Un marché encore fragile IDF 1 ère Couronne T4 2014

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1 DTZ Research PROPERTY TIMES Un marché encore fragile IDF 1 ère Couronne T Janvier 215 Sommaire Contexte économique 2 Première couronne 3 Première Couronne Est 5 Première Couronne Nord 7 Première Couronne Sud 9 Définitions 11 La demande placée en Première Couronne a progressé de 18% en 214 avec 235 m² commercialisés. Cette hausse est cependant à nuancer car la demande reste à un niveau relativement faible en comparaison avec les années antérieures à 213. Cette faible progression de la demande placée n a pas permis une résorption de l offre immédiate. Celle-ci a d ailleurs augmenté sur la période, passant de 542 m² fin 213 à 571 m² fin 214. Cette hausse s explique principalement par des livraisons en blanc et des libérations de grandes surfaces tant au Nord qu au Sud. Les loyers de seconde main sont stables pour la deuxième année consécutive. Ils se maintiennent autour de 22 /m²/an tandis que les valeurs de première main ont subit une hausse de 1% en 214 pour venir se positionner à 32 /m²/an. L année 214 est également un point bas pour les livraisons qui ne dépassent pas m² cette année. En revanche, de nombreux chantiers sont en cours sur lesquels 14 m² encore disponibles viendront alimenter le marché d ici à 218. La Première Couronne Nord a de nouveau tiré son épingle du jeu en 214, concentrant la moitié de la demande placée et un peu plus d un tiers de l offre immédiate. La Première Couronne Sud est restée peu dynamique sur le marché de la demande placée tandis que l offre immédiate reste élevée avec d importantes offres de première main. Auteur Hélène Boreau Chargée d études +33 () helene.boreau@dtz.com Contacts Delphine Mahé Responsables des Etudes France +33 () delphine.mahe@dtz.com Magali Marton Head of EMEA Research +33 () magali.marton@dtz.com A l Est, malgré la faible part des grandes transactions, la demande placée a progressé de 34%. En parallèle, l offre, constituée majoritairement de petites et moyennes surfaces, a progressé de 6% en 1 an. Graphique 1 Demande placée et offre immédiate en Première Couronne, en milliers de m² Hans Vrensen Global Head of Research +44 () hans.vrensen@dtz.com Première Couronne Est Première Couronne Nord Première Couronne Sud Offre immédiate Sources: DTZ Research à partir des données Immostat Property Times 1

2 IDF 1 ère Couronne T4 214 Contexte économique Inertie à la française Le surplace de l économie française s est poursuivi au 3 ème trimestre avec un taux de croissance faible (+,3%) alors que les chiffres du 2 ème trimestre ont fait l objet d une révision à la baisse (-,1% contre % lors de la 1 ère publication) (graphique 2). La consommation des ménages continue d augmenter de façon modérée (+,3% après +,2%), alors que celle des administrations est en hausse de,8% sur la même période. Ce sont ces dernières qui tirent aujourd hui la croissance de l économie. Dans ce contexte pour le moins morose, deux éléments viennent donner une certaine crédibilité aux projections de croissance de 1% en 215, présentées par l INSEE et relayées par le gouvernement. Le moral des ménages a gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se positionne à 9 points. Il atteint son plus haut niveau depuis novembre 21 mais reste toujours endessous de sa moyenne historique (graphique 3). Il faut bien sûr rester prudent sur l interprétation de ce frémissement de l opinion des ménages, qui bénéficie d une conjonction d éléments porteurs (baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d emprunt historiquement bas). Le climat des affaires reprend, lui aussi, quelques couleurs, et l indicateur paru en novembre a montré un gain de 3 points pour atteindre 94, un niveau stabilisé en décembre. La majorité des climats sectoriels sont d ailleurs restés stables, à l exception du commerce de détail qui perd un point. L'indicateur de retournement pour l ensemble des secteurs reste, quant à lui, dans la zone favorable et porte l espoir d un retour de la confiance chez les entrepreneurs, en particulier dans le secteur des services. Nouvelle hausse du chômage La baisse du nombre de chômeurs enregistrée