Royaume-Uni : Le modèle de crédit habitat est-il risqué?

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1 Apériodique n 14/68 24 octobre 14 Royaume-Uni : Le modèle de crédit habitat est-il risqué? Le marché immobilier britannique est caractérisé par une volatilité élevée, résultat d une faible élasticité de l offre de logements et des conditions de crédit plus souples que dans d autres pays développés. Les contraintes d offre devraient rester un facteur clé de formation de bulle dans le secteur résidentiel à long terme. En dépit du désendettement privé à l œuvre depuis 9, une proportion relativement importante des ménages reste toujours fortement endettée et donc, vulnérable à une hausse des taux, à un choc sur les revenus ou sur le prix des logements. Le modèle bancaire britannique comporte, en outre, un grand nombre de spécificités en termes d acteurs et de produits qui sont une source de risque pour la stabilité financière. La correction du marché immobilier en 8 a été douloureuse pour certains établissements, mais elle ne s est globalement pas traduite par une flambée des arriérés de paiement sur les mortgages de la même ampleur que lors des précédentes crises immobilières. La politique monétaire et la résilience du marché de l emploi ont permis de limiter les répercussions sur les défauts de paiement et les saisies. Aujourd hui, pour pallier les risques du marché immobilier, les autorités britanniques mettent en place des mesures de régulation, de contrôle et d encadrement des pratiques bancaires. La réglementation bancaire est plus stricte, les banques octroient désormais moins de prêts à taux variables, tout comme certains autres crédits hypothécaires considérés comme risqués. Les pratiques d octroi de crédit habitat deviennent plus normées et mieux encadrées. Le marché immobilier britannique connaît une reprise très dynamique depuis plusieurs semestres 1. Après avoir perdu % entre octobre 7 et avril 9, les prix dans le secteur résidentiel (moyenne des prix Nationwide et Halifax, mesure de référence de la Banque d Angleterre) augmentent au rythme de 1% par an depuis plusieurs mois et ont atteint leur niveau de pré-crise. Cette reprise a été accompagnée par une amélioration des indicateurs d activité (nombre de transactions, crédits octroyés, croissance du crédit hypothécaire...) mais de bien moindre ampleur : ils se maintiennent à des niveaux très en-deçà de ceux observés lors du boom de -7. Les prix restent nettement surévalués et une correction du marché immobilier est probable, notamment en cas de choc sur les taux ou les revenus des ménages. ' R-U : accords de prêts et prix dans le secteur résidentiel accords de prêts pour l'achat de logement prix (moyenne Nationwide et Halifax), éch.dr. Source : ONS, Nationwide, Halifax, Crédit Agricole S.A. % a/a Dès lors, est-il possible de mettre en doute le modèle bancaire britannique de financement de l immobilier? Les pratiques bancaires comportent- 1 Pour une analyse des facteurs de la reprise et des perspectives du marché résidentiel, cf. Eco Focus, Royaume- Uni : perspectives du marché immobilier résidentiel, août 14. Études Économiques Groupe

2 elles des risques structurels? Les banques ontelles tiré des leçons de la crise passée? Un marché hautement volatil Le marché résidentiel britannique est connu pour sa capacité de retournement rapide, avec une durée des cycles plus longue et une amplitude (différence entre le point haut et le bas du cycle) plus élevée que la moyenne des pays de l OCDE 2. En effet, la volatilité des prix immobiliers réels est la plus importante des pays du G7. Mesurée par l écart-type de la distribution, elle est comparable à celle de l Espagne sur une longue période Prix réels dans le secteur résidentiel Base 1 = T Royaume-Uni OECD France Etats-Unis Irlande Espagne Note : prix déflatés à l'aide du déflateur de la consommation privée Source : OCDE, Crédit Agricole S.A. Deux caractéristiques clés de l économie britannique permettent