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1 DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

2 SOMMAIRE ÉDITO 4 CHAPITRE 1 PRÉSENTATION D ICADE 5 1. Activité et résultats 6 2. Présentation et stratégie du Groupe 12 CHAPITRE 2 RAPPORT DE GESTION Éléments d activité Responsabilité sociale et environnementale Gouvernance Capital et actions Gestion et contrôle des risques Assurances et litiges Autres informations 138 CHAPITRE 3 COMPTES CONSOLIDÉS 141 CHAPITRE 4 États financiers consolidés 142 Annexe aux états financiers consolidés 147 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés 220 Rapport complémentaire au rapport des commissaires aux comptes sur les comptes consolidés 222 COMPTES ANNUELS INDIVIDUELS 223 États financiers 224 Annexe aux états financiers 228 Rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels 256 Rapport complémentaire au rapport des commissaires aux comptes sur les comptes annuels 258 CHAPITRE 5 RAPPORT DU PRÉSIDENT DU CONSEIL D ADMINISTRATION 259 CHAPITRE 6 1. Gouvernement d entreprise Procédures de contrôle interne et de gestion des risques Rapport des commissaires aux comptes, établi en application de l article L du Code de commerce, sur le rapport du Président du conseil d administration de la société Icade SA 276 LISTE DU PATRIMOINE Répartition géographique du patrimoine par type d actif Pôle Bureaux Pôle Parcs d Affaires Pôle Santé Pôle Entrepôts Pôle Logements 288 CHAPITRE 7 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES Personnes responsables Informations provenant de tiers, déclarations d expertise et déclarations d intérêt rapport condensé des experts immobiliers Rapport spécial des commissaires aux comptes sur les conventions et engagements réglementés Documents accessibles au public Tables de concordance 300

3 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014 Incluant le rapport financier annuel MODIFICATIONS APPORTÉES AU DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014 DÉPOSÉ AUPRÈS DE L AUTORITÉ DES MARCHÉS FINANCIERS LE 2 AVRIL 2015 SOUS LE NUMÉRO D Le présent document de référence, établi par l émetteur en date du 8 avril 2015, annule et remplace la version du document de référence déposée auprès de l Autorité des marchés financiers sous le n D le 2 avril 2015 qui comportait, en page 106 des montants erronés parmi les informations du tableau de synthèse des rémunérations et des options et actions attribuées à chaque dirigeant mandataire social. En effet, pour l année 2014, la valorisation des actions de performance et/ou gratuites attribuées au cours de l exercice, s élève à 0,8 millier d euros au lieu de 844 milliers d euros. En conséquence le total s élève à 449 milliers d euros au lieu de 1 292,2 milliers d euros. À l exception de ces corrections qui ont été apportées dans le tableau, aucune autre modification n a été apportée à la rédaction du document de référence. Le présent document de référence a été déposé auprès de l Autorité des marchés financiers le 2 avril 2015, conformément à l article de son règlement général. II pourra être utilisé à l appui d une opération financière s il est complété par une note d opération visée par l AMF. Ce document a été établi par l émetteur et engage la responsabilité de ses signataires. Des exemplaires du présent document de référence sont disponibles sans frais auprès de la Société (35 rue de la Gare Paris) ainsi que sur les sites internet de la Société Icade et de l Autorité des marchés financiers ( En application de l article 28 du règlement CE n 809/2004 du 29 avril 2004, le présent document de référence incorpore par référence les informations suivantes auxquelles le lecteur est invité à se reporter : uules comptes consolidés au 31 décembre 2012 et les rapports de nos commissaires aux comptes y afférents figurant respectivement aux pages 68 à 143, 146 à 147 du document de référence déposé auprès de l AMF le 7 mars Une actualisation du document de référence a été déposée le 28 août 2013 ; uules comptes consolidés au 31 décembre 2013 et les rapports de nos commissaires aux comptes y afférents figurant respectivement aux pages 38 à 108, 109 à 110 du document de référence déposé auprès de l AMF le 27 mars 2014.

