Le marché résidentiel Haut de Gamme à Paris David TRAN, Chargé d études Pierre BERAUD-SUDREAU et Jean-Christophe OLIVE, Consultants

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1 CBRE Le marché résintiel Haut Gamme à Paris David TRAN, Chargé d étu Pierre BERAUD-SUDREAU et Jean-Christophe OLIVE, Consultants RÉSUMÉ En 2014, le marché résintiel haut gamme peine à regagner en dynamisme eu égard à un contexte général toujours très délicat et dont l amélioration reste compromise à court terme. Alors que les taux d intérêt ont atteint niveaux historiquement bas, les financements meurent compliqués à obtenir pour les acquéreurs potentiels qui font par ailleurs face à une fiscalité qu ils jugent excessive. Localisés pour l essentiel dans les beaux quartiers du Centre et l Ouest parisien, les appartements standing et les biens prestige affichent prix plus «cohérents» avec la réalité économique, les venurs vant se résoudre à baisser leurs prix face à acheteurs potentiels très exigeants, conscients que la baisse prix se sine désormais manière plus marquée. DÉFINIR LE MARCHÉ RÉSIDENTIEL HAUT DE GAMME Le marché du haut gamme est composé biens, tinés à une clientèle à haut revenu, qui viennent se positionner au-sus produits traditionnels du marché. Outre leur taille, ces biens peuvent être caractérisés à partir 3 types critères entrant en ligne compte dans l évaluation leur attractivité : La localisation / situation : environnement privilégié, arrondissements ou quartiers chics, cotés, à l intérieur quels certaines rues ou vues sont particulièrement prisées du fait leur proximité avec un ou plusieurs monuments, jardins ou places prestigieuses. L architecture et le ign : immeubles en pierre taille, bel haussmannien, signature architecturale renom, appartements avec beaux volumes, qui peuvent disposer d une ou plusieurs terrasses, d une gran cour intérieure, d un jardin Des propriétaires sont parfois amenés à réaliser d importants travaux rénovation afin valoriser leurs biens et ainsi s assurer d une meilleure commercialisation. Le niveau prestations offert, à travers les éléments décoration intérieure, la qualité finitions, le confort et les équipements à disposition (cuisine à haute fonctionnalité, climatisation, stéréo, jacuzzi, piscine intérieure etc.). S y ajoutent également la qualité services copropriété, principalement liés à la sécurité (gardiennage, entrée sécurisée, vidéo surveillance), à l entretien ou plus rarement au confort hôtes, un concept copropriété à l américaine offrant une gamme services très complète ( type conciergerie) faisant encore figure d exception à Paris. À partir ces critères, 4 catégories biens peuvent être définies au sein du marché haut gamme : Les biens standing qui composent la majorité biens du marché haut gamme parisien. Il s agit d immeubles type haussmannien courant (dans un style assez sobre, peu ouvragé), d habitations en brique ou en pierre Paris proposant beaux volumes, localisés dans secteurs préférentiels mais qui ne présentent pas caractère unique ou prestigieux. Les biens standing sont aujourd hui évalués à partir Les biens grand standing, situés dans très beaux immeubles (bel haussmannien, bel art déco avec gran hauteurs sous plafond), au cœur plus beaux quartiers la capitale (4 e, 5 e, 6 e, 7 e, 8 e, 16 e Nord, 17 ème Sud) et aux abords d un lieu emblématique ou d un monument historique. Ce type bien est évalué aux alentours /m² à /m² Les biens prestige, situés aux emplacements les plus prisés Paris (vue imprenable sur la Seine, sur un ou plusieurs monuments, places célèbres) et dont la valeur n est en aucune façon comparable aux prix constatés dans le quartier. Les propriétés prestige bénéficient d un très haut niveau prestations (architecture remarquable, confort particulièrement soigné) et se négocient entre /m² et jusqu à /m² Les biens exceptionnels, uniques en leur genre (un hôtel particulier, une maison ville, un triplex avec vue exceptionnelle) par leurs éléments d architecture renommée, leur décoration intérieure majestueuse et dont le niveau prestations répond aux plus hautes exigences confort et qualité. Ce type propriété présente atouts exceptionnels (gran cour intérieure donnant sur d immenses jardins, technologie morne s intégrant parfaitement dans éléments décor majestueux) et se commercialise à plus /m²

