Chroniques notariales vol. 56. Table des matières

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1 Chroniques notariales vol. 56 Table des matières Chapitre I. Généralités Section 1. Formalité de l enregistrement Obligation d enregistrement Projet DER-VE Obligation d enregistrement Exigence du paiement préalable Dérogations Actes authentiques Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Enregistrement gratuit Annexes Présentation dématérialisée de l acte Emphytéose et superficie Exclusion Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Première évaluation de la réforme de Obligation d enregistrement Bail Bail d habitation Sanctions en cas d absence d enregistrement Sanction civile uniquement applicable aux baux de résidence principale d une durée supérieure à trois ans Obligation d enregistrement Exploits et procès-verbaux d huissiers de justice Dispense Obligation d enregistrement Jugement et arrêts Doctrine Obligation d enregistrement Jugement et arrêts Jugements et arrêts faisant titre d une convention translative ou déclarative de propriété ou d usufruit d immeubles situés en Belgique Enregistrement facultatif Droit fixe général Convention de vie commune Apport d un immeuble au patrimoine commun interne Section 2. Règles générales de perception Modalités de la convention Vente d immeuble Condition suspensive Illustration Vente d immeuble Condition suspensive Mainlevée d une inscription hypothécaire Acte soumis à un droit fixe spécifique Non-application de l article 16 du Code des droits d enregistrement Erreur de qualification, abus de qualification et abus fiscal Abus fiscal Nouvelle mesure générale anti-abus Impôts sur les revenus Droits d enregistrement et droits de succession Doctrine

2 Les droits d enregistrement 13. Abus fiscal Nouvelle mesure générale anti-abus Impôts sur les revenus Droits d enregistrement et droits de succession Circulaires Requalification Vente d actions de sociétés immobilières Ancienne mesure générale anti-abus (art. 18, 2, C.enr. ancienne version) Requalification en vente d immeubles Simulation Requalification Vente d actions de sociétés immobilières Ancienne mesure générale anti-abus (art. 18, 2, C.enr. ancienne version) Requalification en vente d immeubles Simulation Le fisc-tiers Simulation Doctrine Simulation Vente Vente déguisant une donation Charge de la preuve présomptions Simulation Apport Apport par des personnes physiques d un immeuble en société Cession des parts de cette société à une autre société Prix payé à l aide de sommes empruntées Remboursement d une dette hypothécaire des personnes physiques apporteuses Choix de la voie la moins imposée Chapitre II. Vente d immeubles Section 1. Opérations imposables Renonciation anticipée à un droit de superficie Vente avec transfert de propriété différé Apport Immeuble destiné à l habitation Apport Immeuble destiné à l habitation Dation en payement Vente d immeuble Convention translative Paiement d une dette au moyen d un immeuble Application art. 44 C. enr Section 2. Base d imposition Prix et charges Vente publique Prime de mise à prix et bénéfice d enchère Prix et charges Terrains pollués Région wallonne Prix et charges Frais d assainissement du sol Charge à ajouter au prix Région flamande Abattement bruxellois Abattement par restitution (art. 212bis C. enr./bxl.) Condition de fond : aliénation dans les deux ans des immeubles qui empêchent le bénéfice de l abattement immédiat Notion Démembrement de propriété : non

3 Chroniques notariales vol Abattement bruxellois Condition de maintien de la résidence principale pendant cinq ans Inscription antérieure à l acquisition Abattement bruxellois Condition de maintien de la résidence principale pendant cinq ans Compatibilité avec le droit européen Abattement flamand Abattement ordinaire Exclusion en cas de propriété d un autre immeuble d habitation Acquéreurs multiples Abattement flamand Abattement ordinaire Condition d établissement de la résidence principale dans les deux ans après l enregistrement de l achat Force majeure Abattement flamand Abattement complémentaire Synthèse Abattement flamand Abattement complémentaire Montant Combinaison avec l application des articles 57 et 58 C. enr Abattement flamand Abattement complémentaire Pluralité d acquéreurs mais unicité d emprunteur Abattement flamand Abattement rénovation Synthèse Abattement flamand Abattement rénovation Etablissement d une résidence principale : réunion de l immeuble acquis avec l habitation existante des acquéreurs Section 3. Tarifs d imposition et régimes de faveur Région wallonne Notions d époux et de cohabitant légal Définition légale Région wallonne Taux réduit Crédit hypothécaire social Région Wallonne Taux réduit Habitations modestes Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Raison impérieuse Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens Région flamande Taux réduit Habitations modestes Possession d autres biens Région wallonne Taux réduit Habitations modestes Mentions obligatoires

