Panorama bureaux Ile-de-France. On Point 1 er trimestre 2014

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1 Panorama bureaux Ile-de-France On Point 1 er trimestre 2014

2 «Cœur Défense», la cession est finalisée! Après bon nombre d informations divergentes depuis quelques mois, l acquisition de la structure de détention de «Cœur Défense» est enfin finalisée au 1 er trimestre Rappelons que l acquisition de cet ensemble par LEHMAN BROTHERS en 2007, restera sans nul doute la plus grande transaction jamais enregistrée sur le marché francilien avec 2,1 milliards d euros. Après la crise des subprimes en 2007 et la faillite de LEHMAN, les gestionnaires de l immeuble ont préféré le placer sous un plan de sauvegarde, et ainsi éviter sa vente forcée alors que sa situation juridique était rendue particulièrement complexe par une opération de titrisation. Depuis, le marché et certains investisseurs étaient à l affût, espérant pouvoir racheter l ensemble à bon prix : LONE STAR les a donc coiffés sur le poteau. Le fonds immobilier d origine texane est donc le nouveau propriétaire de cet ensemble immobilier de m² de bureaux du célèbre Quartier d Affaires de La Défense. Le montant de l acquisition n a pas été révélé, mais la valorisation de l actif est estimée autour d 1,3 milliard d euros. 2

3 Plus d activité sur les marchés au 1 er trimestre Le marché locatif poursuit son rebond d activité en dépit d un contexte économique toujours peu lisible, et marque un tournant par rapport à Le marché de l investissement du 1 er trimestre 2014 atteint, quant à lui, un niveau inédit depuis 2007 grâce à une méga-transaction, marquant le début d une année qui promet d être active. Inversion de la courbe de la demande placée après quatre trimestres de baisse Après un 4 ème trimestre qui avait entériné une légère hausse d activité, le début de l année 2014 vient consolider le score de la fin de l année passée. Avec m², la demande placée du 1 er trimestre 2014 est en nette amélioration par rapport au 1 er trimestre 2013 (+ 19%) tout en restant à un niveau comparable à celle de fin 2013 (- 4%). Le vrai changement en ce début d année est que la demande placée cumulée sur 12 mois glissants redresse la barre pour la première fois depuis 2012 et se rapproche des 2 millions de mètres carrés. Dans un contexte macro-économique qui s améliore peu à peu, on peut légitimement penser que le point bas a été atteint au 2 nd semestre 2013 et que le marché se dirige dorénavant vers une amélioration. Toutefois, le panorama reste très contrasté d un secteur à l autre. Paris QCA a connu un notable surcroît d activité en début d année suite à 5 transactions de plus de m², dont la location par COVEA de plus de m² dans le 9 ème arrondissement (la première signée dans le QCA depuis 2012). A contrario, La Défense est à son plus bas depuis plus de 10 ans. Toutefois «la situation peut radicalement changer à La Défense dans les mois qui viennent compte tenu des plus de m² de demandes actives sur ce secteur» souligne Jacques Bagge, Directeur du département Agence de JLL «Outre l annonce de la location par THALES d environ m², plusieurs négociations sont actuellement en cours notamment sur les Tours «Eqho», «Egée» ou «Majunga». Les premières transactions significatives attendues à La Défense dès le 2 ème trimestre vont fixer l étiage des loyers à partir desquels le marché va se reconstruire, les mesures d accompagnement amorçant une décrue, et les loyers se consolidant au fur et à mesure que l abondance d offres se réduira.» ajoute-t-il. Principal vecteur de la meilleure tenue du marché, le segment des grandes transactions enregistre un début d année dynamique. Avec 16 transactions de plus de m², ce marché est en hausse de 23% en nombre et de 63% en surface par rapport à l an passé. On retiendra que la moitié de ces transactions a été signée sur des immeubles existants, représentant plus de m² de surfaces qui viennent en déduction de l offre immédiatement disponible (contre à peine m² l an passé à la même époque). On pourra retenir également que la part du Grade A dans le marché des grandes surfaces a décru au 1 er trimestre pour représenter 42% des surfaces consommées, en raison notamment de la part importante des immeubles existants et de Paris (où le Grade A pèse pour moins de 10% du parc) dans ce segment de marché ce trimestre. Evolution de la demande placée sur 12 mois glissants En millions de m² 2,5 2,4 2,3 2,2 2,1 2,0 1,9 1,8 4T T T T T T 2014 Sources : JLL/ImmoStat Transactions > m² Sources : JLL/ImmoStat L offre immédiate reste pratiquement inchangée à fin mars, avec 3,911 millions de mètres carrés immédiatement disponibles en Ile-de-France, soit un taux de vacance stable de 7,50%. On pourra retenir que si l offre disponible dans le QCA 3

