Un investisseur pionnier

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1 Logements locatifs libres Un investisseur pionnier DÉVELOPPEMENT TERRITORIAL ET RÉSEAU

2 1 Renouveler les cœurs de ville Paris - Custine Barbès Rue Custine, rue Doudeauville, boulevard Barbès page 4 Marseille Boulevard de Paris page 5 Paris Rue de Bagnolet page 6 Dunkerque Neptune page 7 3 Résidences ciblées sur des populations spécifiques Fort-de-France Les Hauts de la Marina page 13 Toulouse Rangueil page 14 Boulogne Île Seguin page 15 2 Contribuer à la détente des marchés Annemasse Le Carré Berthollet page 8 Saint-Raphaël Défends page 9 Grenoble Caserne de Bonne page 10 Nantes Clos-des-Ducs page 11 Montrouge Les Jardins du Sud page 12 4 Accompagner les marchés en transformation rapide Saint-Denis Résidence Les Jardins de la Plaine page 16 Reims-Clairmarais L Embarcadère page 17 Nanterre Rue des Trois-Fontanot page 18 Rosny-sous-Bois Les Portes de Rosny page 19

3 Introduction La, investisseur d intérêt général, réalise depuis 3 ans un programme de logements locatifs à loyers maîtrisés. Elle investit sur ses fonds propres aux côtés d investisseurs privés pour : reconstituer une offre locative familiale actuellement raréfiée du fait du retrait des investisseurs institutionnels traditionnels (notamment en rachetant et rénovant leur patrimoine) ; créer du logement locatif libre à loyer maîtrisé dans des secteurs à marché tendu ; poursuivre la requalification et le renouvellement urbain des cœurs de ville ; diversifier l offre dans le cadre d un développement économique fort et de la transformation rapide des marchés ; produire des résidences ciblées sur des populations spécifiques (chercheurs, étudiants, etc.). La a défini une ligne de produits pour la production de logements durables. Ces logements offrent des performances optimisées par rapport à l existant, et permettent une meilleure maîtrise des charges, plus particulièrement des coûts énergétiques. Investir sur 15 à 20 ans, faire le pari de réaliser des logements attractifs au moment de leur livraison, mais aussi à moyen terme, suppose d offrir des logements dont les qualités séduisent les habitants sur une longue période. Dès 2006, la a engagé des opérations dont l objectif est de se rapprocher des standards de pays comme l Allemagne, les Pays-Bas ou la Suisse (au-dessous de 50 kcal par mètre carré par an). Un complément d investissement réalisé aujourd hui apportera une économie au locataire, une meilleure attractivité du logement et, à terme, la revente d un bâti qui restera en adéquation avec le marché.

4 1 Renouveler les cœurs de ville Paris - Custine Barbès Rue Custine, rue Doudeauville, boulevard Barbès Des immeubles haussmanniens rénovés dans le quartier historique de Barbès m 2 activités commerciales Financement et travaux : 39 M Île-de-France Paris N 2 : RIVP 10 % 90 % J.-P. Durand Janvier 2008 Cet îlot urbain ancien se situe dans le quartier parisien populaire de Barbès. Le périmètre de Château-Rouge fait partie des sites en renouvellement urbain de la capitale. L îlot se compose de 7 immeubles haussmanniens de 6 étages, dont les deux tiers sont occupés. Les façades forment un ensemble cohérent grâce à l uniformité de leur architecture, qui date des années Les locaux commerciaux en pied d immeuble, d une surface de m², nécessitent également une revalorisation. Cet îlot racheté à un investisseur institutionnel a évité une revente systématique à la découpe et protégé le statut locatif des habitants. Le projet prévoit la réhabilitation complète de 140 logements. Il inclut la création de pièces humides, cuisines et salles d eau conformes aux normes actuelles, et l amélioration des prestations intérieures. En outre, la modification des accès est prévue pour augmenter le confort des locataires et leur sécurité. Plusieurs cages d escalier seront rétablies au rez-de-chaussée, permettant ainsi d installer des ascenseurs et de recréer des halls d entrée. Une fois les travaux intérieurs terminés, les façades seront ravalées afin de mettre en valeur le patrimoine rénové, étendant ainsi cette nouvelle image à l ensemble du quartier. page 4

