Projets de plans métropolitains d aménagement et de développement. des communautés métropolitaines

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1 Projets de plans métropolitains d aménagement et de développement des communautés métropolitaines Pour une approche équilibrée et durable du développement Mémoire de l Association provinciale des constructeurs d habitations du Québec (APCHQ) Septembre 2011

2 1 INTRODUCTION En juin 2010, le gouvernement du Québec a sanctionné la Loi sur l aménagement et l urbanisme et d autres dispositions législatives concernant les communautés métropolitaines. Ce faisant, les municipalités régionales de comté localisées sur le territoire des deux communautés métropolitaines du Québec (Montréal et Québec) ont retrouvé leur pouvoir et responsabilités en matière de schémas d aménagement et de développement. Les communautés métropolitaines, quant à elles, ont obtenu la responsabilité d élaborer un plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) pour leur territoire. Selon la Loi, le PMAD doit s inscrire dans la perspective d un développement durable aux fins d assurer la compétitivité et l attractivité du territoire métropolitain. Ce plan doit porter sur huit objets : La planification du transport terrestre; La protection et la mise en valeur du milieu naturel et bâti, ainsi que des paysages; L identification de toute partie du territoire qui doit faire l objet d une planification intégrée de l aménagement du transport; La définition des seuils de densité selon les caractéristiques du milieu; La mise en valeur des activités agricoles; La définition des territoires voués à l urbanisation optimale de l espace, ainsi que la délimitation de tout périmètre métropolitain; L identification de toute partie du territoire de la communauté qui, chevauchant le territoire de plusieurs municipalités régionales de comté, est soumise à des contraintes majeures pour des raisons de sécurité publique, de santé publique ou de bien-être général; L identification de toute installation qui présente un intérêt métropolitain et la détermination, pour toute nouvelle installation, du lieu de son implantation, de sa vocation et de sa capacité. Les communautés métropolitaines ont adopté leur PMAD respectif en version préliminaire à la fin du mois d avril La version finale de ces documents devra être adoptée avant le 31 décembre Entre-temps, les MRC, les agglomérations et le ministère des Affaires municipales, des Régions et de l Occupation du territoire disposent de 120 et de 180 jours pour transmettre aux communautés métropolitaines leur avis sur le contenu des projets de PMAD. Des consultations publiques seront également tenues pour permettre aux différents intervenants de donner leur opinion sur ces documents. C est dans ce contexte que le présent document a été élaboré. Il présente les préoccupations de l APCHQ quant au contenu des PMAD élaborés par les deux communautés métropolitaines du Québec, mais particulièrement à celui du PMAD de la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM). L Association provinciale des constructeurs d habitations du Québec (APCHQ) a été fondée en Occupant une place prépondérante dans l industrie de la construction et de la rénovation, elle contribue à favoriser la prospérité du marché de l habitation au Québec. Elle représente, par ailleurs, la plus importante association d entrepreneurs au Canada, avec près de membres, au sein de 15 associations régionales dans l ensemble du Québec. 2

3 2 LE CONTEXTE GÉNÉRAL Les plans métropolitains d aménagement et de développement (PMAD) sont des documents importants. Une fois qu ils auront été adoptés, les MRC localisées sur le territoire d une communauté métropolitaine disposeront d une période de deux ans pour se conformer à leurs orientations, objectifs et critères. Par la suite, les municipalités concernées disposeront d une période de six mois pour assurer la concordance de leur règlementation d urbanisme avec le schéma d aménagement de leur MRC. Un PMAD est un document de planification important, qui propose une vision du développement des deux principales agglomérations du Québec jusqu en Ce n est donc pas banal. Comme organisme impliqué directement dans le développement résidentiel, deux aspects des PMAD nous préoccupent grandement : les périmètres d urbanisation (c est-à-dire les territoires dans lesquels l urbanisation sera autorisée au cours des prochaines années) et les seuils de densité résidentielle. La lecture des deux PMAD nous permet de formuler des commentaires d ordre général sur différents aspects. 1. Le périmètre d urbanisation L écart de contenu entre les deux documents sur cet aspect est saisissant. Dans le PMAD de la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ), bien que l exercice n ait pas été optimisé 1, il a permis de déterminer, pour chaque municipalité, les besoins supplémentaires d espace nécessaires pour permettre la croissance jusqu en Les besoins de dézonage exprimés sont de l ordre de hectares (près de hectares pour le résidentiel et un peu plus de 350 hectares pour les lieux d emplois). En ce qui concerne la Communauté métropolitaine de Montréal (CMM), on évite complètement la question. On y précise tout simplement que le périmètre métropolitain pourra être révisé, après une période transitoire d au plus cinq ans. Mais toutes les modifications au périmètre métropolitain devront être précédées (p. 80) : Des modifications au schéma d aménagement et de développement et à la règlementation d urbanisme assurant la conformité de ces outils au PMAD; De l adoption de plans de développement de la zone agricole par les MRC, sous réserve que l encadrement de ces plans par le ministère de l Agriculture, des Pêcheries et de l Alimentation en aura permis la réalisation dans ce délai; Des analyses pertinentes portant sur les coûts de l urbanisation. Il est clair que la réalisation de ces procédures exigera un délai considérable. De ce fait, le périmètre d urbanisation actuel dans la région de Montréal sera en vigueur pour plusieurs années encore (sauf les ajustements déterminés dans la MRC Les Moulins et dans la MRC de Marguerite-D Youville). Or, compte tenu des pressions engendrées par le développement, le périmètre d urbanisation devrait être révisé. En fait, dans le cadre de l élaboration du PMAD, la CMM a demandé aux différents secteurs 1 Voir APCHQ-Région de Québec, Analyse du Plan métropolitain d aménagement et de développement de la Communauté métropolitaine de Québec, Développer durablement le territoire de la région en respectant les besoins et les aspirations des ménages, mémoire de l APCHQ à la CMQ, juillet

