ORDONNANCE N du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement

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1 ORDONNANCE N du 3 octobre 2013 relative au développement de la construction de logement FICHE N 1 : Les dérogations au document d urbanisme généralités Cette ordonnance vise à lever les difficultés inhérentes à certains projets de densification, dans les zones tendues en ce qui concerne l offre de logements. En vertu des nouvelles dispositions, l autorité chargée de délivrer le permis peut déroger au cas par cas, aux règles du plan local d urbanisme relatives au gabarit, à la hauteur et à la création d'aires de stationnement des constructions qui s avèrent parfois trop contraignantes ou inadaptées à certains projets, en particulier en ce qui concerne : la construction en hauteur (surélévation d un immeuble, alignement de la hauteur d'une nouvelle construction sur la construction contiguë) ; la transformation de locaux obsolètes en logements ; l obligation de construire des places de stationnement pour les logements dès lors que le projet est situé à proximité des transports collectifs. Les dérogations sont soumises à la création de logements : elles doivent faciliter la réalisation de projets dans les zones où le foncier constructible est rare, avec pour ambition un haut niveau de qualité architecturale et d insertion urbaine. Les dispositions de l article 158 de la loi ALUR supprimant le coefficient d occupation des sols dès la promulgation de la loi vous permettront d accorder ces dérogations sans qu il soit nécessaire de prévoir de déroger aux règles de densité qui seront alors écartées. Toutefois, le COS restera opposable aux demandes de permis déposées avant la promulgation de la loi ainsi qu aux demandes déposées après cette date dans une commune régie par un POS. Il pourra donc faire l objet de dérogation dans ces cas. 1. Le champ d'application La mesure s applique dans communes : communes comprises dans les zones d urbanisation continues de plus de habitants. 7 communes de plus de habitants en forte croissance démographique. Après l'article L. 1235, il est inséré un article L ainsi rédigé : "Art. L Dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du code général des impôts et dans les communes de plus de habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue au septième alinéa de l'article L du code de la construction et de l'habitation, il peut être autorisé des dérogations au règlement du plan local d'urbanisme ou du document en tenant lieu, dans les conditions et selon les modalités définies au présent article." Ces listes sont des annexes fixées par décret et sont donc susceptibles d'être mises à jour en fonction de l'évolution de la conjoncture et des tensions du marché de l'immobilier. L'autorité compétente en matière de permis de construire doit donc être particulièrement attentive aux éventuelles actualisations des listes annexées aux décrets susmentionnés qui peuvent exclure ou intégrer certaines communes dans le champ des dérogations prévues par l'ordonnance. 1

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3 2. Les critères d'évaluation Les projets sujets à dérogation doivent respecter la cohérence générale du document d'urbanisme en vigueur, et ne déroger qu à des règles de hauteur, de gabarit et de stationnement, afin de permettre une intensification ponctuelle des constructions. Ils ne doivent pas porter atteinte au PADD sans que leur intérêt soit justifié par les termes de l ordonnance. 2.1 Le respect des objectifs du projet d aménagement et de développement durable (PADD) et des orientations générales du document d urbanisme Les projets sujets à dérogations au règlement du plan local d'urbanisme doivent, comme les autres, être compatibles avec les orientations d aménagement mentionnées à l article L et avec leurs documents graphiques. Ils peuvent accompagner les orientations d'urbanisme et d'aménagement retenues pour l'ensemble de la commune tout en dérogeant à des règles précises qui ne vont pas à l'encontre des orientations fondamentales telle que la nature des occupations des sols autorisée. En ce qui concerne les dérogations relatives au gabarit et à la hauteur des constructions, elles sont limitées par la hauteur des bâtiments existants, par reconstitution de cette hauteur ou alignement sur celle du bâtiment contigu. Elles devront respecter les orientations d'aménagement du PADD sans modifier de manière conséquente la forme urbaine du quartier. Cependant la destination du secteur a pu évoluer après la construction du bâtiment référent qui n'est alors plus représentatif du gabarit moyen du secteur et des orientations d'aménagement qui s'y appliquent. De même certaines règles d'urbanismes trop contraignantes ne constituent pas la traduction du parti d'aménagement retenu dans le PADD et constituent un obstacle à des constructions ponctuelles de logement. C'est donc "la nature du projet" et la "zone d'implantation" qui permettront d'évaluer la compatibilité du projet avec la destination principale de la zone dans laquelle il s'implante. Exemple Une opportunité de surélévation d un bâtiment contigu à un immeuble, situé dans un îlot à dominante d habitat individuel en zone U. La dérogation pourra être accordée si : la construction surélevée ne déroge pas à la destination principale de la zone qui autorise la création d immeuble d habitat collectif ; son insertion dans l îlot n est pas de nature à détériorer la forme urbaine existante. Les dérogations aux règles relatives au gabarit et aux obligations en matière de création d aires de stationnement permettront la construction de la surélévation. La nouvelle construction respectera l équilibre urbain de l ensemble de l îlot. 3