4 Les droits d enregistrement 46. Taux réduit Petites propriétés rurales Exploitation effective Habitation modeste Condition de maintien de la réduction Inscription dans les registres de la population Généralités Responsabilité de l Etat Habitation modeste Condition de maintien de la réduction Inscription dans les registres de la population Force majeure Marchands de biens Désignation d un représentant responsable Marchands de biens Conditions de fond Exigence de l enregistrement d un acte authentique Marchands de biens Tarif Conditions de fond Délai de revente Région flamande Marchands de biens Conditions de fond Qualité de marchand de biens Succession de reventes Force majeure Marchands de biens Majoration de la garantie Sanction : exigibilité du droit au taux ordinaire sur les biens non encore revendus Reportabilité flamande Acquisition d une habitation avec le terrain attenant sous régime TVA Constitutionalité Reportabilité flamande Acquisition d une habitation avec le terrain attenant sous régime TVA Adaptation art. 212bis et nouvel art. 616 C. enr./vl. Synthèse Reportabilité flamande Traité de l UE Libre circulation des personnes et des capitaux Pas de contradiction Reportabilité flamande Conditions de fonds Etablissement de la résidence principale à l endroit nouvellement acquis Notion de fait Reportabilité flamande Conditions de fonds Etablissement de la résidence principale à l endroit nouvellement acquis Force majeure : non Reportabilité flamande Montant reportable Nouvelle acquisition en plusieurs actes Reportabilité flamande Montant reportable Application en cas de tontine Vers une reportabilité wallonne? Section 4. Opérations exemptées Déclaration de command

5 Chroniques notariales vol Déclaration de command Vente publique Articles 129 et 130 C. enr. Vente d un bien immeuble à un associé Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Généralités et références doctrinales Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Entrée en vigueur Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Notion de terrain attenant et de terrain jouxtant Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Simultanéité des conventions de cession du bâtiment et du terrain Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Vente sur plans (Loi Breyne) Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Identité du cédant du bâtiment et du terrain attenant Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Unité TVA Vente par les membres d une unité TVA à un tiers Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Conditions de fonds Unité TVA Vente entre membres d une unité TVA Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Taux réduit applicable au bâtiment et au terrain Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Impact sur le régime des marchands de biens (art. 64 C. enr.) Vente sous régime TVA Application de la TVA au terrain attenant Impact sur la restitution des droits d enregistrement en cas de revente à bref délai (art. 212 C. enr.) Vente sous régime TVA Cession d une universalité de biens ou d une branche d activité Bâtiment neuf Chapitre III. Baux d immeubles et opérations assimilées Emphytéose et superficie Caractère imposable Renonciation unilatérale et anticipative Emphytéose et superficie Caractère imposable Constitution à titre gratuit Chapitre IV. Partages et opérations sur droits indivis Section 1. Opérations imposables Tiers acquéreur conventionnel

6 Les droits d enregistrement 80. Conversion de l usufruit du cohabitant légal survivant Section 2. Taux Région flamande Partages et cessions de parts indivises Nouveau tarif à 2,5 % Abattement entre époux ou cohabitants légaux Chapitre V. Actes de sociétés Introduction Section 1. L apport en société Interdiction de rétablir le droit d apport Les apports soumis à un autre droit d enregistrement proportionnel ou à la TVA Section 2. Les opérations de restructurations de sociétés (fusions, scissions et opérations assimilées, apports de branche d activité et d universalité) Le régime d immunité Vue d ensemble Conditions d application du régime d immunité Enumération Conditions d application du régime d immunité l apport de l «universalité des biens d une société» Conditions d application du régime d immunité la notion de «branche d activité» discordance avec la TVA Absence de condition «anti-abus» Comparaison avec le régime de neutralité en matière d impôt des sociétés Interdiction de refuser la neutralité à l impôt des sociétés au motif que l opération vise principalement à éviter un droit d enregistrement Remarque : le cas particulier de la scission partielle Chapitre VI. Donations Section 1. Généralités Notion donation lors de la modification du régime matrimonial Section 2. Région wallonne Base imposable terrains pollués Donation mobilière taux Donation mobilière objet Donation mobilière terme / condition suspensive Les donations à terme Les donations sous une condition suspensive indépendante du décès du donateur Les donations sous une condition suspensive qui se réalise par suite du décès du donateur Entrée en vigueur

