FIRST ASSET REIT INCOME FUND. Rapport intermédiaire de la direction sur le rendement du Fonds pour la période du 1 er janvier 2013 au 30 juin 2013

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1 FIRST ASSET REIT INCOME FUND Rapport intermédiaire de la direction sur le rendement du Fonds pour la période du 1 er janvier 2013 au 30 juin 2013

2 Fonds : First Asset REIT Income Fund Titres :, Période : Du 1 er janvier 2013 au 30 juin 2013 Gestionnaire, administrateur, conseiller en placements et fiduciaire : First Asset Investment Management Inc. («First Asset») 95 Wellington Street West, bureau 1400 Toronto (Ontario) M5J 2N ou info@firstasset.com Notes : 1. Le présent rapport intermédiaire de la direction sur le rendement du Fonds renferme certains faits saillants financiers, mais non les états financiers intermédiaires complets du Fonds. Vous pouvez obtenir gratuitement un exemplaire des états financiers intermédiaires, en nous en faisant la demande (voir les coordonnées ci-dessus) ou en visitant le site SEDAR, à l adresse Les porteurs de parts peuvent aussi communiquer avec nous pour obtenir gratuitement un exemplaire des procédures et politiques de vote par procuration ou du dossier de vote par procuration ou des renseignements trimestriels sur le portefeuille du Fonds. 2. Ce rapport peut contenir des énoncés prospectifs. Les énoncés prospectifs comportent des risques et incertitudes, sont de nature prévisionnelle, et les résultats réels pourraient différer considérablement des résultats présentés dans les énoncés prospectifs. 3. Sauf indication contraire, toutes les informations sont en date du 30 juin Aucun des sites Web mentionnés dans le présent rapport et aucun des renseignements contenus dans ces sites Web ne sont intégrés par renvoi dans le présent rapport.

3 Objectifs et stratégies de placement Les objectifs de placement du Fonds consistent à offrir aux porteurs de parts : i) des distributions trimestrielles; et ii) la possibilité d une plus-value du capital. Le Fonds investit dans un portefeuille constitué surtout de titres de participation et de débentures convertibles de fiducies de placement immobilier («FPI») et d émetteurs du secteur immobilier canadiens. Résultats d exploitation Pour la période de six mois close le 30 juin 2013, l actif net par part de catégorie A du Fonds s est élevé à 13,66 $, déduction faite des distributions versées aux porteurs de parts, comparativement à 14,36 $ au 31 décembre. Le Fonds a versé des distributions en espèces de 0,25 $ par part de catégorie A au cours de la période. Le rendement total des parts de catégorie A du Fonds au cours de la période a été de -2,8 %. Se reporter à la rubrique «Rendements annuels» qui présente le rendement des autres catégories de parts du Fonds. L actif net du Fonds s établissait à 17,4 millions de dollars au 30 juin 2013, une diminution par rapport à 18,1 millions de dollars au 31 décembre. Les facteurs ayant le plus contribué à cette diminution ont été les rachats de 4,8 millions de dollars et une baisse de la valeur latente des titres en portefeuille de 1,3 million de dollars. Cette diminution a été compensée en partie par des souscriptions de 4,9 millions de dollars. Le revenu de placement a augmenté par rapport à celui de la période précédente du fait d une hausse de la valeur moyenne des titres en portefeuille. Les charges ont également augmenté comparativement à la période précédente, en raison d une augmentation de l actif net moyen, ce qui contribue à faire progresser le montant global des charges calculées en pourcentage de l actif net. Poursuivant la tendance des deux derniers exercices, le secteur des FPI et le Fonds ont commencé l exercice en force, les évaluations étant soutenues par des données fondamentales solides et de faibles taux d intérêt. Les bénéfices trimestriels, publiés en mars et en mai, ont été, de façon générale, comme prévu ou supérieurs aux prévisions, et de nombreuses FPI ont annoncé des hausses des distributions. Puis, brusquement, l humeur du secteur a changé sous l effet d une augmentation du rendement des obligations. De la fin mai à la fin juin, les prix des FPI ont chuté considérablement, la Réserve fédérale américaine ayant indiqué qu elle commencerait à réduire son programme d achat d obligations, peut-être dès septembre, ce qui a entraîné une nouvelle hausse du rendement des obligations. Les FPI sont sensibles aux taux d intérêt, des rendements accrus faisant généralement grimper les taux de capitalisation et, par conséquent, baisser les évaluations, en plus d entraîner une hausse des intérêts débiteurs, bien que cela se déroule sur une longue période, puisque seulement un petit pourcentage des prêts hypothécaires des FPI arrivent généralement à échéance au cours d un exercice. Il importe de noter toutefois que si les taux montent sous l effet d une amélioration de l économie, l incidence négative devrait être compensée en partie par des loyers plus élevés ou une hausse des taux d occupation. Le Fonds a inscrit un rendement de -2,2 % au cours de la période, ce qui est supérieur au rendement total de -5,6 % de l indice de rendement global plafonné des fiducies de placement immobilier S&P/TSX. Les titres du Fonds qui ont affiché les plus importants gains absolus au cours de la période sont InterRent Real Estate Investment Trust et Brookfield Office Properties Inc. La valeur de ces titres a augmenté respectivement d environ $ et $, y compris les gains réalisés, les gains latents et les distributions. Les titres qui ont le plus nui au rendement du Fonds sont Killam Properties Inc. et Fiducie de placement immobilier Dundee, qui ont affiché des rendements négatifs de respectivement environ $ et $. Bien que la composition de l actif du Fonds ait peu changé au cours de la période, un changement important s est produit, soit l acquisition d un des titres du Fonds, C2C Industrial Properties Inc., par Fiducie de placement immobilier Dundee. De plus, le Fonds a participé au premier appel public à l épargne de Milestone Apartments Real Estate Investment Trust, Inovalis Real Estate Investment Trust et WPT Industrial Real Estate Investment Trust. Toutes ces entités, bien qu elles soient cotées en Bourse au Canada, ont leurs actifs à l extérieur du Canada. Ces FPI transfrontalières ont été la tendance ces dernières années et apportent une diversification géographique au secteur. Dans l ensemble, le Fonds continue de cibler les FPI à capitalisation plus élevée, de plus grande qualité et qui devraient offrir une plus grande stabilité dans un contexte économique incertain. RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 1