4 ÉDITO 2014, UNE ANNÉE DE SUCCÈS ET UN AVENIR PRÉPARÉ Financièrement, la position et la performance d Icade se sont renforcées par une politique active d investissements et plus de 460 millions d euros de cessions. Nathalie PALLADITCHEFF, Directeur général d Icade par intérim De l intégration de Silic à la location de 75 % de la tour Eqho en passant par la réouverture du Parc Zoologique de Paris, l année 2014 a été riche en succès opérationnels, financiers et humains. Opérationnellement, l année 2014 est l aboutissement de projets engagés depuis plusieurs années, comme les Dock s à Strasbourg, l immeuble Viviani à Nantes, les immeubles Garance et Pushed Slab à Paris ou encore le Parc Zoologique de Paris. Ces succès préfigurent de nouvelles aventures pour Icade, comme le gain de plusieurs appels d offres tel que la gare TGV à Montpellier, celui du grand stade de la Fédération française de Rugby, à Evry ainsi que le lancement d Ynfluences Square à Lyon ou encore les nombreux contrats gagnés en Property Management et en Asset Management qui font d Icade le premier gestionnaire de patrimoine pour compte de tiers à la Défense. Humainement, 2014 aura été la preuve de la diversité des savoir-faire et des expertises des collaborateurs d Icade, à qui l on doit tous ces succès. Une diversité qui démontre la puissance et la pertinence du modèle unique et original d Icade : Foncière Tertiaire et Foncière Santé, promoteur d immeubles de logements, de bureaux et d équipements publics, acteur majeur du Grand Paris et accompagnateur des grandes métropoles. Grâce à son modèle unique, Icade accompagne les grandes métropoles et les territoires dans leur évolution, les nouveaux modes de développement économique et les nouveaux usages de nos partenaires. Pour jouer pleinement son rôle, Icade doit intégrer les mutations du monde contemporain dans sa stratégie, dans ses méthodes et dans son offre. C est l objet de la démarche d innovation [Icade] +10, qui vise à installer l innovation au cœur de l entreprise, dans sa façon d être, de penser et d agir. Lancée en 2014, [Icade] +10 se décline en trois initiatives : la création du Hub, véritable communauté de l innovation d Icade qui fédère plus d un tiers de ses effectifs ; la création de la Maison des start-up, incubateur d idées et accélérateur d innovations pour Icade ; et la recherche active de partenariats industriels et technologiques. Ces initiatives vont renforcer et compléter les forces qui font d Icade un acteur majeur de la ville. Consciente de sa Responsabilité Sociale d Entreprise, forte de ses succès et plus ambitieuse que jamais, Icade aborde sereinement cette nouvelle étape dans son développement. 4 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

5 CHAPITRE 1 PRÉSENTATION D ICADE 1. Activité et résultats Chiffres clés Faits marquants de l année Présentation et stratégie du Groupe Histoire du Groupe Organigramme juridique simplifié Actionnariat Stratégie 15 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

6 Présentation d Icade Activité et résultats 1. ACTIVITÉ ET RÉSULTATS Chiffres clés Indicateurs d activité Foncière RÉPARTITION DU PATRIMOINE (en %) Patrimoine non stratégique (entrepôts et et logements) 2 2 %% Patrimoine alternatif (santé) %% Parcs d affaires %% * En * En quote-part de de détention Icade Santé. (footnote pour pour Indesign) * En quote-part de détention Icade Santé. Bureaux France % 9,1 9,1 Md * * % Patrimoine stratégique % RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE BUREAUX ET PARCS D AFFAIRES (en %) Autres 11 % Paris % 1 re 1 re et et 2 ème 2 ème couronnes % 7,6 7,6 Md * * La La Défense / / Péri-Défense % Île-de-France % Croissant Ouest % DURÉE RÉSIDUELLE FERME DES BAUX (années) 6 5,1 5 4,9 4,6 4,7 4 3,9 3,9 3,6 3,7 3 LOYERS IFRS ET TAUX D OCCUPATION FINANCIER (en M et %) 500 M 400 M 300 M 200 M 100 M 94,2 % 92,6 % ,8 % 85,5 % ,6 % 81,9 % 100 % 80 % 60 % 40 % 20 % Foncière Tertiaire Patrimoine Stratégique 0 0 % Loyers courants IFRS Foncière Tertiaire Patrimoine Stratégique RÉSULTAT NET RÉCURRENT FONCIÈRE (EPRA) (en M et /action) ANR EPRA TRIPLE NET (en M et /action) ,44 /action 3,66 /action ,3 /action 73,2 /action 75,2 /action Déc Juin Déc ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