d expliquer ce fait : 1) Des contraintes liées à la construction de logements semblent être plus prononcées au Royaume-Uni que dans d autres pays développés, ce qui se traduit par une faible élasticité de l investissement résidentiel aux prix ; 2) L endettement des ménages est en revanche très élastique, reflétant une forte croissance du crédit dans les périodes d expansion. Des prix soutenus par une faible élasticité de l offre Le marché immobilier britannique peut être appréhendé à travers la loi de l offre et la demande : une offre peu élastique se traduit par de larges fluctuations des prix, lorsque la courbe de demande se déplace. L une des principales caractéristiques du marché immobilier britannique est la présence d importantes contraintes liées à l offre de logements. L offre de terrains à construire et les délais associés à l obtention de permis de construire constituent des contraintes clés. Contrairement 2 Cf. Lama et Denis, «Housing and business cycles: is the UK different from other advances economies?», IMF country report No.14/234 (Selected issues), juillet 14. à d autres pays développés, au Royaume-Uni, la construction de logements neufs nécessite une autorisation des autorités locales qui fait l objet d une réglementation très stricte. Les délais d obtention de permis de construire y sont plus longs que dans la moyenne des pays de l OCDE. La part de l investissement résidentiel dans le PIB est parmi les plus faibles des économies développées. Le régime fiscal britannique est en outre peu incitatif pour la construction de logements locatifs. UEM : part de l'investissement % du PIB résidentiel dans le PIB Royaume-Uni Zone euro France Italie Allemagne Espagne Source : Eurostat, ONS, Crédit Agricole S.A. En conséquence, le Royaume-Uni souffre d une insuffisance chronique de logements neufs au regard des besoins d une population en forte croissance, en particulier à Londres où le déficit est estimé à 25 unités par an. Malgré la hausse rapide des prix entre 1996 et 2, la construction de logements a en réalité baissé au cours de cette période (cf. graphique ci-dessous). Il y a eu un rattrapage dans les années précédant la crise financière de 8, mais l impact du resserrement du crédit sur le secteur de la construction a été considérable. Le nombre de nouveaux logements construits peine à rebondir et reste toujours bien en-deçà des niveaux d avant la crise. R-U : offre de nouveaux logements Indice milliers vs. évolution des prix d'unités Prix secteur résidentiel Constructions achevées (Angleterre), CVS, éch.dr. Source : Halifax, DCLG, Crédit Agricole S.A N 14/68 24 octobre 14 2

3 Ce déficit structurel d offre de logements permet d expliquer en grande partie la relative résistance des prix du secteur résidentiel dans les cycles baissiers et leur sur-réaction dans les cycles de reprise. Le phénomène risque de perdurer dans les années à venir, le gouvernement anticipant une hausse de la population à 73 millions en 37, contre 64,1 millions en 13, en raison d une amélioration de la natalité et d une croissance de l immigration. Mln R-U : constructions achevées vs. population Population Constructions achevées Grande-Bretagne, éch.dr. Source : ONS, DCLG, Crédit Agricole S.A. Des réformes introduites par le gouvernement en 12 (National Planning Policy Framework) visent à simplifier le processus d obtention de permis de construire et à créer des incitations au niveau des autorités locales pour augmenter l offre de terrains à construire. Toutefois, elles ont eu peu de succès jusqu à présent en raison de restrictions budgétaires. Le gouvernement a pour objectif la construction de 24 nouveaux logements par an jusqu à. Cependant, cet objectif semble irréaliste, la production au cours des vingt dernières années étant de 15 logements par an (à comparer avec 35 logements par an construits en France sur la même période). Les perspectives du marché immobilier britannique à long terme resteront donc inévitablement