au mois d août 214 (-,3%) n aura pas été suivie d effet, et, dès septembre la courbe du chômage a repris sa triste hausse. Le nombre de chômeurs reste à des niveaux record et approche aujourd hui 3,5 millions de personnes sans emploi (graphique 4). Depuis 3 mois, la progression de ce chiffre est de l ordre de,7% par mois, avec des perspectives très faibles de voir cette courbe s inverser à court terme. En Ile-de-France, le nombre des demandeurs d emploi a lui aussi augmenté dans une proportion d ailleurs plus élevée que sur l ensemble du territoire métropolitain (+6,2% en un an données de septembre 214 à comparer à +4,3% pour la France métropolitaine). Les dernières enquêtes de conjoncture font état de difficultés croissantes dans l industrie, d une dégradation dans le commerce, d un secteur des services à la peine, et d une détérioration du chiffre d affaires de la construction. Dans ces conditions, la demande des PME-PMI devrait rester fragile alors que la confiance semble revenir pour les grandes entreprises (cf. DTZ Odessa Décembre 214). Graphique 2 Croissance du PIB en France, % 1,5 1,,5, -,5-1, -1,5-2, Source: INSEE Graphique 3 Enquêtes de conjoncture Climat des affaires Moral des ménages Source: INSEE Graphique 4 Demandeurs d emploi en France, en milliers, catégorie A Source: INSEE Property Times 2

3 IDF 1 ère Couronne T4 214 Première Couronne Un marché porté par la Première Couronne Nord Malgré une progression de 18% en 214, la demande placée en Première Couronne francilienne se maintient à un niveau relativement bas avec seulement m² commercialisés. La Première Couronne Nord continue de dominer le marché concentrant plus de la moitié des transactions (graphique 5). L année 214 a en effet été marquée par quelques grandes transactions, expliquant cette hausse de la demande. Moins nombreuses qu en 213 mais portant sur des surfaces plus importantes, les transactions de plus de 5 m² ont représenté un peu plus de 45% de la demande placée annuelle. Les deux transactions les plus marquantes ont eu lieu au tout début de l année. Il s agit de la prise à bail de VEOLIA ENVIRONNEMENT sur 45 m² à construire à Aubervilliers et de la vente à la BRED d un immeuble de 17 6 m² à construire à Joinville-le-Pont. La demande placée sur les segments des petites et moyennes surfaces a également progressé par rapport à 213 avec des volumes respectifs de 51 m² et 75 5 m². Cette hausse est due à une année particulièrement dynamique à l Est sur le segment des surfaces intermédiaires (+184% en 1 an) et au Sud pour les petites surfaces (+41% en 1 an). La valeur moyenne de première main de nouveau à la hausse Le loyer prime de la Première Couronne est demeuré stable en 214. Il se situe entre 31 /m²/an en Première Couronne Nord et 36 /m²/an en Première Couronne Sud. En revanche, suite à l imposante transaction de VEOLIA ENVIRONNEMENT conclue à 35 /m²/an au Nord et à celle de NEOPOST à 32 /m²/an au Sud, la valeur moyenne de première main a observé une hausse en 214. Elle se situe désormais à 32 /m²/an contre 29 /m²/an en 213. Après une progression constante depuis plusieurs années, le loyer moyen de seconde main semble s être stabilisé autour de 22 /m²/an. La valeur moyenne des transactions de seconde main tend à baisser à l Est tandis qu elle stagne sur les secteurs Nord et Sud autour de 23 /m²/an. Graphique 5 Evolution de la demande placée en Première Couronne, en milliers de m² Tableau 1 Segmentation de la demande placée en Première Couronne par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % +32% De 1 à 5 m² 51 22% +12% Plus de 5 m² 19 46% +13% Surface totale % +18% Graphique 6 Valeurs locatives en Première Couronne, /m²/an Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Globalement les valeurs locatives sont bien inférieures en Première Couronne Est que sur les autres secteurs avec une valeur moyenne de première main à 24 /m²/an et de seconde main à /m²/an (graphique 6). Loyer prime Loyer moyen 2nde main Sources: Immostat, DTZ Research Loyer moyen 1ère main Property Times 3