7 Présentation d Icade Activité et résultats Indicateurs d activité Promotion BACKLOG PROMOTION (en M ) MIXITÉ DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS (en %) % % 38 % 25 % 24 % 33 % % 40 % 30 % 34 % 35 % 31 % % 32 % 41 % 40 % 36 % Investisseurs institutionnels Accédants Investisseurs privés RÉSERVATIONS NETTES 2014 EN VOLUME (Nombre de logements et de lots à bâtir) EN VALEUR (en M ) % % ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

8 Présentation d Icade Activité et résultats Indicateurs liés aux financements 1 COÛT MOYEN DE LA DETTE APRÈS COUVERTURE (en %) LOAN-TO-VALUE (en %) ( * ) 4,00 % 3,83 % 42 % 40 % 40,3 % 3,50 % 3,29 % 38 % 37,5 % 36,9 % 3,00 % 3,07 % 36 % 34 % 32 % 2,50 % Déc Juin 2014 Déc % Déc Juin 2014 Déc (*) Intègre la valeur des sociétés de promotion et de service ainsi que les créances financières des partenariats publics-privés. ÉCHÉANCIER DE LA DETTE TIRÉE (en M ) et + 8 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

9 Présentation d Icade Activité et résultats Indicateurs RSE Certifications environnementales uutous les nouveaux actifs de la Foncière sont certifiés a minima HQE Construction depuis 2005 et HQE Exploitation depuis 2009 (voire double certification BREEAM ). uu76 % des surfaces des parcs Icade sont certifiés ISO en 2014 pour un objectif de 100% en SURFACE D ACTIFS CERTIFIES HQE (en milliers de m²) En construction En exploitation HQE BREEAM Bâtiment 270 Aubervilliers, 93 Millénaire 1 Paris 19 e Grand Axe 2 Millénaire 5&6 Nanterre, 92 Aubervilliers, 93 Tour EQHO La Défense, 92 Le Sisley St Denis, 93 Millénaire 3 Paris 19 e Millénaire 4 Paris 19 e CC Le Millénaire Aubervilliers, 93 Veolia Aubervilliers, 93 Notre engagement 1 re certification HQE Tertiaire en re certification HQE Exploitation en re certification HQE Commerce en er immeuble collectif labellisé BBC livré en re certification HQE Aménagement en 2012 En 2012, 98 % des OS de logements sont BBC En 2013, 10 parcs d activités sont certifiés ISO sur m 2 En 2014, 12 parcs d activités sont certifiés ISO sur m² La quote part des actifs certifiés HQE Exploitation ou BREEAM in use représente 50,3 % des surfaces cartographiés Tous les programmes de la Foncière d Icade sont a minima développés avec la certification HQE (Millénaire 3, Veolia ) Une efficience du patrimoine pour les locataires uuniveau de charge limité (maîtrise des consommations ) uuratio d occupation optimisé (flexibilité des surfaces avec des possibilités d extension ) ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

10 Présentation d Icade Activité et résultats 1.2. Faits marquants de l année 1 31 DÉC. 13 MARS 9 AVRIL 10 JUIN FUSION D ICADE ET SILIC LANCEMENT DE L ÎLOT A3 LYON CONFLUENCE 2 PLACEMENT AVEC SUCCÈS DE LA SECONDE ÉMISSION OBLIGATAIRE D ICADE ICADE ANNONCE LA SIGNATURE D UN BAIL EN L ÉTAT D ACHÈVEMENT (BEFA) AVEC LE MINISTÈRE DE L INTÉRIEUR POUR M² DE BUREAUX À PARIS 20 E FÉV. 20 MARS 5 JUIN AMÉLIORATION DES TERMES D UNE PART SIGNIFICATIVE DE LA DETTE D ICADE LIVRAISON DU VIVIANI À NANTES ICADE ET KPMG SIGNENT UN BAIL POUR M² DE BUREAUX DANS EQHO 10 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