4 Événements récents Le plus gros risque qui pèse sur les évaluations dans le secteur immobilier et, par conséquent, sur la valeur du Fonds pour l avenir, est une forte hausse des taux d intérêt. Les taux ont, de façon générale, évolué à la baisse au cours des deux dernières années, mais cette tendance semble s inverser du fait que l économie américaine en particulier affiche une certaine vigueur et que la Réserve fédérale américaine pourrait réduire son programme d achat d obligations. Les évaluations du secteur immobilier ont tiré avantage de ces faibles taux puisque les emprunts ont été refinancés à des taux moins élevés, que le nombre d acquisitions a été plus élevé et que les taux de capitalisation ont baissé. Si les taux devaient grimper considérablement (de plus de 1 % par rapport aux niveaux actuels), cela se répercuterait sur les évaluations puisque les taux de capitalisation augmenteraient pour refléter la hausse du coût des fonds. Sur le plan de l exploitation, les données fondamentales paraissent solides et, dans la plupart des régions et des catégories d actif, peu de nouvelles propriétés sont offertes sur le marché. Ainsi, les taux d occupation et les loyers devraient demeurer stables ou augmenter. NORMES INTERNATIONALES D INFORMATION FINANCIÈRE Les sociétés de placement canadiennes seront tenues de préparer leurs états financiers selon les Normes internationales d information financière («IFRS») publiées par l International Accounting Standards Board («IASB»), pour les périodes intermédiaires et les exercices ouverts à compter du 1 er janvier Ces normes remplaceront les principes comptables généralement reconnus du Canada existants. Avec prise d effet le 1 er janvier 2014, le Fonds adoptera les IFRS comme les règles selon lesquelles seront établis les états financiers. Le Fonds dressera ses premiers états financiers selon les IFRS pour la période intermédiaire se terminant le 30 juin 2014 et ces états incluront des données comparatives conformes aux IFRS, incluant un état de la situation financière d ouverture au 1 er janvier Le Fonds continue de suivre son plan méthodique afin de respecter les exigences de transition aux IFRS. Selon l analyse du Fonds effectuée à ce jour, le passage aux IFRS aura principalement des incidences sur la présentation des états financiers et sur les informations à fournir. Vous trouverez ci-après un résumé des principales normes qui auront une incidence sur le Fonds. Les principales différences relevées sont conformes aux IFRS en date des présentes et n auront aucune incidence sur la valeur liquidative du Fonds. IAS 32 Présentation des instruments rachetables au gré du porteur (comme passifs financiers plutôt que comme instruments de capitaux propres) : L IAS 32, Instruments financiers : Présentation, impose qu un instrument rachetable au gré du porteur soit classé comme passif financier plutôt que comme instrument de capitaux propres à l état de l actif net du Fonds, à moins que certaines conditions ne soient remplies. Selon l IAS 32, un instrument rachetable au gré du porteur est un instrument financier qui confère à son porteur le droit de le restituer à l émetteur contre de la trésorerie ou un autre actif financier, comme c est le cas pour les rachats de parts. Le Fonds examine actuellement sa structure de propriété des parts pour confirmer la présentation future. IAS 7 Tableau des flux de trésorerie : Les IFRS exigent que le Fonds présente un tableau des flux de trésorerie, s il ne l a pas déjà fait. IFRS 13 Évaluation de la juste valeur : Si un actif ou un passif évalué à la juste valeur a un cours acheteur et un cours vendeur, la norme IFRS 13 impose que le prix compris dans l écart acheteur-vendeur qui reflète le mieux la juste valeur soit utilisé pour évaluer celle-ci. L utilisation du cours acheteur pour les positions représentant un actif et du cours vendeur pour les positions représentant un passif est permise, mais non imposée. La norme IFRS 13 permet l utilisation du cours moyen ou d une autre convention d évaluation suivie par les intervenants du marché, faute de mieux en pratique, pour déterminer la juste valeur à l intérieur d un écart acheteur-vendeur. Ainsi, la norme IFRS 13 éliminerait potentiellement l écart existant entre l actif net aux fins de la présentation de l information financière et la valeur liquidative aux fins de l établissement du cours des titres du Fonds IFRS 10 États financiers consolidés : Il est prévu que le Fonds réponde à la définition de société de placement et, à ce titre, il ne sera pas tenu de consolider ses placements; il devra plutôt les évaluer à la juste valeur par le biais du résultat net, qu il en ait ou non le contrôle. Opérations entre parties liées First Asset est réputée être une partie liée au Fonds. Se reporter à la rubrique «Frais de gestion» ci-après qui présente les honoraires payés à First Asset. First Asset et le Fonds n ont été partie à aucune autre opération entre parties liées au cours de la période close le 30 juin F.A. Administration Services Inc., membre du groupe de First Asset, administre les liens du Fonds avec le comité d examen indépendant pour le compte de First Asset, mais ne touche cependant aucune rémunération à cet égard. RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 2