4 IDF 1 ère Couronne T4 214 Des nouvelles offres de grand gabarit Stable depuis plusieurs années, l offre immédiate en Première Couronne a subi une légère hausse en 214 pour venir se positionner à 571 m² disponibles en fin d année. Cette progression s explique par le gonflement du stock de grandes surfaces notamment dans le secteur Nord (graphique 7). L offre de première main représentait un tiers de l offre immédiate à fin 214. Elle se compose principalement d offres de plus de 5 m² situées dans les secteurs Nord et Sud. Deux livraisons «en blanc» ont eu lieu en 214 et sont venues alimenter l offre de première main : le «Fairway» à Montrouge (16 74 m²) et le «Coruscant» à Saint-Denis (12 m²). Le volume d offre de plus de 5 m² a ainsi fortement gonflé en 214, dépassant les 3 m² à la fin de l année, soit une hausse de 15% sur un an. Plus de la moitié de ces offres se situe en Première Couronne Nord, principalement à Saint- Denis et Saint-Ouen et pour moitié sur des immeubles neufs. Le stock des surfaces comprises entre 1 m² et 5 m² a, quant à lui, reculé sur la période (-8% en un an) et plus particulièrement au Nord (-26%). Le stock de petites surfaces s est maintenu autour de 75 m² bien qu il ait enregistré une forte baisse au Sud (-3%). Le taux de vacance est légèrement remonté fin 214 à 9,5% (contre 9,3% fin 213) et reste ainsi supérieur d environ deux points à celui de l Ile-de-France (graphique 8). Chute des livraisons avant un pic attendu en 215 Après une reprise en 213, la production neuve se trouve de nouveau à un point bas en 214 avec seulement 95 m² livrés soit moitié moins qu en 213. De nouveau, l Est est resté à l écart des livraisons, concentrées au Nord et au Sud (graphique 9). En revanche près de 295 m² sont actuellement en chantier et livrables en 215, ce qui permet d espérer une reprise dès l année prochaine. Sur l ensemble des opérations en chantier, environ 14 m² sont encore disponibles à la location ou à la vente. Cette offre future certaine se concentre à 6% en Première Couronne Sud. Elle a été alimentée par la mise en chantier en blanc de deux immeubles en 214 : la 1 ère phase de «Cityseine» par un groupement de promoteurs à Ivry-sur-Seine 28 3 m²) et le «Résonnance» par CODIC France à Bagneux (16 7 m²). A plus long terme ( ), 66 m² de surfaces de bureaux disposent de leurs autorisations administratives et pourraient potentiellement être lancés entre temps. Graphique 7 Evolution de l'offre immédiate en Première Couronne, en milliers de m² Source : Immostat, DTZ Research Graphique 8 Evolution des taux de vacance en Première Couronne 15% 1% 5% % Graphique 9 Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Livraisons d'immeubles de plus de 5 m² en Première Couronne, en milliers de m² Première Couronne Est Première Couronne Sud Première Couronne Nord Ile-de-France Sources : DTZ Research Livrés En chantier Permis obtenus Property Times 4

5 IDF 1 ère Couronne T4 214 Première Couronne Est Une reprise de la demande placée Après deux trimestres en berne avec à peine 7 m² placés, la demande de bureaux en Première Couronne Est s est finalement relevée en fin d année (23 m² transactés au 4 ème trimestre). La demande placée enregistre ainsi une hausse de 34% sur un an (graphique 1). Le segment des moyennes surfaces a permis cette reprise des transactions en 214. Avec près de 26 m² placés, ces surfaces ont représenté quasiment la moitié de la demande. Une seule grande transaction a été enregistrée sur toute l année. Il s agit de l acquisition par la BRED de l «Urbagreen», un immeuble de 17 7 m² livré début 214 à Joinville-le-Pont. Le segment des petites surfaces s est, quant à lui, maintenu autour de 12 m², Montreuil canalisant un tiers de ces transactions. Mise à part la transaction à Joinville-le-Pont, Montreuil continue de capter une grande partie du marché de la Première Couronne Est avec 13 m² placés sur son territoire en 214, loin devant Charenton-le-Pont (7 6 m²) et Fontenay-sous-Bois (5 5 m²). Des valeurs de seconde main très variées En référence à la signature de 4 m² de bureaux neufs dans le «Eastview» à Bagnolet au 3 ème trimestre, le loyer de première main de la Première Couronne Est se positionne désormais à 24 /m²/an, un niveau stable depuis 2 ans, après une forte baisse entre 212 et 213. La valeur moyenne de seconde main a, quant à elle, enregistré