4 décroît légèrement en début d année, celle de La Défense progresse de 9%, uniquement sur des produits de seconde main, portant le taux de vacance à 13,3%. Les loyers faciaux évoluent de nouveau en ordre dispersé en début d année. Le Quartier Central des Affaires voit son loyer prime facial entériner une hausse de 3,5% par rapport au 4 ème trimestre 2013 pour atteindre 735 /m². Si le loyer maximum atteint reste à 750 /m², cette valeur déjà constatée sur quelques transactions fin 2013, se confirme par de nouvelles signatures en début d année. Le loyer de La Défense est quant à lui en baisse de 2,8% sur un trimestre à 515 /m² en valeur faciale. «Les derniers indicateurs publiés en matière d activité nous confortent dans l idée d une accélération du marché locatif en Après une longue période de stabilité le Climat des Affaires a progressé vers les 100 points et l indice PMI Markit est revenu en zone de croissance pour la première fois depuis 2 ans et demi. Sur la base des résultats du début d année et d un contexte général qui s améliore, le cap des 2 millions de mètres carrés de demande placée devrait être atteint en 2014» souligne Virginie Houzé, Directeur Etudes et Recherche chez JLL. Loyer prime facial Source : JLL Un marché de l investissement dopé par la transaction «Cœur Défense» et d autres à venir Le volume investi au 1 er trimestre 2014 atteint un niveau inédit depuis 2007 en Ile-de- France. Avec 3 milliards d euros, le marché est en hausse de 73% par rapport au 1 er trimestre Transactions investissement L acquisition de la structure de détention de «Cœur Défense», dont la valeur de l actif est estimée à 1,3 milliard d euros, représente à elle seule l intégralité de la hausse du marché au 1 er trimestre. Cette transaction montre aussi l appétit de certains investisseurs pour les ventes «distressed» qui restent rares sur le marché parisien. Hors la vente de «Cœur Défense», le marché parisien est resté très comparable à ce qu il était l an passé à la même époque : mêmes volumes investis (1,7 milliard d euros) et pratiquement le même nombre de transactions. Toutefois on compte plus de grandes transactions en 2014, puisque l on passe de 4 à 6 cessions (hors «Cœur Défense») de plus de 100 millions d euros. De nouveau, les investisseurs français sont restés actifs sur l intégralité des segments de marché en ce début d année. Sur le marché des transactions de plus de 100 millions d euros, les français ont représenté 4 des 7 transactions du trimestre, les trois plus grandes restant malgré tout aux mains d acquéreurs étrangers, dont un nouveau venu en provenance de Malaisie. En volume, le panorama est bien entendu très différent, LONE STAR l acquéreur de «Cœur Défense» étant un fonds américain. Sous la pression d une demande qui reste toujours soutenue pour les meilleurs actifs, nous constatons encore une compression marginale des taux de rendement prime avec toutefois une fourchette de taux potentiellement plus large dans certains marchés de périphérie. En effet, les investisseurs ont une approche extrêmement précise et différenciée et les niveaux de taux offerts dans certains cas sont dorénavant susceptibles de varier de 100 points de base au sein d un même marché. Au niveau du Quartier Central des Affaires parisien, les taux prime se situent dorénavant dans une fourchette de 4,00 à 4,50%, qui se rapproche des plus bas historiques et du niveau de Londres. Sources : JLL/ImmoStat Volumes d investissement par nationalité des acquéreurs Sources : JLL/ImmoStat 4

