Le marché des bureaux 2ème trimestre 2008 Juillet Issy-les- Moulineaux

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1 Le marché des bureaux 2ème trimestre 28 Juillet 28 1 Issy-les- Moulineaux

2 Chiffres clés Le marché du Croissant Ouest au 1er semestre 28 : - Une demande placée en recul annuel, mais en augmentation depuis le début de l'année, - Des valeurs prime et moyennes en augmentation, ISSY-LES-MOULINEAUX - Une production neuve certaine précommercialisée à plus de 5% à l'horizon 211. Le marché d'issy-les-moulineaux au 1er semestre 28 : - Une demande placée dynamique sur la première main, - Une valeur locative moyenne en hausse, et un prime qui devrait augmenter, - Une augmentation des disponibilités immédiates et pas d'offre neuve, - Seulement 53 m² de bureaux neufs disponibles à l'horizon 211. Issy-les-Moulineaux Chiffres clés du marché des bureaux Issy-les-Moulineaux Demande placée 27 1er sem. 28 Evol. Croissant Ouest m² m² Issy-les-Moulineaux m² 27 7 m² Offre immédiate T2 27 T2 28 Evol. Croissant Ouest 526 m² 516 m² Issy-les-Moulineaux 47 m² 47 6 m² Taux de vacance T2 27 T2 28 Evol. Croissant Ouest 7,7% 7,4% Issy-les-Moulineaux 6,7% 6,6% Disponibilités dans la production neuve (28-211) au 3/6/28 Croissant Ouest Issy-les- Moulineaux Certaine m² 52 9 m² Probable m² 29 9 m² Potentielle m² m² Principales transactions au 1er semestre 28 à Issy-les-Moulineaux THOMSON Parissy 15 9 m² 2ème trimestre ASO Panorama Seine m² 2ème trimestre GENESIS TELECOMMUNICATION Peri m² 1er trimestre

3 Demande placée et valeurs locatives Une demande placée dynamique sur la première main Après deux années 26 et 27 exceptionnelles, la demande placée en Ile-de-France accuse une baisse de 19% ce semestre. Cependant, ces résultats témoignent d'un marché relativement sain compte tenu d'un contexte économique difficile. L'année 27 avait été dynamisée par deux transactions d'envergure : MICROSOFT sur l'immeuble "Eos" et BOUYGUES TELECOM sur la Tour "Mozart". Depuis le marché des bureaux à Issy-les-Moulineaux retrouve un niveau d'activité plus classique, autour de 44 m² placés par an en moyenne entre 21 et 26. Ainsi, en 28 et après un premier trimestre particulièrement calme, le marché isséen s'est très nettement redressé au cours du 2ème trimestre avec 25 m² commercialisés. L'intérêt des utilisateurs pour l'offre de première main sur des grandes surfaces à Issy-les-Moulineaux s'est de nouveau manifesté et THOMSON aura ainsi préloué 15 9 m² de bureaux restructurés dans l'immeuble "Parissy". Une valeur locative moyenne en hausse Positionné au premier trimestre 28 à 5 /m²/an, le loyer prime d'issy-les-moulineaux s'établit ce trimestre à 475 /m²/an, suite aux transactions de THOMSON sur l'immeuble "Parissy" à 48 /m²/an, et de ASO (AMAURY SPORT ORGANISATION) sur l'immeuble "Panorama Seine" à un loyer de 45 /m²/an. Cependant, au regard des valeurs de présentation des immeubles en cours de construction, le loyer prime pourrait prochainement se situer entre 51 et 52 /m²/an. Demande placée (en m²) 27 1er sem. 28 Evol. Ile-de-France Croissant Ouest Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Neuilly-sur-Seine Levallois-Perret En milliers de m² Evolution de la demande placée dans le Croissant Ouest Boulogne-Billancourt Issy-les-Moulineaux Neuilly-sur-Seine Levallois-Perret Reste Croissant Ouest Segmentation de la demande placée par tranche de surface Tranche de surface 1er sem. 28 % Moins de 1 m² 4 9 m² 18% De 1 m² à 5 m² 6 9 m² 25% Plus de 5 m² 15 9 m² 57% Surface totale 27 7 m² 1% Loyers prime Secteur Immostat 1er sem. 28 Evol. La Défense 545 Croissant Ouest Première Couronne Nord 3 Paris QCA Evolution des loyers moyens Boucle Sud La Défense Croissant Ouest Paris QCA 28 Le loyer moyen isséen enregistre une légère baisse et s'établit ce trimestre à 326 /m²/an. Ce mouvement baissier s'explique essentiellement par la localisation et la moins bonne qualité des surfaces placées. En /m²/an HT-HC T1-T2 28