4 géographiques de présenter leur position à ce sujet. Selon les documents présentés, les besoins en espace supplémentaires jusqu en 2031 ont été chiffrés, sur les deux couronnes de la région de Montréal, à près de hectares seulement pour la fonction résidentielle (2 200 hectares pour la couronne nord et hectares pour la couronne sud). Constat : Il est pour le moins surprenant que, dans un document de planification aussi important qui porte sur l aménagement et le développement de la métropole du Québec pour les deux prochaines décennies, on décide de repousser la décision sur une question aussi capitale que les besoins en espace. 2. Les seuils de densité Les projets de PMAD proposent également des seuils de densité pour leur territoire respectif. Si, dans le cas de la CMQ, les densités présentées dans le PMAD soulèvent certaines préoccupations, la situation est encore plus critique dans la région de Montréal. Encore une fois, en comparant les propositions des couronnes par rapport au contenu du PMAD, on constate qu il existe des écarts. La densité exigée dans le projet de PMAD est plus élevée que les propositions des couronnes. Selon les informations que nous avons obtenues, plusieurs méthodologies auraient été utilisées lors de l élaboration du PMAD pour déterminer les densités résidentielles. Ces méthodologies ont été utilisées pour établir les densités résidentielles des projets récents dans les différentes parties du territoire de la CMM et pour établir les objectifs à atteindre au cours des prochaines années. Or, il semble que la dernière méthodologie utilisée ne fait pas l unanimité. D ailleurs, il est pour le moins surprenant que les objectifs de densité à atteindre soient aussi précis (par exemple, l objectif fixé pour la période est de 17 logements par hectare pour la MRC Deux-Montagnes mais de 18 logements par hectare pour la MRC Les Moulins). À notre avis, des objectifs aussi précis sont peu crédibles. Un écart d un logement sur une superficie d un hectare ( mètres carrés) est minime. Il est important de s assurer que ces objectifs ne sont pas arbitraires. Évidemment, la densité est intimement liée à la question du périmètre d urbanisation. D un point de vue théorique, plus le territoire pour accueillir une population donnée est restreint, plus les densités devront être élevées. Mais, dans les faits, le développement résidentiel est un phénomène beaucoup plus complexe. Nous y reviendrons. 3. La concentration du développement Un autre aspect des PMAD qui peut avoir un impact sur le développement résidentiel est la priorisation du développement. Cette priorisation est présente dans les deux PMAD. Toutefois, elle est encore plus contraignante dans la région de Montréal. 4

5 Dans la région de Québec, on préconise une consolidation du développement. Ainsi, il est spécifié par exemple que 75 % des nouveaux logements en milieu urbain (Québec et Lévis) doivent être construits en continuité avec le bâti existant. Dans le cas de la région de Montréal, on précise que 40 % des nouveaux logements doivent se retrouver dans un rayon d'un kilomètre des infrastructures de transport collectif (aires TOD : principalement le métro et gares de trains). Or, la très grande majorité des secteurs autour de ces infrastructures de transport collectif sont déjà construits. Il est donc clair que pour atteindre l objectif de 40 %, il faudra procéder au redéveloppement des secteurs. Par définition, le redéveloppement est un exercice complexe qui ne peut être réalisé qu à certaines conditions (un nombre limité de propriétaires, la présence de bâtiments dont la valeur est relativement faible par rapport à la valeur du terrain, etc.). De plus, les projets de redéveloppement sont généralement plus denses que le bâti existant. Or, selon les règles actuelles, la population environnante peut s objecter à de tels changements de zonage. Dans ce contexte, il est très difficile de faire du redéveloppement. Plusieurs projets ont été rejetés ou bloqués par la population au cours des dernières années dans la région de Montréal. Une autre contrainte pourra rendre difficile l atteinte de l objectif fixé par la CMM, soit de regrouper 40 % des nouveaux logements autour des infrastructures de transport collectif. Cette contrainte concerne la capacité des réseaux de viabilisation en place. Généralement, les projets de redéveloppement dans un secteur déjà construit sont plus denses que le bâti existant. Or, les réseaux et les infrastructures en place ont été dessinés en fonction de la densité construite. Si l on augmente de façon significative la densité ou le nombre de logements dans un secteur donné, il est probable que les réseaux en place ne pourront satisfaire la demande. Dans certains cas, des investissements majeurs devront être réalisés au préalable afin de mettre à niveau les réseaux. Et que dire de la nécessité d investir 23 milliards de dollars dans le transport collectif pour accompagner la vision de la CMM? Sans engagement ferme à cet égard, c est toute l architecture du PMAD de la CMM qui est fragilisée. 4. La question de la zone agricole Un des arguments régulièrement avancé pour limiter l expansion du périmètre d urbanisation concerne la protection du territoire agricole. On met habituellement en opposition développement urbain et production agricole. À notre avis, il s agit d une approche erronée. Il faut savoir en effet que, dans la région de Montréal, 75 % de la superficie de la zone agricole est occupée par des exploitants agricoles. Les 25 % restants représentent environ hectares. 5

6 Tableau: Données sur le territoire en zone agricole, 31 mars 2010 MRC Superficie de la zone agricole au 31 mars 2010 (ha) Superficie occupée par les exploitations agricoles enregistrées au MAPAQ (ha) % de la zone agricole occupée par des exploitations agricoles Montréal Montréal ,1% Laval Laval ,6% Lanaudière MRC L'Assomption ,3% MRC Les Moulins ,9% Laurentides MRC Deux-Montagnes ,6% MRC Mirabel ,4% MRC Thérèse-de-Blainville ,9% Montérégie MRC Beauharnois-Salaberry ,1% MRC Lajemmerais ,5% MRC La-Vallée-du-Richelieu ,2% MRC Roussillon ,0% MRC Rouville ,6% MRC Vaudreuil-Soulanges ,2% Longueuil ,2% Total ,9% Source: CPTAQ, rapport annuel Note: Certaines MRC comprennent des municipalités qui ne font pas partie de la CMM. Collectivement, ces terres non exploitées représentent-elles la meilleure utilisation possible de la ressource? On peut se poser la question. Une des orientations du projet de PMAD est d augmenter de 6 % la superficie des terres cultivées (critère 1.3.1, p. 69). Nous sommes tout à fait d accord avec cette orientation. L agriculture est une industrie qui contribue au développement économique du Québec. Pour cette raison, elle doit être soutenue comme n importe quelle autre industrie. Mais, à partir des résultats du tableau précédent, il est clair qu on pourrait augmenter le périmètre d urbanisation de la région métropolitaine et accroître simultanément les superficies cultivées dans la zone agricole sans problème. Compte tenu des superficies disponibles non exploitées dans la zone agricole, il faudrait arrêter de mettre en opposition développement urbain et agriculture. Les développements de ces deux secteurs économiques peuvent être compatibles. Par ailleurs, il faut savoir que, selon les données publiées dans les rapports annuels de la CPTAQ, la superficie non occupée par des exploitants agricoles dans la zone agricole de la région de Montréal a diminué de près de hectares au cours des neuf dernières années. Comme industrie, l agriculture a ses propres problèmes internes. Pensons notamment à la problématique de la relève agricole. Il 6