5 Renouveler les cœurs de ville 1 Marseille Boulevard de Paris Des logements réhabilités au cœur de la cité phocéenne en pleine mutation Le secteur d aménagement Euroméditerranée est situé dans le centre de Marseille (2 e et 3 e arrondissements), face à la mer, entre la gare Saint-Charles et le Port autonome. Son image était auparavant très dégradée ; le quartier bénéficie d une nouvelle dynamique liée à la reconquête de la zone industrielle et portuaire. Dans cette logique, au cœur de ce quartier historique de la cité phocéenne, un îlot de 40 immeubles de 337 logements dont la moitié sont occupés était à rénover. Cet ensemble, racheté à un investisseur institutionnel, permet une meilleure maîtrise de la rénovation que dans le cas d une vente à la découpe. Dans la partie nord de l îlot, comprenant 17 immeubles constitués de 131 logements (subventionnés par l ANAH) et de 6 commerces occupant une surface de m 2, une première phase de travaux s attache à la réhabilitation lourde de 6 immeubles préalablement libérés : 22 logements en loyers intermédiaires et 25 en loyers conventionnés avec un local commercial y seront réalisés. La deuxième phase vise le traitement des façades, le remplacement des fenêtres et la réfection des toitures des 11 autres immeubles. 150 logements ( m 2 ), un parking souterrain sur 3 niveaux et un rez-de-chaussée commercial résulteront de l opération de démolition-reconstruction qui touche l autre partie de l îlot, soit 23 immeubles commerces (8 816 m 2 ) Acquisition 17 M Marseille Habitat 51 % 49 % s Réhabilitation : Atelier Manacorda et Bet CEI-Bât Construction : Battesti 2010 page

6 1 Renouveler les cœurs de ville Paris Rue de Bagnolet Reconversion d une friche et nouvelle offre urbaine 74 28,1 M Paris Pyrénées Bagnolet : s Roland Castro Sophie Denissoff Février 2009 Face au quartier Saint-Blaise, dans le 20 e arrondissement de la capitale, secteur en plein renouvellement urbain, l opération est partie intégrante d un projet global. Celui-ci vise à transformer une friche constituée d un parking silo en très mauvais état en créant sur le site une médiathèque pour la ville de Paris, une résidence de tourisme, un parking résidentiel et des logements locatifs de qualité. La restructuration de cet ensemble complexe proposera une offre nouvelle et attractive dans ce secteur de Paris en pleine mutation. Outre la bibliothèque-médiathèque multi-sections et une salle de quartier de 120 m 2, ce programme bénéficie de la proximité de la porte de Bagnolet tout en étant localisé dans Paris intra-muros. Signé R. Castro et S. Denissoff, il est constitué de 74 logements locatifs à loyer maîtrisé, qui ont été rachetés par Nexity. La résidence touristique ayant été cédée depuis. page

7 Renouveler les cœurs de ville 1 Dunkerque Neptune Une offre de logements sur le site des anciens chantiers navals 29 5,8 M Dunkerque Grand Large : CMH 50 % 50 % Nicolas Michelin 2 nd semestre 2008 Localisé sur l ancien site des chantiers navals, le nouveau quartier Grand-Large poursuit la stratégie globale du projet Neptune lancé en Celle-ci visait à reconquérir des espaces portuaires délaissés, à réorienter la ville vers les bassins, à créer des liaisons entre la mer et le centre-ville d une part et entre la station balnéaire et le port d autre part. Ce quartier, très urbanisé, ouvre sa disponibilité foncière aux loisirs et au tourisme, et prévoit la construction de nouveaux équipements. La transformation de cette friche permet une offre locative attrayante dans ce nouveau centre de Dunkerque. Dans un secteur en développement principalement dédié à l habitat, le programme proposé comporte 2 bâtiments à gâbles (de forme triangulaire) en bord de quai qui renouent avec l ambiance portuaire flamande. Composé de 29 logements, de 27 places de parking en sous-sol et de 6 en surface, il s inscrit dans une mixité urbaine qui regroupe à la fois des logements de standing, des logements sociaux, des maisons individuelles et une résidence pour étudiants. page