5 En dépit de cette légère compression, la prime de risque que les taux prime immobiliers génèrent vis-à-vis du rendement de l OAT reste autour des 200 points de base. Le 2 ème trimestre devrait de nouveau entériner de gros volumes de transactions avec la concrétisation d opérations comme la vente du portefeuille RISANAMENTO ou du centre commercial «Beaugrenelle», représentant à elles seules près de 2 milliards d euros d investissement. Les capitaux prêts à s investir en Ile-de-France et les financements disponibles sont toujours abondants et sont confrontés à une offre de produits insuffisante, en particulier sur le compartiment des actifs «Core +» et «Value-Add». «A ce stade de l année, nous anticipons que les volumes d investissement devraient dépasser les 12 milliards d euros en Ile-de-France. Une fois encore, alors que l appétit des acquéreurs reste fort, la performance en volume du marché de l investissement parisien restera conditionnée par le niveau de son offre» souligne Stephan von Barczy, directeur du département Investissement chez JLL. Perspectives Contexte général macro-économique Les conditions d une reprise économique se mettent en place en France avec une amélioration progressive des indicateurs d activité et de confiance. Après 3 mois de stabilité, l indicateur du Climat des Affaires acte un léger rebond en mars à 95 points. S il reste encore en-deçà de son niveau moyen de long terme (100 points), cette hausse vient mettre fin à une stagnation qui durait depuis novembre dernier. Cette hausse vient conforter celle de l indice PMI Markit qui entérine une progression significative en mars, nettement au-dessus du seuil des 50 points (seuil d expansion de l activité), et qui atteint son plus haut niveau depuis 2 ans et demi. En parallèle on notera également que l indicateur de moral des ménages est également en hausse, et que les composantes d anticipation se sont améliorées. A l échelle de l Ile-de-France, la situation de l emploi est moins dégradée qu au niveau national avec des dynamiques différentes. A fin 2013, l emploi salarié a en effet progressé de postes en un an. Les différences sectorielles y sont également très marquées, puisque d une part l emploi dans le bâtiment et les services (hors intérim et commerce) est sur une pente positive, alors que celui de l industrie, du commerce et de l intérim est en baisse. En parallèle des indicateurs d activité, on notera également que les conditions des marchés financiers restent favorables à la France alors même que les finances publiques françaises restent dégradées. Le taux de l OAT française, après la poussée haussière à 2,50% entre novembre 2013 et janvier 2014, a décru de manière significative autour de 2,00 2,10% ce printemps. Les conditions d un rebond de la croissance économique et de la confiance se consolident à un rythme lent en France et à ce stade les prévisions restent inchangées avec une anticipation de hausse du PIB de +0,8% en 2014 et de +1,2% en 2015 selon Consensus Forecast. 5

6 Marché locatif Le rythme de progression des indicateurs économiques en ce début d année, ainsi que les chiffres du 1 er trimestre nous conduisent à maintenir inchangées nos prévisions en ce qui concerne le marché locatif : Demande placée : 2 millions de mètres carrés pour 2014 avec une accélération de l activité sur le 2 nd semestre. Offre disponible : stable avec une érosion probable de la qualité de l offre disponible. Loyers : d ici l été les valeurs faciales devraient rester globalement stables après les baisses constatées en 2013, les mesures d accompagnement resteront à un niveau élevé. Selon le rebond de la demande en seconde partie d année, l écart entre valeur économique et valeur faciale pourrait commencer à se réduire. Immeubles neufs en cours de construction livrables dans les 3 ans Source : JLL Marché de l investissement Volumes d investissement : la demande en investissement reste forte en Ile-de- France et de grandes transactions sont actuellement en cours. Le 2 ème trimestre sera de nouveau très actif et à l échelle de l année nous anticipons une hausse des volumes investis au-delà des 12 milliards d euros. Taux de rendement : les taux prime ont de nouveau acté une légère baisse (-25 points de base) au 1 er trimestre et restent sous pression d une demande forte. La prime de risque sur le rendement de l OAT restant suffisante (200 points de base) ces taux pourront rester à leur niveau bas actuel dans les mois qui viennent. 6