une baisse en 214 pour venir se positionner à /m²/an, soit +11% en un an. Cette valeur cache cependant de grands écarts. Les immeubles anciens des communes de Montreuil et de Fontenay-sous-Bois, enregistrent des valeurs comprises entre et 18 /m²/an tandis que pour le même type de bien à Vincennes ou Saint-Mandé, il faudra plutôt compter sur des loyers entre 25 et 3 /m²/an (graphique 11). Graphique 1 Demande placée en Première Couronne Est, en milliers de m² 5 Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 2 Segmentation de la demande placée en Première Courone par tranche de surface en 214 Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² % -1% De 1 à 5 m² % +184% Plus de 5 m² % -13% Surface totale 55 3 % +34% Graphique 11 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Est, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources: Immostat, DTZ Research Property Times 5

6 IDF 1 ère Couronne T4 214 Une offre en progression sur tous les segments de surfaces Après une légère résorption en 213, le stock de bureaux est de nouveau reparti à la hausse en en 214 en première Couronne Est. Avec 114 m² disponibles fin décembre, l offre immédiate progresse de 6% sur un an (graphique 12). En revanche, son taux de vacance reste le plus bas de la Première Couronne avec seulement 7,6% contre environ 1,5% dans les secteurs Nord et Sud (graphique 13). Depuis 2 ans, on a assisté à une redistribution de la composition de l offre immédiate. Le stock d offres de plus de 5 m² s est résorbé tandis qu ont été libérées de nombreuses petites et moyennes surfaces. Le gonflement du stock observé en 214 a concerné chaque segment de surface, n altérant donc pas cet équilibre. En revanche, l offre est beaucoup moins diversifiée en termes d âge du bâti puisque trois quarts de l offre est de seconde main. L offre de première main de l Est se limite au seul immeuble «T9» et ses 27 m² livrés en blanc en 21 à Montreuil. L offre de seconde main est, quant à elle, majoritairement constituée de surfaces inférieures à 5 m². Montreuil continue de concentrer plus de la moitié des disponibilités avec notamment les 27 m² de la Tour T9, suivie de Bagnolet dont l offre est dominée par les 15 m² disponibles dans les Tours Mercuriales. Mise à part quelques disponibilités de taille intermédiaire à Fontenay-sous-Bois et Joinville-le-Pont, l offre de bureaux reste marginale et principalement constituée de petites surfaces sur les autres communes de la Première Couronne Est. Des lancements en blanc difficiles Sur un marché sans grand dynamisme depuis trois ans, les opérateurs restaient jusqu ici prudents. En effet, alors que les chantiers ont été bon train sur les autres secteurs de la Première Couronne (plus de 29 m² livrés en 213 et 214), la Première Couronne Est était restée à l écart de cette dynamique. L absence de lancement en blanc en 214 ne permettra pas à la dynamique de s inverser dans les années à venir. Les seules surfaces en chantier sont celles du futur siège de la SOCIETE GENERALE à Fontenay-sous-Bois. En revanche, avec le démarrage de ce chantier à Val de Fontenay, au carrefour de la ligne A du RER et de la future ligne 15 du Grand Paris Express, un nouveau quartier se dessine. Un projet de BNP PARIBAS REAL ESTATE, nommé «L Elyps» d une surface de 29 7 m² pourrait y voir le jour en 218. D autres projets, pour un total de 76 m², ont également reçu des autorisations administratives et sont prêts à être lancés à Montreuil, Nogent-sur-Marne, Bagnolet et Créteil (graphique 14). Graphique 12 Offre immédiate à Première Couronne Est, en milliers de m² 5 Graphique 13 Taux de vacance 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 14 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en première Couronne Est, en milliers de m² Première Couronne Est Ile-de-France Première Couronne BAGNOLET FONTENAY SOUS BOIS NOGENT-SUR-MARNE CRETEIL MONTREUIL Source : DTZ Research Property Times 6