11 Présentation d Icade Activité et résultats 1 13 JUIN 29 JUIL. 11 DÉC. 31 DÉC. ICADE SANTÉ A REMPORTÉ L APPEL D OFFRES LANCÉ PAR CAPIO SANTÉ POUR L EXTERNALISATION DES MURS DE 7 CLINIQUES ICADE RÉALISERA LA NOUVELLE GARE TGV DE MONTPELLIER ICADE CÈDE UN PORTEFEUILLE DE MAGASINS MR. BRICOLAGE À TIKEHAU CAPITAL ADVISORS L ÉTAT ACQUIERT AUPRÈS D ICADE LE GARANCE, QUI ACCUEILLERA, AVEC LES M 2 DE BUREAUX DU MINISTÈRE, UN CENTRE DE BUS DE LA RATP, UN COLLÈGE ET UNE CRÈCHE 11 JUIN 23 JUIN 17 OCT. 22 DÉC. ARBITRAGE DE PRATIQUEMENT L INTÉGRALITÉ DU PORTEFEUILLE D ACTIFS ALLEMANDS ICADE ET BANQUE DE FRANCE SIGNENT UN BAIL POUR M 2 DE BUREAUX DANS EQHO ICADE ET AIR LIQUIDE SIGNENT UN BAIL POUR M 2 DE BUREAUX DANS LA TOUR EQHO ACQUISITION PAR ICADE SANTÉ DES MURS DE 3 CLINIQUES DU GROUPE MÉDIPÔLE SUD SANTÉ ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

12 Présentation d Icade Présentation et stratégie du Groupe 2. PRÉSENTATION ET STRATÉGIE DU GROUPE Histoire du Groupe 2009 Cession des activités d administration de biens aux particuliers et de Facility Management Cession du pôle Logements (ex-icade Patrimoine) Acquisition de SIICInvest 2013 Fusion avec Silic 2008 Création d Icade Santé Mise en œuvre de la stratégie de fonciarisation et de tertiarisation 2012 Ouverture du capital d Icade Santé 2007 Fusion des cinq foncières : Icade, I Patrimoine, I EMGP, IFdP, IFPub Adoption du statut SIIC par Icade Installation au Millénaire Premières acquisitions en santé 2010 Acquisition de Compagnie La Lucette 2006 Introduction en Bourse 2004 Acquisition de la Foncière des Pimonts 2003 La SCIC devient Icade Adoption du statut SIIC par les EMGP Transfert d Agifrance 2005 Transfert des activités d intérêt général à la CDC 1991 Acquisition des EMGP par la CDC 2002 Acquisition des EMGP par la SCIC 1871 Création des EMGP 1954 Création de la SCIC 1816 Création de la Caisse des Dépôts et Consignations 1955 Création de la SCET 12 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

13 Présentation d Icade Présentation et stratégie du Groupe 2.2. Organigramme juridique simplifié 1 ICADE S.A. ICADE MANAGEMENT GIE FONCIÈRE PROMOTION SERVICES Foncière tertiaire 56,51 % Icade Santé SASU 100 % Icade Promotion SASU 100 % Icade Transactions SASU 100 % Icade Conseil SASU 100 % Icade Expertise SASU 25 % Icade Asset Management SAS (75 % Icade) Foncière logement 100 % Icade Property Management SASU 100 % I-Porta SASU 100 % Sarvilep SAS ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

14 Présentation d Icade Présentation et stratégie du Groupe 2.3. Actionnariat 1 FICHE SIGNALÉTIQUE CAPITALISATION au 31/12/ ,1 M NOMBRE D ACTIONS COTÉES au 31/12/ Code ISIN Mnémonique FR ICAD Place de cotation Euronext Paris Euronext Valeurs locales Marché Secteur d activité (classification Euronext) Valeurs locales Compartiment A (Blue Chips) 6570, Real Estate Investment Trusts PEA (Plan d Épargne en Actions) SRD (Service à Règlement Différé) Classification sectorielle ICB Indices Non éligible (sauf pour les actions acquises avant le 21 octobre 2011) Éligible ICB Industrial & Office REITS, 8671 SBF 120, CAC ALL-TRADABLE, Euronext 100, IEIF SIIC France, CAC All Shares, CAC Mid & Small, CAC Mid 60, CAC Financials, CAC Real Estate ACTIONNARIAT AU 31/12/2014 (EN %) * * Dont 0,31 % pour le fonds commun de placement par la CDC et 0,73 % en autodétention. 14 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