7 faudrait donc arrêter de penser que la principale menace pour l agriculture est le développement urbain. Constats : Les besoins exprimés par les couronnes (4 200 hectares) doivent être remis dans leur contexte. Cette superficie représente moins que 5 % des terrains en zone agricole qui ne sont pas exploités (4 200 ha / ha). Dans les faits, on peut donc augmenter le périmètre d urbanisation dans les couronnes et augmenter la superficie agricole exploitée. Ces objectifs ne sont pas incompatibles. 5. Une différence d approche évidente entre la CMM et la CMQ Les trois premiers points présentés précédemment font ressortir une évidence : l approche préconisée par les deux communautés métropolitaines pour l élaboration de leur PMAD a été très différente. Dans le cas de la CMQ, bien que le projet de PMAD ait donné lieu à une proposition sous-optimale, il a été réalisé, dans une certaine mesure, en concertation avec les partenaires. En effet, la CMQ a organisé un Forum métropolitain des élu(e)s ainsi que des tables de travail thématiques. Une telle approche a permis de présenter un document qui fait état des besoins de la communauté et des particularités de chacune des parties du territoire. Dans le cas de la CMM, il est évident qu il existe une certaine tension. Les demandes exprimées par les couronnes, tant sur le plan du périmètre d urbanisation que sur les densités, n ont pas été considérées. Les approches utilisées pour estimer les besoins n étaient même pas uniformes. La différence de ton est également évidente. L approche préconisée à Montréal est encore plus dogmatique que celle qui a été adoptée à Québec. La Loi adoptée par le gouvernement précise que le plan métropolitain doit s inscrire dans la perspective d un développement durable aux fins d assurer la compétitivité et l attractivité de la communauté métropolitaine. On retrouve trois concepts importants dans les préoccupations gouvernementales : développement durable, compétitivité et attractivité. Or, il est clair à la lecture du PMAD de la Communauté métropolitaine de Montréal que ces concepts n ont pas été traités au même niveau. Pire encore : on confond le développement durable avec le nondéveloppement. Nous comprenons qu il est important et nécessaire d apporter des ajustements à notre type de développement. Notre façon de vivre actuellement ne doit pas hypothéquer l avenir des générations futures. Nous partageons entièrement cette préoccupation. Toutefois, dans l idée même du développement durable, il y a le concept de développement. Il ne faut pas l oublier. Pour que les générations futures soient en mesure de vivre de façon décente, notre 7

8 économie devra être dynamique et compétitive. Or, il n y a rien de concret dans le PMAD de la métropole du Québec qui vise à appuyer la compétitivité de la région. Rien. Pour être compétitives, les régions métropolitaines doivent offrir un environnement (économique, social, culturel et naturel) grandement performant, en d autres termes hautement compétitif et attractif. En 2002, la CMM a réalisé un diagnostic qui a montré de façon claire que la région métropolitaine de Montréal offrait un degré de compétitivité et d attractivité très limité par rapport aux régions nordaméricaines concurrentes (les régions métropolitaines de plus de deux millions de personnes en Amérique du Nord). Les données fournies dans les Cahiers métropolitains de décembre 2010 tendent à démontrer que la situation ne s est pas améliorée. Elle s est même détériorée dans certains secteurs. Par exemple : En 2001, la région métropolitaine de Montréal se retrouvait au dernier rang (26 e rang sur 26 régions métropolitaines) quant à sa production par habitant. En 2008, la région de Montréal se positionnait au 32 e rang sur un total de 33 régions métropolitaines. La situation relative de la région montréalaise s est donc détériorée. Le même constat peut être fait en ce qui concerne la taille démographique de la région. En 2001, la région de Montréal se positionnait au 11 e rang pour ce qui est de la taille démographique des régions métropolitaines en Amérique du Nord. En 2009, la région de Montréal se retrouvait au 16 e rang. Par ailleurs, rappelons que la région de Montréal se classait relativement bien sous certains aspects. Ainsi, comme cela a été démontré dans le Document déclencheur produit en 2002 par la CMM, la région métropolitaine de Montréal est relativement restreinte en termes de superficie. En fait, la région de Montréal est l une des régions les plus denses en Amérique du Nord, après New York et Los Angeles. En 2002, la région de Montréal était l une des régions qui ont le mieux protégé leur territoire agricole et leurs forêts (3 e, après Dallas et Saint-Louis). Elle a également réussi à se doter d un réseau de transport collectif parmi les plus utilisés. Il est donc surprenant et décevant de constater que le Plan métropolitain d aménagement et de développement (PMAD) de la région de Montréal, qui constitue le document de planification de référence pour la région pour les 20 prochaines années, ne vise qu à améliorer les aspects pour lesquels la région se positionnait déjà relativement bien (densité du territoire, protection des forêts et du milieu agricole et transport en commun). En ce qui concerne les aspects économiques et démographiques pour lesquels le positionnement relatif de la région se détériore année après année, on n y retrouve pratiquement aucune mesure concrète. On se serait attendu à ce que ce type de document, qui vise la planification du territoire pour les 20 prochaines années, intègre ou développe certains éléments du plan de développement économique (PDE) de la CMM. Rappelons qu à la fin de l année 2010, la CMM a adopté un plan de développement économique (PDE). Ce plan vise principalement à stimuler la compétitivité de la région. Il s agit en fait d une mise à jour du plan précédent ( ). Au cœur de la stratégie de ce plan se retrouvait les grappes industrielles, 8

9 qui sont des concentrations géographiques d entreprises et d institutions interreliées dans un domaine particulier (PDE , p. 3). Or, le PMAD ne tisse aucun lien avec le PDE. Nous serions en droit de nous attendre à ce qu on s assure dans le PMAD que la région possède notamment les espaces adéquats pour que ces grappes industrielles puissent s épanouir. En outre, des entreprises d envergure sont attirées par les grands campus industriels, qui offrent beaucoup d espaces pour des agrandissements futurs et pour les nombreux sous-traitants. Ainsi, en disposant de fournisseurs à proximité, l entreprise intégratrice a besoin de moins de superficie de sol. Les pièces arrivent au moment opportun, il n est donc pas nécessaire de les entreposer (le «just in time»). Le PMAD n aborde pas ce type d enjeux en ce qui concerne l aménagement. Est-ce que la région possède les capacités d accueil pour recevoir le développement économique souhaité? Est-ce que les grappes que l on veut développer peuvent s épanouir? Sommes-nous en mesure d accueillir les grandes entreprises qui recherchent des sites du type campus? Constats : Le PMAD travaille principalement sur un aspect sous lequel notre positionnement par rapport aux autres régions métropolitaines d Amérique du Nord est relativement satisfaisant (la densité), alors que très peu d éléments du plan portent sur notre principale faiblesse (l économie). En d autres termes, on travaille sur nos forces et non pas sur nos faiblesses. Généralement, pour qu un exercice de planification régionale connaisse du succès, il est primordial que les différents partenaires de la région s approprient les orientations. Pour ce faire, un large consensus est indispensable. Or, il est clair que, pour l instant, le PMAD n a pas cet appui général nécessaire à sa réussite. Les points qui viennent d être présentés sont préoccupants. À notre avis, l adoption du PMAD de la CMM dans sa version actuelle aurait des conséquences néfastes sur le marché de l habitation, sur l industrie et finalement sur la santé financière de certaines municipalités de la région. Les impacts probables de ces orientations sont présentés ci-après. 9