caractérisées par un manque d offre important, facteur de soutien des prix. Forte expansion des passifs des ménages pendant les phases de hausse des prix Milliers Parallèlement aux contraintes liées à l offre de logements, des facteurs ont soutenu la demande par le passé. Le relâchement des conditions de crédit notamment a eu tendance à amplifier les mouvements de hausse des prix immobiliers. Cela a été notamment le cas pendant le boom (- 7) lorsqu on a observé une forte remontée du nombre de transactions et de crédits octroyés. a/a % R-U : prix immobiliers et production a/a % de crédit La hausse de la valeur des biens immobiliers augmente la richesse des ménages, mais elle s accompagne aussi d une expansion de leur endettement. Les passifs des ménages ont ainsi connu une expansion vertigineuse avant la crise de 8. Leur endettement a atteint 17% du revenu disponible brut au T1-8 (soit près de 16% du PIB), taux parmi les plus élevés des pays développés. Il a baissé depuis, à 146% du revenu disponible brut au T2-14 (ou près de 95% du PIB), principalement grâce à la croissance des revenus (désendettement passif). Cet endettement est en très grande partie composé de crédits habitat (à hauteur de 75%). L importance de l endettement des ménages pourrait être relativisée par la taille élevée des actifs financiers. Le patrimoine financier net des ménages britanniques s élève à 211% du PIB, parmi les plus élevés en Europe et au-dessus de sa moyenne depuis prix immobiliers production de crédit, éch.dr. Source : Nationwide, BoE, Crédit Agricole S.A. % revenu disponible Taux d'endettement des ménages UK US Japon Allemagne France Italie Source : OCDE, Crédit Agricole N 14/68 24 octobre 14 3

4 % PIB R-U : richesse financière nette Richesse financière nette Source : ONS, Crédit Agricole S.A. Moyenne de long terme Toutefois, cet argument ne prend pas en compte les effets de distribution, notamment le fait que ceux qui détiennent les actifs ne sont pas nécessairement ceux qui sont les plus endettés. Certains segments des ménages restent toujours fortement endettés. Les chiffres globaux cachent des vulnérabilités accrues pour certains types de ménages, notamment les primo-accédants pour qui les ratios de loan-to-value, ou LTV (montant du prêt sur valeur du bien), sont les plus élevés. Une proportion relativement importante des ménages reste toujours fortement endettée. Plus de % de la dette hypothécaire est détenue par des ménages dont la dette dépasse quatre fois leurs revenus annuels bruts. Cette particularité du marché immobilier britannique rend l économie plus vulnérable à une baisse des revenus ou à un choc sur les prix immobiliers ou les taux. % R-U : répartition de la dette hypothécaire en fonction du ratio dette hypothécaire sur revenu < >5 Source : BoE, NMG Consulting, Crédit Agricole S.A. Des prêts hypothécaires à LTV élevés Selon le FMI (11), les prêts hypothécaires avec des ratios LTV élevés ont été en général plus répandus au Royaume-Uni que dans d autres pays développés dans les années précédant la crise financière. Cela a eu pour effet de soutenir la demande de crédit et a vraisemblablement contribué à amplifier la hausse des prix immobiliers. Selon des données du Council of Mortgage Lenders (CML), près de 15% des prêts mi-7 étaient attribués à des emprunteurs ayant des LTV de 9% ou plus. Ce chiffre a fortement diminué dans le sillage de la crise financière, jusqu à 1,5% fin 9. Toutefois, on observe une résurgence de ces prêts risqués depuis le début de l année. Les prêts à LTV supérieurs à 9% représentent environ 5% des prêts existants. Ce phénomène est en partie lié aux mesures du gouvernement de soutien à l accession à la propriété des personnes ayant un faible apport personnel, annoncées en septembre 13. Le Help-to-Buy mortgage guarantee scheme en particulier a fait l objet de critiques, l accusant d alimenter la bulle immobilière (car ouvert non seulement au neuf mais également à l ancien). Toutefois, ces critiques se sont avérées infondées car le Help-to-Buy a été surtout utilisé dans les régions où la reprise du marché a été la plus difficile (dans le nord du pays notamment) et où les acheteurs avaient le plus besoin d un soutien financier. Les achats financés à l aide de ce dispositif constituent environ 1% des transactions au cours des derniers mois (selon le CML). % R-U : répartition des prêts résidentiels en fonction du LTV < = 75% entre 75 et 9% entre 9 et 95%, éch.dr. > 95%, éch.dr. Source : FCA, Crédit Agricole S.A. N 14/68 24 octobre 14 4