8 2 Contribuer à la détente des marchés Annemasse Le Carré Berthollet Développer une offre de logements plus variée dans le Genevois français 26 5 M des Régions : SNI 50 % 50 % Pascal Buisson Octobre 2008 Le Carré Berthollet est situé à l est de la ville d Annemasse, à seulement 15 minutes de Genève. Très bien desservi par les transports en commun, il bénéficie d équipements publics structurants comme des écoles maternelles et primaires, des collèges et des lycées. Un hypermarché et des commerces de détail sont accessibles à pied. Cette implantation est proche du centre-ville et profite de la proximité de la Suisse et du dynamisme du secteur. Le niveau de loyer pratiqué permet de peser sur un marché particulièrement tendu. Le Carré Berthollet est un programme de 74 logements sur 3 bâtiments, développé par le promoteur SAGEC. L investissement de la porte sur 26 logements. Cet investissement est cohérent avec les objectifs de l agglomération, visant à freiner le développement de l offre défiscalisée essentiellement constituée de petits logements. page

9 Contribuer à la détente des marchés 2 Saint-Raphaël Défends Des logements locatifs pour de jeunes ménages actifs 38 7,8 M Florianes : CilVar 4,23 % 95,77 % Patrick Serbat Fin 2008 Afin de répondre aux besoins d une ville qui rajeunit, Saint-Raphaël a élaboré l opération logements pour actifs, qui permet à de jeunes ménages d accéder à la propriété malgré la hausse des prix du marché. Dans ce cadre, la ville a cédé à un prix minoré un terrain de l avenue du 8-Mai au promoteur ICADE Capri, qui réalisera 120 logements dotés de surfaces généreuses et de prestations soignées. Cet engagement de la ville a permis également de satisfaire une demande locative à travers le rachat d un immeuble par la. Un immeuble de 38 logements a été cédé à une établie par la et le CilVar. Cet immeuble proposera du logement locatif non conventionné à un loyer inférieur au marché local. Les 82 autres logements seront en accession à la propriété, cédés à un prix maîtrisé, avec clause anti-spéculative, à de jeunes actifs locaux. Les logements locatifs seront gérés par le CilVar, à travers sa filiale Cogécil. page

10 2 Contribuer à la détente des marchés Grenoble Caserne de Bonne Centre-ville et haute qualité environnementale à prix maîtrisés 24 4,3 M des Régions : SNI 50 % 50 % Bruno Tomasini Fin 2008 La ZAC de Bonne est la principale opération d aménagement en cours de la ville de Grenoble, qui vise à réaliser sur l emprise de 8,5 ha de l ancienne caserne une extension du centre-ville vers les grands boulevards et la nouvelle ligne de tramway. Bénéficiant de 5 ha de parcs et de jardins, ce nouveau quartier compte 850 logements dont 35 % de logements sociaux, un espace commercial de m², m² de bureaux, une résidence étudiante et un hôtel de 80 chambres. Sur un marché grenoblois particulièrement tendu et attractif pour les cadres d entreprise, le parc locatif libre créé constitue une offre rare et abordable. Le projet d investissement de la via la des Régions porte sur l acquisition de 24 logements en locatif libre sur une surface globale de m². Ce site est l un des lauréats du concours européen Concerto, qui impose aux opérateurs une démarche haute qualité environnementale (HQE). Celle-ci implique des objectifs exigeants en termes d éco-construction, d éco-gestion (consommation d énergie), de confort (acoustique, hygrothermique, visuel) et de santé (qualité de l air et de l eau). Le programme répond à ces exigences, et se montre particulièrement performant en matière de maîtrise énergétique et de recours aux énergies renouvelables. La localisation de ce projet constitue son atout majeur, et sa position centrale est renforcée par la dynamique commerçante du secteur, une excellente accessibilité et un bon niveau d équipements publics existants, revalorisé par la création d une nouvelle école sur le site. page 10