15 Présentation d Icade Présentation et stratégie du Groupe 2.4. Stratégie Icade se positionne comme la foncière tertiaire du Grand Paris. Avec l intégration de Silic parachevée en 2014, notre Groupe a mené à bien sa stratégie de recentrage sur son activité d investissement en bureaux qui l a hissé au premier rang européen. Il entre à présent dans une nouvelle phase de son développement. La croissance d Icade repose sur un modèle économique équilibré qui assure une création de valeur sur le long terme. Le cœur de ce modèle est la détention et le développement de bureaux et de parcs d affaires à Paris et en Île-de-France, une région qui compte parmi les marchés immobiliers les plus liquides et les plus profonds d Europe. Icade offre ainsi une large gamme d espaces de bureaux à ses utilisateurs en étant présente sur l ensemble du territoire francilien près des principaux axes de transports publics existants et à venir. Son patrimoine s étend des bureaux traditionnels aux meilleurs standards de marché jusqu aux parcs d affaires construits dans l esprit du campus avec services intégrés. Les récentes prises à bail notamment dans la tour EQHO à La Défense ou sur le parc du Millénaire prouvent que la qualité des actifs du Groupe correspond aux attentes des locataires. Au plan économique, bureaux et parcs d affaires se complètent parfaitement : les bureaux génèrent des revenus récurrents et sécurisés tout en constituant une source de financement pour le développement des parcs d affaires grâce à leur rotation régulière ; les parcs ont quant à eux un potentiel de création de valeur très significatif sur le long terme grâce à leurs réserves de constructibilité de plusieurs centaines de milliers de mètres carrés sans égales dans le secteur. Depuis 2008, Icade a également choisi de diversifier sa base d investissements en créant Icade Santé devenue la première foncière d établissements de soins en France. Cette classe d actifs désormais mature génère des résultats récurrents sur la base de rendements élevés et pratiquement acycliques. Icade poursuit également son activité historique de promotion sur divers segments : le résidentiel, le tertiaire ainsi que le secteur public et la santé. Dans un environnement économique et réglementaire difficile, elle conserve son rang parmi les promoteurs de premier plan au niveau national en accompagnant les projets des grandes métropoles françaises. Tout en maintenant une approche prudente de l activité, le groupe s efforce d offrir aux investisseurs privés et institutionnels des programmes en accord avec leur attentes. Par ailleurs, les nombreux contrats gagnés en gestion locative et en gestion d actifs pour compte de tiers au cours de la période récente rappellent qu Icade reste également un acteur majeur des activités de services à l immobilier en étant notamment le premier gestionnaire de patrimoine à La Défense. Observer et analyser les grandes mutations à l œuvre, les comprendre et les éclairer afin que son offre globale soit toujours en phase avec l évolution des besoins de ses clients et parties prenantes, sont au cœur des préoccupations d Icade. C est pourquoi Icade a lancé [Icade] +10, une démarche d innovation fédérant l ensemble de ses collaborateurs autour du Hub Icade, laboratoire communautaire physique et digital ouvert à tous, d un appel à candidature auprès de start-up et de la création de la Maison des start-up au sein de son Parc des Portes de Paris, et de la conclusion de partenariats industriels et technologiques. Avec cette initiative, toute la communauté de l innovation d Icade travaille dès aujourd hui à imaginer, concevoir et construire la ville, le logement, le bureau, la santé et l entreprise de demain. 1 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

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17 CHAPITRE 2 RAPPORT DE GESTION 1. Éléments d activité Résultats et cash-flows Activité et résultats Actif net réévalué au 31 décembre Reporting EPRA au 31 décembre Ressources financières Pro forma Responsabilité sociale et environnementale Une approche RSE en cohérence avec notre projet d entreprise : «Nous donnons vie à la ville» Nos programmes d actions et nos résultats Annexe : Table de concordance au sein du chapitre 2 avec l article R du Code de commerce, relatif aux obligations de transparence des entreprises en matière sociale et environnementale Rapport de l un des commissaires aux comptes désigné organisme tiers indépendant, sur les informations sociales, environnementales et sociétales consolidées figurant dans le rapport de gestion Capital et actions Renseignements sur l émetteur et son capital Marché des titres de la Société Actionnariat des salariés Gestion et contrôle des risques Les risques liés au marché de l immobilier Les risques opérationnels Les risques techniques et environnementaux Les risques juridiques et fiscaux Les risques financiers Assurances et litiges Assurances Litiges Déclaration relative aux litiges Autres informations Affectation du résultat et politique de distribution Informations sur les délais de paiement Gouvernance Les organes de gouvernance Rémunérations et avantages des mandataires sociaux 104 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