5 Un modèle en pleine mutation Un marché de plus en plus dominé par les banques Le marché immobilier est principalement financé par le secteur bancaire (91% des nouveaux prêts hypothécaires) : les grandes banques britanniques (RBS, Barclays, HSBC et Lloyds) et les Building Societies (principalement Nationwide). Ces entités mutualistes d épargne logement peuvent, depuis la dérégulation de 1986, avoir des activités bancaires traditionnelles et se sont petit à petit transformées en banques. Elles se sont spécialisées sur le marché du crédit hypothécaire grâce à leur accès à des sources de financement peu onéreuses (principalement liées à la collecte de l épargne des ménages). Elles ont vu leur nombre et leurs parts de marché diminuer avec le temps et les crises successives depuis les années 9. Certaines ont fait l objet d un rachat par des banques britanniques (Bradford & Bingley, Alliance & Leicester) ou de rapprochements entre entités, tandis que d autres ont été nationalisées ou mises en faillite. La baisse des taux par la Banque d'angleterre en 9 a provoqué des retraits massifs par les épargnants, ce qui a aggravé les problèmes de financement de ces établissements, très dépendants des dépôts. Aujourd hui, le financement immobilier par les Building Societies est devenu beaucoup plus marginal. En décembre 12, seulement 16% du stock de prêts immobiliers 3 était détenu par les Building Societies (% avant la crise). Mds 1,6 1,4 1,2 1,,8,6,4,2 R-U : composition du bilan des banques Entreprises privées non Entreprises financières privées non Autres prêts financières aux ménages Crédit hypothécaire, Prêts Sources : BoE, Crédit Agricole S.A. Ménages Dépôts Une large gamme de produits flexibles potentiellement risqués Compte tenu de la forte demande (79% des britanniques aspirent à devenir propriétaires, selon un sondage publié par le CML 4 ), la pression concurrentielle parmi les banques et les Building Societies s est traduite par une innovation intense. Les banques proposent une large gamme de produits et de facilités d emprunt, qui comportent plus ou moins de risques. Au Royaume-Uni, les banques octroient un prêt hypothécaire en fonction de la valeur faciale du bien, alors que les banques françaises se fondent plus particulièrement sur la capacité de remboursement du souscripteur en fonction de ses revenus. Dès lors, le marché hypothécaire britannique est significativement plus sensible aux variations des prix immobiliers et les prises de risque par rapport à la qualité de l emprunteur sont plus élevées. Les banques britanniques sont très exposées au marché immobilier : plus de 66% de leurs portefeuilles de crédit aux agents non financiers résidents sont en lien plus ou moins étroit avec le marché immobilier, résidentiel, commercial ou construction (64% hors secteur de la construction). 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% % 1% R-U : Répartition par types de prêts Autres Remortgages Primoaccédants Further advances Investissement locatif Secundoaccédants et autres Autres Remortgages Further advances Investissement locatif Secundoaccédants et autres Primoaccédants % Q1 7 Q2 14 Sources : FCA, MLAR, Crédit Agricole S.A. 3 À partir de 13, la BoE intègre les Building Societies dans les institutions financières (91,1% des stocks de prêts immobiliers en août 14). 4 Environ 7% des britanniques sont déjà propriétaires. N 14/68 24 octobre 14 5