10 3 L IMPACT SUR LE MARCHÉ DE L HABITATION L industrie de la construction génère des retombées économiques importantes pour le Québec Le secteur de la construction résidentielle représente une part importante de l activité économique du Québec et constitue un important moteur de création de richesse pour l ensemble de la société. En 2010, dans l ensemble de l industrie de la construction, on comptait au Québec employeurs, procurant de l emploi à personnes. En termes de volume d emploi, cette industrie se situe au 9 e rang dans la province, juste derrière le secteur de la «finance, des assurances, de l immobilier et de la location». Au cours du premier trimestre de 2011 (entre janvier et mars), le produit intérieur brut de l ensemble de l industrie de la construction atteignait 14,9 milliards de dollars, c est-à-dire qu il constituait 5,8 % de celui de l ensemble du Québec. En d autres termes, le secteur de la construction a créé près de 15 milliards de dollars de revenus pour les différents acteurs économiques du Québec au cours de cette période. C est considérable. Selon le modèle de l ISQ, les investissements en construction réalisés en 2003 ont généré 3,8 milliards de dollars de retombées fiscales, en impôts et taxes indirectes, pour les deux ordres de gouvernement, et 2,7 milliards de dollars en parafiscalité. Le secteur résidentiel constitue une part importante de l ensemble de l industrie de la construction. En effet, en 2010, la majorité des employeurs ( ou 58 % de l ensemble) évoluait dans ce secteur et fournissait de l emploi à salariés, soit 41 % de l ensemble de la main-d œuvre du secteur de la construction. La grande région de Montréal, à elle seule, compte près de employeurs et celle de Québec, près de Nombre d'employeur dans le secteur de la construction résidentielle, Grande région de Montréal et Région de Québec, 2009 Grande région de Montréal Région de Québec Années Nombre d'employeurs dans le secteur du résidentiel Total - Nombre d'employeurs % des employeurs dans le secteur résidentiel Nombre d'employeurs dans le secteur du résidentiel Total - Nombre d'employeurs % des employeurs dans le secteur résidentiel ,4% ,2% Source: Commission de la construction du Québec (CCQ). Le secteur de la construction résidentielle a connu une forte croissance au cours des dernières années En effet, comme le démontre la tendance haussière des mises en chantier, le nombre de salariés dans le secteur de la construction résidentielle s est accru de plus de 79 % au Québec entre 2002 et La grande région de Montréal a enregistré une croissance de plus de 50 % de sa main-d œuvre, alors que celle de la région de Québec a littéralement explosé, avec une hausse de 93 % du nombre de salariés. 10

11 Évolution du nombre salariés dans le secteur de la construction résidentielle, Grande région de Montréal et Région de Québec Grande région de Montréal Région de Québec Années Nombre de salariés dans le secteur du résidentiel Total - Nombre de salariés % des employés dans le secteur résidentiel Nombre de salariés dans le secteur du résidentiel Total - Nombre de salariés % des employés dans le secteur résidentiel ,5% ,7% ,5% ,6% ,9% ,7% ,5% ,5% ,7% ,4% ,9% ,7% ,5% ,8% ,2% ,8% Variation ,2% 30,8% - 92,5% 48,4% - Source: Commission de la construction du Québec (CCQ). Sur le plan du dynamisme de ce secteur d activité, on constate que unités ont été mises en chantier sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Montréal entre 1996 et 2010, avec une tendance à la hausse, qui touche toutefois à sa fin. La tendance à la hausse est également observable sur le territoire de la Communauté métropolitaine de Québec. Évolution du nombre de mises en chantier CMM Moyenne : unités annuellement Courbe de tendance

12 Évolution du nombre de mises en chantier CMQ Moyenne : unités annuellement Courbe de tendance L industrie de la construction répond aux besoins des ménages en matière d habitation. Le profil de cette demande répond à un ensemble de facteurs sociodémographiques, tels que les besoins des familles selon l âge et la taille des ménages, la proximité relative des lieux de travail, la proximité des services et des axes routiers, etc. De ce fait, pour un développement harmonieux, durable et une industrie prospère, les besoins des ménages qui sont en amont des tendances du marché devraient en tout temps être pris en compte dans l élaboration des règles d aménagement urbain. Dans ce contexte, et compte tenu de l importance de l industrie de la construction résidentielle dans les territoires des deux communautés métropolitaines, il serait judicieux d introduire de nouvelles règles de marché avec une certaine prudence. Ainsi, il est clair que le fait de créer artificiellement une rareté de terrains et d accroître la densification des produits résidentiels aura des répercussions significatives sur le marché et, par le fait même, sur l industrie de la construction. La densification des produits résidentiels : une tendance lourde L analyse historique des mises en chantier de logements permet de constater que les produits résidentiels ont connu une densification significative au cours des dernières années, en particulier dans la région de Montréal, mais également dans la région de Québec. On observe en effet que les produits les plus denses, comme les logements locatifs et en copropriété, occupent maintenant une place de plus en plus importante dans le marché du développement résidentiel. Cette croissance s est réalisée au détriment du marché de l habitation unifamiliale. Entre 1996 et 2010, la relation entre le logement de type unifamilial et celui de type appartements (qui comprend les logements locatifs traditionnels, les plex, les copropriétés et les résidences pour personnes âgées) s est inversée complètement. Par exemple, en 1996, 50 % de toutes les mises en chantier sur le territoire de la CMM consistaient en des logements unifamiliaux. En 2010, cette proportion n était plus que de 25 %. Parallèlement, l importance relative des unités de type appartements est passée de 28 % à 64 % durant la même période. 12

13 La région de Québec a connu un phénomène similaire, mais un peu moins prononcé, alors que la proportion de mises en chantier d unités de type appartements est passée de 43 % à 57 % de l ensemble des nouvelles constructions entre 1996 et Plusieurs facteurs ont contribué à l essor des nouvelles constructions de type appartements. La réduction de la taille des ménages et l augmentation du prix des terrains et des matériaux de construction ont favorisé la construction d unités à densité élevée. Le vieillissement de la population a également stimulé le marché de la construction de résidences pour personnes âgées. Les membres de l APCHQ ont agi de manière cohérente avec cette tendance, et se sont ajustés au type de logements construits, pour répondre aux changements qui ont modulé la demande au fil du temps. À l APCHQ, on reconnaît l importance du développement durable et on souscrit aux tendances générales en matière de densification. Cependant, on considère qu il serait préférable d intégrer des objectifs de densité de manière graduelle, en évitant d imposer trop rapidement des seuils de densité trop restrictifs. La densification observée au cours des dernières années dans les territoires des deux communautés métropolitaines s est effectuée de façon naturelle et harmonieuse, en réponse aux conditions de marché. Cette densification ne s est pas réalisée à la suite d une règlementation restrictive. Cette tendance lourde devrait se poursuivre au cours des prochaines années. Alors, pourquoi introduire des règles arbitraires qui viendraient venir perturber le marché? D autant plus qu il ne faut pas perdre de vue que la région de Montréal est déjà l une des agglomérations les plus denses en Amérique du Nord. La région de Montréal compte également l une des proportions les plus faibles en Amérique du Nord de maisons unifamiliales dans le parc de logements métropolitains, soit 37 % en 2001, par rapport à un minimum de 50 % ailleurs, à l exception de New York. Constat : La densification des produits résidentiels est une tendance lourde observée dans la région de Montréal au cours des dernières années. Cette densification s est faite naturellement en fonction de l environnement de marché, et ce phénomène devrait se poursuivre au cours des prochaines années. Pourquoi introduire des mécanismes coercitifs pour accélérer cette tendance, alors que la région de Montréal est déjà l une des agglomérations les plus denses en Amérique du Nord? La diversité des produits résidentiels : une nécessité L APCHQ partage les préoccupations de la population quant à la mise en place d un schéma de développement qui respecte les principes de développement durable. Cependant, il est essentiel d apporter ces changements de façon graduelle, en respectant la capacité d adaptation des principaux acteurs. L imposition d un cadre de développement trop strict trop rapidement pourrait avoir des conséquences économiques liées à la limitation du potentiel de développement de la Communauté métropolitaine de Montréal. Les produits résidentiels denses ne conviennent pas à tous les types de clientèle. En effet, en mars 2009, une enquête de la SCHL 2, qui portait sur les préférences des ménages en matière de typologie de logement lors de l achat d une propriété, a montré une préférence marquée des ménages pour la maison individuelle. 2 SCHL, Enquête canadienne sur la rénovation et l achat de logements, mars