2 2014 : LE MARCH É HAUT DE GAMME PEINE À REBONDIR La baisse prix se sine manière plus marquée sur le marché haut gamme Au 2 ème trimestre 2014, le prix moyen à Paris s est établi à /m² /m², accusant une baisse - 1,2 % sur un an. La baisse prix atteint ainsi - 3,8 % par rapport au point haut observé au 3 ème trimestre Dans les arrondissements du centre Paris (du 4 ème au 7 ème ), le prix moyen reste supérieur à Dans les arrondissements l Ouest (8 ème et 16 ème ) les prix ont respectivement baissé - 4,2 % et - 2,6 % sur un an. Si les biens qualité et «sans défaut» peuvent encore trouver preneur à prix relativement préservés, la baisse valeurs se révèle parfois importante pour les biens comportant imperfections (étages bas, mauvaise exposition, plan avec perte place, rénovations importantes, autres types travaux à prévoir). Afin susciter l intérêt acheteurs potentiels, la plupart venurs doivent se résoudre à baisser leurs prix d annonce avant voir faire face à d âpres négociations. D autres venurs ont finalement choisi retirer leur bien du marché faute trouver un acheteur à conditions qu ils jugent acceptables. Le marché est clairement passé à la main acheteurs Conscients que la baisse prix se sine manière plus marquée, les acheteurs potentiels font propositions raisonnées et se montrent très exigeants. Sur le marché biens vendus entre 1,5 M et 2,5 M où se concentre la majorité l offre, les ventes ont enregistré une baisse - 16 % en Le 1 er semestre 2014 confirme un recul annuel ventes - 10 %. Les biens vendus entre 2,5 M et 5 M suivent la même tendance (- 10 % sur un an). Le marché du très haut gamme (biens supérieurs à 5 M ) qui avait longtemps suscité l intérêt prononcé riches acquéreurs français et surtout étrangers, reste figé en raison d une fiscalité jugée excessive, tant sur les revenus (pour les résints) que sur le capital. Depuis 2013, le Gouvernement a assujetti les ventes par les non-résints aux prélèvements sociaux (15,5 % - loi finance rectificative pour 2012) et à une surtaxe 2 % à 6 % sur les plus-values dépassant Le durcissement brutal la fiscalité a été dissuasif pour bon nombre d acheteurs étrangers tandis que riches français ont été plus nombreux à envisager un départ à l étranger. Les transactions au-là 5 M ont gardé un caractère exceptionnel avec 9 ventes dans Paris au 1 er semestre en 2014 (contre 23 sur l ensemble l année 2013). Page 2 Évolution du prix moyen appartements anciens à Paris (en /m², fin pério) Source : Notaires d Ile--France Évolution du nombre biens vendus à plus d 1 M M à Paris (ventes libres) Montant S ,5 M ,5-2,5 M ,5-5 M M > 10 M Total Évolution du nombre biens vendus à plus 1,5 M M à Paris (ventes libres)

3 Nombre biens vendus à plus à Paris entre 2010 et le 1 er semestre 2014 (ventes libres)* Les fourchettes prix pour les 4 catégories biens haut gamme ont été révisées pour tenir compte évolutions marché constatées puis 2013, caractérisées en outre par une nouvelle baisse volumes ventes et un rééchelonnement valeurs. Cette révision valeurs a été particulièrement marquée pour les ventes d appartements gran taille (d une superficie supérieure à 150 m²). Type bien Prix au m² S 2014 Standing /m² Grand Standing /m² Prestige /m² Exceptionnel > /m² Total ventes > * L'alimentation la base BIEN s'effectuant à partir données transmises par les offices notariaux d'ile France, Pairs Notaires Services ne garantit pas que la base BIEN soit exhaustive par rapport à l état mutations immobilières, ni qu elle soit à jour l'ensemble mutations immobilières transmises par les offices dans les ux rniers trimestres. En 2013, Le nombre biens vendus libres à plus avait enregistré une nouvelle baisse - 9 % sur un an, le recul s élevant à - 16 % par rapport à Au 1 er semestre 2014, le niveau ventes reste sur la pente cendante. Répartition ventes plus par fourchette prix au m² entre 2010 et le 1 er semestre 2014 (ventes libres) 360 biens dits prestige et exceptionnels ont été vendus à plus /m² entre 2013 et le 1 er semestre 2014, contre 348 sur la seule année Ce segment marché a été le plus touché par la baisse d activité, les difficultés financement ayant été particulièrement prégnantes notamment pour répondre aux exigences d apports initiaux fixées par les banques. Ces ventes ont été principalement localisées dans les arrondissements du Centre (95 ventes dans le 7 ème, 88 dans le 6 ème, 25 dans le 4 ème, 13 dans le 3 ème notamment) et l Ouest (40 dans le 8 ème, 27 dans le 16 ème principalement). Au cours cette pério, 61 biens «exceptionnels» ont été vendus à plus /m² dont 19 localisés dans le 7 ème, 12 dans le 6 ème, 9 sur l avenue Montaigne dans le 8 ème ou encore 4 sur l Ile Saint- Louis dans le 4 ème. Répartition par surfaces ventes plus entre 2013 et le 1 er semestre 2014 (ventes libres) La moitié biens vendus à plus /m² a concerné logements plus 50 m² Entre 2013 et le 1 er semestre 2014, 51 % ventes réalisées au sus à Paris ont concerné logements moins 50 m². Les biens vendus à partir /m² ont été à 49 % composés logements moins 50 m², 28 % 50 m² à 100 m², 19 % 100 m² à 200 m² et 4 % plus 200 m². Au-sus , les biens acquis concernent en gran majorité logements plus 5 pièces en duplex voire en triplex, hôtels particuliers ou encore maisons villes. Page 3