5 Faits saillants financiers Les tableaux qui suivent présentent les principales données financières sur le Fonds et ont pour objet de vous aider à en comprendre les résultats financiers depuis la date de création. ACTIF NET PAR PART DU FONDS 1 Pour la période de six mois close le 30 juin Pour la période de dix mois close le 31 décembre Pour l exercice clos le 29 février Pour l exercice clos le 28 février Actif net au début de la période 2 14,36 $ 14,86 $ 13,05 $ 13,31 $ 11,07 $ 11,07 $ 10,00 $ 10,00 $ Augmentation (diminution) liée à l exploitation Total des revenus 0,26 0,28 0,33 0,37 0,29 0,29 0,24 0,07 Total des charges (0,18) (0,11) (0,29) (0,18) (0,30) (0,15) (0,20) (0,09) Gains (pertes) réalisé(e)s pour la période 0,43 0,43 0,49 0,46 0,62 0,47 0,01 0,14 Gains (pertes) latent(e)s pour la période (1,02) (0,98) 1,20 1,06 2,79 1,44 3,23 1,16 Augmentation (diminution) totale liée à l exploitation 3 (0,51) (0,38) 1,73 1,71 3,40 2,05 3,28 1,28 Distributions Du revenu (à l exclusion des dividendes) (0,08) (0,17) 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Des dividendes 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Des gains en capital (0,17) (0,08) (0,02) (0,02) (0,10) 0,00 (0,30) 0,00 Remboursement de capital 0,00 0,00 (0,48) (0,48) (0,40) (0,50) (0,10) (0,13) Total des distributions 4 (0,25) (0,25) (0,50) (0,50) (0,50) (0,50) (0,13) (0,13) Actif net à la fin de la période 5 13,66 $ 14,21 $ 14,36 $ 14,86 $ 13,05 $ 13,31 $ 11,07 $ 11,07 $ Notes : 1) Ces renseignements proviennent des états financiers annuels audités et des états financiers intermédiaires non audités du Fonds. L actif net par part présenté dans les états financiers diffère de la valeur liquidative par part calculée aux fins de l établissement du prix du Fonds en raison des dispositions du chapitre 3855 du Manuel de l ICCA. Une explication des écarts figure dans les notes afférentes aux états financiers. 2) La date de début de l exploitation de chaque catégorie de parts est le 4 juin ) L actif net et les distributions sont fondés sur le nombre réel de parts en circulation au cours de la période considérée. L augmentation (la diminution) liée à l exploitation est fonction du nombre moyen pondéré de parts en circulation au cours de la période. 4) Les distributions ont été versées en espèces ou réinvesties dans des parts additionnelles du Fonds. 5) Ce tableau ne constitue pas un rapprochement de l actif net par part d ouverture et de clôture. RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 3