14 Les réponses à la question «Quel serait votre premier choix de logement?» ont donné le portrait de situation suivant : 56 % des ménages ont indiqué une préférence pour une maison individuelle; 12 % des ménages ont indiqué une préférence pour une maison jumelée; 9 % des ménages ont indiqué une préférence pour une maison en rangée; 18 % des ménages ont indiqué une préférence pour un appartement de type copropriété; 4 % des ménages ont indiqué ne pas avoir de préférence ou n ont pas répondu. Ainsi, bien que la CMM favorise le développement résidentiel à haute densité, cette typologie n est pourtant pas privilégiée par une majorité d acheteurs. En effet, 71 % des ménages ayant l intention d acquérir une propriété ont indiqué ne pas avoir l intention d acheter un logement en copropriété. Ce constat s applique également au segment de la clientèle des baby-boomers. Selon une autre enquête de l APCHQ, on observe, comme le démontre le tableau ci-dessous, que les logements de type copropriété ne correspondent pas non plus au type de logement préféré par cette cohorte de population. Typologies d'habitation souhaitée par les baby-boomers en cas de déménagement Typologie d habitation souhaitée Cohorte ans Cohorte ans Cohorte ans Copropriété 28 % 22 % 14 % Maison individuelle 43 % 18 % 7 % Maison de retraite 14 % 43 % 65 % NSP - NRP 15 % 17 % 14 % Source : APCHQ, BÉLANGER, Pierre. La trajectoire résidentielle des baby-boomers : 15 ans plus tard, Montréal, 2010 Par ailleurs, bien que le vieillissement de la population soit souvent mentionné comme facteur favorisant la densification de l habitat et le retour à la ville, cette enquête récente de l APCHQ 3 prévoit plutôt une consolidation des milieux de vie périurbains actuels. En effet, le sondage mené auprès d un groupe de babyboomers indique une volonté de demeurer dans leur résidence actuelle pour plusieurs années encore, soit 13,7 ans en moyenne, ce qui va contribuer à limiter l offre de maisons existantes et soutenir le mouvement des jeunes familles vers l extérieur de la CMM. Si on veut que la région soit attractive, il est donc essentiel d être en mesure d offrir une diversité de logements pour accueillir le plus grand nombre de ménages. Or, en créant une rareté de terrains développables et en augmentant les densités résidentielles, on limite inévitablement le potentiel de diversification des produits résidentiels. La densité résidentielle dans les couronnes est évidemment moins élevée que dans les secteurs centraux de la région. Fondamentalement, cette situation s explique par le coût du terrain. Plus le prix du terrain est élevé, plus la superficie de sol nécessaire pour rentabiliser l investissement est élevée. Compte tenu que les prix des terrains en banlieue sont moins élevés, il est possible de construire des produits moins denses. Historiquement, ces produits moins denses sont recherchés par une clientèle plus jeune, souvent familiale, qui veut accéder à la propriété. Généralement, cette clientèle recherche des logements relativement grands, à un prix relativement abordable. 3 APCHQ, BÉLANGER, Pierre. La trajectoire résidentielle des baby-boomers : 15 ans plus tard, Montréal,

15 Cette tendance des jeunes familles à quitter le centre de la région n est pas un phénomène unique à l agglomération de Montréal. Une étude récente, réalisée par des chercheurs de Statistique Canada sur les grands centres urbains du Canada, permet de constater que le comportement des jeunes familles est le même à Montréal, Toronto et Vancouver. L analyse des mouvements migratoires intramétropolitains dans les trois plus grandes régions métropolitaines de Montréal, Toronto et Vancouver révèle que les personnes âgées de 25 à 44 ans sont proportionnellement beaucoup plus nombreuses que celles des autres groupes d âge à effectuer des migrations de la municipalité centrale vers les municipalités avoisinantes. Elles ont l âge de fonder une famille et d acheter leur première maison, et les municipalités périphériques répondent mieux à leurs Figure: besoins à cet égard. Pourcentage des personnes ayant migrées par groupe d'âge, Toronto, Montréal et Vancouver Source: Statistique Canada : Migration entre municipalité centrale et municipalités avoisinantes à Toronto, Montréal et Vancouver. Lien internet : Comme on le voit dans le tableau ci-dessous, la proportion des personnes âgées de 25 à 44 ans ayant quitté la municipalité centrale pour une municipalité avoisinante était la même dans les trois régions, soit 14 %. La proportion des personnes de ce groupe d âge ayant fait le trajet inverse, soit ayant quitté une municipalité avoisinante pour aller s établir dans la municipalité centrale, était environ trois fois moins élevée : 5 % à Montréal et Toronto et 4 % à Vancouver. En comparant les entrées et les sorties, il en résultait, pour les trois municipalités centrales, une perte nette de population des 25 à 44 ans au profit des municipalités périphériques. Par exemple, dans la région de Montréal, pour chaque personne de ce groupe d âge ayant quitté une municipalité périphérique, peu importe laquelle, pour s établir dans la municipalité centrale, 2,7 personnes avaient fait le trajet inverse, comme on le voit ci-dessous. 15