4 Le Centre et l Ouest Parisien concentrent 90 % du marché Entre 2013 et le 1 er semestre 2014, les 902 biens vendus à plus 1,5 M sont pour l essentiel (90 %) localisés dans les arrondissements du Centre (1 er, 3 ème, 4 ème, 5 ème, 6 ème ) et surtout l Ouest parisien (7 ème, 8 ème, 16 ème ) qui a regroupé à lui seul plus 60 % ces mutations. Ces arrondissements abritent en effet les plus beaux quartiers Paris et sont constitués d immeubles et propriétés à l architecture standing, localisés à proximité monuments et places les plus prestigieuses. Les 7 ème, 8 ème et 16 ème sont par ailleurs les arrondissements ayant les parts les plus importantes grands logements parmi les résinces principales avec respectivement 33 %, 37 % et 36 % 4 pièces et plus. Répartition par arrondissement appartements vendus à plus 1,5 M M en 2013 (ventes libres) 5 Source: Notaires d Ile--France BASE BIEN Page 4 Nombre transactions plus 1,5 M Présence d au moins 5 transactions supérieures à 1,5 M Présence transactions plus 2,5 M Présence transactions plus 5 M Les 5 ème, 6 ème, 7 ème, 8 ème et 16 ème arrondissements ont concentré près 60 % ventes conclues à plus /m² entre 2013 et le 1 er semestre Dans le 6 ème arrondissement, près ¾ ventes ont étés conclues à plus Cette part représente 30 % à 60 % ventes totales dans les 1 er, 3 ème, 4 ème, 5 ème et 7 ème arrondissements. Les quartiers les plus cotés sont localisés autour d artères chics comme l avenue Champs Elysées, la rue du Faubourg Saint-Honoré, les quais Seine, le boulevard Saint-Germain ou dans secteurs proches lieux emblématiques (Champ-Mars, Hôtel Invali, Saint-Germain-- Prés, jardin du Luxembourg ). Part appartements vendus à plus /m² sur les ventes totales en 2013 (ventes libres) Moins 10 % De 10 à 30 % Source: Notaires d Ile--France BASE BIEN PARIS : UNE PLACE TOUJOURS PRIVILÉGIÉE SUR LE MARCHÉ INTERNATIONAL Le marché l habitation haut gamme à Paris est l un plus prisés sur le plan mondial au même titre que Londres, Monaco, New York ou Hong Kong. Monaco et Londres se placent en tête avec prix records pouvant atteindre voir dépasser Au cours rniers trimestres, les valeurs se sont notamment appréciées à Monaco, la man venant d acquéreurs internationaux restant importante notamment pour les programmes neufs et prestigieux à l image la tour Odéon qui sera livrée en Les valeurs «prime» sur le marché international (en /m²) Source : CBRE EMEA Research De 30 à 50 % Plus 50 %

5 CES ACQUISITIONS QUI ÉCHAPPENT AUX RELEVÉS STASTISQUES Sur le segment du très haut gamme, les montages financiers réalisés via banques privées et gestionnaires gran fortunes donnent un caractère extrêmement confintiel à ce type d acquisitions. Le volume total que peuvent représenter ces achats reste difficilement quantifiable mais concernerait une part relativement significative acquisitions non-résints sur ce marché du très haut gamme. Pour l ensemble du marché résintiel, l'alimentation la base BIEN s'effectuant à partir données transmises par les offices notariaux d'ile France, la source d informations ne saurait être pleinement exhaustive. EXEMPLES DE TRANSACTIONS POUR DES BIENS SUPÉRIEURS À 100 M² VENDUS À PLUS DE /M² ENTRE 2010 ET 2013 Notaires d Ile--France BASE BIEN CONTACTS Aurélie LEMOINE Directrice Étu et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) aurelie.lemoine@cbre.fr David TRAN Chargé d étu Étu et Recherche Tél. : 33 (0) Fax : 33 (0) david.tran@cbre.fr Etienne BEUNAS Présint Tél. : 33 (0) etienne.beunas@cbre.fr Pierre BERAUD-SUDREAU Résintiel Haut Gamme Tél. : 33 (0) p.beraud-sudreau@cbre.fr Jean-Christophe OLIVE Résintiel Haut Gamme Tél. : 33 (0) jc.olive@cbre.fr Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité CBRE ou du groupe CBRE. La reproduction tout ou partie du présent document est autorisée sous l expresse réserve d en mentionner la source. CBRE Ressources - Groupement d Intérêt Economique Siège social : , rue Courcelles PARIS - Siren : RCS Paris Page 5