Analyse de l'occupation du sol

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Martin Lajoie
il y a 7 ans
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1 Département du Calvados Communauté de Communes du Pays de Honfleur Analyse de l'occupation du sol Juin , rue Borromée PARIS 1

2 Introduction L analyse de l occupation du sol, telle qu on l observe sur le terrain et mise en perspective avec le règlement du POS actuel, permet de mettre en évidence les potentiels et les contraintes de ce dernier. Le choix s'est porté sur l'ensemble des types de zonages (N et U) sans tenir compte des opportunités qui lui sont liées notamment pour les zones NC et ND. Le document en vigueur fixe pour de nombreuses zones des tailles minimales de parcelles de façon non conforme au code de l'urbanisme. Ce type de règle ne pouvant en aucun cas être prorogé, il n'en a été tenu compte ni dans les relevés ni dans les commentaires. Pour chaque type de tissu bâti existant, des îlots de référence ont été sélectionnés. Pour chaque îlot, la situation exacte de chaque parcelle a été relevée, permettant d évaluer quantitativement les implantations. L'Indice d'occupation du Sol - I.O.S. - correspond au rapport observé entre les surfaces de plancher bâti et la surface du terrain. Cette analyse a été menée à l échelle de 25 îlots tests représentatifs, permettant d évaluer le fonctionnement du document en vigueur. 2

3 Îlot 1 Ablon 3

4 4

5 Ilot 1 : A - LOCALISATION : Ablon, rue de l Eglise. B - SITUATION AU P.O.S. : zone UB - Hauteur : 9m à l égout et 15m au faîtage. - Emprise au sol des constructions :! 50 % surface sol, la longueur des bâtiments! 25m sans décrochement de façade. - C.O.S. : 0,5 - Implantation sur la parcelle : Voirie : recul " 4m sauf si existant aligné. Limites séparatives : recul " # de H et " 4m (2m si parcelle " 500 m$), l'implantation en limite est autorisée si l'existant est lui même en limite. C - DESCRIPTION DU BATI - Type : zone intermédiaire contigüe au centre du village, composée de maisons individuelles récentes constituées d'un rez-de-chaussée et de combles aménagés, autour de deux impasses. - Implantation : pas d'implantation sur limite ; à plus de 6 m de l'alignement (sauf exception à 1,5m). - Hauteur maxi : R+1+C D - OCCUPATION DES SOLS - I.O.S. 1 moyen 2 : 0,16 - I.O.S. maxi : 0,21 - I.O.S. mini : 0,10 - Nombre de parcelles supérieur à I.O.S. moyen : 5 - Nombre de parcelles inférieur à I.O.S. moyen : 6! Nombre de parcelles non construites : 0! Taille moyenne des parcelles : 1287 m$ E - INTERPRETATION L IOS moyen est très largement inférieur au C.O.S. L'ensemble des règles permet une forte densification de la parcelle. 1 L'Indice d'occupation du Sol - I.O.S. - correspond au rapport observé entre les surfaces de plancher bâti et la surface du terrain. 2 hors parcelles non construites 5

6 Îlot 2 Barneville-la-Bertran 6

7 7

8 Ilot 2 : A - LOCALISATION : chemin du Lieu Doublet. Barneville-la-Bertran, chemin du Bochard, chemin de la Forêt, B - SITUATION AU P.O.S. : zone NC - Hauteur : limitée à 12 m au faîtage. - Emprise au sol des constructions : non fixée. - C.O.S. : non fixé. - Implantation sur la parcelle : limites séparatives : " H (au plus près des limites) et " 4m, sur la limite si H < 3 m. Divers reculs possibles vis-à-vis de la voirie publique (excepté bâtiment agricole et public). C - DESCRIPTION DU BATI - Type : Habitat dispersé de différentes époques. Une variété dans les matériaux de couverture (toit en tuile ou chaume), ainsi qu'une forte présence de colombages (ancien ou nouveau). - Implantation : le bâti se situe à une distance variée de la voirie entre 6 m et 23 m (une seule exception implantée en limite). La distance aux limites séparatives est importante. - Hauteur maxi : R + C (avec un étage semi-enterré) D - OCCUPATION DES SOLS - I.O.S. moyen : 0,04 - I.O.S. maxi : 0,23 - I.O.S. mini : 0,02 - Nombre de parcelles supérieur à I.O.S. moyen : 4 - Nombre de parcelles inférieur à I.O.S. moyen : 3! Nombre de parcelles non construites : 0! Taille moyenne des parcelles: 5396 m$ E - INTERPRETATION Les règles fixées, hauteur et distances aux limites, sont respectées. Il serait possible de densifier l'ensemble de l'ilot, puisque les hauteurs réelles sont inférieures aux possibilités et que le COS n'est pas fixé. 8