11 Contribuer à la détente des marchés 2 Nantes Clos-des-Ducs Un programme de logements ambitieux pour un grand projet d urbanisme 53 12,4 M Clos-des-Ducs : Christian de Portzamparc 1 er semestre 2008 L île de Nantes, avec une superficie de 337 ha au centre géographique de l agglomération, bénéficie d une situation privilégiée. Elle est occupée par de nombreuses friches industrielles et possède un potentiel de 1 million de mètres carrés constructibles. Depuis 2003, la communauté urbaine s est lancée dans un programme de restructuration et de reconversion dont le pilotage a été confié à la SAMOA (Société d aménagement de la métropole Ouest-Atlantique). D ici à 2009, logements seront construits afin de faire face à la forte augmentation de la population nantaise. L offre locative non aidée est prévue a priori pour assurer la diversité de l offre finale. Située sur l ancienne friche Calberson, dans la partie ouest de l île, l opération a été confiée par la SAMOA au groupe Gambetta. Elle prévoit la construction de 150 logements dont 53 sont acquis par la, répartis sur 3 bâtiments, avec une forte proportion de T3 et de T4, ainsi que la création de parkings. Ces logements feront l objet d une location à un prix abordable sur un marché nantais caractérisé par une demande insatisfaite de grands logements de qualité. page 11

12 2 Contribuer à la détente des marchés Montrouge Les Jardins du Sud Des logements abordables à l entrée de Paris 31 10,5 M Briand Montrouge : ING REIM 50 % 50 % Promoteur Pitch promotion Alain Lelieur - Architecture développement Fin 2007 Pour améliorer le cadre de vie, la ville de Montrouge favorise depuis quelques années le rajeunissement de son parc de logements. Dans un contexte de hausse de l offre de logements, et tandis que les opérations de réhabilitation et de développement d espaces verts publics se poursuivent, ce projet de construction porte sur l entrée de la ville, en bordure de la RN 20. Cette opération, dans le département très recherché des Hauts-de-Seine, permet d offrir des loyers maîtrisés à une clientèle qui n a pas les moyens d accéder à Paris intra-muros. La construction de 31 logements, d un commerce et de 39 places de parking permet à une opération importante en entrée de ville de créer une offre locative institutionnelle pérenne de qualité, avec un loyer maîtrisé. Le reste de l opération est développé en accession libre de bon standing dans un immeuble réhabilité en lofts et dans 3 pavillons de ville sur cour. Cette opération s insère dans un projet de longue haleine de restructuration de la RN 20, principale entrée de ville de Montrouge depuis Paris. La prolongation de la ligne 4 du métro améliorera considérablement la desserte de ce quartier. page 12

13 Résidences ciblées sur des populations spécifiques Fort-de-France Les Hauts de la Marina 3 Prestations haut de gamme et loyers modérés en front de mer 60 11,4 M Les Hauts de la Marina : SIMAR 30 % 70 % Bernard Leclercq Architecture Mars 2008 Réalisée sur l un des derniers sites urbanisables de Fort-de-France dominant la mer, cette opération a pu se concrétiser grâce à l implication d un partenaire local, la SIMAR. Elle souhaite diversifier son parc et accompagner la relance de la production de logements, y compris les logements libres, mais avec des loyers accessibles pour les actifs (en particulier venus de métropole). Ce projet, inclus dans le périmètre de la zone franche urbaine, fait partie intégrante du programme de développement et de renouvellement urbain de Fort-de-France. La ville est donc très impliquée dans cette grande opération d aménagement confiée à la SEMAFF, SEM locale. Le programme concerne un immeuble de 60 logements au sein d une opération qui comprend 3 résidences (150 logements au total) et des bureaux. Outre une vue panoramique exceptionnelle sur la baie de Fort-de-France, le site Les Hauts de la Marina offre des prestations haut de gamme, avec des terrasses généreuses et des logements traversants est/ouest, exposition qui constitue un atout précieux pour la ventilation naturelle. Bureaux Logements Front de mer page 13

14 3 Résidences ciblées sur des populations spécifiques Toulouse Rangueil Une offre de qualité près du pôle universitaire 82 10,5 M Midi Foncière : Caisse d Épargne Midi-Pyrénées 40 % 60 % s Gabriel et Michèle De Hoÿm de Marien Fin 2007 La réalise une opération d investissement en logements locatifs de qualité dans un quartier en pleine mutation, au sud de Toulouse. La forte croissance démographique, la pénurie de foncier et l augmentation des coûts de construction ayant conduit à une hausse généralisée des prix, l objectif de la est de proposer des loyers dans la fourchette basse du marché. Compte tenu de la proximité du complexe universitaire et scientifique de Rangueil, et afin de répondre à la demande locale, studios et 2 pièces composeront les deux tiers des logements, à destination tant des enseignants que des chercheurs. Dans un bâtiment de 3 étages, le programme prévoit 82 logements, dont 55 petits logements de 1 ou 2 pièces, le reste étant des appartements familiaux de 3 à 5 pièces. La recherche de qualité s illustre à travers le choix des matériaux, les surfaces habitables, le confort fonctionnel, acoustique et thermique, et le soin apporté au traitement des espaces communs et extérieurs. Le dernier étage est constitué de grands logements façon maison sur le toit, avec de larges terrasses traversantes, et les façades arrière donnent sur un jardin de m². page 14