16 Ratio d échanges pour les personnes âgées de 25 à 44 ans entre 2001 et 2006 Personnes ayant quitté la ville centre vers les municipalités avoisinantes Personnes ayant quitté les municipalités avoisinantes vers la ville centre RMR de Montréal RMR de Toronto RMR de Vancouver 14 % 14 % 14 % 5 % 5 % 4 % Ratio 2,7 3,5 1,8 Le ratio correspond au nombre de personnes ayant quitté la municipalité centrale pour une municipalité avoisinante, divisé par le nombre de personnes ayant effectué le trajet inverse. La situation familiale est l un des facteurs ayant la plus forte incidence sur la probabilité de quitter la municipalité centrale. Les ménages composés d un couple avec enfants demeurent plus fortement représentés dans les quartiers périphériques que dans les villes centres. Dans les trois RMR, les personnes qui étaient devenues parents pour la première fois entre 2001 et 2006 comptaient parmi les plus susceptibles d avoir quitté la municipalité centrale. Dans la région de Montréal, 34 % des personnes devenues parents de deux enfants ou plus durant la période ont quitté la municipalité centrale, comparativement à 7 % des personnes vivant seules. Les besoins en ce qui concerne l espace, le mode d occupation et le type de logements des ménages avec enfants sont mieux satisfaits en périphérie qu au centre. Par ailleurs, les maisons individuelles, situées dans des quartiers à faible densité résidentielle, demeureraient le type de logements le plus recherché par les personnes de 25 à 44 ans. L offre pour ce type de logement est plus forte dans les municipalités avoisinantes que dans les villes centres. On observe également une plus grande proportion de propriétaires de maisons individuelles comprenant au moins trois chambres en périphérie. Mobilité des personnes âgées de 25 à 44 ans entre 2001 et 2006 RMR de Montréal RMR de Toronto RMR de Vancouver TOTAL 14 % 14 % 14 % Personnes sans enfant Vivant seules ou en coloc. 7 % 6 % 8 % Personnes en couple 19 % 16 % 19 % Personnes avec enfant Monoparentale 8 % 10 % 13 % Parents en 2001, sans nouveaux enfants Parents en 2001, un nouvel enfant depuis Premier enfant entre 2001 et 2006 Deux enfants ou plus entre 2001 et % 17 % 12 % 19 % 21 % 19 % 28 % 25 % 27 % 34 % 24 % 29 % Le désir d avoir plus d espace, afin de s adapter à la nouvelle donne familiale, pousse les nouveaux parents à déménager vers des milieux où des logements plus grands sont plus facilement disponibles et moins chers. En plus du besoin d espace, plusieurs nouveaux parents choisissent un quartier à vocation résidentielle plus éloigné du centre-ville parce qu ils désirent vivre à proximité d autres familles qui ont des besoins similaires aux leurs et parce qu ils perçoivent ces secteurs comme plus sécuritaires, moins bruyants et mieux structurés pour élever des enfants. 16

17 Profil de la population âgée de 25 à 44 ans, selon le lieu de résidence (en %) RMR de Montréal RMR de Toronto RMR de Vancouver Municipalités avoisinantes Municipalité Municipalités Municipalité Municipalités centrale avoisinantes centrale avoisinantes Municipalité centrale Situation familiale Personnes sans enfants Personnes avec enfants Mode d occupation Locataire Propriétaire Type de logement Maison individuelle Jumelée ou maison en rangée Logement Nombre de chambres dans le logement 2 ou moins ou plus Source : STATISTIQUE CANADA, Recensement Les couronnes offrent donc des produits différents en termes de typologie, mais aussi en termes de prix. Les données du réseau MLS sur les prix médians du marché de la revente présentées ci-après démontrent clairement que plus on s éloigne du centre, moins les propriétés ont tendance à être coûteuses. 17

18 Prix médian, Statistiques résidentielles MLS, CMM Arrondissements/Ville Unifamiliale Cumul des 4 derniers trimestres Condominium Cumul des 4 derniers trimestres Centre Ville-Marie $ $ Est Rosemont- La Petite-Patrie $ $ Rivière-des-Prairies-Pointes-aux-Trembles $ $ Lachenaie $ $ Repentigny $ $ Le Gardeur $ $ Charlemagne ** $ L'Assomption $ $ Ouest Verdun-Île-des-Sœurs $ $ Sud-Ouest $ $ Lasalle $ $ Lachine $ $ Dorval $ $ Pointe-Claire $ $ Beaconsfield $ ** L'Île-Perrot $ $ Vaudreuil-Dorion $ $ Les Cèdres $ ** Nord Ahuntsic-Cartierville $ $ Blainville $ $ Laval $ $ Sainte-Thérèse $ $ Boisbriand $ $ Mirabel $ ** Sud Saint-Lambert $ $ Mont-Saint-Hilaire $ $ Saint-Bruno-de-Montarville $ $ Brossard $ $ Longueuil (Le Vieux-Longueuil) $ $ Saint-Basile-le-Grand $ $ ** Nombre de transactions insuffisant pour produire une statistique fiable. Empêcher l agrandissement du périmètre d urbanisation entraînera inévitablement la diminution de l accessibilité à la propriété La position rigide du PMAD en matière d urbanisation ferait en sorte que l offre de terrains disponibles à des fins de développement résidentiel serait réduite au cours des prochaines années. Il est clair qu une telle orientation entraînera inévitablement une hausse des prix des terrains, ce qui se reflétera sur les coûts du logement. Une telle situation réduira globalement l accessibilité à la propriété pour les ménages de la région. Un rapport de RBC intitulé Tendances immobilières et accessibilité à la propriété de mai 2011 révèle que Montréal est devenue la grande ville canadienne où les prix des maisons ont connu la plus forte hausse en pourcentage comparativement à ce qu ils étaient il y a 12 mois. Le niveau de prix de tous les types 18

19 d habitation s est éloigné davantage des moyennes à long terme de la région. La part du revenu des ménages consacrée au coût d achat d une propriété est désormais au-dessus de la moyenne nationale de sorte que la métropole perd petit à petit son statut de marché abordable. Créer volontairement une rareté de terrain en empêchant l agrandissement du périmètre d urbanisation accélérera cette tendance à la hausse. Ce n est pas une bonne nouvelle pour les ménages de la région de Montréal ni pour l industrie de la construction. En fait, ce que l on doit craindre de manière assez concrète, compte tenu de l abordabilité graduellement perdue du logement montréalais, c est le ralentissement de l industrie de la construction résidentielle et les pertes d emplois qui y sont associées. Limiter le développement dans les couronnes favorisera l étalement urbain à l extérieur de la CMM On comprend que l objectif des dirigeants de la Communauté métropolitaine de Montréal est de concentrer le développement, afin principalement de limiter les déplacements automobiles et l émission de gaz à effet de serre. Cependant, c est probablement l inverse qui surviendra avec de telles mesures. Il y a en effet très peu de chance que la clientèle traditionnelle des couronnes décide de revenir vers le centre de la région dans des logements plus denses et plus coûteux. L option la plus logique de leur point de vue sera de sortir de la CMM pour acquérir le produit désiré à un prix moindre. Cette possibilité est bien réelle, compte tenu que l offre dans les secteurs limitrophes de la CMM est souvent substantielle en termes d espace. Par exemple, dans le secteur est de la CMM, on prévoit que la MRC de L Assomption manquera de terrains développables dans le périmètre d urbanisation vers Or, les superficies disponibles dans les municipalités limitrophes comme Lavaltrie et Lanoraie sont de l ordre de hectares. Avec une densité de 13 logements par hectare, il s agit là d un potentiel de développement considérable. Cette situation n est pas unique. Le tableau suivant présente une synthèse des informations pour différents secteurs limitrophes de la CMM. 19