4 Les dérogations ne doivent pas aller à l encontre d un projet de ville ou limiter l'évolution d'un secteur prioritaire d'aménagement repéré dans le document d'urbanisme. Lorsque le secteur est soumis à un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), les dérogations accordées devront, comme pour le PLU, se faire dans le respect des objectifs urbains d ensemble, en tenant compte de ses dispositions spécifiques liées à la protection du patrimoine. C est la cohérence du projet d'aménagement communal qui prévaut sur l'intérêt du projet ponctuel, et toute dérogation doit se faire dans cet objectif d'ensemble. Ainsi les dérogations doivent être compatibles avec les Opérations d Aménagement Programmé (OAP) qui comportent des orientations d aménagement relatives à des quartiers ou des secteurs à mettre en valeur. L'instruction des permis de construire pourra s appuyer sur une évaluation en amont des parcelles susceptibles de faire l'objet de dérogations. Cependant l appréciation de la dérogation par l autorité compétente pour délivrer l autorisation d urbanisme pourra se faire au cas par cas, sans tenir compte d un avis émis précédemment dans une situation similaire. En effet la demande de plusieurs dérogations dans un même secteur peut provoquer une modification du tissu urbain et porter atteinte à l équilibre du PADD, alors que le même projet dans le cadre d une demande isolée n aurait pas le même impact. Dans ce cas de figure, une réflexion sur l opportunité d une modification des règles du document d urbanisme doit être engagée si la commune ou l intercommunalité souhaite reconsidérer le parti d aménagement qu elle a adopté pour le secteur. Lorsqu il existe un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI) doté de compétences en matière de PLU, la commune pourra s appuyer sur ses connaissances pour évaluer le projet. Elle pourra aussi avoir recours en amont des projets aux CAUE et à des architectes conseils pour évaluer l impact de certaines dérogations sur sa planification, et éventuellement les faire évoluer vers une meilleure intégration urbaine. 2.2 L'objectif de mixité sociale L'objectif principal de l'ordonnance est de favoriser la construction de logements en zones tendues, dans les cœurs urbains, afin de limiter la périurbanisation et de diminuer le coût des logements. La possibilité offerte par les dérogations de construire des gisements fonciers immédiatement mobilisables, situés dans des secteurs déjà équipés mais qui étaient entravés par des documents d'urbanisme restrictifs, doit profiter à toutes les catégories sociales d'habitants. Cet objectif de mixité s entend à la fois en termes de diversité des programmes immobiliers (accession, social, intermédiaire) mais aussi de populations (étudiante, personnes âgées, ). Il s agit de le respecter en évaluant sa prise en compte dans le projet qui doit : accompagner les objectifs de création de logements sociaux et de logements intermédiaires que la commune s est fixée ; contribuer à l atteinte des objectifs de l article 55 de la loi SRU ; favoriser le développement de logements à prix maîtrisé «caractérisés soit par un niveau de loyers intermédiaire entre ceux du parc social et ceux du reste du parc privé, soit par un prix d'acquisition inférieur à celui du marché» ; respecter les objectifs du Programme Local de l Habitat (PLH) lorsqu il existe ; ne pas accentuer, dans un secteur ou une commune, une tendance à l uniformisation de l offre de logements au regard d autres projets ; accompagner la cohabitation entre des personnes issues de catégories socioprofessionnelles différentes dans un même quartier ou une même construction. 4

5 POUR EN SAVOIR PLUS : Les autres fiches méthodologiques relatives à l ordonnance n du 3 octobre 2013 Fiche n 2 : Construction de logements en dépassement de la hauteur autorisée au PLU Fiche n 3 : Construction en surélévation Fiche n 4 : Transformation à usage principal d habitation Fiche n 5 : Aires de stationnement à moins de 500 m d une station de transport collectif Fiche n 6 : Instruction et motivation des demandes de dérogation 5