6 La part des prêts à taux variable tend à diminuer La part des crédits à taux variable représente 63% des bilans des institutions financières, mais seulement 18% des nouveaux prêts au deuxième trimestre 14. Ce type de prêts a longtemps été privilégié par les ménages compte tenu des taux relativement plus attractifs pratiqués par les banques sur les prêts à taux variables ; le taux d intérêt est fixé par un Tracker qui suit le taux directeur de la BoE. Les taux d intérêt et le niveau des prix immobiliers ont donc un impact significatif sur la capacité d emprunt des ménages et donc sur leur demande de logements : le risque de taux est supporté par les ménages. Aujourd hui, les banques ont octroyé plus fréquemment des prêts dits à taux fixes : environ 8% de la production de prêts contre seulement 44% fin 8. Les taux hypothécaires fixes sont aujourd hui à des niveaux historiquement bas : le taux moyen est estimé à 3,35%, contre 6,12% au T3 8. Les ménages se sont donc de plus en plus tournés vers ce type d emprunts, surtout dans la perspective d une prochaine remontée des taux directeurs. Il est toutefois important de noter qu il n existe pas véritablement au Royaume-Uni de prêts à taux fixe comme il en existe en France, c est-à-dire de prêts dont le taux d intérêt est fixé contractuellement sur toute la durée de l emprunt et qui donnent lieu à annuités de remboursement constantes. Les prêts à taux fixes au Royaume-Uni ont un taux d intérêt fixé sur une durée limitée (un à cinq ans) puis réévalué ou renégocié selon les taux pratiqués par le marché à l issue de cette période. Ce type de prêts n élimine ainsi pas le risque de taux pour les ménages. 7% R-U : Evolution des taux d'intérêts hypothécaires 2% Fixe 2 ans LTV 95% Fixe 2 ans LTV 75% Fixe 3 ans LTV 75% SVR* Tracker rate Source : BSA, Crédit Agricole S.A., * Standard Variable Rate Les remortgages (rachats de crédit) et further advances n alimentent plus la bulle immobilière Ces deux types de prêts permettent à l emprunteur de bénéficier d une appréciation de son patrimoine immobilier en se ré-endettant (principe connu sous le nom d extraction hypothécaire, qui est une des formes du Mortgage Equity Withdrawal) ou en restructurant son prêt à des conditions plus avantageuses. Ils ont eu beaucoup de succès en - 7 avec la hausse des prix immobiliers et ont contribué à la montée de l endettement des ménages au cours de cette période. Les remortgages impliquent le remplacement d un prêt hypothécaire existant par un nouveau prêt hypothécaire sur la base du même bien immobilier, habituellement à un taux d intérêt plus attractif, dans la même banque ou une autre. Le montant du nouveau prêt peut être supérieur à celui de l ancien prêt. Les further advances consistent à augmenter la taille du prêt existant (à mesure que la valeur du bien s accroît), via un supplément de crédit chez le même prêteur, souvent à un taux différent du prêt existant. Si ces prêts permettent une plus grande flexibilité à la fois pour les banques mais également pour les ménages, ils comportent aussi des risques. En effet, ils peuvent être envisagés sous deux aspects : 1) Ils sont considérés comme risqués puisqu en période de hausse des prix immobiliers, les emprunteurs peuvent prendre un crédit hypothécaire supplémentaire gagé sur la valeur accrue de leur bien et donc accroître leur endettement (risque de taux supporté plus important et allongement de la durée d endettement) ; 2) Ils permettent à certains emprunteurs, qui pourraient notamment se trouver en difficulté, de restructurer leurs prêts et diminuer parfois leur LTV et leurs remboursements. Ce qui parfois retarde la reconnaissance d un crédit non performant. Le recours à ce type de prêts a fortement chuté avec l éclatement de la bulle et reste toujours à des niveaux bas. L intérêt des emprunteurs pour ce type de prêts s est réduit, d autant que certains n y ont aujourd hui plus accès du fait du renforcement des critères d octroi de crédit et de la perte en valeur de leur bien. N 14/68 24 octobre 14 6