15 Résidences ciblées sur des populations spécifiques Boulogne Île Seguin 3 Une résidence pour chercheurs et artistes dans l île des deux cultures M Boulogne Résidence Île Seguin : ING REIM 50 % 50 % FOA Fin 2009 Le projet global d aménagement de l île Seguin participe de la reconquête des anciennes usines Renault. La conception du renouvellement de cette ancienne forteresse ouvrière s appuie sur la conjonction de la culture scientifique et de la culture artistique. La résidence qui sera construite sur l îlot 6, au centre de l île, est destinée à la fois aux chercheurs et aux artistes en résidence moyenne ou longue durée, selon un concept déjà développé en d autres lieux, tel le couvent des Récollets à Paris, géré lui aussi par la société Le Richemont. Ce programme original a justifié l intervention de la dans des conditions de loyers très difficiles à maîtriser. Le projet d investissement commun de la Caisse des Dépôts et d ING REIM, via la Boulogne Résidence Île Seguin, porte sur la construction de 240 logements et logements/ateliers sur une surface globale de plus de m². Le bâtiment, conçu comme une résidence de services, comprendra également des commerces. Les surfaces commerciales et les locaux communs du bâtiment participeront à l animation générale, notamment celle du deck qui ceinturera l ensemble de l île Seguin. page 15

16 4 Accompagner les marchés en transformation rapide Saint-Denis Résidence Les Jardins de la Plaine Des logements fonctionnels proches du Stade de France ,3 M des Régions : SNI 50 % 50 % DLM Juillet 2006 Ce projet s inscrit dans le cadre du partenariat développé entre la, la SNI et la communauté d agglomération de Plaine Commune, qui regroupe 8 villes et 24 quartiers de la Seine-Saint-Denis. Afin de répondre aux objectifs du PLH (programme local de l habitat) communautaire, cette première opération de logements locatifs libres à loyers maîtrisés a été réalisée à la Plaine Saint-Denis. C est aujourd hui l un des secteurs majeurs du développement de la ville, à proximité de Paris, du Stade de France et des transports en commun. Disposant d une surface habitable de m², la résidence Les Jardins de la Plaine se compose de 950 m² de surface commerciale en rez-de-chaussée, de 112 logements répartis dans 4 bâtiments et de 122 places de stationnement. Ce programme fonctionnel contribue à mettre en valeur un cadre urbain ambitieux et fédérateur à la porte de Paris. page 16

17 Accompagner les marchés en transformation rapide Reims-Clairmarais L Embarcadère 4 Une offre résidentielle attractive pour un nouveau quartier rémois à 45 minutes de la capitale 28 3,65 M des Régions : SNI 50 % 50 % Cabinet Beguin & Macchini Octobre 2006 Dans une conjoncture favorable puisque la ville de Reims est desservie depuis juin 2007 par le TGV Est Européen, qui la relie à Paris en 45 minutes, cette nouvelle résidence est située dans le quartier Clairmarais, un secteur en plein renouveau face à la gare centrale. La proximité du centreville et de la ligne de tramway, sa qualité architecturale et ses prestations de qualité constituent ses principaux atouts, au cœur d une ville en plein essor vouée à devenir le prochain quartier d affaires de la capitale. Le programme locatif proposé dans ce secteur en transformation est essentiel à l équilibre des offres proposées aux ménages actifs. L Embarcadère, qui doit son nom au terminus historique de la ligne de chemin de fer Paris-Reims de 1854, comprend 28 logements intermédiaires locatifs du type 2 au type 4, un jardin et un sous-sol de 40 emplacements pour véhicules. Il propose des logements résidentiels qui répondent autant à des critères d exigence qualitative qu à une démarche de respect de l environnement. page 17