9 Îlot 3 Cricqueboeuf 9

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11 Ilot 3 : A - LOCALISATION : Cricqueboeuf, D 513, chemin de Caen à Honfleur. B - SITUATION AU P.O.S. : zone NBc - Hauteur : 7m à l égout et 9m au faîtage. - Emprise au sol des constructions : non fixée. - C.O.S. : 0,1 - Implantation sur la parcelle : limites séparatives : " H (au plus près des limites) et " 4m, sur la limite si H < 3 m. Divers recul possible vis-à-vis de la voirie publique (excepté bâtiment agricole et public). C - DESCRIPTION DU BATI - Type : habitat dispersé situé au niveau du centre du village, ces maisons individuelles sont constituées de matériaux et de formes variées (brique, enduit, colombages ). - Implantation : variée, en limite ou à 4 m à l'est, en fond de parcelle et avec un fort retrait par rapport aux limites séparatives à l'ouest. - Hauteur maxi : R+1+C D - OCCUPATION DES SOLS - I.O.S. moyen : 0,06 - I.O.S. maxi : 0,09 - I.O.S. mini : 0,02 - Nombre de parcelles supérieur à I.O.S. moyen : 4 - Nombre de parcelles inférieur à I.O.S. moyen : 5! Nombre de parcelles non construites : 0! Taille moyenne des parcelles : 4318 m$ E - INTERPRETATION Cet ilot n'atteint pas le COS fixé malgré une adéquation entre les hauteurs réglementaires et utilisées. La taille des parcelles peut expliquer cet écart. 11

12 Îlot 4 et 5 Equemauville 12

13 Îlot 4 13

14 Ilot 4 : A - LOCALISATION : Equemauville, rue du Clos Blanchi. B - SITUATION AU P.O.S. : zone UC - Hauteur : 7 m à l égout et 12 m au faîtage. - Emprise au sol des constructions :! 35 % surface au sol, la longueur maximum du bâti! 25m sans décrochement. - C.O.S. : 0,3 - Implantation sur la parcelle : voirie : recul " 4m. Limites séparatives : recul " # de H et " 4m ( 2m si parcelle " 500 m$), l'implantation en limite est autorisée si l'existant est lui même en limite. C - DESCRIPTION DU BATI - Type : groupement homogène de maisons individuelles desservi par une impasse et situé à la limite de l'urbanisation. Composé de maisons récentes en rez-de-chaussée ou à R+1+ comble et d'une partie semi-enterrée (garage...) - Implantation : tous les bâtiments sont implantés dans la première moitié de la parcelle du côté de leur voie d'accès, à plus de 4m de la voie et des limites séparatives. - Hauteur maxi : R+1+C D - OCCUPATION DES SOLS - I.O.S. moyen : 0,28 - I.O.S. maxi : 0,38 - I.O.S. mini : 0,14 - Nombre de parcelles supérieur à I.O.S. moyen : 4 - Nombre de parcelles inférieur à I.O.S. moyen : 4! Nombre de parcelles non construites : 0! Taille moyenne des parcelles : 743 m$ E - INTERPRETATION Il y a une forte adéquation entre l'existant et la réglementation. Il reste donc peu de marge de manoeuvre. 14

15 Îlot 5 15

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