6 RATIOS ET DONNÉES SUPPLÉMENTAIRES 30 juin juin décembre 31 décembre 29 février 29 février 28 février février 2011 Total de la valeur liquidative (en milliers) $ $ $ $ $ 350 $ 900 $ 191 $ Nombre de parts en circulation Ratio des frais de gestion 2 2,50 % 1,50 % 2,50 % 1,50 % 2,50 % 1,25 % 2,50 % 1,25 % Ratio des frais de gestion, compte non tenu des renonciations et prises en charge 2 2,87 % 1,72 % 3,15 % 2,23 % 4,26 % 2,04 % 14,20 % 15,46 % Taux de rotation du portefeuille 3 43,27 % 43,27 % 45,79 % 45,79 % 85,58 % 85,58 % 32,63 % 32,63 % Ratio des frais d opération 4 0,27 % 0,27 % 0,24 % 0,24 % 0,72 % 0,72 % 1,31 % 1,31 % Valeur liquidative par part 13,74 $ 14,30 $ 14,40 $ 14,88 $ 13,10 $ 13,36 $ 11,10 $ 11,09 $ Notes : 1) Ces renseignements sont présentés respectivement au 30 juin 2013, au 31 décembre, au 29 février et au 28 février ) Le ratio des frais de gestion est fonction des charges totales (exclusion faite des commissions et des autres coûts de transaction du portefeuille) de la période indiquée et est exprimé en pourcentage annualisé de la valeur liquidative moyenne quotidienne au cours de la période. 3) Le taux de rotation du portefeuille indique dans quelle mesure First Asset gère activement les titres. Un taux de rotation de 100 % indique que tous les titres en portefeuille ont été vendus ou achetés une fois au cours de l exercice. Plus ce taux est élevé, plus les frais d opération payables par le Fonds au cours de cet exercice sont élevés, et plus il est probable qu un investisseur réalisera des gains en capital imposables au cours de l exercice. Il n y a pas nécessairement de lien entre un taux de rotation élevé et le rendement d un fonds. 4) Le ratio des frais d opération comprend le total des commissions et des autres coûts de transaction du portefeuille exprimé en pourcentage annualisé de la valeur liquidative moyenne quotidienne au cours de la période. Frais de gestion First Asset assure la gestion et l administration des activités et des affaires du Fonds, et est également responsable de fournir ou de faire en sorte que soient fournis les conseils en placement et les services de gestion du portefeuille requis par le Fonds. En contrepartie des services qu elle fournit au Fonds, le Fonds verse des frais de gestion annuels à First Asset, comme il est indiqué ci-dessous. Ces frais, calculés quotidiennement et versés mensuellement à terme échu, sont fondés sur la valeur liquidative du Fonds. First Asset verse les commissions de vente et de suivi aux courtiers à la distribution des parts du Fonds, ainsi que les frais liés à l administration générale, aux conseils en placement et au profit, à même les frais de gestion reçus. En pourcentage des frais de gestion Parts Taux des frais de gestion annuels Rémunération des courtiers Administration générale, conseils en placement et profit 2,00 % 80 % 20 % 1,00 % 100 % Pour la période close le 30 juin 2013, First Asset a renoncé aux charges du Fonds d un montant total de $, ou les a prises en charge. RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 4