4 Offre immédiate et production neuve Une augmentation des disponibilités immédiates, et pas d'offre neuve L'augmentation du stock vacant (6% en un an) s'explique par un ralentissement des commercialisations et l'exigence des utilisateurs quant à la qualité des produits proposés, entraînant ainsi un allongement des délais de réalisation des relocations. Le stock d'offres immédiates d'issy-les-moulineaux est resté, quant à lui, globalement stable d'une année sur l'autre. L'offre se concentre pour près de la moitié sur le segment des surfaces supérieures à 5 m² : 3 offres pour un total de 22 m², exclusivement sur des surfaces rénovées ou de seconde main. Le reste des disponibilités se répartit de façon homogène entre les petites et les moyennes surfaces. D'ici un an, près de 45 3 m² viendront alimenter le stock dont 36 7 m² pour le seul segment des surfaces de plus de 5 m², essentiellement dans des immeubles neufs, renouvelant ainsi l'offre de première main sur la commune. Offre immédiate (en m²) T2 27 T2 28 Tx vacance Ile-de-France ,2% Croissant Ouest ,4% Boulogne-Billancourt ,6% Issy-les-Moulineaux ,6% Neuilly-sur-Seine ,4% Levallois-Perret ,2% 1% 8% 5% 3% % 2 Evolution du taux de vacance à Issy-les-Moulineaux T2 28 Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) certaines et probables en Ile-de-France Paris La Défense Croissant Ouest 1ères Couronnes 2ème Couronne Sud Autres 6,6% Seulement 53 m² de bureaux neufs disponibles à l'horizon 211 En milliers de m² Sur la production neuve livrable en 28 à Issy-les- Moulineaux, il ne reste que 12 m² disponibles dans l'immeuble "Sereinis", propriété de KLEPIERRE et livrable en fin d'année. Sur les 82 m² prévus pour être livrés en 29, les disponibilités ne représentent que 26 m², incluant l'opération "Galéo" : bâtiments B (9 75 m² livrables en milieu d'année) et C (6 67 m² en fin d'année). En m² Evolution des disponibilités de première main (de plus de 5 m²) dans la Boucle Sud Boulogne-Billancourt Meudon Sèvres Issy-les-Moulineaux Saint-Cloud Concernant les livraisons en 21 qui pourraient s'élever à 95 m², la seule opération actuellement en chantier et proposant encore des surfaces à louer est "Eqwater" (15 m² de bureaux) de DEKA IMMOBILIEN, positionnée à 51 /m²/an

5 Tableau de bord Secteur Immostat Demande placée 1er sem. 28 Offre disponible au 3/6/28 Taux de vacance au 3/6/28 Loyer moyen 1er sem. 28 Paris QCA m² 223 m² 3,2% 539 Paris Centre Ouest (hors QCA) 39 2 m² 59 m² 4,1% 417 Paris Sud 66 7 m² 116 m² 2,4% 46 Cette note de conjoncture est déclinée sur plus de 2 micro-marchés : pour les recevoir, merci de contacter Magali MARTON par téléphone : par magali.marton@dtz.com Paris Nord Est 4 6 m² 1 m² 3,5% 28 La Défense m² 114 m² 3,6% 39 Croissant Ouest m² 516 m² 7,4% 279 Première Couronne Est 47 1 m² 66 m² 4,6% 191 Première Couronne Nord 74 m² 148 m² 7,9% 214 Première Couronne Sud 65 9 m² 175 m² 9,2% 24 Deuxième Couronne Sud 52 2 m² 382 m² 11,1% 156 Pôle de Roissy 8 5 m² 82 m² 8,% 138 Deuxième Couronne Autres 79 m² 377 m² 3,3% 129 Marne-la-Vallée 25 9 m² 75 m² 5,7% 115 Saint-Quentin-en-Yvelines 39 3 m² 146 m² 1,7% 151 Total Ile-de-France m² m² 5,2% 315 Quelques études à paraître : "Le marché de la vente de bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 28" "Les grandes transactions de bureaux en Ile-de-France au 1er semestre 28" "La production neuve de bureaux en Ilede-France à l'horizon 211" "Le marché des entrepôts en France au 1er semestre 28" "Le marché de l'investissement en France au 1er semestre 28". Sources: Immostat, DTZ Research Définitions Demande placée : Ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux, y compris les précommercialisations, les clés en main et les opérations pour compte-propre, sous réserve de la levée des conditions suspensives. Offre immédiate : Ensemble des surfaces vacantes proposées à la commercialisation à un instant T. Sont exclus les recherches de successeur et les congés de bail jusqu'à la sortie effective du locataire. Production neuve : Ensemble des surfaces neuves à construire et en chantier avec ou sans autorisations (PC et agréments) et non encore livrées. Production neuve certaine : Ensemble des opérations mises en chantier à un instant T et non encore livrées. Production neuve probable : Ensemble des opérations non encore mises en chantier à un instant T et ayant obtenu un agrément et/ou un permis de construire. Production neuve potentielle : Ensemble des projets identifiés n'ayant pas encore obtenu d'agrément et/ou de permis de construire. Loyer moyen : Exprimé en euro HT-HC par m² et par an. Le loyer moyen correspond à la moyenne des loyers, pondérée par la surface totale des transactions. Loyer prime : Le loyer prime correspond à la moyenne du premier quartile des valeurs les plus élevées après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux). Taux de rendement prime : Exprimé en %, ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition HT de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences inférieures à deux).

6 Pour plus d informations sur le marché, merci de transmettre votre demande par mail à : Magali Marton Directrice des études Audrey Haas Chargée d études +33 () magali.marton@dtz.com +33 () audrey.haas@dtz.com DTZ : conseil international en immobilier d entreprise Commercialisation - Investissement - Asset management Expertise - Consulting - Aménagement Avec plus de 12 5 collaborateurs opérant dans 15 villes et 45 pays, et 2 bureaux en France, DTZ propose une offre globale de services et crée des solutions immobilières sur mesure pour ses clients. Il ne saurait être initié de transaction, basée sur le présent document, sans l appui d un avis professionnel spécifique et qualité. Bien que les données aient été vérifiées de façon rigoureuse, DTZ décline toute responsabilité sur tout dommage ou perte subi du fait de toute inexactitude involontaire contenue dans le présent document. Toute référence, reproduction ou publication, totale ou partielle, des informations contenues dans le présent document, est interdite sans accord préalable de DTZ. Auquel cas, toute reproduction devra être mise au crédit de DTZ Research. DTZ Research 8, rue de l Hôtel de Ville Neuilly-sur-Seine dtz.neuilly@dtz.com +33 ()