7 Mds R-U: Accords de prêts achats de logements autres prêts immobiliers Sources : BoE, Crédit Agricole S.A. remortgages Les prêts «interest-only» constituent toujours un risque important Ce produit est proposé plus particulièrement pour l achat d un second bien immobilier mis en location ou non. L emprunteur ne rembourse que les intérêts sur le montant emprunté pendant une durée fixée contractuellement. A l issue de cette période, il rembourse le capital ou transforme son prêt en un prêt amortissable. Les banques doivent donc supporter le risque de maturité, ainsi que le risque que l emprunteur fasse défaut sur le capital emprunté. Ces prêts (37,4% du stock de crédit hypothécaire) s avèrent très risqués puisque très dépendants d une hausse des taux d intérêt ainsi que des difficultés éventuelles de remboursement du capital in fine. Toutefois, la réforme récente des systèmes de retraites et fonds de pension offre la possibilité aux retraités de récupérer leur épargne retraite sous forme de capital en une seule fois. Ceci leur permet de rembourser plus facilement le capital emprunté. Une partie des prêts immobiliers sont encore non régulés (Buy-to-let, les Buyingoff plans) L investissement locatif (buy-to-let), autrefois réservé aux professionnels, a été démocratisé par le gouvernement britannique. Il a notamment permis aux acheteurs qui désiraient louer leur logement de bénéficier de taux d emprunt plus avantageux. En effet, historiquement, les crédits hypothécaires accordés pour l achat de biens destinés à la location supportaient des taux d intérêt supérieurs aux prêts accordés aux propriétaires occupants. Désormais, les buy-to-letters bénéficient de taux d intérêt assez faibles et représentent 15% du total des prêts immobiliers contre 1% à fin 8. Ces prêts ne sont pas régulés à l heure actuelle mais pourraient le devenir bientôt. La BoE a récemment demandé au gouvernement de nouveaux droits pour contrôler les prêts buy-to-let risqués (limites de LTV et des plafonds sur les ratios de dette sur revenu). Ces dispositifs pourraient être mis en vigueur avant la prochaine législature. Le Buying-off plan consiste en l achat d un bien en construction. L investisseur ne débourse que 1% du prix d achat au moment de l échange des contrats et paye le reste, soit 9% du prix, à la fin de la construction. La période entre le moment de l achat sur plans et la date d achèvement de la construction permet à l investisseur d accroître la valeur de son bien en cas de hausse des prix et de dégager une plus-value rapide en revendant le bien à la livraison. Notamment, ce type d opération comporte des risques en cas de baisse des prix immobiliers. Pourtant la détérioration de la qualité des crédits est restée limitée malgré la crise financière Malgré la multiplicité et la complexité avérée des produits hypothécaires proposés par les institutions financières britanniques, le retournement important du marché immobilier durant la crise financière n a pas conduit à une flambée des arriérés de paiement de la même ampleur que lors des précédentes crises immobilières. Certes, la qualité des crédits hypothécaires s est légèrement détériorée durant la crise : le taux d arriérés sur le stock de prêts hypothécaires (titrisés ou non), qui recense les retards de paiements de plus de 9 jours, est passé de 2,6% au T1 7 à 3,64% au T1 9, avant de reculer à 1,86% au T2 14 selon les données de la Financial Conduct Authority. Selon les données du CML, le ratio d arriérés de paiements de crédits hypothécaires ont été 2,5 fois plus élevés durant la crise dans les années 199. De même, les saisies hypothécaires ont atteint un pic en 9 de presque 5 unités, mais bien en-deçà du niveau de 1991 (plus de 7 ). La détérioration a été sensiblement plus marquée pour les agences de crédit et autres prêteurs non bancaires, puisqu ils ont enregistré un taux d arriérés sur les prêts hypothécaires non-titrisés de 9,22% au T2 9. La part des prêts aux emprunteurs historiquement défaillants représentait 5% du total des prêts en 6 contre seulement,5% aujourd hui. Certaines banques, dont les portefeuilles de crédits hypothécaires se sont révélés très risqués et très concentrés à la fois sur des primo-accédants dans des régions dont la chute des prix enregistrée a été très forte et sur des emprunteurs à faibles revenus et faible apport (LTV très élevés), ont fait l objet d un sauvetage de l État. Néan- N 14/68 24 octobre 14 7