7 Rendement antérieur Veuillez noter que les données sur le rendement indiquées dans cette rubrique supposent que toutes les distributions effectuées par le Fonds au cours des périodes indiquées ont été réinvesties dans des titres supplémentaires du Fonds. Veuillez noter également que les données sur le rendement ne tiennent pas compte des commissions de vente et de rachat, des frais de placement ou d autres frais optionnels, lesquels auraient réduit le rendement. Le rendement passé du Fonds n est pas nécessairement une indication de son rendement futur. RENDEMENTS ANNUELS Les diagrammes à barres ci-dessous font état du rendement annuel de chacune des catégories de parts du Fonds pour les exercices indiqués et illustrent la variation de leur rendement d un exercice à l autre. Ils indiquent le pourcentage de hausse ou de baisse à la fin de chaque exercice d un placement fait le premier jour de l exercice. 30 % 30 % 27,5 % 25 % 23,2 % 25 % 20 % 20 % 15 % 12,0 % 14,0 % 15 % 12,0 % 14,0 % 10 % 10 % 5 % 2,6 % 5 % 2,8 % 0 % ) Rendement pour la période du 4 juin 2010 au 28 février ) Rendement pour la période du 1 er mars 2011 au 29 février. 3) Rendement pour la période du 1 er mars au 31 décembre. 4) Rendement pour la période du 1 er janvier 2013 au 30 juin % RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 5

8 Aperçu du portefeuille Le tableau ci-dessous dresse l aperçu du portefeuille du Fonds au 30 juin Il s agit d un sommaire et l information est susceptible de changer en fonction des opérations effectuées dans le portefeuille du Fonds. Une mise à jour trimestrielle est disponible à l adresse 25 PRINCIPAUX TITRES AU 30 JUIN 2013 Description % de la valeur liquidative Trésorerie et équivalents de trésorerie 5,18 Canadian Real Estate Investment Trust 4,25 Allied Properties Real Estate Investment Trust 3,82 Tricon Capital Group, Inc. titres de participation 3,68 Killam Properties Inc. 3,63 Brookfield Office Properties, Inc. 3,59 Boardwalk Real Estate Investment Trust 3,54 Altus Group Ltd. titres à revenu fixe 3,36 Résidences de retraite Chartwell 3,21 Agellan Commercial Real Estate Investment Trust 3,15 InterRent Real Estate Investment Trust 3,11 Northern Property Real Estate Investment Trust 3,02 Morguard Real Estate Investment Trust 2,99 WPT Industrial Real Estate Investment Trust 2,89 Fiducie de placement immobilier Dundee titres de participation 2,74 Morguard Corporation 2,68 Artis Real Estate Investment Trust 2,67 Morguard North American Residential Real Estate Investment Trust 2,66 BPO Properties Ltd. 2,53 Inovalis Real Estate Investment Trust 2,44 Granite Real Estate Investment Trust 2,29 Amica Mature Lifestyles Inc. 2,29 Fonds de placement immobilier d immeubles résidentiels canadiens 2,21 Fiducie de placement immobilier industriel Dundee 2,00 Fonds de placement immobilier RioCan 1,93 Total de la valeur liquidative $ RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 6

9 RÉPARTITION SECTORIELLE AU 30 JUIN 2013 Secteur d activité % de la valeur liquidative FPI diversifiées 16,37 FPI résidentielles 16,28 FPI de bureau 12,72 Sociétés d exploitation immobilière 11,34 FPI industrielles 8,52 FPI de détail 7,15 Services immobiliers 6,06 FPI spécialisées 5,66 Gestion d actifs et banques dépositaires 5,34 Trésorerie et équivalents de trésorerie 5,18 Infrastructures médicales 2,82 Activités immobilières diversifiées 2,68 Services clientèle divers 0,50 100,62 Autres passifs, moins les actifs (0,62) Total de la valeur liquidative 100,00 RAPPORT INTERMÉDIAIRE DE LA DIRECTION SUR LE RENDEMENT DU FONDS 2013 FIRST ASSET REIT INCOME FUND 7

10 95 Wellington Street West, bureau 1400, Toronto (Ontario) M5J 2N ou