20 Superficies disponibles dans le périmètre d'urbanisation - secteurs limitrophes à la CMM Secteurs de la Couronne Nord Description Superficie disponible - avril 2009 (ha) 1 Description Superficie disponible (ha) MRC L'Assomption 160,6 Lanoraie 231,4 Lavaltrie 926,7 Total 160,6 Total 1 158,1 MRC Mirabel 570,6 Prévost 340,5 Saint-Jérôme 3 401,7 Sainte-Sophie 93,5 Total 570,6 Total 3 835,7 MRC Les Moulins 1 835,0 Prévost 340,5 Saint-Jérôme 3 401,7 Sainte-Sophie 93,5 Saint-Lin-Laurentides 47,2 Total 1 835,0 Total 3 882,9 MRC Thérèse-De-Blainville 434,4 Prévost 340,5 Saint-Jérôme 3 401,7 Sainte-Sophie 93,5 Total 434,4 Total 3 835,7 MRC Deux-Montagnes 448,2 Lachute n/d Total 448,2 Total n/d Secteurs de la Couronne Sud Secteurs limitrophes à la CMM Secteurs limitrophes à la CMM Description Superficie disponible (ha) 1 Description Superficie disponible (ha) Aire de marché - Beauharnois 46,1 Howick 67,0 Huntingdon 433,0 Ormstown 316,0 Sainte-Barbe 50,0 Très-Saint-Sacrement n/d Total 46,1 Total 866,0 Aire de marché - Roussillon-Ouest 333,5 Saint-Rémi n/d Saint-Michel n/d Total 333,5 Total n/d Aire de marché - Roussillon-Est 396,8 Saint-Édouard n/d Saint-Jacques-le-Mineur n/d Total 396,8 Total n/d Aire de marché - Bassin de Chambly 326,2 Saint-Jean-sur-Richelieu n/d Mont-Saint-Grégoire n/d Total 326,2 Total n/d Aire de marché - Vallée-R ,8 La Présentation 93,9 Saint-Bernard-de-Michaudville 51,8 Saint-Damase 102,6 Saint-Pie 448,0 Sainte-Madeleine 150,8 Total 271,8 Total 847,1 Aire de marché - Marguerite-D'Youville-Nord 161,0 Saint-Roch-Richelieu n/d Sorel-Tracy n/d Total 161,0 Total n/d (1) Superficie 2009 fournie par la CMM. Les superficies des villes limitrophes à la CMM proviennent principalement de 2 sources, soit le Plan d'urbanisme des municipalités ou le Schéma d'aménagement révisé des MRC. Constats : Même si les données du tableau sont incomplètes, il est clair que les espaces vacants dans le périmètre d urbanisation des municipalités immédiatement à l extérieur des limites de la CMM sont considérables. Dans ce contexte, limiter les espaces disponibles pour le développement et augmenter les densités de résidentiel sur le territoire de la CMM incitera une partie de la clientèle à sortir de la région. Il serait également illusoire de penser que la solution à ce problème serait d empêcher, par toutes sortes de moyens, le développement dans les municipalités limitrophes. On ne stimulera pas le développement du centre de la région en empêchant le développement en périphérie. 20

21 La densification aura des conséquences sur la structure de l industrie La densification des produits résidentiels se traduit par des projets qui comptent généralement plus d unités. Or, la construction d un projet de plusieurs unités de copropriétés est réalisée habituellement par des constructeurs possédant une expertise particulière et des moyens financiers importants. Le PMAD vise également à prioriser le développement dans les secteurs autour des infrastructures de transport collectif (aires TOD). Ces secteurs sont généralement construits en bonne partie. L implantation de nouveaux logements dans ces zones exigera, dans la plupart des cas, du redéveloppement. Redévelopper un secteur est plus complexe que de mettre en valeur un terrain vacant. Ce type de mise en valeur exige encore une fois des moyens financiers importants, et le coût de l opération se traduira inévitablement par une densité de développement importante. Il est donc clair que l avenir est plus favorable pour les constructeurs de taille plus importante. Les orientations du PMAD qui favorisent la densification et le redéveloppement contribueront à faire disparaître les constructeurs de taille plus modeste. 21

22 4 L IMPACT SUR LE MONDE MUNICIPAL Le PMAD de la CMM prône le maintien du périmètre d urbanisation pour les prochaines années. Cette orientation aura des conséquences importantes sur plusieurs municipalités de la région. Il faut savoir qu au Québec, la majorité des recettes des municipalités provient de l impôt foncier. Selon les données du ministère des Affaires municipales, des Régions et de l Occupation du territoire, en 2010, 83 % des recettes autonomes des municipalités de la CMM (recettes totales moins les subventions) provenaient du foncier. C est considérable. On comprend donc que tout ralentissement du développement immobilier d une municipalité peut avoir des conséquences désastreuses sur sa situation financière. Rappelons que, dans le cadre de l élaboration du projet de PMAD, les grands secteurs composant la CMM se sont prononcés sur les principaux enjeux du territoire. Les Couronnes ont notamment déterminé les besoins d espaces supplémentaires qui leur seraient nécessaires afin d accueillir le nombre de ménages prévus au cours des prochaines années. Selon ces documents, le besoin des deux couronnes entre 2011 et 2031 devrait se traduire par une augmentation du périmètre d urbanisation de hectares (1 987 hectares dans la couronne nord et hectares dans la couronne sud). Espaces supplémentaires requis pour le développement résidentiel - Estimation selon la méthodologie des couronnes (en ha) MRC Total MRC Deux-Montagnes MRC de l'assomption MRC Les Moulins 0 MRC Mirabel MRC Thérèse-De Blainville Couronne Nord Vaudreuil-Ouest Vaudreuil-Est Beauharnois Roussillon-Ouest Roussillon-Est Bassin-de-Chambly Vallée - R Marguerite-d'Youville - Sud Marguerite-d'Youville - Nord 1 1 Couronne Sud Source : 1 ) Urbanisation optimale - Seuils minimaux de densité et périmètre métropolitain, Proposition de la Couronne Sud formulée à l'attention de la CMM, Mars ) La contribution de la Couronne Nord au Plan métropolitain d'aménagement et de développement de la région métropolitaine de Montréal Table des préfets et des élus de la Couronne nord de Montréal, mars Source : Compilation BC2fp Compte tenu qu aucune méthodologie de base n a été établie pour l estimation de ces besoins, l exercice a été effectué à partir d approches différentes. 22

23 Dans le cas de la Communauté métropolitaine de Québec (CMQ), une approche commune a été élaborée au préalable. Ainsi, l estimation des besoins a été effectuée à partir de trois variables de base : le nombre de ménages attendus pendant la période (provenant de l Institut de la Statistique du Québec), la densité moyenne (nombre de logements à l hectare) et la superficie disponible dans le périmètre d urbanisation lors du calcul. De plus, une marge de sécurité a été appliquée afin de prévenir le problème de la spéculation foncière. En appliquant cette méthodologie aux couronnes de la Communauté métropolitaine de Montréal, les espaces nécessaires pour combler les besoins des prochaines années seraient de l ordre de hectares (6 362 hectares pour la couronne nord et hectares dans le cas de la couronne sud). On peut donc constater que les demandes des couronnes (4 169 hectares) étaient donc pour le moins raisonnables. À notre avis, il n y a aucune raison d utiliser des méthodologies différentes pour les deux communautés métropolitaines. En appliquant la méthodologie de la CMQ, on constate que huit secteurs sur un total de 14 (MRC ou aires de marché identifiées dans le document de la couronne sud) manqueront de terrains développables avant la fin de À la fin de 2019, on peut dire que pratiquement tous les secteurs seront techniquement en manque. Espaces supplémentaires requis pour le développement résidentiel - Estimation selon la méthodologie de la CMQ (en ha) MRC Total MRC Deux-Montagnes MRC de l'assomption MRC Les Moulins MRC Mirabel MRC Thérèse-De Blainville Couronne Nord Vaudreuil-Ouest Vaudreuil-Est Beauharnois Roussillon-Ouest Roussillon-Est Bassin-de-Chambly Vallée - R Marguerite-d'Youville - Sud Marguerite-d'Youville - Nord Couronne Sud Source : Compilation BC2fp Constat : Il est donc clair, à partir de ces informations, qu une majorité de municipalités dans les couronnes de la CMM souffriront d une pénurie de terrains disponibles au développement résidentiel au cours des prochaines années. 23