7 IDF 1 ère Couronne T4 214 Première Couronne Nord Un léger mieux pour la demande placée La demande de la Première Couronne Nord est repartie à la hausse en 214 avec 12 7 m² placés soit une progression de 23% en un an. Sans égaler ses volumes record de 211 et 212, cette hausse de la demande permet cependant au secteur Nord de retrouver un niveau proche des années antérieures à 211 (graphique 15). Ce bon résultat est du à plusieurs grandes transactions. L année a avant tout été marquée par la transaction exceptionnelle de 45 m² de VEOLIA ENVIRONNEMENT sur les «Portes de Paris» à Aubervilliers au 1 er trimestre. Cette transaction confirme le fort développement de cette zone, en bordure du périphérique, où, près de m² de surfaces tertiaires ont été livrés en une dizaine d années. En fin d année, deux transactions ont été conclues par MONDIAL ASSISTANCE et WOLTERS KLUWER à Saint- Ouen sur les immeubles «Eurosquare 2» et «Colisée», pour un total de 28 3 m². Le segment des surfaces intermédiaires s est maintenu autour de 3 m² avec 2 transactions, dans l «Yvoire» au Pré-Saint-Gervais et le «Cézanne» à Saint-Denis. Le segment des petites surfaces a fortement baissé avec seulement 1 m² en 214 placés (-23% en un an). Transaction de VEOLIA ENVIRONNEMENT mise à part, la commune de Saint-Denis reste le centre névralgique du marché tertiaire de la Première Couronne Nord, avec près de 3 3 m² commercialisés en 214, soit les deux tiers des transactions du secteur Nord. Une envolée de la valeur locative de première main La valeur moyenne de première main s est envolée en 214 passant de 35 à 35 /m²/an en 1 an. Ceci s explique par la transaction de VEOLIA ENVIRONNEMENT, qui s est conclue à 35 /m²/an et fait désormais office de référence sur le secteur. Comme depuis plusieurs années, la valeur locative moyenne de seconde main reste stable, autour de 23 /m²/an. Les valeurs se distribuent entre 11 /m²/an sur des surfaces en état d usage à Saint-Denis et plus de 24 /m²/an sur le parc des «Portes de Paris», livré en 1 à Aubervilliers (graphique 16). Graphique 15 Demande placée en Première Couronne Nord, en milliers de m² Sources: Immostat, DTZ Research Tableau 3 Segmentation de la demande placée en Première Couronne Nord Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 1 8% -23% De 1 à 5 m² % -9% Plus de 5 m² 84 7% +5% Surface totale 12 7 % +23% Graphique 16 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Nord, /m²/an T1 T2 T3 T4 Loyer prime Loyer moyen 2nde main Loyer moyen 1ère main Sources: Immostat, DTZ Research Property Times 7

8 IDF 1 ère Couronne T4 214 Une offre importante de grandes surfaces Avec 24 m² disponibles fin 214 sur en Première Couronne Nord, l offre immédiate demeure à un niveau élevé et ce depuis 3 ans (graphique 17). Le segment des grandes surfaces a progressé de 14% en 214. Il concentre désormais près de 7% des disponibilités avec 166 m², répartis sur 14 offres dont 5 de première main. Les trois quart de ces offres de grand gabarit se concentrent sur les communes de Saint-Denis et de Saint- Ouen. A l inverse, l offre s est fortement résorbée sur le segment des petites et moyennes surfaces, qui ont reculé de 16 et 26% respectivement en 214. Cette composition de l offre semble être en ligne avec la demande des grands groupes engagés dans des processus de rationalisation immobilière, recherchant de grandes surfaces, neuves ou récentes en proche banlieue, à des prix moitié moins chers qu à Paris. Après un pic d offre disponible en 211 et un taux de vacance frôlant les 14%, la vacance tend à se résorber pour tomber à 1,5% fin 214. Ce taux se rapproche désormais du taux moyen de l ensemble de la Première Couronne après s en être écarté pendant près de 3 ans (graphique 18). Une offre future quasi inexistante Après d importantes livraisons en 213, l année 214 marque le pas avec seulement 46 m² livrés sur la Première Couronne Nord dont les ¾ étaient précommercialisés. Une seule opération «en blanc» a été livrée en 214, le «Coruscant» à Saint-Denis par FONCIERE PARIS France, dont les 12 m² sont aujourd hui disponibles. Les livraisons devraient reprendre bon train avec 271 m² actuellement en chantier dont 6% livrables en 215. Cependant seuls 25 7 m² sont disponibles au sein de ces offres. Le marché de la construction sur ce secteur est en effet dominé par les opérations réalisées clés en main (SFR, VEOLIA, MINISTERE DE LA JUSTICE ). De nombreux projets, pour un volume global de 449 m² ont