7 Chroniques notariales vol Donation d entreprises Donation à certaines personnes morales Exemption bois et forêts Exemption Natura Section 3. Région bruxelloise Taux réduit habitation familiale Section 4. Région flamande Donations réciproques Donation mobilière base imposable produits d assurance Donation mobilière créance avec réserve d usufruit et accroissement Terrain à bâtir Donation d entreprises Entreprises visées Conditions de forme Conditions au maintien de l exemption Article 7 du Code des droits de succession Donation à certaines personnes morales Donation à certaines personnes morales fondations privées Chapitre VII. Restitutions et mises à néant amiables Restitution Jugements et arrêts Droit de titre Résolution judiciaire Demande en résolution Délai d un an Restitution Infirmation d un jugement ou arrêt Accord des parties Examen du fonds du litige Interprétation restrictive Restitution Résolution judiciaire Demande en résolution Délai d un an Restitution Revente à bref délai Condition suspensive Restitution Revente à bref délai Délai de remboursement Restitution Mise à néant amiable de la convention Droit fixe spécifique Restitution Fondement de la demande Répétition de l indu Prescription Chapitre VIII. Hypothèques, gages sur fonds de commerce et privilèges agricoles Droit sur les constitutions d hypothèque Droit d hypothèque Droit sur l inscription ou le renouvellement de l inscription d un droit d hypothèque ou d un privilège Recettes budgétaires

8 Les droits d enregistrement 115. Région wallonne Droit sur les constitutions d hypothèque Hypothèque constituée en garantie d un crédit ou d un prêt hypothécaire «social» sous forme d Eco-prêt Taux Droit fixe spécifique Mainlevée totale ou partielle d une inscription hypothécaire Chapitre IX. Jugements et arrêts Décision judiciaire Droit de condamnation Doctrine Décision judiciaire Droit de condamnation Principes Décision judiciaire Droit de condamnation Injonction de paiement européenne Décision judiciaire Droit de condamnation Exemptions du droit de condamnation Jugements et arrêts prononçant des amendes pénales, civiles ou disciplinaires Portée de l exemption Contrôle judiciaire des amendes fiscales Décision judiciaire Droit de condamnation Jugement contesté par les héritiers du condamné Titre de perception Décision judiciaire Droit de condamnation Privilège (art. 150 C.enr.) Doctrine Décision judiciaire Droit de condamnation Privilège (art. 150 C.enr.) Faillite Chapitre X. Enregistrement gratuit et exemption de la formalité Section 1. Enregistrement gratuit Cession d immeubles pour cause d utilité publique Intercommunales Bail d immeuble Affectation exclusive au logement d une famille ou d une personne seule Qualité du locataire Déduction professionnelle du loyer Cession d immeubles Région flamande Projet Brownfield Restitution des droits Cession d immeubles Région flamande Echange de terrains Banque foncière flamande Section 2. Exemption de la formalité Décision judiciaire Condamnation en matière d impôts Indemnité correspondant à une dette TVA Chapitre XI. Contrôle et preuve Dissimulation d une partie du prix Présomption de l homme

9 Chroniques notariales vol Présomption légale Vente d immeuble Mandataire du vendeur Personne qui négocie la vente Payement anticipé d une partie du prix Expertise de contrôle Demande d expertise Requête unilatérale Conditions de forme Rapport au droit judiciaire Expertise de contrôle Demande d expertise Acte administratif Motivation Expertise de contrôle Demande d expertise Délai pour requérir l expertise Prescription Expertise de contrôle Procédure Convocation des parties Date de fixation de la valeur vénale Expertise de contrôle Rapport d expertise Violation des formes substantielles Omission de la date Délai de dépôt Motivation Expertise de contrôle Rapport d expertise Violation des formes substantielles Erreur de date Motivation Expertise de contrôle Rapport d expertise Nullité du rapport Pouvoir du juge Expertise de contrôle Transaction postérieure à la demande d expertise Interruption de la procédure Echange d informations entre administrations fiscales Mise à disposition de renseignements entre départements administratifs Renseignements à fournir par le receveur Bail d immeuble Révision du loyer Protection de la vie privée Chapitre XII. Poursuites et instances Contrainte Motivation de la contrainte Amendes administratives Caractère répressif Réduction Pouvoir du juge Amendes administratives Délivrance d une contrainte Majoration de l accroissement Restitution des droits Intérêts moratoires Point de départ Commandement de payer Taux Requête contradictoire Demande de restitution Signature Saisie conservatoire Délai de validité Suspension Demande au fond Contrainte Prescription Recouvrement des droits Droit de condamnation Point de départ Prescription Recouvrement des droits Droit de mutation Point de départ Acte introductif d instance Jugement faisant titre

10 Les droits d enregistrement 149. Prescription Recouvrement des droits Droit de mutation Point de départ Acte introductif d instance Prescription Recouvrement des droits Délai de prescription Simulation Prescription Restitution des droits Délai de prescription Point de départ Prescription Restitution des droits Répétition de l indu Délai de prescription Accès au dossier administratif Droits de la défense Nullité de la contrainte