proximité d une grande ville a des limites L emplacement vaut le placement La défiscalisation immobilière Principe général Le rôle des dispositifs de défiscalisation Niches fiscales : plus de 450 moyens pour réduire ses impôts Défiscalisation immobilière : principe général Le déficit foncier L amortissement du bien immobilier Le plafonnement de la déduction du déficit foncier Investissement locatif : ne pas sous-estimer l effort d épargne! Le barème des impôts Le bouclier fiscal Le rôle important du taux marginal d imposition (TMI) La mise en place d un dispositif de défiscalisation immobilière Les grandes étapes de la mise en place VI La validation de la pertinence du projet... 38

3 La sélection de votre bien immobilier La sélection de votre financement La transaction chez le notaire La réception du logement La mise en location La déclaration des premiers revenus locatifs et/ou éventuels intérêtsd emprunts Six conseils pour réaliser un investissement locatif Considérez votre investissement locatif comme un placement et non comme une réduction d impôt! Choisissez un bien immobilier de qualité Simulations de défiscalisation : soyez pessimiste! N investissez dans l immobilier locatif que si vous êtes propriétaire de votre résidence principale Anticipez le plus possible les changements de vie Assurances locatives : soyez attentif aux périodes de carence Auprès de qui acheter son bien immobilier? Acheter auprès d un promoteur ou d une agence immobilière Acheter un package tout inclus Choix du dispositif Financement Calculer la répartition apport personnel/crédit immobilier VII

4 Transformer ses impôts en investissements immobiliers Crédit amortissable Crédit in fine Taux fixe/taux variable Partie 2 Les dispositifs de défiscalisation immobilière «classiques» 5 Défiscaliser via l immobilier locatif : Robien ou Borloo? Robien : l investissement locatif le plus utilisé VIII Robien et Borloo : deux dispositifs cousins Robien classique et Robien recentré Robien recentré : dans le neuf principalement Robien recentré : les principes du dispositif Robien recentré : les conditions à respecter Le zonage Surface du logement prise en compte Calcul du loyer maximal imposé Robien recentré : biens immobiliers concernés Louer à un membre de sa famille Robien recentré : que faire de son bien immobilier après 9 ans? Robien : un exemple chiffré Résidences étudiantes Borloo : l investissement locatif plus social Borloo populaire : l alter ego du dispositif Robien, en plus social Borloo populaire : dans le neuf et dans l ancien... 67

5 Amortissement Borloo via une SCPI Le zonage Borloo Calcul de la surface à prendre en compte Calcul du loyer maximum Louer à un membre de sa famille Locataire étudiant : c est autorisé! Plafond de ressources du locataire Borloo : un exemple chiffré Borloo dans l ancien Borloo ou Robien : comment choisir? Choix du dispositif : l investisseur a le temps pour choisir Borloo ou Robien : généralités de choix Borloo ou Robien : simulations, quels sont les critères à utiliser? Loi Demessine/ZRR Résidences de tourisme Loi Demessine : les avantages Réduction d impôt Récupération de la TVA Abattement sur les revenus fonciers Loi Demessine : les contraintes Loi Demessine/ZZR : bien choisir le couple résidence/exploitant Bien choisir sa résidence de tourisme Bien choisir l exploitant de la résidence IX

6 Transformer ses impôts en investissements immobiliers Rénovation de résidence de tourisme : réductions d impôt Louer en meublé Loueur en meublé professionnel (LMP) Location en meublé : revenus commerciaux Avantages liés au statut de LMP LMP : calcul du seuil des recettes Location en meublé : quels types de bien immobilier? Résidences de logements en location meublée LMP : pour quel type d investisseur? Loueur en meublé non professionnel (LMNP) LMNP : pour quel type d investisseur? LMNP : les avantages? Déclaration des revenus fonciers Partie 3 Les dispositifs de défiscalisation pour imposition importante 8 Loi Malraux Pour quels contribuables? Quels biens immobiliers? Les avantages X Déduction des charges foncières Déduction du montant des travaux du revenu global 98

7 Les contraintes La déclaration fiscale Monuments historiques Les avantages Avantage fiscal Subventions pour les travaux de restauration Pour quels contribuables? Les contraintes du dispositif Procédure de déroulement des travaux de restauration Location du bien Quels biens immobiliers? Vers un futur plafonnement fiscal? Loi Girardin Immobilier dans les DOM-TOM Pour quels profils d investisseur? Principe détaillé du dispositif fiscal Taux de réduction d impôt de 40 à 54 % du prix d achat du bien immobilier Défiscalisation supplémentaire : 14 m 2 pour une terrasse Investissement Girardin : exemple chiffré Durée de l engagement de location Secteur libre ou secteur intermédiaire? Réductions d impôt supplémentaires Traitement fiscal des loyers perçus XI

8 Transformer ses impôts en investissements immobiliers Plafonds des loyers dans le secteur intermédiaire Plafonds des ressources des locataires dans le secteur intermédiaire Avantages et inconvénients Avantages du dispositif Inconvénients du dispositif Dispositif Girardin : synthèse avantages/inconvénients Evolutions à venir du dispositif Partie 4 Le cas des SCPI (société civile de placement immobilier) 11 La défiscalisation immobilière via la «pierre papier» Les types de SCPI XII SCPI de rendement ou SCPI d immobilier d entreprise SCPI de plus-values SCPI fiscales : des parts de défiscalisation immobilière SCPI : où trouver et comment acheter des parts de SCPI? SCPI fiscales : avantages et inconvénients Les SCPI cèdent leur place aux OPCI

9 Annexes Investissement locatif : les articles de loi Quelle loi pour quel dispositif? La «loi Robien» La loi «Borloo» Questions fréquentes Les zones A, B1, B2 et C des dispositifs Robien et Borloo La zone A La zone B La zone B La zone B La zone C La liste des communes situées en Zone de revitalisation rurale (ZRR) Sites Internet Glossaire Index XIII