d hors et déjà reçu des permis de construire et pourraient potentiellement être lancés mais leur mise en chantier sera certainement conditionnée par une précommercialisation. Les trois quart des surfaces ayant reçu une autorisation se concentrent sur les communes de Saint-Denis (293 m²) et Saint-Ouen (73 m²) (graphique 19). Graphique 17 Offre immédiate en Première Couronne Nord, en milliers de m² Graphique 18 Taux de vacance 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Graphique 19 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Nord, en milliers de m² 25 Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Première Couronne Nord Ile-de-France Première Couronne AUBERVILLIERS BOBIGNY LE PRE ST GERVAIS ST DENIS PANTIN ST OUEN Source : DTZ Research Property Times 8

9 IDF 1 ère Couronne T4 214 Première Couronne Sud Un marché de petites surfaces En l absence de grande transaction au 2 ème semestre 214, la demande placée de la Première Couronne Sud est restée très faible en 214 avec seulement 56 5 m² placés (graphique 2). Ainsi, la signature au 1 er semestre, de 7 3 m² par NEOPOST sur l immeuble en chantier «Résonance», à Bagneux, reste la seule transaction d envergure de l année en Première Couronne Sud. A l inverse, le segment des petites surfaces a fait preuve d un dynamisme inédit avec 29 m² commercialisés cette année, (+49% par rapport à 213). La plupart de ces entreprises, principalement des entreprises de service et petits cabinets de conseil, a privilégié les communes d Ivrysur-Seine et de Montrouge. Avec 23 m² placés sur un dizaine de transactions, le segment des moyennes surfaces a également été actif cette année, en une hausse de 39% par rapport à 213. Arcueil et Bagneux tirent leur épingle du jeu concentrant les deux tiers du volume placé sur des immeubles neufs ou récents. Avec un quart des transactions soit 15 5 m², la commune de Bagneux a été la plus active en 214. Ivry-sur-Seine prend également un poids croissant en Première Couronne Sud. Avec 11 m² commercialisés en 214, elle multiplie par trois sa demande placée en un an. Cette commune bénéficie en effet de sa proximité avec Paris, d une bonne desserte en transports ainsi que de la requalification de plusieurs de ses quartiers. Des valeurs stables depuis 3 ans La valeur moyenne de 1 ère main s est maintenu autour de 28 /m²/an et ce, malgré la signature de NEOPOST à Bagneux sur le «Résonance» à 32 /m²/an. En effet, plusieurs transactions ont été enregistrées autour de /m²/an venant contrebalancer la valeur locative de la principale transaction de l année. La valeur moyenne de seconde main reste inchangée depuis plusieurs années, positionnée à 23 /m²/an. L échelle des valeurs reste relativement homogène ; les plus basses se situent entre 13 et /m²/an à Ivry-sur-Seine, Arcueil et Gentilly, et les plus élevées entre 23 et 28 /m²/an pour des surfaces récentes ou rénovées, principalement sur la commune de Montrouge (graphique 21). Graphique 2 Evolution de la demande placée en Première Couronne Sud, en milliers de m² Tableau 4 Segmentation de la demande placée par tranche de surface en Première Couronne Sud Tranche de surface En m² Part Evol. sur un an Moins de 1 m² 29 49% +41% De 1 à 5 m² 23 39% +21% Plus de 5 m² % -63% Surface totale 59 6 % % Graphique 21 Evolution des valeurs locatives en Première Couronne Sud, en /m²/an HT-HC Loyer prime Loyer moyen 2nde main T1 T2 T3 T4 Loyer moyen 1ère main Property Times 9

10 IDF 1 ère Couronne T4 214 Des offres de grand gabarit encore disponibles L offre de la Première Couronne Sud reste relativement élevée en 214, et atteint 217 m² fin 214, un niveau comparable à celui enregistré en 8 et 9 (graphique 22). Malgré une légère contraction en 214 (-7%), les surfaces de plus de 5 m² restent importantes et représentaient encore 4% du stock à la fin de l année. Une grande partie de ces surfaces sont neuves et pour certaines livrées depuis plusieurs années, à l image du «Petra», livré en 9 et sur lequel 9 m² sont encore disponibles. Contrairement aux autres secteurs de la Petite Couronne, les projets en blanc ont été nombreux ces dernières années. Il en résulte un stock d offre neuve aujourd hui supérieure aux capacités