8 moins, plusieurs éléments ont permis d éviter un effondrement complet du marché immobilier et du système financier britannique dans son ensemble : La baisse rapide du taux directeur par la BoE (le taux de base passant de 5% en octobre 8 à,5% en mars 9) a largement diminué le coût de remboursement des prêts hypothécaires, tous types de prêts confondus, par effet d entraînement. Néanmoins, les ménages n ont pas tous bénéficié de cette baisse des taux, les banques n ayant pas toujours pu ou voulu la répercuter sur les coûts d emprunt. Les banques ont su s adapter rapidement et mettre en place des procédures de restructuration et de rééchelonnement de dettes. Par ailleurs, de nombreuses recherches ont mis en évidence l importante «willingness to pay» des ménages britanniques à l égard de leur prêt hypothécaire, ces derniers remboursant en priorité leurs prêts hypothécaires en réduisant les autres dépenses. Cela a permis de limiter l afflux d arriérés de paiement et de saisies hypothécaires (considérées comme le dernier recours pour les emprunteurs comme pour les banques) malgré la baisse des revenus réels. La correction des prix immobiliers réels s est révélée moins forte que par le passé, notamment par rapport à la crise des années 9, mais également moins brutale que dans d autres pays européens comme l Irlande ou l Espagne : les prix immobiliers réels ont chuté de 16% lors de la crise récente contre 27% dans les années 9 (source OCDE, le déflateur utilisé étant celui de la consommation privée). La bonne tenue de l emploi au Royaume-Uni pendant la crise financière a pu amortir la baisse des revenus des ménages. Risques sur la solvabilité des ménages Les taux hypothécaires actuellement très bas assurent une bonne capacité de remboursement de la plupart des ménages. Toutefois, on observe des signes de détérioration de certaines mesures de solvabilité et un relâchement des critères d octroi de nouveaux prêts depuis la crise. Des prix surévalués au regard des revenus des ménages Les ratios de prix/revenu et de prix/loyer ont augmenté récemment mais restent sous leurs niveaux de 7, tout en se maintenant au-dessus de leur moyenne de long terme. indice, 1= R-U : mesures de solvabilité Ratio prix sur revenu (P/R) Moyenne de long terme P/R Ratio prix sur loyer (P/L) Moyenne de long terme P/L Source : OCDE, Crédit Agricole S.A. Expansion des prêts à ratios loan-to-income (LTI, montant du prêt sur revenu 5 ) élevés Les nouveaux prêts à LTI élevés ont augmenté significativement depuis 9. La proportion de nouveaux prêts avec LTI supérieur à 4 a atteint 22% au T1 14, selon la BoE (Financial Stability Report de juin 14), soit un niveau bien supérieur au pic de 7. La proportion des prêts à LTI supérieurs à 4,5 a atteint 11% (22% à Londres). Les ménages fortement endettés sont particulièrement vulnérables à une hausse brutale des taux d'intérêt ou à des chocs sur le revenu. % R-U : part des nouveaux crédits accordés à ratio prêt/revenu supérieur à 4, R-U Valeur du bien > 3 K Source : BoE, Crédit Agricole S.A. Londres Primo-accédants Mais les charges de la dette restent faibles en pourcentage du revenu, en partie grâce aux niveaux bas des taux d intérêt Malgré la hausse des LTI, le ratio de debt servicing costs (DSR) sur nouveaux prêts, représentant la part du revenu disponible des emprunteurs dédiée aux remboursements des intérêts et du principal, est au plus bas depuis 5 (en moyenne inférieur à 19% sur les nouveaux prêts au cours des derniers trimestres, selon le Financial Stability Report de la BoE de juin 14). 5 Revenu annuel brut, avant impôts ou autres déductions N 14/68 24 octobre 14 8