18 4 Accompagner les marchés en transformation rapide Nanterre Rue des Trois-Fontanot Réaménagement dynamique d une ville universitaire populaire 34 8,6 M des Régions : SNI 50 % 50 % Co-promoteurs : ICADE Capri et Vinci Immobilier Promotion Ateliers Mas et Roux Février 2010 Depuis 2001, la a développé un partenariat avec la ville de Nanterre et l établissement public Seine-Arche. Les études sur l habitat ont fait émerger un besoin en logements de niveau intermédiaire. Une première opération mixte de logements locatifs, accession et locatifs sociaux a donc été attribuée à la sur l îlot Pesaro, situé à la jonction de la Seine, du quartier de l Arche et du secteur nord. Dans ce secteur en croissance rapide du nord-ouest de Paris, le programme locatif ainsi créé participe à la diversité des réponses offertes. L opération de l îlot Pesaro comportera au total 166 logements, des commerces et des activités en rez-de-chaussée, et 169 places de stationnement. L investissement de la portera plus précisément sur 34 logements locatifs intermédiaires et 30 places de stationnement. Ce vaste programme urbain contribuera à revaloriser la ville, tant au niveau de la fluidité de la circulation qu à celui de l aménagement des espaces publics. Une véritable réparation pour Nanterre, qui a en effet longtemps été délaissée au profit de La Défense. page 18

19 Accompagner les marchés en transformation rapide Rosny-sous-Bois Les Portes de Rosny 4 Favoriser le désenclavement vis-à-vis de la ville ,1 M Investisseur Maufras et Associés 1 er semestre 2010 Les objectifs de la municipalité sont les suivants : répondre aux besoins de la ville en matière de logements, notamment pour les familles et les jeunes, et désenclaver le site en l ouvrant sur la ville. L immeuble s inscrit dans un projet global d aménagement et de requalification de l entrée de ville de Rosny-sous-Bois sur un périmètre de 16 ha, qui comportera des opérations très diversifiées en vue d une restructuration totale. Dans ce secteur en développement de l Est parisien, ce programme participe à la diversité des offres et à l accueil de populations nouvelles. Le projet consiste en l acquisition d un immeuble de 101 logements situé en entrée de ville, le long de l avenue du Général-de-Gaulle. L immeuble s inscrit dans un projet global d aménagement, celui de la ZAC des Portes de Rosny, comportant un programme associant logements locatifs en accession, bureaux, commerces et hôtellerie (résidences de tourisme et pour étudiants, résidence hôtelière pour la Police nationale). Il se compose de 5 cages d escalier et présente un parti architectural de grande qualité. page 19

20 Neptune à Dunkerque Conception et réalisation PAKENKO - août 2007 / Photographies et illustrations : J.-P. Durand ; R. Castro et S. Denissoff ; N. Michelin ; P. Buisson ; P. Serbat ; B. Tomasini ; Ch. de Portzamparc ; A. Lelieur - Architecture développement ; B. Leclercq Architecture ; G. et M. De Hoÿm de Marien ; FOA ; DLM ; Beguin & Macchini ; Atelier Mas et Roux ; Maufras et Associés ; autres D.R. Réseau des directeurs régionaux de la Alsace Tél. : Antilles-Guyane Tél. : Aquitaine Tél. : Auvergne Tél. : Basse-Normandie Tél. : Bourgogne Tél. : Bretagne Tél. : Centre Tél. : Champagne-Ardenne Tél. : Corse Tél. : Franche-Comté Tél. : Haute-Normandie Tél. : Île-de-France Tél. : Languedoc-Roussillon Tél. : Limousin Tél. : Lorraine Tél. : Midi-Pyrénées Tél. : Nord-Pas-de-Calais Tél. : Nouvelle-Calédonie Polynésie Française Tél. : PACA Tél. : Pays de LA Loire Tél. : Picardie Tél. : Poitou-Charentes Tél. : Réunion-Océan Indien Tél. : Rhône-Alpes Tél. : Direction du Développement Territorial et Réseau Département immobilier et logement 72, avenue Pierre-Mendès-France Paris Cedex 13 Yves Gorrichon Directeur investissement logement Tél. :

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