24 Le maintien du périmètre d urbanisation actuel entraînera un manque à gagner pour plusieurs municipalités de la CMM et une augmentation de la charge fiscale des citoyens Historiquement, la marge de manœuvre financière des municipalités québécoises provient du foncier, donc du développement immobilier. En empêchant l expansion du périmètre d urbanisation et, par la même occasion, le développement de certaines localités, le PMAD fera disparaître cette source de recettes sur laquelle plusieurs municipalités comptent pour boucler leur budget en contrôlant l évolution du taux de taxation. Le tableau suivant présente une estimation de la richesse foncière qui pourrait être générée dans certaines municipalités des couronnes de Montréal sur une période de trois ans. Cette estimation est basée sur le nombre annuel de mises en chantier observées dans chacun de ces territoires au cours des dernières années ( ) et sur une hypothèse de valeur marchande des unités de logement. On constate par exemple que, pour la Ville de L Assomption, la richesse foncière résidentielle qui pourrait être générée sur une période de trois ans serait de l ordre de 119 millions de dollars. Dans le cas de la Ville de Repentigny, il s agit plutôt de 415 millions de dollars (voir tableau ci-après). Ce sont des chiffres considérables. Si le périmètre d urbanisation de ces municipalités n est pas agrandi au cours des prochaines années, cette base de taxation sera perdue. 24

25 Estimation de l'impact sur la richesse foncière associé au maintien du périmètre d'urbanisation dans certaines municipalités Nombre de mises en chantier (moyenne annuelle ) (A) Valeur marchande (B) Manque à gagner au niveau de la richesse foncière - période de 1 an (C) = AxB Manque à gagner au niveau de la richesse foncière - période de 3 ans (D) = 3xC MRC L'Assomption L'Assomption $ $ $ Repentigny $ $ $ MRC Thérèse-de-Blanville Blainville $ $ $ Boisbriand $ $ $ Rosemère $ $ $ Sainte-Thérèse $ $ $ MRC Mirabel Mirabel $ $ $ Vaudreuil-Est Vaudreuil-Dorion $ $ $ L'Île-Perrot $ $ $ Beauharnois Beauharnois $ $ $ Roussillon-Est Delson $ $ $ Candiac $ $ $ Sainte-Catherine $ $ $ Bassin de Chambly Richelieu $ $ $ Vallée-R-116 Saint-Basile-le-Grand $ $ $ Marguerite-d'Youville-Sud Ste-Julie $ $ $ Varennes $ $ $ Source: APCHQ, MAMROT, MLS. Note: La valeur marchande équivaut au prix médian pour le marché de la revente pour une maison unifamiliale (cumul des 4 derniers trimestres) + 5 %. Source : Compilation BC2fp Ces pertes sont également significatives en termes relatifs. Le tableau suivant compare pour les mêmes municipalités les pertes de richesse foncière éventuelle sur une période de trois ans par rapport à l ensemble de la valeur foncière résidentielle des municipalités considérées. Par exemple, toujours pour la Ville de L Assomption, le manque à gagner de 119 millions de dollars représente une perte de 11 % par rapport à la richesse foncière de En multipliant ce pourcentage par les recettes totales provenant du secteur résidentiel, on obtient les recettes supplémentaires qu aurait pu générer la construction résidentielle avec la structure de taxation en place actuellement. En d autres termes, le résultat obtenu équivaut au potentiel de taxation perdu pour chacune des municipalités concernées. Notons que ce manque à gagner augmentera année après année. Les 25

26 résultats présentés dans le tableau suivant illustrent strictement la situation lors de la troisième année engendrée par l incapacité d accueillir de nouveaux logements. Il est clair que, dans une telle situation, ce sont les contribuables actuels qui vont payer la note. En effet, même si le développement d une municipalité est arrêté à cause de l absence de terrains disponibles dans le périmètre d urbanisation, une partie importante des dépenses de la municipalité continuera d augmenter. Pensons notamment à la masse salariale, aux coûts de l énergie, etc. Prenons l exemple encore une fois de L Assomption. Après trois ans, il a été estimé que la base foncière perdue représenterait environ 11 % de la richesse foncière de Cette perte représente un manque à gagner en taxation de 1,8 million de dollars. Si on veut maintenir le niveau de services actuel, ce sont les contribuables actuels qui devront assumer ce manque à gagner. Certes, si le redéveloppement procure des retombées, le manque à gagner sera tempéré, mais il y a lieu de douter que ces retombées seront suffisantes. Le tableau illustre la situation pour 17 municipalités susceptibles de souffrir à court terme de la pénurie de terrains. Le manque à gagner global sur le plan de la taxation pour l ensemble de ces municipalités est de plus de 36 millions de dollars. 26

27 Manque à gagner au niveau de la richesse foncière et de la taxation Description Manque à ganger au niveau de la richesse foncière - période de 3 ans (A) RFU résidentielle 2010 (B) Manque à gagner en % (C) = A/B Revenus de taxes résidentielles (D) Manque à gagner en revenus de taxation (E) = C X D MRC L'Assomption L'Assomption $ $ 11% $ $ Repentigny $ $ 7% $ $ MRC Thérèse-de-Blanville Blainville $ $ 11% $ $ Boisbriand $ $ 6% $ $ Rosemère $ $ 5% $ $ Sainte-Thérèse $ $ 8% $ $ MRC Mirabel Mirabel $ $ 13% $ $ Vaudreuil-Est Vaudreuil-Dorion $ $ 14% $ $ L'Île-Perrot $ $ 5% $ $ Beauharnois Beauharnois $ $ 4% $ $ Roussillon-Est Delson $ $ 5% $ $ Candiac $ $ 13% $ $ Sainte-Catherine $ $ 8% $ $ Bassin de Chambly Richelieu $ $ 4% $ $ Vallée-R-116 Saint-Basile-le-Grand $ $ 10% $ $ Marguerite-d'Youville-Sud Ste-Julie $ $ 8% $ $ Varennes $ $ 4% $ $ Source: APCHQ, MAMROT, MLS. (1) Revenus de taxes pour les immeubles de 6 logements ou plus + revenus de taxes pour les immeubles résidentiels. 27

28 Annexe 1 Indicateurs de la CMM sur le positionnement nord-américain 28

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