18 Rapport de gestion Éléments d activité 1. ÉLÉMENTS D ACTIVITÉ 1.1. Résultats et cash-flows Compte de résultat EPRA Foncière au 31 décembre (en millions d euros) 31/12/ /12/2013 retraité Récurrent Foncière (EPRA) Autres (1) Total Récurrent Foncière (EPRA) Autres (1) Total REVENUS LOCATIFS 556,0-556,0 450,9-450,9 Charges du foncier (2,4) - (2,4) (1,5) - (1,5) Charges locatives non récupérées (33,2) - (33,2) (14,7) - (14,7) Charges sur immeubles (2,3) - (2,3) (16,6) - (16,6) LOYERS NETS 518,0-518,0 418,1-418,1 Taux de marge (loyers nets/revenus locatifs) 93,2 % 93,2 % 92,7 % 92,7 % Coûts de fonctionnement nets (52,8) - (52,8) (29,8) - (29,8) Résultat des autres activités 0,4-0, EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL 465,7-465,7 388,3-388,3 Amortissements et pertes de valeur des actifs d exploitation (8,0) (6,3) (14,3) (9,6) - (9,6) RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT 457,6 (6,3) 451,3 378,7-378,7 Amortissements et pertes de valeur des immeubles de placement - (264,3) (264,3) - (270,9) (270,9) Résultat sur cessions - 98,6 98,6-120,7 120,7 Pertes de valeur sur écarts d acquisition (3,2) (3,2) Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 5,1 (6,6) (1,4) 13,3 (11,3) 2,1 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 462,8 (178,5) 284,2 392,0 (164,7) 227,3 Coût de l endettement brut (149,5) - (149,5) (145,9) - (145,9) Produits nets de trésorerie et équivalent de trésorerie, des prêts et créances associées 15,6-15,6 12,2-12,2 Coût de l endettement net (133,9) - (133,9) (133,7) - (133,7) Ajustement de valeur des instruments dérivés et autres actualisations (ORNANEs) - (5,3) (5,3) - 8,5 8,5 Autres produits et charges financiers (5,1) - (5,1) 0,1-0,1 RÉSULTAT FINANCIER (139,0) (5,3) (144,3) (133,6) 8,5 (125,1) Impôts sur les sociétés (6,9) (0,2) (7,1) (10,9) 0,4 (10,4) Résultat net Promotion, services, inter-métiers - 39,9 39,9-53,2 53,2 RÉSULTAT NET 316,9 (144,0) 172,8 247,5 (102,5) 144,9 Résultat net Part des participations ne donnant pas le contrôle 47,0 (25,8) 21,2 38,2 (20,1) 18,0 RÉSULTAT NET PART GROUPE 269,9 (118,2) 151,5 209,4 (82,4) 126,9 Nombre d actions moyen en circulation dilué RÉSULTAT NET PART GROUPE (en /action) 2,05 2,08 (1) La colonne «Autres» regroupe les activités de promotion et de services, les dotations aux amortissements des immeubles de placement, le résultat des cessions, la mise à la juste valeur des instruments financiers et des ORNANEs, et d autres éléments non récurrents. 18 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014