9 % revenu R-U : charge de remboursement du disponible crédit habitat (intérêt et nominal) Primo-accédants Source : CML, Crédit Agricole S.A. Secondo-accédants Ces niveaux bas des charges de la dette reflètent surtout l environnement de taux bas et l allongement des maturités de prêt. Si les taux montent fortement, les DSR vont augmenter de manière significative. Selon la BoE, si les taux hypothécaires remontaient à 7%, le DSR moyen augmenterait de 8 points de pourcentage et la proportion des ménages dont les DSR sont supérieurs ou égaux à 35% passerait de 2% à 21%. Toutefois, une remontée des taux hypothécaires de telle ampleur nous paraît peu probable dans les prochaines années. Au cours de 13, près de 25% des nouveaux prêts hypothécaires avaient des maturités de trente ans ou plus, comparativement à 15% en 7. Cela permet aux emprunteurs de lisser leurs remboursements sur l'ensemble de leur vie professionnelle, mais comporte aussi des risques. Par exemple, ces emprunteurs restent endettés plus longtemps et sont moins en mesure d'étendre la maturité de leur prêt hypothécaire en cas de difficultés pour réduire leurs paiements mensuels. Une hausse de taux ou un choc sur les revenus pourrait créer des difficultés de paiement pour certains ménages. Certes, les emprunteurs à taux fixe ne seront pas immédiatement exposés au risque de taux. Cependant, malgré la préférence qu on observe actuellement pour des taux fixes, les encours de prêts à taux fixes ne représentent qu un tiers des encours totaux et les taux ne sont pas fixés sur toute la durée du prêt mais sur cinq ans maximum. Selon The Resolution foundation, le nombre de ménages rencontrant des problèmes de solvabilité passerait à 2,3 millions en 18 (8,5% du total des ménages en 18), soit un peu plus du double du nombre actuel, sous l hypothèse d une progression des revenus des ménages conforme aux prévisions de The Office of Budget Responsability (autour de 2% par an entre 15 et 18) et d une hausse du taux directeur en ligne avec les anticipations de marché, jusqu à 2,9% à fin 18. Encadrement plus strict des pratiques bancaires Renforcement de la solvabilité des banques Les banques britanniques ont été, depuis la crise de 8, contraintes de renforcer leur solvabilité. Les différents types de capital ainsi que la mise en place de matelas de capitaux supplémentaires permettront d absorber plus facilement des pertes potentielles sur les prêts hypothécaires. L adoption d un ratio de levier devrait impacter, selon le taux retenu, les banques britanniques les plus exposées aux prêts hypothécaires, augmentant l exigence en fonds propres pour ce type de prêt R-U: Evolution de la solvabilité Common Tier 1 ratio Barclays HSBC Lloyds RBS Stand Chart Q1 14 Q2 14* Sources : SNL, Crédit Agricole S.A. *Aux T1 14 et T2 14, il s agit du Basel 3 Fully loaded Common Equity Tier 1 ratio Par ailleurs, pour le régulateur britannique, les modèles utilisés par les banques britanniques pour tester leur résistance à une chute brutale des prix immobiliers résidentiels n étaient pas suffisamment sévères. Pour y remédier, il a exigé que les banques utilisent dans leurs modèles des hypothèses plus sévères en termes de chute des prix de logement (4%) et de saisies (35%) des hypothèques actuellement en défaut de paiement. De fait, les banques ont été obligées de passer plus de provisions et d envisager des pertes supplémentaires. Enfin, il est possible que les nouvelles règles du régulateur rendent encore plus consommateurs en capital les prêts hypothécaires. En 14, huit banques (y compris des Building Societies) parmi les plus importantes en termes d actifs font l objet de tests de résistance de leur solvabilité par la BoE. Les résultats seront publiés à la suite de ceux publiés par l EBA sur les banques européennes (d ici fin 14). N 14/68 24 octobre 14 9