d absorption du marché. Si les grandes surfaces se résorbent petit à petit, le segment des moyennes surfaces a, quant à lui, gonflé en 214 (+35%), suite à de nombreuses libérations dans des immeubles de seconde main. Le marché est beaucoup plus tendu sur le segment des petites surfaces, l offre actuelle (31 5 m²) étant très proche au montant des surfaces transactées sur la période (29 m²). Du fait des immeubles vacants livrés ou libérés récemment, le taux de vacance se maintient autour de 1%, un niveau comparable à celui du secteur Nord et toujours supérieur au taux de la Première Couronne (graphique 23). Graphique 22 Evolution de l offre immédiate en Première Couronne Sud, en milliers de m² 25 5 Graphique 23 Taux de vacance 2% 15% 1% 5% Moins de 1 m² De 1 à 5 m² Plus de 5 m² Coup de frein sur les chantiers L abondance d offres de première main de grand gabarit déjà disponibles incite les opérateurs à retarder la réalisation de leurs projets de bureaux. Ainsi, seulement 3 immeubles pour un total de 49 3 m² ont été livrés en 214, parmi lesquels les 26 m² du «Silvae» du campus Evergreen du CREDIT AGRICOLE à Montrouge. % Première Couronne Sud Ile-de-France Première Couronne Cette pause dans les livraisons a été relativement courte puisqu elles devraient reprendre un rythme plus soutenu en 215 et 216 avec près de 285 m² actuellement en chantier, dont 3% encore disponibles. Des projets d envergure ont également reçu des autorisations de mise en chantier et pourraient être lancés d ici là. On compte près de 25 m² supplémentaires dotés d un permis de construire d ici à 217, dont un tiers à Ivry-sur-Seine et un quart à Arcueil (graphique 24). Graphique 24 Disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Première Couronne Sud, en milliers de m² ARCUEIL BAGNEUX CACHAN CHATILLON GENTILLY IVRY-SUR-SEINE MALAKOFF MONTROUGE VILLEJUIF Source : DTZ Research Property Times 1

11 IDF 1 ère Couronne T4 214 Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Loyer moyen de 1ère main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de première main (surfaces neuves ou restructurées). Loyer moyen de 2nde main : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions de seconde main (hors surfaces neuves ou restructurées). Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne des valeurs de transaction les plus élevées observées sur des immeubles neufs ou restructurés, très bien localisés et loués avec une durée d engagement ferme longue. Production neuve de bureaux : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine de bureaux : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable de bureaux : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle de bureaux : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Property Times 11

12 EMEA John Forrester Chief Executive +44 () john.forrester@dtz.com France Antoine Derville PDG +33 () antoine.derville@dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Heading Name Title +44 () @dtz.com Agency Marc-Henri Bladier Directeur Général +33 () marc-henri.bladier@dtz.com Investissement Nils Vinck Directeur +33 () nils.vinck@dtz.com Valuation Jean-Philippe Carmarans PDG +33 () jean-philippe.carmarans@dtz.com Asset Management Alban Liss Président +33 () alban.liss@dtz.com Conseil Jean-Louis Guilhamat Directeur Corporate Solutions +33 () jean-louis.guilhamat@dtz.com Disclaimer Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et de qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, la responsabilité de DTZ ne saurait être engagée en aucune manière en cas d erreur ou inexactitude figurant dans le présent document. Toute référence, reproduction ou diffusion, totale ou partielle, du présent document et des informations qui y figurent, est interdite sans accord préalable exprès de DTZ. En tout état de cause, toute référence, reproduction ou diffusion devra en mentionner la source. DTZ Decembre 214 Accédez à l ensemble des publications de DTZ sur notre site internet : Global Headquarters 77 West Wacker Drive 18th Floor Chicago, IL 661 USA phone fax info@dtz.com DTZ France 8 rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine Cedex France phone +33 () fax +33 () info@dtz.com