19 Rapport de gestion Éléments d activité Cash-flows (en millions d euros) 31/12/ /12/2013 retraité Résultat net récurrent Foncière (EPRA) 269,9 269,9 209,4 209,4 Cash-flow net courant Autres activités 48,1 48,1 51,4 51,4 Cash-flow net courant Groupe 317,9 260,7 (en euros par action) Résultat net récurrent Foncière (EPRA) 3,66 3,66 3,44 3,44 Cash-flow net courant Autres activités 0,65 0,65 0,84 0,84 Cash-flow net courant Groupe 4,31 4, Activité et résultats Faits marquants Activité locative L exercice 2014 est marqué par la commercialisation quasi-complète de la tour EQHO. En effet, en sus de la location en juin 2014 de plus de m 2 avec la société KPMG, Icade a annoncé au 2 nd semestre 2014 la signature de deux baux portant sur plus de m 2 avec des locataires de premier plan. Le solde, qui représente moins de m 2, est en négociations avancées. Icade a également procédé en 2014 aux renouvellements de m 2 permettant de sécuriser 14 millions d euros de loyers sur une période ferme d environ cinq ans. Rotation d actifs Les investissements réalisés en 2014 se sont élevés à 720 millions d euros, dont 250 millions d euros de développement, et 429 millions d euros d acquisitions (essentiellement sur le patrimoine santé) ; le solde, soit 42 millions d euros, correspond aux travaux d entretien du patrimoine. L exercice 2014 a été marqué par la livraison d immeubles de bureaux de près de m 2. C est le cas de l immeuble «Sisley» à Saint-Denis ( m 2, loué à la société Siemens) et de l immeuble «Brahms» sur le parc de Colombes (8 600 m 2, loué à Alcatel). L immeuble «Millénaire 3», situé à Paris 19 e et pré-commercialisé au ministère de la Justice sera livré au 1 er semestre Dans le prolongement des cessions intervenues au cours de l exercice 2013, l année 2014 s est caractérisée par la poursuite active de l optimisation du portefeuille d activités d Icade et de la tertiarisation de son patrimoine immobilier. Le montant des cessions réalisées sur l exercice s élève à 481 millions d euros dont l essentiel porte sur : uule désengagement complet du portefeuille allemand qui représente 159 millions d euros sur l exercice ; uudes cessions réalisées pour près de 154 millions d euros sur le patrimoine non stratégique (ventes en bloc de logements, portefeuille «Mr Bricolage», lots de bureaux en copropriété) ; uudes cessions d actifs matures pour 117 millions d euros. Concernant le métier de la promotion tertiaire, l agence France Domaine a exercé, le 31 décembre 2014, pour le compte du ministère de l Intérieur l option d achat qu elle détenait au terme du bail en l état futur d achèvement signé au 1 er semestre avec Icade sur l immeuble «Le Garance» à Paris 20 e. Stratégie de financement L optimisation du passif a été poursuivie de manière accélérée en 2014 grâce à la renégociation d une part significative de la dette bancaire (875 millions d euros), l émission d un nouvel emprunt obligataire dans des conditions particulièrement favorables (500 millions d euros à sept ans), le renforcement des lignes non tirées, d un montant plus élevé (1 260 millions d euros) et assorties de conditions financières améliorées, et enfin par le lancement au 3 e trimestre d un programme de billets de trésorerie (noté A2 par Standard & Poor s). L objectif d abaissement du coût de la dette de 40 à 60 points de base en 2014 est dépassé avec un taux moyen d établissement à 3,07 % contre 3,83 % au 31 décembre Patrimoine À périmètre constant, la valeur de l ensemble du patrimoine est en légère diminution ((0,3) %) par rapport à Par rapport au 30 juin 2014, cette évolution est en revanche positive de 0,6 % compte tenu notamment d une compression des taux constatée à Paris et dans la 1 re couronne. Poursuivant la tendance observée lors du 1 er semestre, la valeur des parcs des Portes Nord de Paris s améliore de 7,8 % sur l exercice écoulé, ce qui valide la stratégie de développement de cette zone. La valeur d EQHO s est de nouveau appréciée au second semestre avec une évolution positive de 4,2 % soit une progression annuelle de + 5,5 % par rapport au 31 décembre 2013, en raison des signatures intervenues sur l exercice Perspectives En 2015 et 2016, Icade devrait connaître une progression de son résultat net récurrent Foncière (EPRA) grâce à la commercialisation d EQHO et à la livraison des projets sécurisés (le Monet en 2015 et Veolia en 2016). Le résultat net récurrent Foncière (EPRA) de 2015, et donc le dividende, devraient être en légère croissance par rapport à 2014 : uugrâce à un effort de commercialisation accru sur l ensemble du portefeuille afin de relever le taux d occupation financier au-dessus de 90 % ; uugrâce à une maîtrise des charges opérationnelles, notamment sous l effet des synergies de coûts de la fusion avec Silic ; ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE

20 Rapport de gestion Éléments d activité uumalgré l acquisition probable du «Millénaire 3» par l État ; et uugrâce à un maintien de la LTV en deçà de 40 % et à la poursuite de la diminution du coût moyen de la dette au travers d une plus grande désintermédiation financière. Pour cette même année 2015, le cash-flow net courant Groupe connaîtra quant à lui une évolution liée aux performances de l activité de promotion Pôle Foncière Présentation du patrimoine Le patrimoine du pôle Foncière d Icade représente plus de 2,7 millions de m 2 de surfaces louables. Il est principalement composé de bureaux, de parcs d affaires et d établissements de santé. Enfin, de manière résiduelle, Icade ne détient plus que quelques actifs non stratégiques, tels que des entrepôts et des logements. 2 Décomposition du patrimoine en surfaces louables Actifs stratégiques Actifs alternatifs Zone géographique (en m 2 ) Parcs d affaires Bureaux Sous-total Santé (1) Actifs non stratégiques Total Part dans le total Paris ,05 % La Défense/Péri Défense ,89 % Autre Croissant Ouest ,41 % Première couronne ,99 % Deuxième couronne ,47 % Province ,19 % FONCIÈRE TERTIAIRE ,00 % Part dans le total 53,4 % 21,3 % 74,7 % 22,0 % 3,3 % 100,0 % (1) En quote-part de détention d Icade Santé (56,5 %). Le patrimoine d actifs stratégiques Description du patrimoine uubureaux Icade est propriétaire d immeubles de bureaux (d une surface totale de m 2 dont m 2 en restructuration) principalement à Paris, dans le Croissant Ouest et à Villejuif. En 2014, Icade a livré un immeuble à Saint-Denis (Sisley) pour m 2 commercialisé en totalité à Siemens. D autre part Icade a cédé six immeubles de bureaux pour une surface totale de m 2 (L immeuble Link à Paris pour m 2, trois commerces de pied d immeuble à Montpellier pour m 2 et deux immeubles à Cap Breton pour m 2 ). uuparcs d affaires Icade détient en outre des parcs d affaires localisés à Paris (19 e ), Saint- Denis, Aubervilliers, Rungis, Nanterre Seine, Paris-Nord, Colombes, Cergy, Antony, Évry, Villebon et Fresnes soit m 2 dont m 2 en restructuration. Les parcs d affaires se distinguent par le fort potentiel de développement organique. C est la raison pour laquelle le pôle Foncière Tertiaire y concentre une part importante de ses investissements à moyen terme, tant en restructuration d actifs existants qu en construction d actifs neufs. Cette activité est génératrice de cash-flows futurs et d une importante création de valeur. En 2014, Icade a livré un immeuble à Colombes (Brahms) pour m 2 pris à bail par Alcatel en totalité. Icade a également acquis les 50 % de bureaux détenus par Klépierre dans les immeubles Millénaire 5 et 6 (8 500 m 2 ) situés sur le parc du Millénaire au nord de Paris. D autre part, Icade a cédé trois immeubles pour une surface de m 2 dont deux à Fresnes et un à Évry. Contexte de marché (Source : CB Richard Ellis) Investissement en immobilier d entreprise : une vigueur due aux transactions d ampleur Les investissements en immobilier d entreprise en France se sont élevés à 22,6 milliards d euros, avec près de 7,9 milliards échangés sur le 4 e trimestre. L année 2014 renoue avec les niveaux d avant-crise, égalant Le segment des transactions supérieures à 200 millions d euros a concentré à lui seul plus de 46 % du total des investissements. Au total, alors que les volumes échangés ont progressé d environ 40 % entre 2013 et 2014, le nombre de transactions a quant à lui reculé de 20 %, confirmant le manque d offres. La France signe en 2014 la meilleure performance parmi les grands marchés européens matures. Paris intra-muros demeure une place forte pour l investissement immobilier sécurisé avec 6,5 milliards d engagements en bureaux (44 % du total). La focalisation sur les immeubles sécurisés est restée de mise. En effet, les actifs prime ont attiré 65 % des engagements bureaux en 2014, contre 58 % en En revanche, le marché des VEFA, après un début d année atone, s est réveillé ces derniers mois sur des localisations très ciblées dans le marché parisien. À l instar des bureaux qui ont concentré 65 % des volumes échangés avec 14,6 milliards d euros, le segment de l immobilier de commerce a tiré son épingle du jeu avec une performance dépassant 27 % du total France avec 6,1 milliards d euros d engagements. Enfin, l investissement en industriel et en logistique avec 1,8 milliard d euros, en léger recul sur un an (8 %). 20 ICADE DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2014