7 En direct du Grand Paris Le début d année a été riche en actualité. Les phases de concertations se poursuivent. En bref, ce qu il faut retenir : Ligne 15 du Grand Paris Express : avis favorable pour l enquête publique de la ligne Rouge 15 Sud. Les travaux de la ligne Rouge 15 Sud démarreront en 2015 avec la déviation des réseaux concessionnaires, puis en 2016 avec le génie civil des gares et le creusement des tunnels. Lignes 14 Nord, 16, 17 Sud du Grand Paris Express : l'enquête publique se prépare. Le projet du CDG Express est officiellement (re)lancé. Le projet de prolongation du RER E vers l Ouest de l Ile-de-France a été validé par le STIF, qui annonce également l accélération des travaux de rénovation du RER A. 5 nouveaux Contrats de Développement Territorial ont été signés sur les territoires de Plaine Commune, Boucle Nord des Hauts de Seine, Est Ensemble, Roissy et Val-de-France. La Société du Grand Paris (SGP) change de direction : Philippe Yvin est nommé Président du directoire. Le Conseil constitutionnel a validé la loi créant la Métropole du Grand Paris (MGP). Retrouvez toutes les informations relatives au projet du Grand Paris : 7

8 L ICC toujours en baisse au 4 ème trimestre 2013 Au 4 ème trimestre 2013, l ICC entérine son troisième trimestre consécutif de baisse. L indice du 4 ème trimestre 2013 atteint points, en baisse de 1,46% par rapport à l indice du 4 ème trimestre On pourra retenir toutefois que c est la plus faible des trois baisses d indice constatées en 2013 et surtout que la valeur d indice remonte par rapport au trimestre précédent, ce qui pourrait laisser augurer un changement de tendance. En parallèle, l ILAT a également été publié et voit son rythme de croissance annuelle continuer à ralentir avec une progression de 0,50% sur un an. L indice s établit à 107,26 au 4 ème trimestre Enfin, pour les baux de commerces, l ILC du 4 ème trimestre 2013 s établit à 108,46 soit une quasi-stabilité, puisque l indice ne progresse que de 0,11% sur un an. L indice marque également un nouveau ralentissement par rapport aux trimestres précédents puisque c est la plus faible valeur atteinte en Source : INSEE Loi Pinel, les baux pourront rester fermes pour les immeubles de bureaux Le projet de loi Pinel, relatif à l artisanat, au commerce et aux très petites entreprises, a été voté en première lecture à l Assemblée Nationale le 18 février dernier. Le texte doit être présenté au Sénat courant avril. Parmi l ensemble des mesures, on peut retenir la volonté de «rénover» le bail commercial dans une optique d une «relation plus équilibrée» entre le bailleur et son locataire, et notamment de protéger les petits commerçants. Toutefois, les articles du Code du Commerce qui régissent le régime du bail commercial s appliquent aussi bien aux petits commerces de proximité qu aux immeubles de bureaux et jusqu à maintenant aucune distinction particulière n était faite entre les différentes typologies de locaux. Parmi les dispositions de la loi Pinel, un amendement a fait couler beaucoup d encre : l interdiction de signer des baux prévoyant la renonciation au droit de sortie triennal du preneur. En gros, le bail 3/6/9 ans devient la norme imposée par le législateur. Toutefois, le texte voté par l Assemblée Nationale introduit une distinction et autorise la signature d un bail ferme dans certains cas : les baux de plus de 9 ans, les locaux monovalents et les locaux à usage exclusif de bureaux. Sous réserve du vote du texte en l état par le Sénat, la notion de bail ferme semble donc bien préservée pour les bureaux en France, permettant ainsi d offrir des durées d engagement fermes comparables à celles des autres pays. 8

9 Les frais de notaire augmentent dans la quasi-totalité des départements français Comme prévu dans la loi de finances pour 2014, depuis le 1 er mars, et pour une durée de deux ans, tous les départements français peuvent décider de relever la part départementale de la taxation sur les achats immobiliers jusqu à 4,5%, là où celle-ci était limitée à 3,8% auparavant. Cette hausse vise à compenser une baisse des dotations accordées aux conseils généraux, et à financer les dépenses sociales. Si tous les département étaient en faveur de ce relèvement, cela pourrait leur rapporter plus d 1 milliard d euros. Au 1 er avril, ce sont 81 des 101 départements français qui ont d ores et déjà décidé d augmenter leur taux de taxe de publicité foncière ou de droit d enregistrement. Pour ces départements, les acquéreurs de logements, parkings ou de locaux commerciaux devront donc payer plus de droits de mutation. Si 20 départements n ont pas encore statué, cela ne signifie pas que l imposition n augmentera pas plus tard, les conseillers généraux peuvent encore décider de modifier ce taux jusqu au 29 février En Ile-de-France, il faut noter des disparités selon le département concerné : les Hauts-de-Seine, l Essonne, et la Seine-et-Marne ont été les premiers à choisir d augmenter leur taux qui prendra effet pour les ventes conclues à partir 1 er mars 2014, la Seine-Saint-Denis, et le Val-de-Marne les ont suivis, mais cette hausse ne prend effet que pour les ventes conclues à partir du 1 er avril 2014, la ville de Paris, et le département des Yvelines ont décidé de ne pas augmenter l imposition, enfin, le Val d Oise n a pas encore pris sa décision, l ancien taux se maintient donc pour le moment. 9

10 Taxe Annuelle sur les Bureaux en Ile-de-France : baisse de tarif en 2014 Pour la première fois depuis la réforme de la Taxe Annuelle sur les Bureaux, la clause d indexation, qui avait été introduite pour le calcul du barème annuel de la taxe, a joué en faveur des propriétaires et locataires. Le tarif par mètre carré baisse ainsi de 1,74% cette année. La définition des zones tarifaires reste la même : la 1 ère circonscription concerne Paris et le département des Hauts-de-Seine, la 2 ème circonscription les départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne et les communes de Seine-et-Marne, Essonne, Yvelines et Val d Oise comprises dans l aire urbaine de Paris, la 3 ème circonscription englobe les autres communes d Ile-de-France ainsi que celles éligibles aux deux fonds de solidarité urbains DSUCS et FSRIF quelle que soit leur circonscription. Le fait d imposer aux communes le cumul des deux fonds de solidarité urbaine pour bénéficier du tarif zone 3, a entraîné des changements de circonscription et des hausses brutales du coût de la Taxe au moment de sa mise en application en Et ce, d autant plus qu aucun mécanisme de lissage de la hausse n a été mis en place. Par ailleurs, ce mécanisme est source d erreur pour les propriétaires puisque la date de déclaration est antérieure à la publication de la liste des communes éligibles aux fonds de solidarité. Le législateur a pris conscience de ce dernier point et le Code Général des Impôts a été modifié dans ce sens en décembre dernier pour une application dès L article 231-ter du Code Général des Impôts a été modifié en décembre 2013 comme suit : «Par dérogation, les communes de la région d'ile-de-france éligibles à la fois, pour l'année précédant celle de l'imposition, à la dotation de solidarité urbaine et de cohésion sociale et au bénéfice du fonds de solidarité des communes de la région d'ile-de-france, respectivement prévus aux articles L et L du code général des collectivités territoriales, sont, quelle que soit leur situation géographique, classées pour le calcul de la taxe dans la troisième circonscription.» Cette évolution permettra aux propriétaires de mieux anticiper sur le coût de la Taxe Annuelle applicable et d éviter les erreurs de circonscription au moment de leur déclaration en mars. Source : JLL 10

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12 Bureaux JLL Paris La Défense Saint-Denis Le Plessis-Robinson rue La Boétie «Le Berkeley», 19-29, rue du 3 rue Jesse Owens «La Boursidière» - BP Paris Capitaine Guynemer Saint-Denis Le Plessis-Robinson Tél : +33 (0) Paris La Défense Cedex Tél : +33 (0) Tél : +33 (0) Fax : +33 (0) Tél : +33 (0) Fax : +33 (0) Fax : +33 (0) Fax : +33 (0) Lyon Marseille 55 avenue Foch 2 place Sadi Carnot Lyon Marseille Tél : +33 (0) Tél : +33 (0) Fax : +33 (0) Fax : +33 (0) Virginie Houzé Sophie Rozen Manuela Moura Directeur Etudes Responsable Etudes Consultante Etudes & Recherche Etudes & Recherche Etudes & Recherche Paris Paris Paris +33 (0) (0) (0) COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, inc Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.

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